รู้เท่าทันกฎที่เปลี่ยนแปลง เพิ่มโอกาส/ท้าทายอสังหาฯ

คอลัมน์ มองข้ามชอต โดย นพมาศ ฮวบเจริญ นักวิเคราะห์อาวุโส EIC ธ.ไทยพาณิชย์

การดำเนินธุรกิจในปัจจุบันของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย ต้องเผชิญความเปลี่ยนแปลงรอบด้าน ทั้งพฤติกรรมผู้บริโภคและเทคโนโลยีต่าง ๆ รวมถึงกฎหมาย/กฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาฯ ทำให้ผู้ประกอบการต้องเตรียมรับมือและปรับตัวเพื่อลดความเสี่ยง หรือคว้าโอกาสจากการเปลี่ยนแปลงต่าง ๆ เหล่านั้น ในส่วนของการเปลี่ยนแปลงด้านกฎเกณฑ์ที่จะกระทบผู้ประกอบการในช่วงข้างหน้ามีอยู่ 3 ด้านด้วยกัน

(1) ธนาคารแห่งประเทศไทยเพิ่มความเข้มงวดสำหรับสินเชื่อบ้านผ่านเกณฑ์ loan-to-value (LTV) ที่ลดลง มีผลตั้งแต่เดือน เม.ย. 2019 ซึ่งอีไอซีคาดว่าอุปสงค์ต่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มชะลอตัวจากเกณฑ์ดังกล่าว ทั้งกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุน โดยข้อมูลล่าสุดจาก AREA เผยว่า ที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในช่วง ธ.ค. 2018-ก.พ. 2019 มีอัตราการขายได้ (presale) ลดลงมาอยู่ที่เฉลี่ย 23% จากเฉลี่ย 49% ของหน่วยที่เปิดขายใหม่ในช่วง ม.ค.-พ.ย. 2018 (ไม่นับรวมบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทในโครงการบ้านล้านหลังของ ธอส.)

ช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมาผู้ประกอบการเริ่มมีการปรับตัวต่อเกณฑ์ LTV ใหม่ ทั้งเร่งระบายบ้านพร้อมอยู่ที่เหลือขายผ่านการทำโปรโมชั่นก่อนที่ LTV ใหม่จะเริ่มมีผล เช่น ส่วนลดเงินสด ฟรีค่าส่วนกลาง 1-2 ปี และฟรีดอกเบี้ย 1 ปี เป็นต้น ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเดือน ม.ค. ยังขยายตัวสูงที่ 16% YOY โดยเฉพาะคอนโดฯที่ขยายตัวถึง 19% YOY

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการอาจชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ด้วยทำให้ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในช่วง ธ.ค. 2018-ก.พ. 2019 ปรับตัวลดลงอยู่ที่เฉลี่ย 4,326 หน่วย/เดือน จากเฉลี่ย 10,886 หน่วย/เดือนในช่วง ม.ค.-พ.ย. 2018 (ไม่นับรวมโครงการบ้านล้านหลัง) โดย 70% ของการปรับตัวลดลงดังกล่าวมาจากคอนโดฯ และ 23% มาจากทาวน์เฮาส์

ทั้งนี้ อีไอซีประเมินว่าผู้ประกอบการจะรอประเมินผลกระทบที่เกิดขึ้นจริงภายหลัง LTV เริ่มบังคับใช้ก่อนที่จะกลับมาทยอยเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้นอีกครั้ง โดยรายได้และอัตรากำไรของผู้ประกอบการมีโอกาสถูกกดดัน โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดเล็กที่สายป่านสั้นกว่าและอัตรากำไรต่ำกว่ารายใหญ่

(2) ภาครัฐจะเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในต้นปีหน้า ซึ่งฐานภาษีจะจัดเก็บตามมูลค่าที่ดิน อัตราภาษีเป็นอัตราก้าวหน้าที่แตกต่างกันตามมูลค่าที่ดินและวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน โดยจะยกเลิกภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ในส่วนของกฎหมายลูกของ พ.ร.บ.ภาษีที่ดิน จะประกาศเพิ่มเติมภายในเดือน ก.ค. 2019 ซึ่งคาดว่าจะมีส่วนที่เกี่ยวข้องกับการผ่อนปรนอัตราภาษีที่ให้แก่ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยด้วย

อีไอซีประเมินว่า ผลกระทบด้านลบโดยตรงต่อต้นทุนของผู้ประกอบการอาจมีไม่มาก หากพิจารณาจากแนวทางการจัดเก็บภาษีที่ดินที่เผยแพร่โดย สศค.ในช่วงก่อนหน้า (ซึ่งอาจมีการเปลี่ยนแปลงภายหลังการประกาศกฎหมายลูก) ภาครัฐอาจผ่อนปรนให้กับที่ดินที่รอการพัฒนาเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วง 3 ปีแรก คิดภาษีที่อัตราปีละ 0.05%

ของมูลค่าที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนที่ค่อนข้างต่ำมากเช่น ผู้ประกอบการถือครองที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาทเพื่อเตรียมพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยที่ดินเป็นต้นทุนประมาณเกือบ 30% ของราคาขายที่อยู่อาศัย หากใช้เวลาถือครองที่ดินเพียง 3 ปี ทำให้ต้นทุนจากภาระภาษีเพิ่มขึ้นแค่ 0.04% ของราคาขายที่อยู่อาศัย

แต่หากถือครองที่ดินถึง 5 ปีก่อนจะพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการจะต้องเสียภาษีในอัตราก้าวหน้าที่ 0.3-0.4% ของมูลค่าที่ดิน คิดเป็นเม็ดเงินภาษีในปีที่ 4-5 ปีละ 3.5 แสนบาท ซึ่งเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไม่ถึง 1% ของราคาขายที่อยู่อาศัย

ในส่วนของผลกระทบทางอ้อมที่มีต่อผู้ประกอบการมีทั้งด้านลบและบวก โดยด้านลบส่วนหนึ่งอาจจะมาจากส่วนต่างของราคาบ้านมือสองต่อราคาบ้านใหม่ที่อาจเพิ่มขึ้นเนื่องด้วยอุปทานบ้านมือสองที่อาจเพิ่มขึ้นจากการเร่งระบาย NPA ของสถาบันการเงินภายในระยะเวลาที่ภาครัฐผ่อนปรนให้ (เบื้องต้นอาจอยู่ที่ 5 ปีตามแนวทางการจัดเก็บภาษีที่ดินของ สศค. โดยอาจเปลี่ยนแปลงหลังจากการประกาศกฎหมายลูก)

โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีสภาพคล่องในการซื้อขายต่ำเช่น บ้านในโครงการของผู้ประกอบการรายย่อยมีสภาพคล่องในการซื้อขายที่ต่ำกว่าโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ เป็นต้น ดังนั้น ผู้ประกอบการรายย่อยมีโอกาสได้รับผลกระทบทางอ้อมที่มากกว่ารายใหญ่ ขณะที่ผลกระทบด้านบวกมาจากต้นทุนที่ดินที่อาจลดลงตามอุปทานที่ดินที่พร้อมขายจะเข้าสู่ตลาดมากขึ้น เนื่องจากภาระภาษีที่มากขึ้นของที่ดินรกร้างที่ต้องเสียเพิ่มขึ้น 0.3% ในทุก 3 ปีจากอัตราภาษีที่ 0.3-0.7% ของมูลค่าที่ดิน

ทำให้เพิ่มแรงจูงใจแก่เจ้าของที่ดินบางส่วนทยอยระบายที่ดินในมือเข้าสู่ตลาดมากขึ้น เช่น ที่ดินมูลค่า 40 ล้านบาท จำนวน 1 ไร่ จะต้องเสียภาษีที่ดินในช่วง 1-3 ปีแรก ที่ปีละ 120,000 บาท และขยับเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 240,000 บาท

ในช่วงปีที่ 4-6 (หากมูลค่าที่ดินไม่เปลี่ยนแปลง) เทียบกับปัจจุบันที่มีภาระภาษีบำรุงท้องที่อาจไม่ถึงปีละ 80,000 บาท เป็นต้น

(3) กรุงเทพฯกำลังปรับปรุงและแก้ไขกฎหมายผังเมือง ซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการกรมโยธาธิการฯ และคาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2020 โดยผังเมืองใหม่จะเน้นปรับระดับการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มากขึ้น

เช่น ย่านฝั่งธนบุรีปรับจากพื้นที่เกษตรกรรมโซนสีเขียวเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยโซนสีเหลือง ที่ดินย่านพระนคร ป้อมปราบ และวัฒนา ปรับจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากโซนสีน้ำตาลเป็นพื้นที่เชิงพาณิชยกรรมโซนสีแดง และการขยายรัศมีการใช้ประโยชน์ที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าจาก 500 เมตร เป็น 800 เมตร เป็นต้น

ทั้งนี้ อีไอซีคาดว่าผังเมืองใหม่จะส่งผลดีต่อผู้ประกอบการที่จะมีโอกาสพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ได้มากขึ้นในพื้นที่ที่มีศักยภาพ รวมถึงพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่หลากหลายประเภทมากขึ้น เช่น ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ เป็นต้น

ในระยะต่อไป ความเสี่ยงของการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบที่จะกระทบต่อผู้ประกอบการอาจยังคงมีต่อเนื่อง เช่น การปรับเพิ่มค่าจ้างแรงงานขั้นต่ำ ซึ่งหลายพรรคการเมืองได้ใช้หาเสียง

ในการเลือกตั้งครั้งล่าสุด โดยอัตราค่าแรงงานขั้นต่ำที่ใช้หาเสียงอยู่ในช่วง 400-500 บาทต่อวัน ทั้งนี้ หากมีการดำเนินการจริงจะส่งผลให้ต้นทุนแรงงานขยับสูงขึ้น ซึ่งต้นทุนแรงงานคิดเป็น 20% ของต้นทุนก่อสร้างบ้าน

ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างบ้านคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 40-50% ของต้นทุนรวมของผู้ประกอบการดังนั้น ถ้าค่าแรงงานเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนผู้ประกอบการ โดยเฉพาะกลุ่มที่ไม่ได้ใช้ระบบ precast และ prefab ในการก่อสร้าง รวมถึงผู้ประกอบการรายเล็กที่มีอำนาจต่อรองต่ำกับแรงงาน/ผู้รับเหมา ขณะที่การผลักภาระต้นทุนที่สูงขึ้น

ไปยังผู้บริโภคทำได้ยาก กระทบต่ออัตรากำไรของผู้ประกอบการจากกฎเกณฑ์ที่กล่าวมา ผู้ประกอบการอาจต้องเผชิญทั้งโอกาสและความเสี่ยงที่จะทำให้ต้องเตรียมตัวรับมือ นอกเหนือไปจากการเข้าใจถึงพฤติกรรมของผู้บริโภคและภาวะการแข่งขัน โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กที่มีความเสี่ยงที่จะได้รับผลกระทบทางลบมากกว่ารายใหญ่ ซึ่งทำให้การดำเนินธุรกิจต้องใช้ความระมัดระวังมากยิ่งขึ้นในระยะข้างหน้า