อสังหาฯ VS แบงก์ชาติ เส้นขนานปม “ผ่อนเกณฑ์ LTV”

มาตรการ LTV หรือ “Loan to Value” ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เป็นการบังคับเงินดาวน์ ในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือบ้านตั้งแต่หลังที่ 2 เป็นต้นไปที่บังคับใช้มาตั้งแต่ปี 2562 มีการหยิบยกขึ้นมาพูดถึงกันเป็นระยะ ๆ โดยเฉพาะในช่วงที่สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไม่ค่อยดี

ภาคธุรกิจอสังหาฯจี้เลิก LTV

ล่าสุด สมาคมอาคารชุดไทยส่งหนังสือถึงผู้ว่าการ ธปท. เพื่อขอให้พิจารณายกเลิกการบังคับใช้มาตรการ LTV เป็นการชั่วคราวแบบปีต่อปี เพื่อสร้างโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านอยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ ในภาวะที่ต้องเผชิญกับปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนาน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ว่า ทุกวันนี้ การซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม เป็นพฤติกรรมการซื้อตามความจำเป็นในการใช้ชีวิต ไม่ได้เป็นการเก็งกำไรอย่างที่มองกันแล้ว ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจหลักสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย แต่ผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจต่อเนื่องยาวนาน นับตั้งแต่สถานการณ์โควิด-19 ส่งผลกระทบรุนแรง

“ยอดขายและยอดโอนตกต่ำในรอบ 12 ปี โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 3-5 ล้านบาทที่ตกต่ำรุนแรง ซึ่งเป็นผลกระทบจากเศรษฐกิจฝืด ค่าครองชีพสูงขึ้น ดอกเบี้ยแพง ทำให้ลดทอนกำลังซื้อที่อยู่อาศัย และยังมีอุปสรรคสำคัญจาก LTV ทำลายโอกาสคนไทยในการมีบ้านเป็นของตนเอง จึงอยากให้ทบทวน”

คลังชี้เป็นอำนาจแบงก์ชาติ

ขณะที่ทางกระทรวงการคลัง เคยเสนอให้ ธปท.มีการปรับลดเงื่อนไขมาตรการ LTV เพื่อช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ช่วงที่จัดทำแพ็กเกจ “มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์” เมื่อต้นปี 2567 อย่างไรก็ดี ทาง ธปท.มีความเห็นที่แตกต่าง กระทรวงการคลังไม่สามารถดำเนินการอะไรได้ เนื่องจากเป็นอำนาจของทาง ธปท.

ธปท.มองผ่อนเกณฑ์แก้ไม่ถูกจุด

ล่าสุด เมื่อสอบถามทาง ธปท.ถึงความเป็นไปได้ในการผ่อนเกณฑ์ LTV นางสาวชญาวดี ชัยอนันต์ โฆษก และผู้ช่วยผู้ว่าการ สายองค์กรสัมพันธ์ ธปท. ระบุว่า ธปท.มีการติดตามสถานการณ์ใกล้ชิด ซึ่งต้องดูข้อมูลว่าในปัจจุบันปัญหาหลักคืออะไร ซึ่ง LTV จะมีผล หรือส่งผลหลังจากสินเชื่อได้รับการอนุมัติ จึงยังมองว่าการผ่อนเกณฑ์อาจจะไม่ได้แก้ตรงจุด

“ช่วงที่ผ่านมา มาตรการ LTV ยังไม่ได้เป็นอุปสรรคให้ประชาชนในการมีบ้านหลังแรก แต่สิ่งที่เป็นปัญหาคือบ้านหลังที่ 2-3 ซึ่งปัญหาตอนนี้อยู่ที่บ้าน 1-3 ล้านบาท กลุ่มนี้ปัญหาไม่ได้เกิดจากเรื่องมาตรการ LTV แต่ส่วนหนึ่งเกิดจากผู้กู้รายได้ไม่เพียงพอ ดังนั้นการผ่อนปรนมาตรการจึงไม่ได้แก้ปัญหาตรงจุด”

โฆษก ธปท.กล่าวว่า สิ่งที่กังวล คือภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ ซึ่งต้องแก้เรื่องรายได้ เพื่อดูแลกลุ่มเปราะบางให้มีรายได้กลับมา แต่ทั้งหมดยังต้องใช้ระยะเวลาในการแก้ไข

“เราดูในแง่ผลกระทบที่จะเกิดขึ้นข้างหน้า และต้องดูว่ามาตรการที่ออกมาแก้ปัญหาได้ตรงจุด และไม่สร้างผลข้างเคียงเพิ่มเติม เพราะในทุกมาตรการมีผลข้างเคียง จึงต้องดูสถานการณ์ว่าเหมาะสมหรือไม่” โฆษก ธปท.กล่าว

สรุปแล้ว การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV จะไม่เกิดขึ้นในเร็ว ๆ นี้ แน่นอน