การพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส

คอลัมน์เปิดมุมมอง ณภัสสร์ยา ธำรงสมบัติสกุล

การพัฒนาแบบผสมผสานที่ เรียกว่า “มิกซ์ยูส” (mixed-use) เป็นกรอบแนวคิดใหม่ในโครงการพัฒนาที่ได้รับการยอมรับ โดยเฉพาะโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย โรงแรม และช็อปปิ้งมอลล์ ที่นำเอาบริการสิ่งอำนวยความสะดวกมารวมไว้ในพื้นที่เดียวกัน หรือแม้แต่การวางแผนสร้างเมืองใหม่เพื่อให้เป็น smart city ที่มี high technology สิ่งอำนวยความสะดวกตอบโจทย์ให้แก่ผู้อยู่อาศัย ควบคู่ไปกับการเพิ่มมูลค่าเพิ่มให้แก่โครงการ

โดยทั่วไปการพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน เป็นการพัฒนาโครงการที่มีธุรกิจต่างกันอย่างน้อย 3 ประเภทขึ้นไป และหนึ่งในธุรกิจนั้นต้องไม่ควรมีมากกว่า 60% ของพื้นที่โครงการทั้งหมด โดยมีองค์ประกอบ เช่น อาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก รวมทั้งพื้นที่ส่วนกลางเปิดโล่งสามารถจัดกิจกรรมสาธารณะ มีการออกแบบภูมิทัศน์ (landscape) จัดให้มีพื้นที่สีเขียวเพื่อสร้างบรรยากาศให้น่าสนใจ ร่มรื่น สวยงาม จัดกิจกรรมหลากหลาย

การผสมผสานธุรกิจของโครงการมิกซ์ยูสเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างเต็มศักยภาพ อีกทั้งจะก่อให้เกิดประชากรช่วงกลางวัน (daytime population) ที่มาในรูปแบบคนทำงานที่เดินทางมาสำนักงานเป็นประจำ 5 วันต่อสัปดาห์ และการผสานให้มีอาคารที่พักอาศัย (แนวตั้ง) ก็จะเพิ่มประชากรที่อยู่ประจำ (registered population) ซึ่งจะทำให้เกิดประชากรในพื้นที่โครงการ แบบ 24/7 หรือตลอด 24 ชั่วโมง 7 วันต่อสัปดาห์ ซึ่งประชากรเหล่านี้จะช่วยเกื้อหนุนโครงการต่าง ๆ โดยเฉพาะพื้นที่ค้าปลีก

อย่างไรก็ตาม สัดส่วนหรือการผสานธุรกิจ ไม่มีรูปแบบตายตัว ต้องมีการศึกษาในแง่มุมอื่น ๆ ประกอบเพื่อพัฒนาโครงการให้สำเร็จ เช่น ตำแหน่งที่ตั้งการเดินทางมายังโครงการ พื้นที่โครงข่ายที่ลูกค้า-กลุ่มเป้าหมายจะเดินทางมาใช้บริการในพื้นที่โครงการ เป็นต้น

เนื่องจากปัจจุบันการพัฒนาโครงการในพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ ในแนวคิดของ Transit Oriented
Development (TOD) เริ่มมีบทบาทในการพัฒนาพื้นที่มากขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับนโยบายของรัฐบาล ในการกระจาย การพัฒนาไปยังพื้นที่อื่น ๆ นอกเหนือจากกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะการพัฒนาพื้นที่ในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor-EEC) ซึ่งมีแนวคิดการพัฒนาเศรษฐกิจไปสู่ Thailand 4.0 ในพื้นที่ 3 จังหวัดในรูปแบบสมัยใหม่ เพื่อเพิ่มศักยภาพการผลิตให้สูง และมีคุณภาพ มากขึ้น (value added)

ซึ่งในแนวคิดการพัฒนาดังกล่าวจะมีการเดินทางโดยรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน เป็นตัวเชื่อมการเดินทางของคนจากส่วนต่าง ๆ โดยเฉพาะจากกรุงเทพฯ ไปยังแหล่งงานใน 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง และเพิ่มศักยภาพในการเดินทางจากต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทย

การพัฒนาในครั้งนี้จะเป็นการสร้างแหล่งงานคุณภาพ ทันสมัย มีการผนวกนวัตกรรม (innovation) เพิ่มคุณภาพการผลิต ซึ่งจะเกิดเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ ที่ดึงดูดนักลงทุน ผู้ผลิต ลูกค้าจากทั่วโลก ที่ทำให้เกิดการอพยพคนที่เป็นแรงงาน พนักงาน นักธุรกิจ ทั้งในและต่างประเทศ ให้เข้ามาในพื้นที่นี้

ดังนั้นการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยรอบศูนย์กลางการขนส่งสาธารณะ (TOD) จะเป็นจุดเริ่ม เป็นพื้นที่ศูนย์กลางความเจริญ หรือเป็นย่านธุรกิจที่อยู่อาศัยใหม่ (new downtown) ในย่านใหม่ให้เกิดขึ้นก่อน แล้วกระจายไปยังส่วนอื่น ๆ ต่อไป การพัฒนาแบบมิกซ์ยูสจึงถูกออกแบบให้มีสัดส่วน ขนาด ที่เหมาะสมกับที่ตั้งโครงการ และประชากรที่เป็นกลุ่มเป้าหมายในพื้นที่นั้น ๆ

นอกจากรูปแบบธุรกิจแบบผสมผสานแล้ว การออกแบบให้สิ่งแวดล้อมที่มีคุณภาพดี มีสิ่งอำนวยความสะดวก ผสานเทคโนโลยีที่ทันสมัย ดึงดูดกลุ่มเป้าหมายที่เป็นคนรุ่นเก่าและใหม่ รวมทั้งชาวต่างประเทศที่มาทำงานในพื้นที่ เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้การพัฒนาโครงการแบบผสมผสานให้มีแนวคิด ความแตกต่างจากโครงการอื่น ๆ ซึ่งจะนำไปสู่ความสำเร็จและยั่งยืนได้

เช่น กรณีการพัฒนาศูนย์การค้าแบบคอมนิวนิตี้มอลล์ (community mall) หรือศูนย์การค้าชุมชนที่มีขนาดไม่ใหญ่ ตั้งอยู่ในย่านที่พักอาศัย ที่ทำงาน ประกอบด้วย anchor ผู้เช่าหลักร้านค้าบริการที่เป็นซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหาร-เครื่องดื่ม-ขนม (food & beverage) ส่วนธุรกิจบริการ (services) เช่น ธนาคารสาขาย่อย ไปรษณีย์ ร้านซักรีด ร้านตัดขน-อาบน้ำสุนัข โรงพยาบาลสัตว์ เพื่อคนในชุมชนมาใช้ ซึ่งตอบรับกับกิจกรรมประจำที่ทำอยู่เป็นหลักและมีร้านค้าย่อยอื่นในรูปแบบต่าง ๆ ที่เหมาะสมกับคนในชุมชน เช่น บาร์ ร้านหนังสือ-เครื่องเขียน เป็นต้น

นอกจากนี้การออกแบบที่เหมาะสมสำหรับผู้คนทุกเพศทุกวัย รวมถึงผู้พิการ ผู้สูงอายุ รวมทั้งการประยุกต์ความรู้ในส่วนการประหยัดพลังงาน การนำพลังงานสะอาด หรือกระทั่งการนำของเหลือใช้ เช่น น้ำ ขยะ กลับมาใช้ใหม่ ในโครงการสมัยใหม่ที่มีความซับซ้อน มีประชากรอยู่อาศัยหนาแน่น เพื่อสร้างสิ่งแวดล้อมที่ดีในชุมชน โครงการพัฒนานั้น ๆ ก็เป็นแนวคิดการพัฒนาโครงการสมัยใหม่ที่จะถูกนำมาใช้แบบยั่งยืนต่อไป

ในอดีตที่ผ่านมา การพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน หรือมิกซ์ยูส ในประเทศไทย บางครั้งก็เป็นในรูปแบบย้อนศร คือมีการพัฒนาโครงการก่อน แล้วจึงมีระบบขนส่งสาธารณะเข้าไปในพื้นที่จนพัฒนาให้พื้นที่โครงการนั้นเป็นแหล่งต่อรถโดยสาร เช่น โครงการศูนย์การค้าที่ห้าแยกลาดพร้าว หรือกรณีของโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่รังสิต ที่ตั้งอยู่ระหว่างถนนพหลโยธิน ถนนรังสิต-นครนายก ถนนรังสิต-ปทุมธานี

ที่ต่อมากลายเป็นชุมทางรถตู้โดยสารสาธารณะจากพื้นที่ชานเมืองทางเหนือและตะวันออก ต่อเข้ามาย่านในใจกลางกรุงเทพมหานคร และมีทั้งรถตู้โดยสารต่างจังหวัดมาแวะจอดรับส่งผู้โดยสาร ทำให้ทั้งสองโครงการดังกล่าวมีความคึกคัก มีลูกค้าเข้ามาใช้บริการเป็นจำนวนมากในแต่ละวัน

ปัจจุบันโครงการศูนย์การค้าดังกล่าวมีการพัฒนาปรับปรุงและยกระดับให้ทันสมัยมากขึ้น มีการเพิ่มพื้นที่เช่าดึงดูดลูกค้า เข้าไปเสริมให้เติมเต็มกับกิจวัตรประจำวัน กิจกรรมของผู้คนในชุมชนย่านนั้นในช่วงรัศมีการเดินทาง 5-10 กิโลเมตร เช่น เพิ่มร้านค้าเช่าขนาดใหญ่ ปรับโฉมห้างสรรพสินค้าให้เหมาะสมกับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายในพื้นที่ เพิ่มและจัดกลุ่มพื้นที่บริการ เช่น ธนาคาร บริษัทประกันภัย สาขาย่อย ส่วนบริการของโทรศัพท์เคลื่อนที่ ฯลฯ เป็นต้น

เหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยเสริมความสำเร็จ (key success) ของโครงการ