เปิดเทคนิคผ่อนบ้านให้หมดก่อนเกษียณ

บทความโดย "ศิริรัตน์ ตานะเศรษฐ" 
นักวางแผนการเงิน CFP® สมาคมนักวางแผนการเงินไทย

วันที่ 30 พฤษภาคม 2566 การไม่มีหนี้ เป็นลาภอันประเสริฐ เป็นประโยคที่แสนจะคุ้นเคย แต่สำหรับหลาย ๆ คนก็จะพูดว่า มีเงินเดือนหลักหมื่น แต่อยากมีบ้านหลักล้าน ไม่ผ่อนแล้วจะมีบ้านได้อย่างไร

“หนี้บ้าน” สามัญชนคนธรรมดาอย่างเราหลังจากที่เริ่มมีงานการเป็นหลักแหล่ง ก็จะเริ่มตัดสินใจซื้อบ้าน เริ่มจากดาวน์บ้าน แล้วก็ยังต้องมีภาระผ่อนไปอีกหลายสิบปี โดยหวังว่าสักวันภาระนี้ก็จะหมดไป แต่หลายครั้งที่ผู้เขียนได้มีโอกาสให้คำปรึกษากับคนวัยใกล้เกษียณ หรือเพิ่งเกษียณ ปัญหาใหญ่ที่ยังคงหนักอกปกคลุมหัวใจชาวเกษียณหลาย ๆ ท่านคือ ยังมีภาระผ่อนบ้านไม่จบ ทั้ง ๆ ที่โอกาสในการหารายได้ในอนาคตน้อยลงเรื่อย ๆ ตามวัย

หลายท่านไปต่อไม่ไหวต้องผลักภาระกลายมาเป็นภาระของลูกหลาน หรือ สถานการณ์บังคับอาจต้องตัดสินใจขายบ้านที่เรารักไป วันนี้ผู้เขียนเลยมีแรงบันดาลใจไม่อยากให้เรื่องเศร้านี้เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่า จึงอยากมาแชร์เทคนิคให้แก่ทุกท่านที่ยังมีเวลา เพิ่งเริ่มผ่อน หรือ กำลังจะตัดสินใจผ่อนบ้าน ทำอย่างไรให้หมดหนี้ก่อนเกษียณ จะได้ไม่มีปัญหารุมเร้าในช่วงวัยที่ควรจะเป็นเวลาพักผ่อน และสนุกกับชีวิต

สตาร์ตดีมีชัยไปกว่าครึ่ง ก่อนเซ็นสัญญาผ่อนบ้าน คำนวณยอดผ่อนบ้านต่อเดือนให้ดีว่าเกินกำลังรายได้หรือไม่ โดยคำนวณจากรายได้รวม หักด้วยรายจ่ายรายเดือนที่จำเป็นออก โดยปกติธนาคารจะกำหนดอัตราผ่อนผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 40% ของรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายจำเป็น ที่สำคัญต้องคำนวณให้ดีว่า ด้วยกำลังการผ่อนต่อเดือนที่วางแผนเอาไว้จะทำให้เราสามารถผ่อนบ้านหมดภายในกี่ปี แล้วจำนวนปีนั้นเหมาะสมกับอายุที่เราตั้งใจจะเกษียณหรือไม่ หลายคนมองโลกในแง่ดีอาจคิดว่าพออายุมากขึ้นรายได้ก็ต้องมากขึ้นตามความสามารถ น่าจะผ่อนได้สบายขึ้น

อย่างไรก็ตาม ตามสถิติเมื่อรายได้มากขึ้น ภาระค่าใช้จ่ายก็เพิ่มมากขึ้นเป็นเงาตามตัวเช่นกัน ผู้เขียนแนะนำให้ประเมินตามความสามารถจริงก่อน อนาคตเป็นสิ่งไม่แน่นอน ถ้ารายได้รวม หักด้วยรายจ่ายรายเดือนที่จำเป็นออก ดีกว่าเดิมก็ถือว่าภาระก็มีโอกาสจบได้ไวขึ้น

ผ่อนเพิ่มขึ้นในแต่ละเดือน สมมติเราผ่อนชำระเพิ่มเป็น 2 เท่าของค่าผ่อนชำระในแต่ละเดือน เช่น เป็นหนี้อยู่ 1,800,000 บาท ดอกเบี้ย 5% ธนาคารให้ผ่อนเดือนละ 12,600 บาท หากเราผ่อนเพิ่มเป็น 25,200 บาท ต่อเดือน เราจะสามารถผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้นจากเดิม 2 ปี เหลือเพียง 6.8 ปี แถมดอกเบี้ยจ่ายรวมจะลดจากเดิม 648,645 บาท เหลือแค่ 258,864 บาท สามารถประหยัดดอกเบี้ยได้เกือบ 400,000 บาท (389,781)

บางท่านอาจบอกว่าแค่จะผ่อนชำระหนี้ตามสัญญาก็แสนจะลำบาก อันนี้ผู้เขียนเข้าใจอย่างดี แต่ไม่จำเป็นต้องทำเช่นนี้ทุกเดือนก็ได้ มีมากผ่อนมาก มีน้อยผ่อนเพิ่มน้อย ท่านจะภูมิใจ เมื่อเห็นยอดเงินต้นลดลงได้เร็วขึ้น คำแนะนำนี้เหมาะกับท่านที่มีโอกาสเพิ่มรายได้ต่อเดือนจากรายได้พิเศษ เช่น ขายของออนไลน์ ขายตรง ฯลฯ

นำเงินก้อนใหญ่โปะเพิ่ม หากเรามีเงินก้อนที่ได้เพิ่มมาจากรายได้ปกติ เช่น โบนัส คอมมิชชั่น ขายบ้านเก่าได้ ฯลฯ เราควรนำเงินนั้นแบ่งไปโปะบ้านทุกครั้งที่มีโอกาส จากตัวอย่างเดิม ถ้าโปะเพิ่มปีละ 100,000 บาท และยังคงผ่อนเท่าเดิมเดือนละ 12,600 บาท และทำทุกสิ้นปี เราจะสามารถผ่อนบ้านได้เร็วขึ้นจากเดิม 2 ปี เหลือเพียง 8 ปี และดอกเบี้ยจะลดลงเหลือ 363,333 บาท ซึ่งประหยัดดอกเบี้ยไป 285,812 บาท

แน่นอนว่าวิธีนี้ปลดหนี้ได้ช้ากว่าวิธีแรก เพราะการโปะปีละ 100,000 บาท ตกประมาณเดือนละ 8,333.33 บาท แต่ถ้าท่านสามารถโปะได้ปีละ 151,200 บาท หรือประมาณเดือนละ 12,600 บาท ยอดหนี้ก็จะลดได้เร็วกว่า เพราะเงินต้นลดลงมากทันทีที่ท่านโปะ อาจมีคำถามว่าแล้วโปะเมื่อไหร่ดี วันไหนของเดือนดี แนะนำว่ามีเมื่อไหร่จ่ายไปเลย เพราะดอกเบี้ยคิดทุกวันอยู่แล้ว บางท่านบอกให้จ่าย ณ วันแรกของเดือน เงินที่จ่ายจะได้ไม่โดนคิดดอกเบี้ย แต่จริง ๆ แล้ว เราก็โดนคิดดอกเบี้ยบนยอดจ่ายปกติอยู่ดี

โปะตอนช่วงปีแรก ๆ ดอกเบี้ยต่ำ เวลาที่เรากู้ธนาคารซื้อบ้าน ช่วงปีแรก ๆ ของสัญญากู้มักจะมีโปรโมชั่นให้ดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำ หลังจากนั้นดอกเบี้ยก็จะพุ่งสูงตาม MRR ฉะนั้น ช่วงที่เราควรโปะให้ได้มากที่สุดคือช่วงปีแรก ๆ เพื่อจะได้ประหยัดดอกเบี้ย เงินที่โปะลงไปส่วนใหญ่จะไปลดเงินต้นมากกว่าไปจ่ายดอกเบี้ย ถ้าเทียบกับช่วงที่ดอกเบี้ยสูงเงินที่เราโปะไปจะทำให้เงินต้นลดได้น้อยกว่า เพราะต้องแบ่งบางส่วนไปจ่ายดอกเบี้ยที่เพิ่มด้วย

รีไฟแนนซ์บ้าน การทำรีไฟแนนซ์คือ การย้ายสินเชื่อบ้านที่เรากู้อยู่กับธนาคารเดิม ไปธนาคารใหม่ เพื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดต่ำลง ซึ่งโดยปกติสามารถทำได้ทุก ๆ 3 ปี แต่ทั้งนี้ต้องดูรายละเอียดในสัญญาของแต่ละธนาคารซึ่งอาจแตกต่างกัน หากเรารีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดในสัญญาเงินกู้ เราก็จะต้องเสียค่าปรับในการขอรีไฟแนนซ์แต่ละครั้ง

เราก็ต้องดูคำนวณค่าธรรมเนียมที่จะเกิดขึ้น เช่น ค่าจดจำนอง ค่าประเมินทรัพย์ใหม่ ซึ่งอาจจะไม่คุ้มกับดอกเบี้ยที่จะประหยัดได้ ทั้งนี้ หากเรามีประวัติการผ่อนจ่ายชำระดี ไม่เคยเบี้ยวหนี้ย้อนหลัง 3 ปี เราก็อาจจะสามารถยื่นขอกับทางธนาคารเจ้าหนี้เดิมให้ลดดอกเบี้ย บางครั้งอาจจะต่ำกว่าธนาคารที่ยื่นข้อเสนอให้รีไฟแนนซ์ก็ได้

จะเห็นได้ว่าทุกวิธีที่เล่ามาเป็นแนวทางที่ช่วยให้ท่านผ่อนหนี้บ้านให้หมดได้เร็วยิ่งขึ้น แต่จะเลือกวิธีไหนก็ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของแต่ละคน ซึ่งอาจทำแบบผสมผสานหลาย ๆ วิธีก็ได้ แต่ต้องไม่ลืมว่าสิ่งสำคัญที่สุดก็คือไม่ว่าจะเลือกวิธีใด เราต้องไม่ลืมรีไฟแนนซ์ทุก ๆ 3 ปี เพราะจะทำให้ดอกเบี้ยเงินกู้ไม่สูงจนเกินไป โดยเฉพาะในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น

ทั้งนี้ การที่จะเร่งโปะหนี้บ้าน จะต้องวางแผนการเงินอย่างดี ต้องไม่ลืมที่จะต้องแบ่งเงินไว้สำหรับกรณีฉุกเฉิน และแบ่งเงินออมและเงินลงทุนสำหรับเป้าหมายอื่น ๆ ด้วย ไม่ใช่ทุ่มหมดตัวจนไม่เหลือสภาพคล่องไว้ใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน หรือเป้าหมายอื่น ๆ พอเกิดเหตุฉุกเฉินต้องกลับไปขอกู้เพิ่ม ซึ่งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะสูงกว่าการกู้เพื่อที่อยู่อาศัยมาก ที่สำคัญถึงแม้ว่าบ้านหรือคอนโดฯจะเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มมากขึ้นได้ แต่สภาพคล่องค่อนข้างต่ำ ฉะนั้น การวางแผนการผ่อนจ่ายถือว่าสำคัญมาก ๆ

สุดท้ายนี้ผู้เขียนหวังว่าเทคนิคเหล่านี้จะเป็นประโยชน์สำหรับผู้อ่านทุก ๆ ท่าน ขอให้ผ่อนบ้านได้หมดไว ๆ หมดก่อนเกษียณกันทุกคน

• ประกันสุขภาพกับมนุษย์เงินเดือน ไขข้อข้องใจทำไมต้องซื้อ?
• สูตรลงทุน “มองกระจกหลัง” สไตล์ ‘ดร.นิเวศน์’ เซียนหุ้นพันล้าน