REIC ลุ้นจีดีพี 2.2-3.2% ดันตลาดบ้าน-คอนโดฟื้นตัวในปี 2568

REIC เปิดผลสำรวจบ้าน-คอนโด โซนกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ณ ไตรมาส 4/67 ดัชนีร่วงแรงทั้งโครงการเปิดขายใหม่-ซัพพลาย-ดีมานด์-อัตราดูดซับ ประเมินปี 2568 มีปัจจัยบวกจากแบงก์ชาติปลดล็อก LTV ดอกเบี้ยลดลง ที่สำคัญ ลุ้นจีดีพี 2.2-3.2% จะเป็นตัวช่วยให้ทิศทางตลาดปี 2568 ฟื้นตัวได้ในระดับหนึ่ง

นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) เปิดเผยว่า ผลสำรวจภาคสนามซัพพลายและดีมานด์โครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขาย ประจำไตรมาส 4/67 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยสำรวจเฉพาะโครงการมีหน่วยเหลือขายไม่น้อยกว่า 6 หน่วย

พบว่า บ้านจัดสรรและอาคารชุด ในกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล (กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม) ปรับตัวลดลงทั้งดีมานด์และซัพพลาย

ไตรมาส 4/67 ดีมานด์ -21% เปิดใหม่ -45%

โดยดีมานด์ ณ ไตรมาส 4/67 มีจำนวน 15,038 หน่วย ลดลง -21.6% มูลค่า 90,713 ล้านบาท ลดลง -8.1%

ขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ มีจำนวน 17,153 หน่วย ลดลง – 45.3% มูลค่า 137,882 ล้านบาท ลดลง -42.5%

มีผลให้หน่วยที่มีการเสนอขายสะสมในตลาดเต็มปี 2567 ลดลง -3.3% แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 8.2% โดยมีจำนวนทั้งสิ้น 275,541 หน่วย มูลค่า 1,700,189 ล้านบาท

แบ่งเป็นโครงการเปิดขายใหม่ 62,771 หน่วย ลดลง -34.9% มูลค่า 500,957 ล้านบาท ลดลง -16.25% โดยจำนวนที่ขายได้ใหม่ 59,585 หน่วย ลดลง -20.8% มูลค่า 348,991 ล้านบาท ลดลง -10.7%

เบ็ดเสร็จมีผลให้หน่วยเหลือขายสิ้นงวด ณ ปี 2567 มีจำนวนทั้งสิ้น 215, 956 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.9% คิดเป็นมูลค่า 1,351,198 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.5%

อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2568 จะมีทิศทางการฟื้นตัวที่ดีขึ้น จากการใช้จ่ายภาครัฐที่เพิ่มขึ้น การลงทุนภาคเอกชนมีสัญญาณการฟื้นตัว และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ

รวมถึงธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว ตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2568-30 มิถุนายน 2569 ในทุกระดับราคา จะสามารถช่วยแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยคงค้างในระบบได้เป็นอย่างดี

โดยผลสำรวจ ณ ไตรมาส 4/67 มีบ้านจัดสรรและอาคารชุดเสนอขายสะสม 230,994 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.8% มูลค่า 1,441,910 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

ส่วนหนึ่งมาจากโครงการเปิดตัวใหม่ ณ ไตรมาส 4 มีจำนวน 17,153 หน่วย ลดลง -45.3% มูลค่า 137,882 ล้านบาท ลดลง -42.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/66

โดยเป็นการลดลงของการเปิดบ้านจัดสรร ด้วยจำนวนเปิดใหม่เพียง 6,384 หน่วย ลดลง -59.5% มูลค่า 83,898 ลดลง -41.8% และอาคารชุดเปิดใหม่ 10,769 หน่วย ลดลง- 30.9% มูลค่า 53,984 ลดลง -43.4%

ด้านดีมานด์หน่วยขายได้ใหม่ ณ ไตรมาส 4/67 มีทั้งสิ้น 15,038 หน่วย ลดลง- 21.6% มูลค่า 90,713 ล้านบาท ลดลง- 8.1%

แบ่งเป็นบ้านจัดสรรขายได้ใหม่ จำนวน 9,342 หน่วย ลดลง -16.7% มูลค่า 65,325 ล้านบาท ลดลง -5.8% และอาคารชุดขายได้ใหม่ 5,696 หน่วย ลดลง -28.4% มูลค่า 25,388 ล้านบาท ลดลง -13.4%

ขณะที่อัตราดูดซับ (อัตราขายได้) ปรับลงจาก 2.8% ในไตรมาส 4/66 เหลือ 2.2% ในไตรมาส 4/67

ซัพพลายสะสม “โซนรถไฟฟ้าสีม่วง” พุ่ง 1.23 แสนล้านบาท

สถิติซัพพลายสะสม (บ้านและอาคารชุด) 5 อันดับแรก ประกอบด้วย

อันดับ 1 “ย่านบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย” รวมจำนวน 22,696 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 123, 281 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.5%

อันดับ 2 “ลำลูกกา-ธัญบุรี” จำนวน 19,893 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 100,478 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.1%

อันดับ 3 “คลองหลวง” จำนวน 17,395 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 64,755 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.6%

อันดับ 4 “เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก” จำนวน 15,756 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 70,690 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.7%

อันดับ 5 “เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด” จำนวน 13,725 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 101,961 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.7%

ทั้งนี้ ในจำนวนดังกล่าวเป็นโครงการอาคารชุด สัดส่วน 40.1% จำนวน 92,656 หน่วย}

บ้านเดี่ยว สัดส่วน 20.3% จำนวน 46,892 หน่วย, ทาวน์เฮาส์ สัดส่วน 28.0% จำนวน 64,622 หน่วย, บ้านแฝด สัดส่วน 10.8% จำนวน 24,861 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 0.8% จำนวน 1,963 หน่วย

ในด้านราคาพบว่า ระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท เป็นกลุ่มราคาขายมากที่สุด จำนวน 66,621 หน่วย

“บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง” ดีมานด์สูงสุด

ด้านดีมานด์ขายได้ใหม่ 5 ทำเลยอดขายใหม่สูงสุด ประกอบด้วย

อันดับ 1 “ย่านบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง” จำนวน 2,483 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 19,225 ล้านบาท อัตราดูดซับ 6.2%

อันดับ 2 “เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์” จำนวน 1,637 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 6,347 ล้านบาท อัตราดูดซับ 4.7%

อันดับ 3 “ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง” จำนวน 1,228 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 6,399 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.3%

อันดับ 4 “บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย” จำนวน 991 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 5,199 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.5 %

อันดับ 5 “เมืองสมุทรสาคร” จำนวน 892 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 4,264 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.9%

แยกตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า เป็นโครงการอาคารชุด สัดส่วน 37.9% จำนวน 5,696 หน่วย,ทาวน์เฮ้าส์ 31.5% จำนวน 4,737 หน่วย, บ้านเดี่ยว 20.0๔ จำนวน 3,011 หน่วย, บ้านแฝด 9.8% จำนวน 1,480 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 0.8% จำนวน 114 หน่วย

ในจำนวนดังกล่าวมีราคาขาย 2.01-3.00 ล้านบาท มีมากที่สุด จำนวน 4,454 หน่วย รองลงมา ราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท จำนวน 3,753 หน่วย

ปลายสายสีม่วงโซนบางใหญ่ ซัพพลายเหลือขายมากสุด

สำหรับทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก ยังคงเป็นไปในทิศทางเดียวกับจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมดประกอบด้วย

อันดับ 1 “ย่านบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย” จำนวน 21,705 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 118,082 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.5%

อันดับ 2 “ลำลูกกา-ธัญบุรี” จำนวน 19,236 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 97,795 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.1%

อันดับ 3 “คลองหลวง” จำนวน 16,544 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 61,935 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.6%

อันดับ 4 “เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก” จำนวน 14,940 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 67,283 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.7%

อันดับ 5 “เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด” จำนวน 13,022 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 97,790 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.7%

โดยที่อยู่อาศัยหน่วยเหลือขายสูงสุด เป็นกลุ่มราคา 2.01-3.00 ล้านบาท จำนวน 62,167 หน่วย และราคา 3.01-5.00 ล้านบาท จำนวน 53,371 หน่วย

ลุ้น GDP 2.2-3.2% ตัวช่วยฟื้นตลาดในปี 2568

อย่างไรก็ตาม แม้สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ 4/67 ปรับตัวลดลง แต่จากปัจจัยบวกทั้งในด้านแนวโน้มเศรษฐกิจในปี 2568 ที่คาดการณ์จะขยายตัว 2.2-3.2% การใช้จ่ายภาครัฐที่เพิ่มขึ้น การลงทุนภาคเอกชนมีสัญญาณการฟื้นตัว และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ

รวมถึงกรณีที่แบงก์ชาติปลดล็อก LTV-loan to value ในทุกระดับราคา ทำให้แนวโน้มเป็นตัวช่วยแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยคงค้างในระบบได้เป็นอย่างดี

ดังนั้น REIC ประเมินตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2568 มีทิศทางการฟื้นตัวที่ดีขึ้น

โดยคาดว่าจะมีซัพพลายใหม่ ทั้งบ้านจัดสรรและอาคารชุด ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เพิ่มขึ้น 16.8% จากปี 2567 จำนวน 73,291 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 519,692 ล้านบาท

แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 37,800 หน่วย มูลค่า 348,564 ล้านบาท และอาคารชุด 35,491 หน่วย มูลค่า 171,128 ล้านบาท

ด้านดีมานด์ ดาดว่าสถานการณ์การขายจะฟื้นตัวดีขึ้น หน่วยขายได้ใหม่ขยายตัวเพิ่มขึ้น 3.6% จำนวน 61,714 หน่วย มูลค่า 361,216 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 37,173 หน่วย มูลค่า 252,975 ล้านบาท และอาคารชุด 24,542 หน่วย มูลค่า 108,241 ล้านบาท

แต่ในส่วนของแนวโน้มอัตราดูดซับในปี 2568 คาดการณ์ว่าจะยังไม่ฟื้นตัวมากนัก โดยภาพรวมคาดว่าอยู่ในอัตรา 1.8% เนื่องจากยังมีที่อยู่อาศัยคงค้างในตลาดซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 5.3% จำนวน 227,304 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,454,101 ล้านบาท

แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 129,394 หน่วย มูลค่า 966,149 ล้านบาท และอาคารชุด 97,909 หน่วย มูลค่า 487,952 ล้านบาท