รถไฟฟ้าสีน้ำเงินหัวลำโพง-บางแคสร้างคืบ 98% ดันคอนโดถนนจรัญฯ บูมสุดขีด

รถไฟฟ้าสีน้ำเงินหัวลำโพง-บางแคสร้างคืบ 98% ดันคอนโดถนนจรัญฯ บูมสุดขีด ซัพพลาย 2.6 หมื่นยูนิต ของใหม่เหลือขาย 29% เผย “สถานีบางยี่ขัน” ที่ดินแพงสุดวาละ 3.5-4.5 แสน ราคาคอนโดในซอย 6.3-8.9 หมื่น/ตรม. ทำเลริมถนน 9 หมื่น-1.3 แสน/ตรม. “โฮมโปร-MBK” ตุนที่ดินสถานีจรัญ 13-ซอย 7 รอลงทุนเพิ่ม

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า จากผลสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมทำเลถนนจรัญสนิทวงศ์ตลอดเส้นทางตั้งอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ล่าสุด ความคืบหน้าการก่อสร้างงานโยธาเสร็จไปแล้วประมาณ 98.09% ภายในปี 2562 คาดว่าจะเปิดให้บริการช่วงหัวลำโพง-บางแคได้ก่อน จากนั้นในปี 2563 ก็จะเริ่มเปิดให้บริการช่วงบางซื่อ-ท่าพระ

ซึ่งในช่วงระยะของการก่อสร้างของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ผ่านมา ส่งผลให้นักพัฒนาที่ดินหลายรายเห็นโอกาสในการเพิ่มการลงทุนและพัฒนาโครงการบนทำเลย่านนี่ โดยพบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลอดเส้นทางของถนนจรัญสนิทวงศ์มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่กว่า 20,000 ยูนิต และเป็นอีกทำเลที่ราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 100%

ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งปีหลังมีความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการรายใหญ่อย่างน้อย 2 ราย ได้แก่ บริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) คว้าที่ดินแปลงงาม ใกล้สถานี MRT จรัญฯ 13 ไม่ถึง 100 เมตร พัฒนาเป็นโครงการ โฮมโปร จรัญสนิทวงศ์ เตรียมเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2562 รวมทั้งกลุ่ม MBK Real Estate มีตุนที่ดินบริเวณปากซอยจรัญฯ 7 ไว้เตรียมพัฒนาโครงการเช่นเดียวกัน

นายภัทรชัยกล่าวว่า โครงการคอนโดมิเนียมตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาตั่งแต่ปี 2557-ครึ่งแรกของปี 2561 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในแต่ละปีบนถนนจรัญสนิทวงศ์มากกว่า 2,000 ยูนิตต่อปี และในปี 2558 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สูงถึงเกือบ 3,500 ยูนิต ซึ่งส่งผลให้ในช่วง 15 ปีที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บนถนนจรัญสนิทวงศ์มากถึง 26,700 ยูนิต

ในด้านผู้ลงทุนพัฒนาโครงการพบว่า บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท ถือว่าเป็นผู้ประกอบการหลักของย่านจรัญสนิทวงศ์ที่พัฒนาคอนโดมิเนียมแล้วประมาณ 4 โครงการ รวมมูลค่าการลงทุนกว่า 6,400 บาท และเตรียมพัฒนาอีก 1 โครงการมูลค่ากว่า 1,800 ล้านบาท ย่านบางพลัดในช่วงปลายปีนี้

นอกจากนี่ยังมี บจ. นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ ที่พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 3 อาคาร มูลค่าการลงทุนประมาณ 6,000 ล้านบาท, บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) พัฒนาโครงการ Life Pinklao มูลค่าการลงทุนประมาณ 3,100 ล้านบาท, บมจ. ศุภาลัย พัฒนาแล้ว 1 โครงการมูลค่าการลงทุนประมาณ 1,200 ล้านบาท และล่าสุด บจ. แกรนด์ ยูนิตี้ ก็สนใจเข้ามาพัฒนาโครงการ De Lapis Charan 81ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 2,000 ล้านบาท บนถนนจรัญสนิทวงศ์เช่นเดียวกัน

สำหรับผลสำรวจซัพพลายในทำเล ข้อมูล ณ เดือน กรกฎาคม 2561 พบว่า ตลอดเส้นทางถนนจรัญสนิวงศ์และบริเวณโดยรอบมีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด17 โครงการ มูลค่าการลงทุนประมาณ 26,150 ล้านบาท โดยมียูนิตที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 9,148 ยูนิต ขายไปแล้วทั้งหมดประมาณ 6,467 หน่วยหรือคิดเป็น 71% ของยูนิตที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด มีหน่วยเหลือขายทั้งหมดประมาณ 2,681 ยูนิตหรือคิดเป็น 29%

โดยล่าสุด บมจ. อนันดา ดีเวลลอปเมนท์สามารถปิดการขายทั้ง 2 โครงการที่พัฒนาบนถนนจรัญสนิทวงศ์คือโครงการ ไอดีโอ โมบิ จรัญ อินเตอร์เชนจ์ และ โครงการยูนิโอ จรัญฯ 3 รวมมูลค่าการลงทุนกว่า 5,000 ล้านบาท

สำหรับกลุ่มลูกค้าหลักของย่านจรัญสนิทวงศ์ ด้วยย่านนี่เป็นชุมชนดั้งเดิมที่แวดล้อมไปด้วยโรงพยาบาลชั้นนำเช่น โรงพยาบาลยันฮี หรือแม้กระทั้งโรงพยาบาลศิริราชที่สามารถเดินทางได้อย่างรวดเร็ว หรือแม้กระทั้งห้างสรรพสินค้า อีกทั้งยังเป็นทำเลที่สามารถเดินทางเข้าสูงใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกรวดเร็ว กลุ่มลูกค้าหลักของย่านจรัญสนิทวงศ์จึงมีทั้งกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อการปล่อยเช่านักศึกษาทั้งนักศึกษาของ ม.ศิลปากร ธรรมศาสตร์ และราชภัฎสวนดุสิตและสวนสุนันทา นอกจากนี่ยังมีกลุ่มบุลคลาการทางการแพทย์ที่ซื้อไว้เก็งกำไรทั้งระยะสั่นและระยะยาว และกลุ่มคนที่เคยอาศัยในพื้นที่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่สะดวกสายและพื้นที่ส่วนกลางที่ดีขึ้น ซึ่ง Yield ย่านนี่จะอยู่ที่ประมาณ 5-7% ซึ่งถือว่าน่าสนใจเป็นอย่างมาก

นายภัทรชัยสำรวจความเคลื่อนไหวด้านราคาด้วยว่า ราคาขายของโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 84,000 บาท / ตร.ม. โดยคอนโดมิเนียมที่ติดถนนใหญ่จะมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 90,000-130,000 บาท/ ตร.ม. ส่วนคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ตามซอยบนถนนจรัญสนิทวงศ์จะอยู่ที่ประมาณ 63,000-89,000 บาท / ตร.ม.

ซึ่งการปรับขึ้นราคาในแต่ละปีจะมีการปรับขึ้นอยู่ที่ประมาณปีละ 3-5 % ตามราคาที่ดินที่มีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกระยะการก่อสร้างของรถไฟฟ้า

ปัจจุบันราคาที่ดินตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์บนถนนสายหลักจะมีราคาขายอยู่ที่ประมาณตารางวะ 220,000-450,000 บาท และสำหรับในซอยจะมีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 70,000-180,000 บาท

โดยมีจุดโฟกัสในช่วงจรัญฯ 42 ถือว่าเป็นช่วงถนนที่มีราคาที่ดินที่สูงที่สุดของถนนจรัญสนิทวงศ์ประมาณ 350,000-450,000 บาท ต่อ ตารางวา เนื่องจากติดกับสถานี MRT บางยี่ขัน มีจุดขายคือตลอดระยะของถนนจรัญสนิทวงศ์ช่วงนั้น หากผู้ประกอบการนำมาพัฒนาเป็นโครงการอาคารสูงจะสามารถมองเห็นวิวของแม้น้ำเจ้าพระยาและสะพานพระราม 8 ได้อย่างงดงาม

นายภัทรชัยกล่าวตอนท้ายด้วยว่า แนวโน้มในช่วงครึ่งปีหลัง 2561 ยังมีผู้ประกอบการอีกหลายรายยังคงให้ความสนใจและเตรียมที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบนทำเลย่านถนนจรัญสนิทวงศ์อย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น บมจ. พฤกษา เรียลเอทเตท มีเตรียมที่จะพัฒนาโครงการ The Tree Charan – Bangphlat ในช่วงปลายปี อีกกว่า 500 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 1,800 ล้านบาท

นอกจากนี่ยังมี บจ. นาราย พร็อพเพอร์ตี้ ที่พัฒนาโครงการ THE PARKLAND CHARAN – PINKLAO ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 6,000 ล้านบาท ที่ใกล้ปิดการขายใน Tower A และ Tower B ที่ยังเก็บ Tower A ของ โครงการ THE PARKLAND CHARAN – PINKLAO อีกประมาณ 542 ยูนิต ซึ่งเป็น Tower หน้าสุดติดถนน และทางขึ้น MRT และเตรียมเปิดขายและปรับราคาในอนาคตอันใกล้