15 ปี พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ อสังหาฯเพื่ออุตสาหกรรม-พอร์ตหมื่นล้านค่าย MK

ในวัย 60 ปีของ “วรสิทธิ์ โภคาชัยพัฒน์” ผู้ถือหุ้น 50% ของฟินันซ่าโฮลดิ้ง และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK

หมุดไมล์หลักนาทีนี้ขอโฟกัสไม่กี่เรื่อง หนึ่งในนั้นเป็นเรื่องการเคลียร์หนี้หุ้นกู้ วงเงินคงค้างรวม 3,383 ล้านบาท กำหนดชำระปี 2568-2569 ซึ่งได้วางแนวทางชำระคืนหนี้หุ้นกู้ตามกำหนดแน่นอน เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุน กับการจัดระเบียบพอร์ตลงทุนและพอร์ตรายได้เพื่อความ “มั่นคง” ในระยะยาว

เคลียร์หนี้หุ้นกู้ 3,383 ล้านบาท

ก่อนหน้านี้ในไตรมาส 1/68 บริษัทจ่ายคืนตามกำหนดแล้ว 2 ชุด วงเงินรวม 1,489 ล้านบาท แบ่งเป็นหุ้นกู้รุ่น MK252A ออกและเสนอขายหุ้นกู้ ครั้งที่ 2/66 ครบกำหนดไถ่ถอน 10 กุมภาพันธ์ 2568 จำนวน 300 ล้านบาท กับหุ้นกู้รุ่น MK253A ออกและเสนอขายหุ้นกู้ ครั้งที่ 3/65 มูลค่า 1,189 ล้านบาท ครบกำหนดไถ่ถอน 15 มีนาคม 2568

ทั้งนี้ MK ได้เตรียมแผนชำระคืนพร้อมดอกเบี้ยให้กับผู้ถือหุ้นกู้อีก 3 ชุด วงเงินรวม 1,894 ล้านบาท ดีลครบกำหนดชำระคืนเดือนมิถุนายน 2568, เดือนมีนาคม และพฤษภาคม 2569 ตามลำดับ สะท้อนถึงศักยภาพการบริหารจัดการสภาพคล่อง รักษาความแข็งแกร่งของฐานะทางการเงิน

จุดเน้นอยู่ที่การตอกย้ำอนาคตของ MK ผ่านการปรับโครงสร้างเต็มรูปแบบที่ไม่ได้เพิ่งทำ แต่ลงมือตั้งแต่ 3-4 ปีที่ผ่านมา ลดบทบาทพอร์ตลงทุนโครงการที่อยู่อาศัย โฟกัสธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า ดำเนินการโดย “PD-บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด” โดยมีพอร์ตรายได้มาจากโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม ประเภทคลังสินค้าหรือแวร์เฮาส์ กับโรงงานให้เช่า

“ผมอายุ 60 ปีแล้ว อยากสะสาง (หนี้หุ้นกู้) ให้มันจบด้วยดี ผมขาย (อสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม) ปี ๆ หนึ่ง 200,000 ตร.ม. ง่ายกว่าขายบ้านเยอะแยะ ถ้าต้องการขายบ้าน 200,000 ตร.ม. ปีหนึ่งต้องขายกี่คน กี่หลัง และต้องทำอะไรอีกหลายอย่าง ต้องซื้อที่ ทำโน่นทำนี่ เทียบมาร์จิ้นธุรกิจบ้านแล้ว ทำนิคมอุตฯ มาร์จิ้นดีกว่าเยอะ สิ่งที่เราคิดไม่ใช่เราคิดวันนี้ เราคิดมา 3-4 ปีแล้ว ไม่ซื้อที่ดินเพิ่ม (ทำที่อยู่อาศัย) มา 3-4 ปีแล้ว”

มองในมุม Investor ที่สั่งสมประสบการณ์มาทั้งชีวิต มั่นใจว่าการปรับโครงสร้างยกระดับความสำคัญ PD อาจมีการตอบรับที่ดีกว่า มีรายได้ที่แน่นอน และมีผลดำเนินงานที่แน่นอน

แวร์เฮาส์-โรงงาน 10 ปีโต 10 เท่า

ด้าน “รัชนี มหัตเดชกุล” กรรมการผู้จัดการ PD-Prospect Development กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า PD มีประสบการณ์ลงทุน 15 ปี เริ่มแรกอยู่ในพอร์ตของฟินันซ่า เริ่มต้นจากบทบาทผู้ลงทุน (Investor) ทำให้เห็นโอกาสทางธุรกิจ จนกระทั่ง “CEO วรสิทธิ์” ซื้อกิจการ MK-มั่นคงเคหะการ เมื่อปี 2558 จึงได้มีการย้าย PD มาสังกัดใต้ร่มเงา MK

นับเป็นจุดเปลี่ยนของ PD ด้วย เพราะมีการต่อยอดมาสู่บทบาทผู้ประกอบการ (Operator) ด้วยการลงทุนทำแวร์เฮาส์ให้เช่า พื้นที่เฉลี่ยปีละ 20,000 ตร.ม. ปรากฏว่าผลประกอบการดีวันดีคืน ล่าสุดช่วงเวลา 10 ปี จาก 2558-2567 การพัฒนาพื้นที่อุตสาหกรรมเติบโต 10 เท่า หรือสร้างซัพพลายพื้นที่เช่าใหม่ 200,000 ตร.ม./ปี เติบโตภายใต้บิสซิเนสโมเดลสร้าง “BFTZ-Bangkok Free Trade Zone” เน้นพื้นที่ Free Zone เป็นหลัก

ผลประกอบการปี 2567 ของ PD มีรายได้รวม 898 ล้านบาท มีสัดส่วนรายได้ 47% ของรายได้รวมของกลุ่ม MK และมีกำไรขั้นต้นคิดเป็นสัดส่วน 54%

ข้อมูล PD ณ เดือนพฤษภาคม 2568 มีพอร์ตลงทุน 9 โครงการ พัฒนาเสร็จแล้ว 7 โครงการ อยู่ระหว่างพัฒนา 2 โครงการ มีพื้นที่ให้บริการทะลุ 1 ล้าน ตร.ม. ติดทำเนียบท็อป 3 ของผู้ลงทุนอสังหาฯเพื่ออุตสาหกรรม โดยมีอัตราการเช่า (Occoupency rate) 90-95% ซึ่งหมายถึงประสบความสำเร็จอย่างสูงและมีความมั่นคงของรายได้ค่าเช่า

ก้าวสำคัญของปี 2568 มีจุดเปลี่ยนอีกครั้ง และเป็นครั้งแรกของ PD ที่จะลงทุนสร้างนิคมอุตสาหกรรมเป็นของตนเอง ภายใต้แบรนด์ “นิคมอุตสาหกรรมบางปะกง” ขนาดพื้นที่เกือบ 1,000 ไร่ บนทำเลถนนบางนา-ตราด กม.55 โดยร่วมลงทุนกับกลุ่ม BTS ถือหุ้นฝั่งละ 50/50 มูลค่า 6,500 ล้านบาท ปีนี้อยู่ระหว่างขออนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ตามแผนคาดว่าจะเปิดดำเนินการในปี 2570 เฉลี่ยราคาขายไร่ละ 13 ล้านบาทบวกลบ

PD คือดีเวลอปเปอร์+อินเวสเตอร์

มุมที่น่าสนใจคือ PD ลงทุนพัฒนาอสังหาฯเพื่ออุตสหากรรม จากนั้นขายเข้ากองทรัสต์ “Prospect REIT-กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล” ซึ่งกำลังไต่เพดานบินบริหารทรัพย์สิน 5,400 ล้านบาท ปีนี้จะเพิ่มเป็น 8,700 ล้านบาท ถ้าหากทำได้สำเร็จแผนที่ชัดเจนในปี 2569 จะเพิ่มมูลค่าบริหารทรัพย์สินเป็น 10,000 ล้านบาท

เมื่อถามถึงมุมคิดการลงทุนอสังหาฯ ต่างประเภท “รัชนี” มองว่า การลงทุนโรงแรมต้องสร้างเสร็จ 100% จึงจะหาลูกค้ารายแรกได้ ลูกค้าพัก 1 คืน พรุ่งนี้ต้องหาลูกค้าใหม่ มองว่ามีความเสี่ยงเยอะ

เทียบกับทำแวร์เฮาส์-โรงงานให้เช่า ลงทุนไปแล้วลูกค้าผูกสัญญาครั้งละ 3 ปี และส่วนใหญ่มักจะต่อสัญญาเพราะอุตสาหกรรมไม่ใช่อะไรที่ย้ายกันง่าย ๆ ทำให้บริษัทมีโอกาสปรับค่าเช่าทุก 3 ปีเช่นกัน

ขณะที่การลงทุนที่อยู่อาศัยแตกต่างออกไป “…จากประสบการณ์วิกฤตเศรษฐกิจยุคโควิด คนอาจยอมเสียบ้าน แต่อันหนึ่งที่ไม่ยอมเสียไปคือที่ทำมาหากิน เขาจะเก็บไว้ให้นานที่สุด ในทางกลับกัน ถ้าเศรษฐกิจฟื้นชีพขึ้นมาได้ สิ่งแรกที่คนจะมองหา (ลงทุน) คือหาโรงงาน (ที่ทำมาหากิน) ไม่ใช่มองหาบ้าน”

เวลามีน้อยใช้สอยประหยัด กับคำถาม PD มีภาพจำในสายตาลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเป็นอะไร ระหว่างนักลงทุนกับดีเวลอปเปอร์

“PD เราเป็นดีเวลอปเปอร์ แต่ใช้ความเข้าใจของอินเวสเตอร์มาปรับใช้ในการดำเนินการ ทำให้มีมุมมองที่ลงตัว สร้างพอร์ตรายได้ที่สมดุลและมีประสิทธิภาพสูงสุด บนโจทย์ธุรกิจสามารถเติบโตระยะยาวและยั่งยืน”