“เจริญ”ซุ่มเขย่าพอร์ตอสังหาฯ แต่งตัวเข้า”ตลาดหุ้น”รอบใหม่

ซุ่มจัดทัพธุรกิจอสังหาฯ ดันเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ หลังปิดฉาก 3 กองทุนอสังหาฯ ตั้ง 3 บริษัทลูก “ปณวิณ-นันทพัฒน์-นอร์ม” รับซื้อคืนหน่วยลงทุน วงในเผยอยู่ระหว่างแยกประเภททรัพย์สิน ตลท.แจงมีบริษัทใหญ่เข้าหารือหลายราย

ปิดฉาก 3 กองทุนอสังหาฯ

แหล่งข่าวจากวงการตลาดทุนเปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากที่เมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา กลุ่มนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ประกาศซื้อคืน 3 กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยโฮเทลอินเวสเมนต์ (THIF) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยรีเทล อินเวสเมนต์ (TRIF ) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยคอมเมอร์เชียล อินเวสเมนต์ (TCIF) มูลค่ารวมกว่า 8 หมื่นล้านบาท ขณะนี้กระบวนการซื้อคืนหน่วยลงทุนได้เสร็จสิ้นแล้ว โดยทางกลุ่มเจ้าสัวเจริญได้มีการจัดตั้ง 3 บริษัทรับซื้อหน่วยลงทุน ประกอบด้วย บริษัท นันทพัฒน์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด, บริษัท ปณวิณ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด และบริษัท นอร์ม จำกัด

ทั้ง 3 บริษัทได้รับซื้อหน่วยลงทุนของกองทุน THIF ในสัดส่วน 66.95% ด้วยมูลค่า 21,015.15 ล้านบาท (ราคาหน่วยละ 11.98 บาท) ซื้อคืนหน่วยลงทุนกองทุน TRIF ในสัดส่วน 69.08% ด้วยมูลค่า 16,882.81 ล้านบาท (ราคาหน่วยละ 15.38 บาท) และรับซื้อหน่วยลงทุนของ TCIF จำนวน 66.98% คิดเป็นมูลค่า 21,494.77 ล้านบาท (ราคาหน่วยละ 14.50 บาท)

สำหรับหน่วยลงทุนที่เหลืออีกกว่า 30% ของแต่ละกองทุนที่ไม่ได้มีการขายคืนนั้น เพราะเป็นส่วนของกลุ่มเจ้าสัวเจริญอยู่แล้ว ซึ่งถือในนามบริษัท แอสเสท เวิรด์ ลีเฌอร์ จำกัด และบริษัท แอสเสท เวิรด์ จำกัด โดยการซื้อคืนหน่วยลงทุนครั้งนี้ คิดเป็นมูลค่ารวม 59,395.73 ล้านบาท โดยทางกลุ่มเจ้าสัวเจริญได้ใช้เงินกู้ของธนาคารไทยพาณิชย์ และธนาคารกสิกรไทย และได้ดำเนินการปิด 3 กองทุนอสังหาฯแล้ว

เขย่าพอร์ตปั้นเข้า “ตลาดหุ้น”

แหล่งข่าวกล่าวว่า ในครั้งนี้กลุ่มเจ้าสัวเจริญได้ประโยชน์จากภาษีในหลายเรื่อง หลัก ๆ ก็คือได้รับการยกเว้นภาษีโอนที่ดินจากกองทุนอสังหาฯ นอกจากนี้หากตั้งเป็นกองอสังหาฯต่อไป ตามเงื่อนไขจะไม่สามารถเพิ่มทุนได้ จึงไม่ได้ใช้ประโยชน์เต็มที่จากทรัพย์สินต่าง ๆ และหลังจากซื้อคืนหน่วยลงทุนมาแล้ว ทางกลุ่มเจ้าสัวเจริญมีแผนจัดโครงสร้างทรัพย์สินดังกล่าวใหม่ และนำบริษัทเข้าจดทะเบียนตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยขณะนี้อยู่ระหว่างการจัดแยกประเภททรัพย์สินและพิจารณาว่าจะนำส่วนไหนเข้าจดทะเบียน

“กลุ่มเจ้าสัวเจริญคงต้องมีการตีโจทย์แต่ละทรัพย์สินก่อน เพราะจริง ๆ แล้วถ้าอสังหาฯที่มีความสามารถเก็บค่าเช่าได้สูงมาก และมีอัตราเช่าเต็ม ก็ไม่น่าจะเอามาทำเป็นบริษัทจดทะเบียน ออกเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) จะคุ้มกว่า”

ผจก.กองทุนเชื่อ ได้ 2 เด้ง

แหล่งข่าวในวงการกองทุนรายหนึ่งวิเคราะห์ว่า การที่เจ้าของทรัพย์สินจะนำทรัพย์สินมาทำเป็น REITs มีเหตุผลหลักคือ ต้องการกำไรจากการขายทรัพย์สินเข้ากองทุน เพราะเจ้าของจะได้ทั้งทุนและกำไรเป็นก้อนใหญ่ทันที เมื่อเทียบกับการขายหุ้นครั้งแรกให้ประชาชน (IPO) เพราะการขายหุ้นไอพีโอระดมทุนในตลาด เจ้าของเดิมจะยังคงเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในสัดส่วนที่สูง เพราะถ้าเจ้าของขายหุ้นออกไปเยอะ นักลงทุนก็อาจไม่มั่นใจ ดังนั้น หุ้น IPO ที่ขาย ๆ กันไป ส่วนใหญ่จะทำได้แค่เคลียร์หนี้ เป็นเงินทุนหมุนเวียน

“อย่างไรก็ตาม การขายหุ้น IPO ก็มีโอกาสสร้างกำไร 2 ต่อเช่นกัน คือกำไรจากราคาหุ้น นอกจากนี้เมื่อราคาหุ้นเพิ่มขึ้น เจ้าของธุรกิจก็สามารถนำอสังหาฯของบริษัทมาจัดเป็นกอง REITs ได้ด้วย ซึ่งก็จะทำให้ได้เงินเด้งที่ 2 เจ้าสัวเจริญมีของอีกเยอะที่จะปล่อยออกมา วิธีเอาบริษัทเข้าจดทะเบียนก็ถือว่าดี” แหล่งข่าวกล่าว

ตลท.ชี้บริษัทใหญ่มาหลายราย

ทั้งนี้ “ประชาชาติธุรกิจ” ได้สอบถามไปยัง นายสันติ กีระนันทน์ รองผู้จัดการหัวหน้าสายงานผู้ออกหลักทรัพย์ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ถึงประเด็นที่ว่า กลุ่มนายเจริญได้ติดต่อมายัง ตลท. เพื่อปรึกษาถึงเรื่องการนำบริษัทเข้ามาจดทะเบียนบ้างหรือไม่ นายสันติได้ให้คำตอบว่า ในช่วงที่ผ่านมา ตลท.ได้พูดคุยกับธุรกิจขนาดใหญ่หลายแห่งที่สนใจ และมีศักยภาพในการเข้ามาเป็นบริษัทจดทะเบียนหลายแห่ง ไม่ใช่เฉพาะที่ใดที่หนึ่ง ซึ่งในช่วงครึ่งปีหลังก็มีบริษัทขนาดใหญ่เตรียมตัวเข้ามาจดทะเบียนบ้างแล้ว

“ต้องบอกว่าเราคุยกับทุกราย ซึ่งถ้ารายไหนมีศักยภาพ และมีความพร้อมก็จะเข้ามาจดทะเบียนได้” นายสันติกล่าว

โบรกฯเชียร์ขายหุ้นโรงแรม

ด้านนายกรภัทร วรเชษฐ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและบริการการลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) โนมูระ พัฒนสิน กล่าวว่า ทรัพย์สินจาก 3 กองทุนอสังหาฯที่ได้ถอนออกไป โดยรวมจะมี 3 รูปแบบ ได้แก่ อสังหาฯประเภทโรงแรม อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า ซึ่งหากประเมินว่าทรัพย์สินใดเหมาะแก่การใช้จัดโครงสร้างธุรกิจในลักษณะบริษัท เพื่อนำเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯนั้น ส่วนตัวเห็นว่าน่าจะเป็นธุรกิจประเภทโรงแรม เพราะปัจจุบันการท่องเที่ยวในประเทศไทยยังมีการขยายตัวที่ดี และเป็นหนึ่งในปัจจัยขับเคลื่อนการขยายตัวของเศรษฐกิจในประเทศ

ขณะที่ทรัพย์สินอื่น เช่น อาคารสำนักงานให้เช่านั้นก็เริ่มมีความตึงตัว เนื่องจากจำนวนอาคารสำนักงานมีจำนวนมาก และการแข่งขันสูง ดังนั้นจึงอาจจะยังไม่ใช่จังหวะที่ดีในการนำทรัพย์สินดังกล่าวมาจัดโครงสร้างธุรกิจ ส่วนศูนย์สรรพสินค้าก็ยังคงประสบปัญหาจากการใช้จ่ายในประเทศ ที่พบว่ากำลังซื้อโดยรวมของประชาชนยังไม่ฟื้นตัวดีนัก

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ปัจจุบันกลุ่มนายเจริญ สิริวัฒนภักดี มีบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อาทิ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (GOLD) นอกจากนี้ยังมี บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน) (TICON) โดยบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ของกลุ่มสิริวัฒนภักดี ถือหุ้น 40.07% บริษัท เบอร์ลี่ ยุคเกอร์ จำกัด (มหาชน) (BJC) บริษัท ทีซีซี คอร์ปอเรชั่น จำกัด ของกลุ่มสิริวัฒนภักดี ถือหุ้น 64.59%