GREEN Building สู่ GREEN Housing เป้าหมายต่อไป ขับเคลื่อนอสังหาฯ ไทยสู่ความยั่งยืน

คอลัมน์ : มองข้ามชอต
ผู้เขียน : เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)

เทรนด์ ESG โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อมได้เข้ามามีบทบาทต่อการดำเนินธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น และยังคงเป็นหนึ่งในปัจจัยที่มีความสำคัญต่อการดำเนินธุรกิจในระยะข้างหน้า

โดยนอกจากขั้นตอนการก่อสร้างที่มีการปล่อย Emission จากกระบวนการก่อสร้าง และการใช้วัสดุก่อสร้างที่มีการปล่อย Emission สูงในขั้นตอนการผลิตแล้ว การใช้พลังงานในที่อยู่อาศัยก็เป็นอีกหนึ่งช่องทางหลักของการปล่อย Emission ที่สูงเช่นเดียวกัน โดยคิดเป็นสัดส่วนกว่า 40% ของการปล่อย Emission โดยรวม นำมาสู่การให้ความสำคัญของการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ลดการใช้พลังงาน หรือใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ

ปัจจุบันผู้ซื้อบ้านหันมาให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อมของโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น สะท้อนจากผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2024 ที่พบว่า 94% ของผู้ตอบแบบสอบถาม สนใจโครงการที่อยู่อาศัยที่ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG เช่น การลดผลกระทบที่เกิดจากการก่อสร้าง การอยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม

อีกทั้ง 59% ของผู้ตอบแบบสอบถามยินดีที่จะจ่ายเงินเพิ่มจากงบประมาณที่กำหนดไว้เดิม เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการที่ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG

ปัจจุบันการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมีความก้าวหน้าอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากมีมาตรฐานรับรองในระดับสากล อย่าง LEED Certification และ Edge Certification ซึ่งเป็นมาตรฐานรับรองอาคาร หรือ GREEN Building ขณะเดียวกันยังไม่มีมาตรฐานรับรองในระดับสากลสำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ หรือ GREEN Housing

อย่างไรก็ดี ประเทศต่าง ๆ กำหนดมาตรฐานรับรองที่อยู่อาศัยแนวราบที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมสำหรับใช้ภายในประเทศ อย่างสหรัฐอเมริกา มีการกำหนด The National Green Building Standard (NGBS) โดย The American National Standards Institute (ANSI) เป็นมาตรฐานรับรองที่อยู่อาศัยแนวราบ และอพาร์ตเมนต์

รวมถึงเกาหลีใต้ มีการกำหนด Green building certification โดย Korea research institute of eco-environmental architecture มีการกำหนด Housing performance grade สำหรับการประเมินที่อยู่อาศัยแนวราบโดยเฉพาะ

ทั้งนี้ เกณฑ์การประเมินมาตรฐานความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมสำหรับที่อยู่อาศัย ทั้งสำหรับอาคารแนวสูง และแนวราบมีลักษณะคล้ายคลึงกัน คือ เป็นการให้คะแนนตามเกณฑ์ต่าง ๆ ที่ครอบคลุมการใช้พลังงาน และผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ตั้งแต่การออกแบบ การก่อสร้าง การใช้วัสดุก่อสร้าง การใช้พลังงานตลอดอายุของการอยู่อาศัย ไปจนถึงการจัดการน้ำ ขยะ และของเสีย

สำหรับไทยก็มีการกำหนดเกณฑ์ TREES for Home (Thai rating of energy and environmental sustainability) หรือเกณฑ์การประเมินความยั่งยืนทางพลังงานและสิ่งแวดล้อมไทยสำหรับบ้าน โดยสถาบันอาคารเขียวไทย ซึ่งเป็นมาตรฐานรับรองด้านการประหยัดพลังงานและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมสำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ และอาคารขนาดเล็ก ที่มีพื้นที่ใช้สอย รวมที่จอดรถไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร

แม้ไทยจะมีการกำหนดมาตรฐานรับรองที่อยู่อาศัยแนวราบที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมแล้ว แต่ยังต้องขับเคลื่อนให้เกิดความแพร่หลายในการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยปัจจุบันการพัฒนาโครงการแนวราบที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมยังเผชิญความท้าทายด้านต้นทุน ซึ่งอยู่ในระดับสูงกว่าโครงการที่อยู่อาศัยทั่วไป ตั้งแต่การออกแบบ การก่อสร้าง การใช้วัสดุก่อสร้าง ไปจนถึงการติดตั้งเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน

จึงมีความเป็นไปได้มากที่ในระยะแรกของการเริ่มต้นพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบที่ได้มาตรฐานรับรองความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะจำกัดอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาสูง ไปจนถึงระดับ Luxury เช่นเดียวกับโครงการคอนโดมิเนียมระดับ Luxury ที่ส่วนใหญ่ได้การรับรองมาตรฐาน LEED Certification แล้ว

SCB EIC มองว่า เทรนด์ ESG ที่ยังคงเป็นหนึ่งในปัจจัยที่มีความสำคัญต่อการดำเนินธุรกิจ ประกอบกับผู้คนหันมาให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ดังนั้นผู้ประกอบการอาจพิจารณายกระดับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเพื่อสร้างความแตกต่าง

นอกเหนือไปจากปัจจุบันที่ส่วนใหญ่เป็นการติดตั้ง Solar roof และ EV charger ไปสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบที่ได้มาตรฐานรับรองความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เพื่อตอบโจทย์ลดการใช้พลังงาน หรือใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ เช่น การใช้วัสดุก่อสร้างและวิธีการก่อสร้างที่ลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม การใช้เทคโนโลยีช่วยควบคุมการใช้พลังงานภายในบ้าน เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมยังอยู่ในระดับสูงกว่าที่อยู่อาศัยทั่วไป ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องประเมินโอกาส และความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ เพื่อให้ยังคงรักษาผลประกอบการไว้ได้

โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก รวมถึงผู้ประกอบการที่มุ่งเน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง-ล่างเป็นหลัก อาจเลือกยกระดับการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามเกณฑ์การประเมินมาตรฐานความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมในบางข้อที่สามารถทำได้ทันทีโดยไม่ต้องลงทุนเพิ่มมากนัก เช่น การติดตั้งอุปกรณ์ที่ช่วยประหยัดการใช้ไฟฟ้าและน้ำแทนอุปกรณ์ทั่วไป การออกแบบโดยคำนึงถึงการใช้แสงและลมธรรมชาติ เป็นต้น

ประกอบกับหากมีการตั้งราคาที่สูงกว่าที่อยู่อาศัยทั่วไป ก็ยังจำเป็นต้องสื่อสารให้ผู้ซื้อเห็นประโยชน์ของที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมที่ช่วยให้สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายและใช้พลังงานได้อย่างมีประสิทธิภาพในระยะยาว

สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีศักยภาพในการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบที่ได้มาตรฐานรับรองความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมได้ก่อน จะสามารถสร้างความได้เปรียบในฐานะ First-mover ซึ่งจะช่วยส่งเสริมภาพลักษณ์ให้กับแบรนด์ และองค์กรได้มาก

รวมถึงยังเป็นการสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันได้อย่างยั่งยืน จากความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการต้นทุน ทั้งการออกแบบ การก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ไปจนถึงการติดตั้งเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน ซึ่งไม่เพียงแต่จะช่วยเพิ่มโอกาสในการขายที่อยู่อาศัย รวมถึงสร้างภาพลักษณ์ที่ดีต่อแบรนด์ และองค์กรเท่านั้น

แต่ยังเป็นการเตรียมพร้อมรับมือต่อความท้าทายในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นการที่สถาบันการเงินมีแนวโน้มจะนำเกณฑ์ด้านสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืนมาประกอบการพิจารณาปล่อยสินเชื่อให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกฎหมาย และข้อบังคับด้านสิ่งแวดล้อมจากภาครัฐที่มีแนวโน้มเข้มงวดมากขึ้นในระยะข้างหน้า