CBRE ชี้ปัจจัยเสี่ยงทุบคอนโดหรูในเมืองหดตัว -25% จาก 1.2 หมื่นยูนิต เหลือ 9 พันยูนิต
นางสาวอลิวัสสา พัฒนาถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยว่า แนวโน้มปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดการเปลี่ยนแปลงทั้งการชะลอตัวและซัพพลายเปิดใหม่ การแข่งขันซื้อที่ดินฟรีโฮลด์ทำเลใจกลางเมืองยังมีสูงต่อเนื่อง
รวมทั้งปัจจัยผังเมืองใหม่กรุงเทพมหานครที่เตรียมประกาศใช้ปี 2563 เป็นตัวแปรประกอบการตัดสินใจจลงทุนของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะทำเลจุดเชื่อมต่อเส้นทางรถไฟฟ้า
ทั้งนี้ ปี 2561 มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมราคาเกินตารางเมตรละ 3 แสนบาทจำนวนมาก จนดูเหมือนว่าราคา 2 แสนบาท/ตารางเมตรกลายเป็นเรื่องปกติ
โดยซีบีฯ มองว่าปีนี้เป็นโอกาสทองกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่เองและลงทุนในระยะยาว เป็นผลกระทบจากมาตรการ LTV-loan to value แบงก์ชาติสกัดฟองสบู่ด้วยการบังคับเพิ่มเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นต้นไป เงื่อนไขน่าสนใจอาจได้เห็นการซื้อห้องชุดสร้างเสร็จในราคาเท่ากับตอนเปิดพรีเซลโครงการใหม่ๆ
ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาส 3/61 ในด้านปัจจัยราคา โดยปี 2558-2561 อสังหาฯ มีภาวะบูมมาก โดยปี 2558 เฉลี่ย 2.5 แสน/ตรม. ขณะที่ปี 261 เฉลี่ยเป็น 2.8 แสน/ตรม. ขึ้นเฉลี่ยปีละ 12.5% เทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตขึ้นเฉลี่ยปีละ 6-7% ทำให้เกิดการ mismatch in pricing ต้นทุนที่ดินสูง+โปรดักส์ไม่ถึงแต่ขายราคาแพง ทำให้เกิดภาวะเหลือขายสูง ล่าสุดราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.93 แสนบาท/ตรม.
“เทียบกับกำลังซื้อรับได้กับคอนโดลักเซรี่ราคาไม่เกิน 2.5 แสน/ตรม. โดยคอนโดราคา 3 แสน/ตรม.มีอัตราขาย 56% ในขณะที่คอนโดไฮเอนด์เฉลี่ย 2 แสน/ตรม.มีอัตราขาย 80% โดยการแก้ไขมีทางเดียวคือต้องระบายสต๊อกเท่านั้น”
นางสาวอลิวัสสากล่าวว่า กลุ่มลูกค้าคอนโดฯ ปีนี้แนวโน้มนักเก็งกำไรจะหดตัวลง มาเป็นผู้ซื้ออยู่จริงกับซื้อเพื่อลงทุนมากขึ้นทั้งลูกค้าคนไทยและต่างชาติ
“ตัวชี้วัด การโรดโชว์ต่างประเทศ ปี 2560 มี 100 กว่าโครงการ ปีที่แล้วนิวไฮอยู่ที่ 200 โครงการ พฤติกรรมการซื้อเป็นการซื้อลงทุนระยะสั้นโดยพยายามขายก่อนโอนส่งผลกระทบต่อการลอนช์โปรเจ็กต์ใหม่คาดว่าลดลง ในขณะที่เพิ่มสต๊อกให้กับโครงการที่เปิดตัวไปแล้ว”
“ปีที่แล้วซีบีฯ ขาย 300 ยูนิต เฉลี่ย 2-4 แสน/ตรม. กรณีโครงการทำเลไพร์มแอเรีย มีแบรนด์โฮเทลที่ดี มีข้อเสียอย่างเดียวที่ทำให้ขายช้าคือมีจำนวนยูนิตมากเกินไป โดยลูกค้าจีนนิยมซื้อแบบ 2 ห้องนอนมากสุด”
สำหรับปีนี้ ส่วนใหญ่ขาย 20%% กว่า คาดว่าปีนี้เพิ่มเล็กน้อย ไม่คิดว่าจะเพิ่มเยอะ