อสังหาฯ 69 ตั้งรับเศรษฐกิจผันผวน ลุ้นนักท่องเที่ยวจีนฟื้นตลาดคอนโด

เปิดข้อมูลอสังหาฯ ไตรมาส 4/68 ดีมานด์ตลาดเริ่มฟื้นตัว “คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ เซอร์วิสเซส (ประเทศไทย) จำกัด” ชี้สัญญาณบวกเริ่มกลับมาในหลายเซกเตอร์ โดยเฉพาะภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ท่ามกลางจังหวะการลงทุนโลกที่กำลังปรับฐาน ขณะที่ออฟฟิศ ค้าปลีก และคอนโดยังต้องเร่งปรับตัวรับพฤติกรรมผู้เช่าและกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป

“พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร” หัวหน้าฝ่ายอุตสาหกรรม และโลจิสติกส์, คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมอุตสาหกรรมไทยยังมีดีมานด์อย่างต่อเนื่องหลายปีที่ผ่านมา แม้จะหยุดชะงักไปในช่วงต้นปีไปจนถึงไตรมาส 3/68 จากประเด็นอัตราภาษีนำเข้าสินค้าของสหรัฐ แต่ดีมานด์เริ่มกลับมาในไตรมาส 4/68

เตรียม 4 ความพร้อมรับเมกะลงทุน

ที่ดินนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศในปี 2568 ทั้งหมด 221,788 ไร่ มีอัตราว่างของที่ดินในสัดส่วน 6.52% ลดลง 8.56% ขณะที่ราคาต่อไร่ปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 8.31 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/68 และยังมีที่ดินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรมอีกประมาณ 18,367 ไร่

แม้ในไตรมาส 4/68 จะไม่มีซัพพลายใหม่ของโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า (RWFs) เข้าสู่ตลาด แต่ในพื้นที่รวมของโรงงานให้เช่า 3.42 ล้านตร.ม. มีอัตราว่าง 9.53% ลดลงจากไตรมาส 3 ในสัดส่วน 18.62% ส่วนคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า (RBWs) เพิ่มขึ้นเป็น 6.05 ล้านตารางเมตร อัตราว่างเฉลี่ย  15.23% คิดเป็นสัดส่วนลดลง 11.50% จากไตรมาส 3/68

สิ่งที่น่าจับตา คือ ทิศทางของสหรัฐรีเซ็ตโครงสร้างอุตสาหกรรมประเทศด้วยการอัดงบประมาณลงทุนในโลกยุคใหม่ที่ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยี ถือเป็นโอกาสของไทยในปี 2569 ที่มีระบบนิเวศด้านอุตสาหกรรมครบถ้วน เร่งยกระดับบทบาทตัวเองสู่จุดยุทธศาสตร์สำคัญของอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของภูมิภาคใน 4 ด้าน ได้แก่

1. ความพร้อมด้านพลังงาน และโครงข่ายไฟฟ้า
2. นิคมอุตสาหกรรมคุณภาพสูงที่มีระบบรองรับอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง และอุตสาหกรรมใหม่
3. ความรวดเร็วในการอนุมัติขั้นตอนต่าง ๆ และความชัดเจนเชิงนโยบายระดับรัฐบาล
4. การพัฒนาทักษะแรงงานในด้านเทคโนโลยีชั้นสูง

“หากเราเตรียมพร้อม สิ่งที่จะตามมา คือ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมาย ไม่ว่าจะเป็นเซมิคอนดักเตอร์, ยานยนต์ไฟฟ้า, ดาต้าเซ็นเตอร์, ชีวการผลิตและเวชภัณฑ์ทางการแพทย์ และโลจิสติกส์ขั้นสูง ส่วนดีมานด์พื้นที่อุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นทั้งโรงงาน Built-to-Suit ขนาดใหญ่ หรือโรงงานที่สั่งสร้างเพื่อลูกค้ารายบุคคล, การขยายตัวของ Data Center ที่ต้องการไฟฟ้ากำลังสูงและมีความเสถียร รวมไปถึงคลังสินค้าในทำเลเชื่อมต่อท่าเรือ หรือสนามบิน” พงษ์พันธ์ กล่าว

ค่าเช่าออฟฟิศเกรด A พุ่ง ชูจุดขายสิ่งแวดล้อม

“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า “พื้นที่สำนักงาน” การแข่งขันจะยังคงดุเดือดแต่แรงกดดันไม่มากเท่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากปีนี้มีซัพพลายใหม่เพียง 1 โครงการ คือ ตึกอาคาร One Bangkok Tower 2 พื้นที่ 95,000 ตร.ม. ที่จะเปิดตัวในไตรมาส 4/69 น้อยกว่าปี 2568 ที่เปิดให้บริการใหม่ 2 อาคาร ลดลง 84% จากปี 2567 ทำให้พื้นที่สำนักงานรวมทั้งกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 8.99 ล้านตารางเมตร

แต่คาดการณ์ว่า ปี 2569-2573 จะยังคงมีซัพพลายพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นอีก 591,800 ตร.ม. ในจำนวนนี้คิดเป็นสัดส่วน 44.3% จะอยู่ในเขตพื้นที่ CBD ส่วนดีมานด์มุ่งไปที่อาคารสำนักงานเกรด A ที่มาจากทั้งผู้เช่ารายใหม่ หรือผู้เช่าเดิมที่ย้ายอาคารหรือขยายพื้นที่เช่า ส่งผลต่อค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานเกรด A มีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้นจาก 943 บาทต่อ ตร.ม. เนื่องจากอาคารสำนักงานที่เปิดใหม่มีอัตราการเช่าที่สูงมาก และอาคารสำนักงานเก่าไม่จำเป็นต้องคงค่าเช่าไว้แข่งขันกับอาคารอื่น ๆ คาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นในอัตรา 5-10%

นอกจากนี้ ผู้เช่ายังให้ความสนใจกับอาคารสำนักงานใหม่ที่เน้นเรื่องสิ่งแวดล้อม มีสิ่งอำนวยความสะดวก หลายบริษัทมีการทำ Coworking Space มากขึ้น เจ้าของอาคารสำนักงานมีการปรับหรือแบ่งพื้นที่เป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์มากขึ้น ซึ่งอาจเป็นจุดขายที่อาคารสำนักงานที่เปิดให้บริการมานานใช้ดึงดูดผู้เช่าในอนาคต

คอมมูนิตี้มอลล์ไม่ได้ไปต่อ

ด้าน “พื้นที่ค้าปลีก” สะสมในกรุงเทพมหานคร ทั้งหมด 7.2 ล้านตร.ม. แบ่งเป็นศูนย์การค้าสัดส่วน 57% ตามมาด้วยคอมมูนิตี้มอลล์ 18% แม้ว่าจะมีสัดส่วนมากเป็นอันดับ 2 แต่ระยะยาวอาจไม่ประสบความสำเร็จเทียบเท่าช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ทำให้โครงการใหม่ที่จะเปิดตัวอาจมีขนาดภายในโครงการไม่มาก พื้นที่เช่าลดลง และเน้นความสะดวกในจอดรถมากขึ้น

ในช่วง 3-4 ปีข้างหน้าจะมีโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่กำลังก่อสร้างของ 2 ผู้เล่นหลัก คือ กลุ่มเซ็นทรัล และเดอะมอลล์ ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด รวมไปถึงกลุ่มซีพีที่ปัจจุบันเป็นเจ้าของโลตัสและร่วมลงทุนในบางโครงการ ส่วนผู้ให้บริการน้ำมันเปลี่ยนมาเพิ่มพื้นที่เช่าสำหรับร้านค้าและบริการต่าง ๆ มากขึ้น ทั้งกลุ่ม PTTOR บางจาก และ Susco

และไฮไลท์ที่เห็นได้ชัดที่สุด คือ การปรับพื้นที่เช่าชั้น 1-2 หรือชั้นที่มีการเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าให้เป็นชั้นที่มีแต่ผู้เช่ารายใหญ่มากกว่าผู้เช่าที่เคยอยู่มาก่อน ส่วนค่าเช่ามีแนวโน้มว่าจะไม่ปรับขึ้น หรือจำเป็นต้องลดราคาเพื่อดำเนินธุรกิจต่อไป

ขณะเดียวกัน พื้นที่ศูนย์การค้าพื้นที่ใจกลางเมืองยังคงมีอัตราค่าเช่าที่สูงอยู่ แม้ว่าจะปรับขึ้นเพียงเล็กน้อยในปีที่ผ่านมา เนื่องโครงการตั้งอยู่ใจกลางเมืองเกือบ 100% และหลายโครงการที่ก่อนหน้านี้เคยมีอัตราการเช่าต่ำกว่านี้เริ่มมีอัตราการเช่าสูงขึ้น

นักท่องเที่ยวจีน ความหวังตลาดคอนโด

และ “ตลาดคอนโด” ในปี 2568 มีการเปิดตัวใหม่เพียง 16,408 ยูนิต จากกำลังซื้อที่ลดลง อีกทั้งผู้ประกอบการพยายามเคลียร์สต็อกคงค้างให้หมดมากกว่าเปิดขายใหม่  มีการลดราคาลงเพื่อปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้มากที่สุดภายในปีจึงทำให้รายได้และกำไรบริษัทลดลง

ส่วนแนวโน้มปี 2569 ผู้ประกอบการมุ่งระบายสต็อกต่อไปมากกว่าเปิดขายโครงการใหม่อย่างจริงจัง จากสภาพเศรษฐกิจและการเมืองที่ไม่ได้ดีขึ้นอย่างก้าวกระโดด และโครงการเปิดขายใหม่ไม่เกิน 15,000 ยูนิต ขนาดไม่ใหญ่มาก เน้นการปิดการขายเร็ว และมุ่งไปที่ระดับราคามากกว่า 100,000 บาทต่อตร.ม.มากขึ้น ไม่จับตลาดกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง

แถมตลาดคอนโดในปีนี้ต้องพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติ เนื่องจากกำลังซื้อคนไทยอาจจะไม่เพียงพอในการขับเคลื่อนตลาด โดยมีแนวโน้มว่า ภาคการท่องเที่ยวจะกลับมาฟื้นตัว นักท่องเที่ยวจีนที่เคยเป็นกำลังซื้อหลักของต่างชาติจะกลับมามากขึ้นจากปัจจัยความขัดแย้งกับญี่ปุ่น

“สิ่งที่ต้องจับตาในตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเป็นหนี้ครัวเรือนที่มีผลต่อการขอสินเชื่อ ประกอบกับการเมืองหลังการเลือกตั้งที่อาจใช้เวลาจัดตั้งรัฐบาลพอสมควร ซึ่งต้องรอดูนโยบายรัฐบาลใหม่จะเป็นอย่างไร ดังนั้นเศรษฐกิจอาจจะยังไม่ดีขึ้นในปีนี้ และจะมีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการบางรายอาจไม่มีการเปิดขายโครงการคอนโดเลยก็ได้ หรืออาจรอดูทิศทางช่วงไตรมาส 1 อีกครั้ง” สุรเชษฐ กล่าว