อสังหาปรับแผนอุตลุด ยักษ์เบรกลงทุนโครงการใหม่ เคลียร์สต๊อก8หมื่นยูนิต
ยักษ์อสังหาฯรีวิวแผนลงทุน ชะลอเปิดโครงการใหม่ รับมือผลกระทบมาตรการคุมสินเชื่อเพิ่มเงินดาวน์ของแบงก์ชาติ ศูนย์วิจัยกสิกรฯเผยผู้ประกอบการเร่งกระตุ้นดัน “ยอดโอนและสินเชื่อบ้าน” ปลายปีนี้ถึง Q1/62 พุ่งแรงหนีเกณฑ์ใหม่ ลุ้นปีหน้าแบกความเสี่ยงยอดโอนบ้าน-คอนโดฯหดตัว ผู้ประกอบการเช็กยิบเครดิตบูโรปรับแผนอุตลุดเน้นขายลูกค้า “บ้านหลังแรก” “พฤกษา-ออริจิ้น-แอลพีเอ็น” เลื่อนเปิดโครงการใหม่
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ในการกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ หรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับการผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป โดยสัญญากู้หลังที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และผ่อนชำระหลังแรกเกิน 3 ปีแล้ว ต้องวางดาวน์ 10% และถ้าผ่อนหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี หรือกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 20% ส่วนการกู้สัญญาที่ 3 ขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ 30% ในทุกระดับราคา โดยมีผลตั้งแต่ 1 เม.ย. 2562
ยอดโอนปี”61 พุ่ง 14%
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. จะทำให้เกิดธุรกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ ทั้งยอดการโอนกรรมสิทธิ์และสินเชื่อที่อยู่อาศัยเร่งตัวต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาสแรกปี 2562 ขณะที่ผู้ประกอบการเร่งทำแคมเปญการตลาดในกลุ่มผู้ประกอบการที่มีโครงการสร้างเสร็จรอขาย เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อในช่วงก่อนมาตรการใหม่บังคับใช้ โดยคาดว่ายอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2561 จะอยู่ที่ประมาณ 186,500 หน่วย เพิ่มขึ้นจากคาดการณ์เดิมที่ 171,500 หน่วย และเพิ่มขึ้นประมาณ 14.1% จากยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2560 ซึ่งอยู่ที่ 163,468 หน่วย และคาดว่ายอดโอนไตรมาส 1/62 จะเติบโตประมาณ 8.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือประมาณ 45,850 หน่วย
จับตาปีหน้ายอดโอนร่วง
อย่างไรก็ดี ศูนย์วิจัยกสิกรฯประเมินว่า หลังไตรมาส 1/62 ธุรกิจอสังหาฯคงต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงหลายด้าน อาทิ ปัจจัยด้านเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศที่ยังไม่เอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงต้นทุนทางการเงินที่มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้น ดังนั้น กิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยน่าจะกลับมาอ่อนตัวอีกครั้งหลังไตรมาสแรก ทำให้คาดว่าทั้งปี 2562 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะอยู่ที่ประมาณ 179,800 หน่วย หดตัวลง 3.6% เมื่อเทียบกับฐานสูงในปี 2561
สินเชื่อบ้านโตหนีเกณฑ์ใหม่
นอกจากนี้ คาดว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ ปี 2561 จะขยับขึ้นสูงกว่าประมาณการเดิม ตามสัญญาณการเร่งตัวขึ้นของการซื้อขาย และการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดที่อยู่อาศัยตั้งแต่ช่วงปลายไตรมาส 3/2561 โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปี 2561 โตสูงถึง 7.0% (จากคาดการณ์เดิม 5.7%) และขยายตัวสูงต่อเนื่องประมาณ 7.5-8.0% ในไตรมาส 1/2562 ซึ่งเป็นช่วงโค้งสุดท้ายก่อนที่เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่จะมีผลบังคับใช้ และคาดว่ายอดการปล่อยสินเชื่อใหม่อาจชะลอลงตั้งแต่ช่วงไตรมาส 2/2562 เนื่องจากผลของการเร่งตัดสินใจทำสัญญากู้เพื่อซื้อบ้านก่อนมาตรการใหม่ของแบงก์ชาติออกมาบังคับใช้
อัดแคมเปญรับ LTV ใหม่
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ กลุ่มกานดา พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ถึงผลกระทบของมาตรการแบงก์ชาติที่บังคับเพิ่มเงินดาวน์สำหรับการซื้อบ้านหลังสองเป็นต้นไปว่า มองผลกระทบ 2 ด้านหลัก คือ ผลกระทบเฉพาะหน้า เชื่อว่าดีเวลอปเปอร์ทุกคนคิดคล้าย ๆ กัน สิ่งแรกที่ต้องทำคือสำรวจสต๊อกในไซต์ก่อสร้างว่ามีมากน้อยแค่ไหน ส่วนนี้สินค้าคอนโดฯจะมีปัญหาหนักกว่า เพราะเมื่อสร้างเสร็จคือเสร็จทั้งโครงการ ค้างสต๊อกก็จะค้างทั้งโครงการ เทียบกับสต๊อกบ้านจัดสรรแนวราบอย่างบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ซึ่งจะยืดหยุ่นกว่า
เรื่องที่สอง กรอบเวลาที่แบงก์ชาติกำหนดให้การซื้อบ้านก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 ใช้เกณฑ์เดิมไม่กระทบ ซึ่งทุกคนต้องเร่งสร้างเพื่อยื่นขอกู้ให้ทันวันที่ 31 มีนาคม 2562 ก่อนใช้เกณฑ์ใหม่ ผู้ประกอบการจะทำคล้าย ๆ กัน โดยทำแคมเปญให้จองซื้อก่อนยื่นกู้ โดยเฉพาะในส่วนสต๊อกบ้าน คอนโดฯที่ก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จ จะทำเรื่องขอสินเชื่อให้เรียบร้อย
สำรวจแบ็กล็อกรอโอน
สำหรับผลกระทบระยะยาว ทุกบริษัทต้องทบทวนแผนธุรกิจปี 2562 โดยเฉพาะแบ็กล็อกที่มีอยู่ในมือ ต้องสำรวจตรวจสอบผู้ซื้อว่าเป็นสัญญากู้หลังที่ 1 หรือสัญญาที่ 2 หรือสัญญาที่ 3 เพื่อให้สามารถคำนวณเปอร์เซ็นต์ได้ แล้วจึงมาวางแผนผลิต เช่น ถ้ามีลูกค้าที่ต้องดาวน์ 10-20% ก็จะต้องวางแผนการขาย เพื่อกำหนดโซนสำหรับการวางเงินดาวน์
“แผนปีหน้าจริง ๆ ทำไว้หมดแล้ว แต่จะรีวิวใหม่ ลูกค้าส่วนใหญ่ของกลุ่มกานดาฯอยู่บนพื้นฐานดาวน์ 5-10% เป็นหลัก แต่ถ้าพบว่ามีลูกค้าที่ดาวน์ 20% ก็ต้องปรับแผนโอนให้ชะลอลง เพราะมีเทอมการจ่ายเงินดาวน์มากขึ้น โดยไม่ได้ชะลอแผนการผลิต แต่ชะลอแผนติดตั้ง อาทิ ติดตั้งบันได ประตู หน้าต่าง ฯลฯ เพราะไม่รู้จะเอาเงินไปจมทำไม”
นายอิสระกล่าวว่า แผนปี 2562 เชื่อว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อยอดขาย โดยบริษัทตั้งเป้ายอดขาย 2 พันล้านบาทปัจจุบันมีโครงการในมือ 12-13 โครงการ ปีหน้าจะเปิดโครงการใหม่เพิ่มอีก 6-7 โครงการ
พฤกษาเบรก 13 โครงการ
นางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บมจ.พฤกษา โฮลดิ้งเปิดเผยว่า ผลประกอบการ 9 เดือนแรกมีกำไรสุทธิ 4,017 ล้านบาท มียอดขาย 39,480 ล้านบาท มีส่วนแบ่งการตลาดรวม 10% ทาวน์เฮาส์มีส่วนแบ่ง 20% โดยบริษัทปรับแผนเปิดตัวโครงการลดลง จากเดิมตั้งไว้ 68 โครงการ มูลค่ารวม 61,000 ล้านบาท ปรับเหลือ 55 โครงการ มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท เปิดแล้ว 40 โครงการ โดยไตรมาส 4/61 วางแผนเปิดตัวใหม่ 15 โครงการ มูลค่ารวม 11,400 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 12 โครงการ คอนโดมิเนียม 3 โครงการ
รีวิวแผนลงทุน-จ่ายดาวน์-โอน
นายณัฐพร กลั่นเรืองแสง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร แผนงานกลยุทธ์ บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า รอบนี้มีผลกระทบทั้งรายใหญ่และรายเล็ก โดยรายเล็กอาจสะดุดเรื่องการเติบโต โดยเฉพาะบริษัทที่ต้องรอสายป่าน เช่น จะซื้อที่ดินแปลงใหม่ก็ต้องรอเงินจากการโอนให้ได้ตามเป้าก่อน ส่วนรายใหญ่อาจกระทบเพราะชะลอตัวไปบ้าง โจทย์ใหญ่ของปัญหามองว่าเป็นเรื่องสต๊อกมากกว่า ในภาพรวมผู้ซื้อ ผู้ขายอาจใช้เวลาปรับตัวอย่างน้อย 2-3 ปี เพื่อรอให้คนมีวินัยการเงิน
นายณัฐพรกล่าวถึงแผนธุรกิจปี 2562 ว่า คงต้องรีวิวแผนเรื่องเงินดาวน์ กับเรื่องโอน และอาจชะลอโรดแมปการเติบโตระยะยาวด้วย จากเดิมเคยคิดจะเปิดปีละหลาย ๆ โครงการ เช่น คอนโดฯ แผน 3 ปีหน้าตั้งเป้าเปิดคอนโดฯปีละ 2 โครงการ อาจต้องเหลือปีละ 1 โครงการ จากปัจจุบันมีมูลค่าโครงการสะสมในมือ 1.7-1.8 หมื่นล้านบาท
“เปี่ยมสุข” ช่วยลูกค้ารายเคส
ขณะที่นายปรีชา บุญไพศาลธรรมสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เปี่ยมสุข ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า หลังมาตรการออกมา บริษัทได้สำรวจพอร์ตพบว่า ลูกค้าเป็นกลุ่มกู้ซื้อบ้านหลังที่สองประมาณ 10% หลังที่ 3 ไม่มี กรณีถ้าผู้ซื้อบ้านหลังที่สองมีการคืนยูนิตมา ก็ต้องรีเซลขายลูกค้าที่มีกำลังซื้อ การทำธุรกิจจากนี้ไปต้องดูแลเคสบายเคส
“ทุกรายเราต้องสัมภาษณ์ลูกค้าเพิ่มเติม เพื่อวางแผนเรื่องการกู้ การโอน”
ส่วนแผนลงทุนปี 2562 สิ่งที่จะโฟกัสมากขึ้น คือ ทำบ้าน คอนโดฯ ขายลูกค้าบ้านหลังแรกมากขึ้น นอกจากนี้ ยังเน้นเรื่องการถือกระแสเงินสดในมือ 200-500 ล้านบาท เพื่อสร้างโอกาสในการลงทุนที่อาจมีโอกาสดี ๆ เข้ามา เช่น ที่ดินคนแย่งซื้อน้อยลง หรือการซื้อยกล็อกห้องชุดในโครงการที่ต้องการปิดการขายให้เร็วขึ้น เป็นต้น
ออริจิ้น-LPN ชะลอเปิดโครงการ
ผู้สื่อข่าวรายงานข่าวบทวิจัย บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ระบุว่า บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) รายงานว่าประมาณการรายได้ของปีนี้ 16,005 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 83% จากปีที่แล้วโดยคาดว่า 4Q61 จะเป็นช่วงที่ทำรายได้สูงสุดของปี จากโครงการใหม่รอส่งมอบจาก backlog ที่รอบันทึกรายได้ 4,953 ล้านบาท และคาดกำไรสุทธิอยู่ที่ 3,469 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 72% ขณะเดียวกันออริจิ้นได้มีการปรับแผนลดการเปิดโครงการใหม่ของปีนี้ลงจากเดิม 30,000 ล้านบาท เป็น 25,500 ล้านบาท โดยคงเป้าพรีเซลปีนี้ที่ 24,000 ล้านบาท
ขณะที่ บล.เคจีไอ (ประเทศไทย) ออกบทวิเคราะห์ของ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ระบุว่า มาตรการ LTV ใหม่ที่จะมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เม.ย.ปีหน้าคาดว่าจะกระทบกับกลุ่มลูกค้าระดับล่างมากที่สุด ทำให้กระทบต่อตลาดของแอลพีเอ็น สอดคล้องกับที่ผู้บริหารของแอลพีเอ็นได้ชี้แจงการประชุมนักวิเคราะห์ว่า บริษัทจะปรับแผนการเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ลงจากเดิม 1.8 หมื่นล้านบาท เหลือแค่ 1.2 หมื่นล้านบาท และปรับเป้าพรีเซลลงจากเดิม 2 หมื่นล้านบาท เหลือ 1.5 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นผลกระทบจากมาตรการ LTVของ ธปท. นอกจากนี้ยังส่งสัญญาณว่า ยอดการเปิดโครงการใหม่ปีหน้าจะขยับขึ้นเพียงเล็กน้อย อยู่ที่ประมาณ 1.5 หมื่นล้านบาท
สต๊อก 8 หมื่นยูนิตป่วน
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า จากการสำรวจข้อมูลพบว่ามีคอนโดมิเนียมที่คาดว่าก่อสร้างแล้วเสร็จและมีกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์หลังเดือนมีนาคม 2562 ทั้งหมด 102,281 ยูนิต มูลค่ารวม 454,629 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 19.1% ของตลาดรวมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ขายแล้ว 52,539 ยูนิต หรือ 51% มูลค่า 233,531 ล้านบาทมีหน่วยเหลือขาย 49,742 ยูนิต หรือ 49% มูลค่า 221,109 ล้านบาท
ในส่วนบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีทั้งหมด 56,922 ยูนิต มูลค่าโครงการ 291,816 ล้านบาท คิดเป็น 33.4% ของตลาดรวม ขายไปแล้ว 25,212 ยูนิต หรือ 44% มูลค่า 129,251 ล้านบาท เหลือขาย 31,710 ยูนิต หรือ 56% มูลค่า 162,565 ล้านบาท
ตลาดหดตัวมากกว่า 10%
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผลกระทบภาพรวมโครงการแนวราบและแนวสูงที่ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป กับซื้อเพื่อการลงทุนมีสัดส่วน 10% กว่า แนวโน้มทำให้ตลาดรวมหดตัวลง ถือว่ามีจำนวนไม่น้อย เทียบกับขนาดตลาดรวมทั่วประเทศ 7-8 แสนล้านบาท
ทั้งนี้ ผลกระทบทางอ้อมทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่มีความได้เปรียบการแข่งขันเทียบกับรายเล็ก และมีแนวโน้มครองส่วนแบ่งตลาดที่อยู่อาศัยมากขึ้นไปอีก จากปัจจุบันมีส่วนแบ่งตลาด 70-75% ในภาพรวม สาเหตุเพราะรายใหญ่มีต้นทุนการเงินดีกว่า มีแลนด์แบงก์หลายทำเล สามารถปรับความยืดหยุ่นในการทำสินค้าแนวราบหรือแนวสูง ส่วนรายเล็กที่มีโครงการไม่มาก และเงินจมไปกับต้นทุนค่าที่ดิน ทำให้การแข่งขันจะกระจุกตัวอยู่กับรายใหญ่มากขึ้น