ชีวิตยิ่งกว่าละคร ธุรกิจอสังหาฝ่าวิกฤตโควิด-ต้มยำกุ้ง-น้ำท่วมใหญ่

อสังหาฯเดอะซีรีส์ : หนังชีวิตไตรมาส 2/63 “โควิด-19” Battle “วิกฤตต้มยำกุ้ง-น้ำท่วมใหญ่” คนทำธุรกิจ…ชีวิตจริงยิ่งกว่าละคร

มีคนประเมินว่าโควิด-19 พีกไปแล้วแต่ยังไม่พีกทางเศรษฐกิจ

จะเกิดอะไรขึ้นในไตรมาส 2/63

สถิติ REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ระบุ ปี 2561 ทั้งตลาดเปิดตัวใหม่ 404 โครงการ 118,271 ยูนิต 538,767 ล้านบาท ไฮไลต์อยู่ที่คอนโดมิเนียมเพิ่งเข้าสู่ยุคบูมสุดขีดด้วยตัวเลข 160 โครงการใหม่ 73,208 ยูนิต มูลค่า 320,956 ล้านบาท

ข้อมูลที่น่าสะพรึงมากไปกว่านั้นมาจากคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ปี 2561 เฉพาะกรุงเทพฯ จังหวัดเดียวเปิดตัว 158 โครงการ 66,021 ยูนิต 319,698 ล้านบาท สูงสุดในรอบ 30 ปี ลูกค้าต่างชาติโอนเงินข้ามประเทศจากเฉลี่ยปีละ 5-6 หมื่นล้านบาท เพิ่มเป็น 9.2 หมื่นล้านบาท

รุ่งขึ้นในปี 2562 หนังชีวิตเหมือนเป็นหนังคนละม้วน แบงก์ชาติสกัดดาวรุ่งด้วยการออกมาตรการ LTV-loan to value ผลกระทบทางตรงสกัดลูกค้านักเก็งกำไรอยู่หมัด แต่กระทบทางอ้อมลูกค้าซื้อลงทุนถูกตัดแขนตัดขาไปด้วย

ทั้งยังมีผลกระทบแบบโดนลูกหลงต่อลูกค้าเรียลดีมานด์หมดโอกาสซื้อบ้านหลังที่ 2 เพื่ออยู่อาศัยตามความจำเป็นของการใช้ชีวิตในยุคปัจจุบัน

แผนเปิดตัวโครงการใหม่แม้มีการติดเบรกการลงทุนบางส่วน แต่ LTV ก็พ่นพิษแรงเหลือเกินจนทำให้สต๊อกสร้างเสร็จพร้อมอยู่บวมไปทั้งตลาด จึงมีบางส่วนถูกชะลอมาเปิดในปี 2563 แทน

เกิดอะไรขึ้นในปี 2563

โรคระบาดล้างโลกโควิด-19 ที่ประเทศไทยทำสงครามกับไวรัสเต็มรูปแบบผลลัพธ์เป็นทางการยังไม่ออกมา แต่มีการประเมินจากหลากสำนัก ไตรมาส 1/63 ไม่สดใสล้านเปอร์เซ็นต์

การรีวิวแผนลงทุนเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แผนเปิดตัวโครงการใหม่ ไม่สามารถฝืนแรงโน้มถ่วงไวรัสโควิดได้ มีบางส่วนต้องชะลอออกไปเปิดตัวในปี 2564 แทน

ถ้าหากโควิด-19 พีกไปแล้วในไตรมาส 1/63 สถานการณ์ถึงจุดพีกหรือจุดสูงสุดของผลกระทบทางด้านเศรษฐกิจมีการลุ้นว่าอยากให้พีกสุด ๆ ในไตรมาส 2/63

เพื่อให้เวลาที่เหลือในครึ่งปีหลัง 2563 เป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นฟู เยียวยา ทดบาดเจ็บ เพื่อก้าวเดินต่อไปอย่างมั่นคงอีกครั้ง

ชีวิตคือการต่อสู้ ตราบที่ยังมีลมหายใจ และตราบที่ผู้คนยังมีงานทำ

"ธงชัย บุศราพันธ์"
ประธานกรรมการ และประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์

โควิดปลุกดีมานด์คนจีนอยากซื้อบ้านหลังที่ 2 ในประเทศไทย

ไตรมาส 1 เรายังบันทึกรายได้ 2,000 ล้านบาท เป็น top line ซึ่งจะตรงกับเป้าที่เราได้ทั้งปี แต่ไตรมาส 2 คงต้องสโลว์ลงไปหน่อยหนึ่งเพราะมีเรื่องของการล็อกดาวน์เกิดขึ้น แผนธุรกิจเรากะจะไม่ได้รับรู้รายได้เยอะอยู่แล้วเพราะไม่มีโครงการเสร็จ แต่จะสร้างเสร็จอีกทีไตรมาส 3-4 จำนวน 2 โครงการ ตรงนั้นน่าจะเป็นเป้าหมายหลักในการรับรู้รายได้ของเรา

การประเมินสถานการณ์ก่อนและหลังโควิดตลาดจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างไร… ผมคิดว่าจริง ๆ ก็ต้องเห็นว่าพอมีเรื่องโควิดคนก็หยุดการตัดสินใจการซื้ออยู่ประมาณหนึ่งสำหรับโครงการใหม่ ๆ แต่การโอนไม่ได้ชะงัก เป็นแผนเดิมที่จะซื้อจะโอนอยู่แล้ว

ส่วนของตลาดต่างชาติเดินทางเข้า (ไทย) ไม่ได้ก็จะหยุดไปช่วงหนึ่ง ตลาดต่างชาติผมคิดว่าตอนนี้เราเห็น positive sign ค่อนข้างเยอะ แม้กระทั่งการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศก็เริ่ม rebound กลับมาแล้ว ประเทศเราช่วงนี้ตัวเลขเราดีในแง่ของผู้ติดเชื้อไม่สูง ทำให้คนที่เมืองจีนจำนวนหนึ่งสนใจเมืองไทยมากขึ้นกว่าเดิม คิดว่าน่าจะมีบ้านหลังที่สองเก็บเอาไว้ในกรณีที่ประเทศเขามีปัญหา เขาบินออกมาอยู่ได้

ตรงนี้เรากำลังพยายามเริ่มทำการตลาดเพื่อเจาะกลุ่มนี้อยู่ ซึ่งน่าจะได้ผลค่อนข้างดี ดูจากเราทำ online seminar มีคนมา register เกือบ 20,000 คน ตัวเลขสูงมาก พอเหตุการณ์ดีขึ้นอีกสักนิดนึงผมคิดว่าการซื้อขายออนไลน์หรือการเจาะลูกค้าต่างชาติน่าจะง่ายขึ้น โฟกัสฮ่องกงกับจีน ราคาหลักคือ 3-5 ล้านบาท

เท่าที่เห็นคนจีนแผ่นดินใหญ่มีความต้องการในเรื่องบ้านหลังที่สองค่อนข้างมาก โรคระบาดโควิดและระบบสาธารณสุขบ้านเราดี สมมุติเขาออกมาอยู่ที่บ้านเราได้ถ้ามีโรคแพร่ระบาดเขาก็ไม่ถูกล็อกดาวน์อย่างที่โดนมาในประเทศจีน ดังนั้น จึงเป็นจุดที่ช่วยทำให้คนซื้อยากซื้อ และมีอีกความเชื่อหนึ่งด้วยว่า ประเทศไทยอากาศร้อนกว่า ระยะเวลาในการแพร่เชื้อ การติดต่อทำยากกว่า ทำให้มีความต้องการซื้อค่อนข้างสูง มี requirement ตรงนี้เกิดขึ้นมา

จริง ๆ มันก็ไม่ถึงกับเป็นความเชื่อทีเดียว ผมคิดว่ามีความจริงอยู่เพราะมีหลักฐานทางวิทยาศาสตร์บอกว่า half life ของเชื้อ อากาศไม่ได้ฆ่าไวรัสแต่ว่าสิ่งที่ทำให้ไวรัสหยุดหรือชะลอการแพร่เชื้อ คือ อากาศร้อนและความชื้น สมมุติอากาศหนาวเชื้อโรคอาจอยู่ได้ 4 วัน อากาศร้อนอาจอยู่ได้ 2 วัน ฉะนั้น อัตราในการติดต่อของบ้านเราไม่ดุเดือดเหมือนเมืองนอก

ในส่วนสต๊อกพร้อมอยู่มี 4,000 ล้าน ในขณะที่ Q2 ผมไม่ได้กะอะไรเลย ขออยู่นิ่ง ๆ ก่อน ขอหยุด activity ก่อน ช่วงเดือนเมษายนเราลองเทสต์ระบบ virtual tour กับลูกค้าได้ผลตอบรับค่อนข้างดีกว่าที่เราคิดไว้ เป็นจุดที่ทำให้ลูกค้าสามารถเข้ามาชมโครงการโดยที่ไม่ต้องมาด้วย เราก็เตรียมแคมเปญที่จะขายใหม่ช่วงต้นมิถุนายนเพื่อจะ drive การขายสต๊อก 4,000 ล้านบาท

ส่วนเดือนพฤษภาคมรัฐบาลไม่ได้ encourage ให้คนออกจากบ้าน จะทำแคมเปญไปทำไม…

"พีระพงศ์ จรูญเอก"
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้

เพิ่มดีกรีซื้อบ้านลดหย่อนภาษีจาก 1 แสน เป็น 1 ล้าน

ภาพรวมประเทศเราต้องพยายามหาจุดเด่นถึงจะกลับมาได้ ท่องเที่ยวเดิมเป็นจุดเด่นแต่ตอนนี้ติดเรื่องโควิด-19 จุดเด่นที่สุดของเราเรื่องเกษตรกรรม อาหาร ในอดีตเราเคยเป็นครัวของโลกตอนนี้ก็ต้องกลับมาใหม่อีกรอบหนึ่ง การรอคนจะมาท่องเที่ยวยังอีกนานใช้เวลาต้องเป็นปีกว่า

2.ต้องกระตุ้นเศรษฐกิจภายในประเทศ เช่น ไทยเที่ยวไทย แต่ต้องเป็นเที่ยวแบบมี social distance จะเป็นเรื่อง new normal เที่ยวอย่างไรไม่ให้คนกระจุกตัว เที่ยวกันแบบ private tour เที่ยวเป็นกลุ่มย่อย เป็นอะไรที่เป็นเรื่องใหม่ ไทยเที่ยวไทยช่วยได้แน่นอน ส่งเสริมง่ายที่สุด คือ อาจจะมี issue coupon ฟรีอะไรบางอย่าง เช่น ห้องพักฟรี เหมือนฟรีวีซ่าแต่เราฟรีอย่างอื่นเข้าไป

ส่วนภาคธุรกิจอสังหาฯต้องออกมาตรการส่งเสริมให้เยอะหน่อย การกระตุ้นอสังหาฯก็เป็นการกระตุ้นในประเทศอยู่แล้วเพราะชิ้นส่วนทุกอย่างตั้งแต่ที่ดินจนถึงหลังคาผลิตในประเทศทั้งหมด อาจจะต้องส่งเสริมผลิตภัณฑ์ที่ผลิตได้ในประเทศ เพราะวัสดุก่อสร้างมีของจีนหรือฝรั่งเข้ามาตีตลาด ถ้าใครใช้ของไทยทั้งหมดต้องได้รับการลดหย่อนเป็นพิเศษ เช่น เสียภาษีน้อยลง เดิม 30% เหลือ 20%

มาตรการปัจจุบันส่งเสริมเยอะอยู่แล้วแต่ก็ต้องมีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อมากกว่านี้ เมื่อก่อนซื้อบ้านลดหย่อนได้ 1 แสนบาทต้องปลายเปิดไปเลย ยิ่งซื้อแพงยิ่งได้มากขึ้น อาจจะเป็น 5 แสน- 1 ล้านบาท

"รุ่งรัตน์ ลิ่มทองแท่ง"
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซื่อตรง กรุ๊ป จำกัด

ยุคโควิดไม่มีสินเชื่อเงินทอน ลูกค้ากู้เท่าเดิม-ผู้ประกอบการแข่งกันลดราคามากขึ้น

ปี 2563 เป้ารายได้ 1,000 ล้านบาท ยอดขาย 1,200 ล้านบาท ในไตรมาส 2 เราหยุดสื่อโฆษณา outdoor ทั้งหมดที่มีค่าเช่าที่ไม่จำเป็นตั้งแต่กลางกุมภาพันธ์ แต่ก็ยังทำการตลาดภายในโครงการ ใบปลิวให้ลูกค้าเพิ่มเติม ให้ลูกค้าเก่าแนะนำ

เราคิดถึงขั้นว่าถ้าเคอร์ฟิว 24 ชั่วโมงจะมีปัญหาลูกค้าไม่สามารถไปโอนบ้านได้ เราไม่ได้หวังยอดขายยอดจองในเมษายน แต่ในเมื่อมันไม่ถึงขั้นนั้นเราก็สบายใจขึ้น รอให้หมดไตรมาส 2 ถ้าโควิดเริ่มคลี่คลายลงเราอาจจะเริ่มมาดูโปรเจ็กต์ข้างหน้าว่าเราจะเปิดตัวเมื่อไหร่ แต่คิดว่าเร็วสุดน่าจะเป็นไตรมาส 1 ปีหน้า

พอโควิดจบผมกลัวเรื่องการกู้ของลูกค้าจะมีเอฟเฟ็กต์เยอะขนาดไหน ผมฝากประเด็นเรื่องสินเชื่อเงินทอน ซึ่งนิยามสินเชื่อเงินทอน คือ ทำราคาโอเวอร์แล้วแบงก์ให้กู้โอเวอร์ ซึ่งยุคนี้ไม่ใช่อย่างนั้น ผลกระทบโควิดทำให้ทุกคนอยากได้ cash flow ก็ลดกำไรของตัวเอง บางคนยอมขายขาดทุนโดยที่ทรัพย์สินไม่ได้มีมูลค่าน้อยลง

ผมเชื่อว่าทุกคนที่ผ่านวิกฤตปี 2540 ต้องทำอย่างไรให้มีเงินหมุนเวียนไม่ให้ชอตเรื่องงานก่อสร้าง บางทีสต๊อกก็หั่นราคาลงบ้างเพื่อให้ตัวเองอยู่รอดแต่ไม่ใช่ทั้งโครงการ บางตัวได้เงินเร็วก็ลด 5 แสน-1 ล้านบาทเขาก็ยอมที่จะเฉือนเนื้อทิ้ง ลูกค้ากู้ได้เท่าเดิมนั่นแหละ แต่สิ่งที่ลูกค้าได้กลับไปก็คือ ส่วนลดที่ผู้ประกอบการให้เพิ่ม

ปีนี้ทั้งปีผมอยากจะให้ธนาคารแห่งประเทศไทยช่วยผ่อนผันเรื่องการเข้มงวด เรื่องเครดิตสกอริ่งในการพิจารณาสินเชื่อของแบงก์ น่าจะผ่อนผันให้เบาลงก่อนที่จะมีโควิดด้วยซ้ำไป เพราะจนถึงปลายปีผู้ประกอบการที่มีลูกค้ามาซื้อและโอนได้เขาก็แทบจะรากเลือดแล้ว แล้วถ้าเกิดลูกค้าจองแล้วกู้ไม่ได้มันจะเหนื่อยขึ้น

ตอนนี้คนที่ไม่มีกำลังซื้อเขาไม่คิดเรื่องซื้อบ้านหรอก ลูกค้าดูราคามาตั้งแต่ปีที่แล้ว ภาครัฐน่าจะออกมาตรการกระตุ้นให้มีโบนัสมากกว่านี้เพื่อเร่งการตัดสินใจของคนที่มีกำลังซื้อ เช่น ลดภาษีเงินได้มากขึ้น ทำให้ชัดเจนอย่าให้ยุ่งยากมากมาย ลดค่าโอน-จำนองยังกั๊กเพดานราคาที่ 3 ล้านบาท ถ้าเพิ่มเพดานให้หน่อยก็จะเป็นพระคุณอย่างสูง (ยิ้ม)

อาชีพเสี่ยงที่จะตกงานนะเหรอ…อสังหาฯนี่แหละ (หัวเราะ) พวกสถาปนิก วิศวะ รับเหมา ร้านค้าวัสดุ พนักงานแบงก์ เสี่ยงทั้งนั้น หลังโควิดคอนโดฯ ทาวน์เฮาส์ หรือสินค้าที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาทเหนื่อยแน่ เพราะกำลังซื้อหายหมด เฉพาะไตรมาส 1 เป้าขายเราเดือนละ 300 ล้าน ทำได้จริง 200 ล้าน หายไป 100 ล้าน

Q2 คนมีความกังวลน้อยลงกับตัวเลขผู้ติดเชื้อ แต่ยังใช้ชีวิตแบบระมัดระวังอีกสัก 1 เดือน เราก็พยายามทำพี.อาร์.กับลูกค้าเก่า เอาหน้ากาก, แอลกอฮอล์ไปแจกลูกบ้านทุกหลังเหมือนกับพี.อาร์.ไปด้วยในตัว ถ้าโควิดคลายตัวลงคงจะยิงแอดบนออนไลน์มากขึ้น ส่วน Q3-4 ขอดูสถานการณ์เดือนต่อเดือนก่อน

สำหรับแคชโฟลว์แต่ละบริษัทไม่เหมือนกัน ซื่อตรง กรุ๊ปเงินกู้เราแทบจะไม่มีเลย ภาระดอกเบี้ยก็ค่อนข้างน้อย หลัก ๆ 3 ตัวมีเงินเดือน ดูแลโครงการ ค่าก่อสร้าง เราก็ทำตรงนี้ให้มันจำเป็นที่สุดกับค่าใช้จ่าย 3 ตัวนี้ เราโชคดีว่าสต๊อกบ้านปลายปี 2562 ข้ามมาปีนี้พอสมควร โชคดีที่ไตรมาส 1-2 ค่าใช้จ่ายเรื่องการก่อสร้างเราน้อยมาก เพราะบ้านสร้างมา 70-80% แล้ว ตัวก่อสร้างที่ขึ้นใหม่ตอกเสาเข็มใหม่ก็ไม่ขึ้น ทำเฉพาะก่อสร้างที่มีลูกค้า ฉะนั้น หมดไตรมาส 2 ถ้าขายไม่ได้เลยเราก็ไม่มีผลกระทบกับแคชโฟลว์

เราเน้นขายสต๊อกที่ทำค้างไว้ 70-80% ตั้งแต่ปีที่แล้ว เก็บไว้ให้ผู้รับเหมามีงานทำไปเรื่อย ๆ พอโควิดมาเราไม่ได้หยุดงานผู้รับเหมาเลย พนักงานขายก็ไม่ได้ลดรายได้เขา

"สุรวุฒิ สุขเจริญสิน"
หัวหน้าคณะเจ้าหน้าที่บริหารด้านกลยุทธ์ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์

ยุคโควิดตัวชี้วัดคือคอนเน็กชั่นกับแบงก์-หาเงินกู้มาทำโครงการ

ปี 2563 ผ่านมาแล้ว 4 เดือน ปัญหาตอนนี้ไม่ได้อยู่ที่ Q1 อยู่ที่ Q2-3-4 มากกว่าว่าตอนสถานการณ์ตลาดไม่ดีแบบนี้จะแย่ขนาดไหน Q1 ยังมีอานิสงส์ช่วงมกราคม-กุมภาพันธ์ที่ยังอยู่ในภาวะเดิมก่อนโควิด Q1 ยังไม่รู้อนาคต ความน่ากลัวอยู่ที่ Q2 มากกว่า

สถานการณ์โควิด-19 พีกหรือยัง ในแง่การติดเชื้อน่าจะพีกแล้ว (ณ สิ้นเดือนเมษายน 2563) แต่ยังไม่พีกแง่ของผลกระทบทางเศรษฐกิจ ตอนนี้โลกจะไม่เหมือนเดิมแล้ว

คำถามคือ ถ้ารู้อยู่แล้วว่า Q1 แย่ก็มีโอกาสที่คนจะไม่ได้งาน หรือ Q2-3 เป็นโลว์ซีซั่นอยู่แล้วหมายความว่าธุรกิจจะไม่มีทางฟื้น ฉะนั้น ด้วยสถานการณ์ที่คนยังแหยงกับการติดเชื้อ คนก็ยิ่งระวังตัวมากขึ้นในการใช้เงิน

ในส่วนอสังหาฯมันแย่มาตั้งแต่ปี 2562 ปัญหา fundamental คือ โอเวอร์ซัพพลายจากการเก็งกำไร มีกลุ่มที่เป็นนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างชาติที่มีการเก็งกำไรและซื้อทิ้งเอาไว้ ในโครงการที่ทยอยส่งมอบตอนนี้ถึงเวลาจริงแล้วว่าเขาจะกู้แบงก์มาซื้อได้จริง ๆ ไหม

นักลงทุนต่างชาติตอนนี้ก็ประสบปัญหาเหมือนกัน ทั่วโลกมีปัญหามีคนประสบปัญหาเศรษฐกิจเหมือนกันหมด คนที่จองไว้ว่าจะซื้อถึงเวลาถ้าตึกเสร็จเขาก็มีโอกาสไม่ซื้อสูง ยูนิตจะถูกกลับเอามาขายใหม่ในท้องตลาด

ลูกค้าคนไทยที่ปกติเคยเป็นผู้ซื้อ ตอนนี้งานที่ทำมีความเสี่ยงต่อการลดคนทั้งท่องเที่ยว สายการบิน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม แบงก์ เริ่มระวังตัวในการปล่อยกู้ จะเห็นว่าดีมานด์ก็จะ weak จากการที่ผู้ซื้อต่างชาติและไทยไม่ได้ซื้อตามแพลนเหมือนเดิม บวกกับโอเวอร์ซัพพลายจากปลายปีที่แล้วยิ่งเด้งเป็นหลายเท่า

ตลาดคอนโดฯมีปัญหาในปริมาณที่สูง ส่วนตลาดบ้านน่าจะไปได้เรื่อย ๆ บ้านเป็นเรียลดีมานด์ซึ่งคนอยากซื้อบ้านก็ยังซื้ออยู่ คนที่มีฐานะโอเคก็ยังซื้อไปเรื่อย ๆ อยู่ก็ยังพอไปได้ คนซื้อคงที่แต่มีผู้เล่นมาเล่นมากขึ้น

กลยุทธ์ธุรกิจหลัก ๆ มี 3 เรื่อง 1.การที่จะต้องขายให้ได้ 2.ต้องมีวินัยทางการเงิน 3.มีคอนเน็กชั่นกับแบงก์ในการที่จะสามารถหาเงินมากู้ทำโครงการ

ในเรื่องการรัดเข็มขัดองค์กร ทุกบริษัทคงทำคล้ายกัน คือ อะไรที่เป็นในเชิงสวัสดิการที่ไม่ได้กระทบกับความเป็นอยู่ของพนักงานคงจะทำเป็นอันดับแรก ๆ และ cost อะไรที่ไม่จำเป็นต้องใช้ก็คงจะตัดก่อนอย่างการไป outing เลี้ยงปีใหม่ ส่วนใหญ่งบฯการตลาดก็ต้องคุมเข้ม หันมาใช้วิธีการที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น เช่น เราเปิดขายโครงการออนไลน์ก็ได้ response ที่ดี ก็เป็นสิ่งที่เราน่าจะเริ่มมาลองทำแบบนั้นมากขึ้น

ออนไลน์มีความคุ้มทุนในการทำสูงกว่าแบบ traditional บวกกับพฤติกรรมผู้บริโภคเนื่องจากมีโควิดก็พร้อมจะเปลี่ยนมาใช้ออนไลน์เพื่อเข้าชมการจองอะไรแบบนี้ เป็นไทมิ่งที่ดี ผู้ซื้อก็ willing ที่จะเปลี่ยนสไตล์ในการหาข้อมูล

ผมคิดว่าเราคงต้องเห็นผลกระทบของโควิดที่เป็นรูปธรรมว่ามันจะกระทบรุนแรงขนาดไหน ถ้า Q2-3 เรารับมือสถานการณ์ได้ดีก็น่าจะผ่านปีนี้ไปได้ สรุป Q2 น่าจะเป็นช่วงพีกของผลกระทบทางเศรษฐกิจ

"ดุษฎี ตันเจริญ"
กรรมการผู้จัดการ บมจ.มั่นคงเคหะการ

เราประหยัดตั้งแต่ปี 2562-คุม Inventory Management

สถานการณ์โควิดทำให้ช่วงนี้มีการลด แลก แจก แถม เพื่อให้ได้ยอดขายไว้ก่อน มั่นคงฯก็ยัง maintain โลเกชั่นที่เป็นคีย์หลักของเรา โซนบางนา-บางใหญ่ที่ลูกค้ายังให้การตอบรับดีอยู่ แล้วเราก็ปรับตัวทุกทางไม่ว่าจะเป็นออนไลน์ มาตรการทั้งหลายที่ทำเพื่อซัพพอร์ตลูกค้า การเยี่ยมชมก็ให้ความปลอดภัย โครงการเราทำ infrastructure ซัพพอร์ตในแง่ของการทำ work from home ไว้ให้แล้วไฟเบอร์ออปติกตั้งแต่แรก ทำร่วมกับ AIS เตรียมไว้ให้เลย เดินสายไว้ก่อนทำให้อินเทอร์เน็ตเสถียร

อย่างทาวน์เฮาส์ของเราราคา 2 ล้านกว่า ๆ แต่มีห้องข้างล่างที่สามารถเทิร์นเป็นห้องผู้สูงอายุหรือห้องทำงานได้ ตอบโจทย์ work from home มากขึ้น หรือในอนาคตที่คน realize มากขึ้นว่าความต้องการของตัวเองคืออะไร เสิร์ชหาข้อมูลมากขึ้น ในโลเกชั่นที่ตัวเองชอบใจและราคาที่ตัวเองซื้อหาได้ ช่วงนี้เป็นโอกาสทอง ทุกดีเวลอปเปอร์ทำ promotion war

แต่ก็อย่างที่บอกต้องทำหลายอย่างมาก ไม่ใช่อยู่เฉย ๆ แล้วขายได้ ไม่ใช่วิธีการเดิม ต้องใช้วิธีการใหม่ทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นการหาลูกค้า ให้ลูกค้าเข้ามาดู 360 องศาได้โดยอยู่บ้านก็เห็นได้ มีเปิดไลน์แอ็กเคานต์แบบลูกค้าสามารถแชตได้โดยตรง

ลักษณะการทำการตลาดก็ต้องต่างไป แทนที่จะตั้งรับอยู่เฉย ๆ ก็ต้อง approach ลูกค้าไปเบื้องต้นด้วย ให้เขาเห็นภาพของเรา ลงออนไลน์มากขึ้น targeted มากขึ้น ทำให้ลูกค้าดูข้อมูลได้มากขึ้น ตอนนี้ลูกค้าใช้ออนไลน์เยอะ ลูกค้าวิสิตไซต์คือลูกค้าที่ตั้งใจมาดูเพื่อซื้อเลย ณ วันนี้ยังไม่มีใครตอบได้ว่าโควิดจะเป็นอย่างไร แต่สิ่งที่ทุกคนทำได้ก็คือ ปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ ทีม MK เองก็ดูเป็นรายวัน โครงการนั้นเป็นแบบไหน มีอะไรเปลี่ยนแปลง และความที่เราทำงานเป็นกลุ่ม ๆ การตัดสินใจเราลงถึงหน้างานได้ทันที ต้องเร็ว ปรับตัวเรื่องโปรโมชั่นพร้อมพูดคุยทุกสถานการณ์ การทำธุรกิจตอนนี้มันถึงยุคที่ต้องปรับตัวหมดเลย จะมานั่งทำแบบเดิมก็คงไม่ได้

การลงทุนแล้วก็ต้องดูแบบระมัดระวัง การลงทุนใหม่ก็ต้องคอยมอนิเตอร์ เงินลงทุนที่ทำไปต้องแน่ใจและมั่นใจว่าทำแล้วได้รีเทิร์นกลับมาเร็วมากกว่า เพราะฉะนั้น การลงทุนในการก่อสร้าง ซื้อที่ โฟกัสการก่อสร้างต้องดูโครงการที่น่าจะมีผลตอบแทนจากยอดขายได้มาก แทนที่จะหว่าน ๆ ไปเรื่อย ๆ อาจจะต้อง targeted มากขึ้น แทนที่จะถมสต๊อกอาจต้องรีวิวการก่อสร้างกันนิดนึง ไปโฟกัสจากที่เรามีอยู่แล้วและพร้อมขายเพื่อให้รีเทิร์นเป็นแคชกลับมาให้บริษัท

สินค้าเน้นราคาเดิมของเรา 2-3 ล้านบาท บ้านก็ไม่เกิน 5 ล้านบาท แน่นอนว่าต้องเป็นทำเลใกล้ ๆ ที่เราถนัดบางนา-บางใหญ่ หรือรังสิต ในช่วงสถานการณ์แบบนี้การที่เรายังคุมฐานลูกค้าเดิมกับเราได้อยู่ถือว่าดีมาก เพราะฉะนั้น สิ่งที่เราดูแลลูกค้าการบริการหลังการขายอย่างช่วงนี้ก็ส่งทีม Your Property Management ไปเมกชัวร์ว่าลูกค้าอยู่ดีมีสุข

การบริหารสต๊อกบ้านกับทาวน์เฮาส์เป็นลักษณะทยอยสร้างไปตามยอดขาย สมมุติเป้ายอดขาย 10 หลังเดือนนี้จะทยอยสร้างให้เสร็จ 10-15 หลังไปเรื่อย ๆ ทำแบบนี้มาระยะหนึ่งแล้ว ไม่ใช่ตะลุยสร้างให้เสร็จแล้วมาขาย ก่อสร้างเป็นเฟส ๆ ไปเรื่อย

เราเป็นบริษัทระดับกลาง ไม่ได้เป็นบริษัทระดับใหญ่ ฉะนั้น ทีมเรามอนิเตอร์ได้ใกล้ชิดมาก และปรับตัวเร็ว ช่วงนี้ขายดีอยู่ก็เร่งสร้าง ช่วงขายไม่ดีก็ชะลอนิดนึง เราทำ inventory management มาพักหนึ่ง

ในด้านราคา ณ เวลาที่ขึ้นต้นโครงการมีการเปรียบเทียบคู่แข่งอยู่แล้ว ราคาแข่งขันได้ในตลาดเบื้องต้น วันนี้ทำโปรโมชั่นเสริมก็เลยค่อนข้างโอเค แต่ไม่ถึงกับ price war เหมือนคอนโดฯ

พอร์ตโฟลิโอเรา diversify ค่อนข้างเยอะ เวลากระทบก็เห็นภาพชัดเจน อย่างตอนนี้เรียลเอสเตตไปได้อยู่ ตลาดเช่ายังไปได้อยู่ ถึงแม้ว่าสนามกอล์ฟลดลงนิดหน่อยแต่ว่าบาลานซ์แล้วก็ถือว่ายังทรง ๆ อยู่

การควบคุมต้นทุน มั่นคงฯ ค่อนข้างเป็นบริษัทที่ประหยัดมากมาระยะหนึ่งแล้วตั้งแต่ปี 2562 ณ วันนี้สิ่งที่ต้องดูเป็นเรื่องคุยกับพาร์ทเนอร์มากกว่า มีอันไหนที่ซัพพอร์ตช่วยกันได้บ้างในแง่ต้นทุนเพื่อที่จะชะลอการขายหรือลดราคาสินค้า เชื่อว่าทั้งซัพพลายเชนเขาก็เข้าใจ บางส่วนก็มีการติดตั้งไปก่อนบ้าง ชะลอการชำระหนี้บ้าง บุคลากรเราแทบจะไม่ได้เพิ่มเลยตั้งแต่ปีที่แล้ว

"วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต"
กรรมการผู้จัดการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค

คุมการเปิดโครงการใหม่เท่ากับรัดเข็มขัดองค์กรเส้นใหญ่

Q2 แผนคนไม่มีอะไรเปลี่ยน คนก็เหมือนเดิม ไม่มาก ไม่น้อย เป้ายอดขายกลุ่มเพอร์เฟค 18,000 ล้านบาท เราตั้งเป้าก่อนที่จะมีเชื้อโรค เชื้อโควิดมาทุกอย่างมันเปลี่ยนไปหมด แต่ว่าจะเป็นเท่าไรเราก็ยังไม่ได้ประชุมกัน พูดง่าย ๆ ตอนนี้ตั้งเป้าหมายก็ไม่มีประโยชน์ เพราะสถานการณ์ไม่นิ่ง ผมคิดว่าเดี๋ยวเราไปปรับเป้าตอนกลางปีเลย สถานการณ์ทุกอย่างน่าจะนิ่งแล้ว เราจะได้ตัวเลขออกมาชัด ๆ ได้

ซึ่งสถานการณ์ตลาดอสังหาฯภาพรวมตกมาตั้งแต่ปลายปี 2561 แล้ว ช่วงนั้นก็เริ่มมีข่าวโอเวอร์ซัพพลาย มีการเก็งกำไรกันเยอะ ปี 2562 ก็มีเรื่องลูกค้าจีนน้อยลงไป, ปัญหาเทรดวอร์ลูกค้าจีนซื้อคอนโดฯเยอะมากก็จะหายไป ปี 2562 มีเรื่อง LTV หนี้ครัวเรือนสูง ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ข้ามมาต้นปี 2563 ปัญหาเดิม ๆ ยังแก้ไม่ได้สักเรื่องเลยก็มีเชื้อโควิดเติมเข้ามาทุกอย่างก็เลยนิ่งหมด

ในด้านสต๊อกรวมบ้านกับคอนโดฯมี 10,000 กว่าล้านบาท เฉพาะคอนโดฯอย่างเดียว 6,800 ล้าน ไตรมาส 1 น่าจะระบายออกไป 500 ล้านบาท เหลือ 6,300 ล้านบาท ปีนี้น่าจะลดลง 2,500 ล้านบาทได้ คาดว่า ณ สิ้นปีนี้สต๊อกจะเหลือ 4,300 ล้าน

เรื่อง cost control เราก็ระวังการเปิดโครงการใหม่ถือเป็นการรัดเข็มขัดเส้นใหญ่แล้วเพราะเป็นเงินที่ใหญ่ที่สุด การเปิดโครงการในทำเลใหม่ ๆ เราไม่เปิดคอนโดฯใหม่เลยปีนี้เพราะเป็นสินค้าอ่อนไหว ไม่เปิดใหม่ก็จะลด cash flow ฝั่งค่าใช้จ่ายไปได้เยอะมาก รวมทั้งดูงบฯโฆษณา งบฯการตลาด ประชาสัมพันธ์ต้องปรับลดลง ทำการตลาดอย่างระมัดระวังมากขึ้น ตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น ไปออกบูทตามศูนย์การค้าปีนี้แทบไม่มีเลยเพราะศูนย์การค้าเปิดไม่ได้ จะเป็นบูทเล็ก ๆ ตามออฟฟิศมากกว่า งบฯส่วนนี้ก็จะลดลงไปเยอะ

ส่วนโครงการเดิมก็ยังก่อสร้างไป โดยสร้างแบบระมัดระวังมากขึ้น เช่น เมื่อก่อนบ้านสร้างเตรียมไว้เพื่อขายได้ 5-6 เดือน ตอนนี้อาจลดลงสร้างเตรียมขายแค่ 1-2 เดือน ระมัดระวังการจ่ายงานก่อสร้างมากขึ้น พวกนี้จะเป็นเม็ดเงินใหญ่ ๆ ที่ต้องใช้

ที่สำคัญมาก ตอนนี้คงไม่เหมาะที่จะซื้อที่ดินเท่าไร ปีนี้เพอร์เฟคไม่มีแผนจัดซื้อที่ดิน

อิสระ บุญยัง
นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ
บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป

“ขอยาแรง “ภาษี-ดอกเบี้ย” ยังลดได้อีก”

อสังหาริมทรัพย์มีการลงทุนสูง แบ่งเป็น 2 ส่วน คือ ผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กที่กู้เงินจากสถาบันการเงินเป็นหลักกับ listed company ที่เป็นรายใหญ่ สามารถกู้แบงก์และออกหุ้นกู้จำนวนมาก ปี 2560-2562 ถึงแม้จะเกิด LTV-loan to value แต่ก็ยังมีอัตราการเติบโตที่ดีตามสมควร คอนโดฯก็ชะลอตัวลงบ้าง ผมมองว่าเป็นอานิสงส์ที่ดี มีการกระตุกของแบงก์ชาติไว้ว่าปี 2562 ชะลอตัวทั้งแนวราบแนวสูง ถ้ามีการเปิดตัวโครงการมากกว่านี้อาจกระทบรุนแรงกว่านี้

มุมมองส่วนตัวในแง่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ 1.รัฐบาลอัดฉีดเงินอุ้มคนมีรายได้น้อยและตกงานถูกต้องแล้วเพราะจำเป็น คนที่ว่างงานตกงานเยอะแน่ ๆ 2.ต้องอัดฉีดทางอ้อมเข้าสู่ภาคธุรกิจขนาดกลางขนาดย่อมทั้งหมด เช่น ถ้าทั้งระบบการจับจ่ายน้อยอยู่แล้ว ลดภาษีธุรกิจเฉพาะกับ VAT 7% ในช่วง 7 เดือนที่เหลือของปี 2563

ซึ่ง VAT 7% ถ้าประกาศลดเลยจะได้อานิสงส์ทั่วหน้า ทั้งภาคประชาชนในการซื้อสินค้า และภาคธุรกิจในการซื้อสินค้ามาเพื่อประกอบการต่อเนื่อง เพราะไม่อย่างนั้นจะมีข้อครหาว่าออกมา 4 แสนล้านแล้วไปอุ้มหุ้นกู้ กลายเป็นเหมือนการอุ้มรายใหญ่

3.หลังจากนี้ ก็เป็นแค่การเลื่อนการชำระภาษีเงินได้ประจำปี ซึ่งธุรกิจไม่ว่าเล็ก กลาง ใหญ่ก็ต้องส่งภาษี ในเดือนพฤษภาคมต้องส่งกลางปีแล้ว เขาก็ต้องเลื่อนไปเป็นสิงหาคม ลดภาษีเงินได้นิติบุคคลลงไปอีก 20% ซึ่งเป็นภาษีของปี 2562 เพื่อเพิ่มสภาพคล่องในระบบ

สำหรับธุรกิจอสังหาฯข้อเสนอแนะลดภาษี 2 รายการ คือ VAT กับภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) เหตุผลคืออสังหาฯไม่เข้าข่าย SMEs ซึ่งมีทุนจดทะเบียนไม่เกิน 1 ล้านบาท และไม่เข้านิยามรายใหญ่อีกเพราะหลายบริษัทไม่ใช่รายใหญ่ ถ้าลดให้จะเห็นเลยว่าราคาสินค้าต้องถูกลงแน่

2.ภาษีธุรกิจเฉพาะมีเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ ภาคการธนาคาร ภาคประกัน ไม่ได้อยู่ในระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม ตั้งแต่วิกฤตการณ์ปี 2540 ทุกรัฐบาลจะหยิบมาตรการภาษีธุรกิจเฉพาะมาใช้ต่อเนื่องในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวลง ผมคิดว่ารัฐบาลก็ควรหยิบเครื่องมือนี้มาใช้ ซึ่งอสังหาฯเชื่อมโยงกับธุรกิจต้นน้ำปลายน้ำเยอะ multiplier effect ตัวคูณทางเศรษฐกิจของอสังหาฯน่าจะมากกว่าอุตสาหกรรมอื่นเป็นจำนวนมาก และใช้แรงงานจำนวนมากที่ผ่านมาทุกรัฐบาลเคยใช้ในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำมาก ๆ คือ ลดภาษีธุรกิจเฉพาะเหลือ 0.11% แต่รัฐบาลนี้ไม่เคยใช้เลยคิดว่าควรหยิบเรื่องนี้มาใช้

3.ลดค่าโอนและจดจำนองน่าจะใช้ครอบคลุมทุกระดับราคา ผมเองเป็นคนยืนยันว่าไม่ควรเกิน 3 ล้านบาท แต่ในภาวะอย่างนี้ต้องทำทุกระดับราคา ดึงคนที่มีกำลังซื้อให้ซื้อเพราะในระดับกลาง-ล่างอาจไม่มีกำลังซื้อเลย

ในส่วนของการนำส่งภาษีเงินได้ของปี 2562 ซึ่งรัฐบาลได้เลื่อนกำหนดไปแล้ว ควรจะลดภาษีเงินได้ของปี 2562 ลงเสมอหน้ากันหมด เช่น 10% 20% จะเป็นการอัดฉีดแคช เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจทางตรง

ที่เหลือโดยเฉพาะภาคธุรกิจไหนไม่ลดการจ้างงาน อย่างบริษัทเรามีคนงาน 400 กว่าชีวิต พนักงานอีก 200 กว่าชีวิต เราพยายามแก้ปัญหาด้วยการรักษาไว้ทั้งหมดโดยไม่ให้ใครหยุดงาน ไม่ให้ใครว่างงาน ขณะที่ปริมาณงานลดลง ลูกค้าเข้าโครงการน้อยลง ก่อสร้างน้อยลง เราก็พยายามประคับประคองจนถึงที่สุด กลุ่มอย่างนี้ ผมเชื่อว่ามีอีกเยอะ ถามว่ารัฐบาลจะช่วยอะไร รัฐบาลจะช่วยเป็นบริษัทคงยาก แต่ถ้าลดการส่งภาษีเงินได้เลย 15-20% อย่างน้อยก็เป็นแคชที่เข้ามาหล่อเลี้ยงบริษัทได้

ในภาคธุรกิจอุตสาหกรรม เงินที่รัฐบาลอัดฉีดออกมา กรณีแบงก์ชาติออกมาอุ้มหุ้นกู้ ตราสารหนี้ 4 แสนกว่าล้านบาท แบงก์ชาติควรตั้งองค์กรอิสระขึ้นมาคล้าย BAM ที่แบงก์ชาติถือหุ้นใหญ่ ก่อนจะเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯตัว BAM รับซื้อหนี้จากสถาบันการเงิน ควรจัดตั้งองค์กรในรูปแบบนี้ขึ้นมาเพื่อพิจารณาในเรื่องนี้

ธุรกิจอสังหาฯสถานการณ์ดีมานด์ต่างกับปี 2540 โดยสิ้นเชิง ในปี 2541 จีดีพี -10.5% ปี 2542 เศรษฐกิจก็ฟื้นขึ้นมาเป็น V-shape เป็นบวก กำลังซื้อกลับมาเร็วมาก เพียงแต่ว่าตอนนั้นสถาบันการเงินถูกปิดไป 60 กว่าแห่ง และควบรวมธนาคารอีก 6 แห่ง อันนั้นคือ เจ้าหนี้-ลูกหนี้ก็ประสบปัญหา อุตสาหกรรมเล็ก กลาง ใหญ่โดยเฉพาะบริษัทที่กู้เงินต่างประเทศเยอะ หนี้เพิ่ม 2 เท่า จาก 25 บาทต่อดอลลาร์ กลายเป็น 45-50 บาทต่อดอลลาร์

วิกฤตการณ์ปี 2540 กำลังซื้อกลับมาเร็ว เพียงแต่ว่าความไม่พร้อมของภาคธุรกิจ อุตสาหกรรม และการเงินต่างหากที่ฟื้นตัวช้ากว่าเศรษฐกิจ

ฉะนั้น ในขณะที่ตัวเลขจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เฉพาะกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2540 ยังเป็น 100,000 กว่าหน่วย ปี 2541 เหลือแค่ 20,000 กว่าหน่วย จะเห็นได้ว่า supply shortage ไม่ใช่ demand shortage ทำให้ในปี 2542-2543 ใครผลิตออกมาได้ก็ขายได้หมด

ก็คือในปี 2540 มียอดจดทะเบียน 148,000 หน่วย ปี 2541 ธรรมชาติอสังหาฯ มีช่วง lag time สร้างแล้วไม่ได้เสร็จในวันเดียว ใช้เวลา 2-3 ปี ปรากฏว่าปี 2540 ต่อให้เกิดวิกฤตปี 2541 ยังมียอดจดทะเบียนในกรุงเทพฯทั้งแนวราบ แนวสูง 67,000 หน่วย ปี 2542 ซัพพลายเหลือ 29,000 เอง ในขณะที่จีดีพี +4.5% แล้ว ซัพพลายค่อย ๆ ไต่จาก 29,000 หน่วย เป็น 30,000 กว่าหน่วยเรื่อย จนกระทั่งมาถึง 2-3 ปีที่แล้วพีกขึ้นมาเป็นแสนหน่วยอีกแล้ว

แต่ครั้งนี้ไม่ใช่ ยุคโควิดซัพพลายค้างอยู่ในระบบสูง ดีมานด์จะกลับมาช้า ซัพพลายไม่ได้ shortage ทุกคนมีสต๊อกหมด ตอนนี้ปี 2540 ทุกคนคาราคาซังหมดเพราะปรับโครงสร้างหนี้แต่เจ้าหนี้ไม่รู้ไปไหน ตอนนี้เจ้าหนี้ยังอยู่เราสามารถไปไถ่ถอนจำนองได้

ในปี 2540 ความต่างคือต่อให้บ้านเราเสร็จแล้วก็โอนไม่ได้เพราะเจ้าหนี้ล้มไปก่อน เราไม่รู้จะไปไถ่ถอนจากไหนจนกว่าจะถูกประมูลไป แต่ในขณะนี้เจ้าหนี้ยังอยู่ครบ ถ้ากำลังซื้อมีโอนได้เลย เทียบกับวิกฤตต้มยำกุ้งต่อให้กำลังซื้อมีแต่โอนไม่ได้ นี่คือความต่าง ขณะนี้ดีมานด์ชอร์ตมากกว่า และกำลังซื้อจะหดหายนาน

คำถามคิดว่ากำลังซื้อจะกลับมาเป็นปกติเมื่อไร ผมบอกว่าปลายปี 2564 เลย มอง worst มาก ๆ เลยนะ ผมอยากให้ผมทำนายผิดแล้วกัน เพราะต่างประเทศยังไม่ฟื้นตัว แต่เราผูกขากับการท่องเที่ยวและส่งออก 20 กว่าปี เพราะฉะนั้น กำลังซื้อจะไม่กลับมาเร็ว

ปี 2561-2562 ผมพูดกับทุกคนว่าเชื่อเถอะแต่ละบริษัทที่บอกว่าจะเปิดกี่หมื่นล้าน ไม่จริงมา 2-3 ปีแล้ว ซึ่งจริง ๆ เป็นเรื่องน่ายินดีนะที่มันไม่จริง LTV ออกมาก็ดีนะเป็นตัวบล็อกไว้ว่าซัพพลายอย่าออกเยอะ แต่วันนี้ถ้าเลิก LTV ได้จะดีครับ เพราะไม่มีใครเก็งกำไร LTV ป้องกันดีมานด์ที่ไม่จำเป็น 1 ในข้อเสนออสังหาฯคือเลิก LTV เถอะตอนนี้

อสังหาริมทรัพย์ผมเชื่อว่าทุกคนต้อง down sizing พยายามขายสต๊อก และผมก็คิดว่าที่ผ่านมาไม่ใช่รายกลางรายเล็กที่ผลักซัพพลายเข้าสู่ตลาด ผมพยายามที่จะพูดแทนบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ว่า ผู้ลงทุนผู้ซื้อหุ้นอย่าคาดหวังว่าอสังหาฯต้อง growth ตลอด อสังหาฯไม่ใช่สโนว์บอล ไม่ใช่สินค้าเหมือนเราขายข้าวแล้ว จะขายได้เพิ่มขึ้น อสังหาฯ 1.ใช้แล้วไม่ได้ซื้อซ้ำ ซื้อซ้ำน้อย 2.เป็นสินทรัพย์ที่รอได้ ถ้าเกิดภาวะไม่ดีก็อยู่บ้านเดิมไปก่อน ใครที่คิดว่าจะแต่งงานก็ไม่เป็นไรอยู่บ้านพ่อแม่ไปก่อน

เพราะฉะนั้น ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่อให้ฟื้นตัวมาแล้วก็อย่าคิดว่าตัวเองเก่ง ส่วนใหญ่รายใหญ่ก็ไม่มีใครกลัวใคร ทุกคนออกหุ้นกู้ได้ ออกตั๋วบี/อีได้ ดอกเบี้ย 2% หุ้นกู้ก็แค่ 4-5% เอง ทุกคนมีความมั่นใจในศักยภาพทางความแข็งแรงของตัวเอง

รายกลางรายเล็กเราต้องแข็งแรงในขณะที่เป็นเราจะเบ่งตามรายใหญ่ไม่ได้ ต้องมีสภาพคล่องเพียงพอ เราไม่กล้าขยายตัวมากแบบรายใหญ่อยู่แล้วในช่วงที่ผ่านมานี้ถ้าจะช่วยได้มาก ๆ ในภาคอสังหาริมทรัพย์และช่วยในภาคธุรกิจอื่นก็คือ ดอกเบี้ย MLR ของทุกสถาบันการเงินควรจะลดต่ำกว่านี้ ช่วยทุกธุรกิจอุตสาหกรรม และช่วยทุกครัวเรือนที่เป็นหนี้อยู่ด้วย อันนี้ผมคิดว่ามีความจำเป็น ซึ่งเขาก็ลดกันมาอยู่แล้วแหละแต่คิดว่ามันยังอาจจะลดได้อีกด้วยกลไกของแบงก์ชาติที่ให้กันสำรองลดลงแล้ว ทำให้ต้นทุนแบงก์ลดลง สถาบันการเงินก็ต้องพิจารณาด้วยว่าแบงก์ชาติลดดอกเบี้ยเหลือ 0.75 เป็นดอกเบี้ยชี้นำ

แต่ที่สำคัญก็คือว่า ดอกเบี้ยแท้จริงที่สถาบันการเงินคิดกับประชาชนและภาคธุรกิจควรจะลดลงเพื่อให้เดินหน้าต่อได้ แล้วจะมีผลกระทบต่อสถาบันการเงินน้อย รัฐบาลเองและแบงก์ชาติที่ดูแลสถาบันการเงินควรมาดูอัตราดอกเบี้ยแท้จริง และช่วยทั้งระบบไม่ได้ช่วยคนใดคนหนึ่ง เราผ่อนรถหรือติดหนี้บัตรเครดิตอยู่ ไม่ใช่แค่ยืดแต่ควรลดอัตราดอกเบี้ยลง ไม่ได้ลดหนี้เพราะเป็นหนี้ก็ต้องใช้หนี้ แต่ลดภาระลดอัตราดอกเบี้ยลงให้กับทุกกลุ่มนอกจากการลดภาษี