คลังปลดล็อกเช่าอสังหาฯ ชงกฎหมายเปิดช่องสัญญาเช่าที่ดินค้ำกู้
คลังปลดล็อกเช่าอสังหาฯ ดันร่าง พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ เปิดจดทะเบียนออกหนังสือรับรองให้เช่า 30 ปี ใช้ค้ำประกันเงินกู้แทนโฉนด ปล่อยเช่าช่วงได้ไม่จำกัด แถมตกทอดถึงทายาท หวังดึงดูดต่างชาติลงทุนในไทย ชี้เกิดมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจ-การลงทุนภาคอสังหาฯ
นายกฤษฎา จีนะวิจารณะ ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ในฐานะโฆษกกระทรวงการคลัง เปิดเผย ประชาชาติธุรกิจ ว่า สศค.ได้หารือร่วมกับกระทรวงมหาดไทย ในการยกร่างพระราชบัญญัติว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. …. ขึ้น วัตถุประสงค์เพื่อให้เกิดความคล่องตัวและชัดเจนเกี่ยวกับสิทธิในการเช่าทรัพย์สินมากยิ่งขึ้น สามารถแก้ไขข้อจำกัดของกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบันหลัก ๆ 2 ฉบับ ได้แก่ 1.ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 2.พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542
ปลดล็อกให้เช่าอสังหาฯ
โดยปัจจุบันนักลงทุนสามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ 2 แบบ คือ 1) กรณีเช่าเป็นการทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระยะเวลาเช่าไม่เกิน 30 ปี ต่ออายุสัญญาได้อีกครั้งละไม่เกิน 30 ปี และ 2) กรณีเช่าเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม ตาม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม ระยะเวลาเช่าตั้งแต่ 30 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 50 ปี และต่อเวลาเช่าได้อีก 50 ปี
อย่างไรก็ตาม การเช่าตาม ปม.แพ่งและพาณิชย์ มีข้อจำกัด คือ จะเป็นสัญญาเช่าที่เป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าจะระงับ อีกทั้งยังห้ามการเช่าช่วง ห้ามโอนสิทธิการเช่า รวมถึงไม่ให้นำสิทธิการเช่าไปเป็นหลักประกันอีกด้วย
ขณะที่การเช่าตาม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม มีข้อจำกัดในเรื่องลักษณะการเช่าที่ต้องเป็นไปเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมเท่านั้น ไม่สามารถใช้กับการเช่าเพื่อที่อยู่อาศัยได้ รวมทั้งผู้เช่าไม่สามารถดัดแปลงหรือต่อเติมทรัพย์สินที่เช่าได้ หากจะดัดแปลงหรือต่อเติมทรัพย์สินต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าก่อน
ทรัพย์อิงสิทธิให้เช่าช่วงไม่จำกัด
แต่หากจดทะเบียนเป็นทรัพย์อิงสิทธิจะทำให้เกิดความคล่องตัวมากขึ้นจากที่วันนี้มีเรื่องสัญญาเช่า ตาม ปม.แพ่งและพาณิชย์ที่ให้เช่าได้ 30 ปี ต่ออายุได้ 30 ปี และมี พ.ร.บ.เช่าเพื่อพาณิชย์และอุตสาหกรรม ที่ให้เช่าได้สูงสุด 50 ปี ต่ออายุได้อีก 50 ปี ซึ่งตาม พ.ร.บ. 2 ฉบับนี้ ทุกอย่างต้องไปอยู่ในสัญญาเช่า
แต่กฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิจะกำหนดว่า ถ้าใครต้องการให้สัญญาเช่าเป็นทรัพย์อิงสิทธิ คืออยากให้ใครเช่า ก็จดทะเบียนเป็นทรัพย์อิงสิทธิได้ แล้วคนที่ได้ไป จะไปเปลี่ยนมือ หรือทำอะไรได้หมด ฉะนั้นสัญญาจะเปิดกว้าง จากเดิมต้องอยู่ในสัญญา ต้องมาตกลงกัน ทะเลาะกัน ต้องขอ แต่อันนี้ไม่ต้องขอ กฎหมายเขียนรองรับไว้เลย
ชี้ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจ
นายกฤษฎากล่าวว่า เมื่องร่างกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิผ่านสภาประกาศบังคับใช้ จะเกิดผลดีกับภาคเศรษฐกิจมากขึ้น เพราะเชื่อว่าจะช่วยเพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจ ทำให้การเช่าอสังหาฯมีความคล่องตัวมากขึ้น แทนที่จะไปทำสัญญาเช่าอย่างเดียว ทั้งนี้ นอกจากเจ้าของทรัพย์สินจะได้ประโยชน์แล้ว ผู้ที่ให้เช่าช่วงก็จะได้ประโยชน์ด้วย
“ถ้าคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สิน อยากมีกระแสเงินสดก็สามารถเอาไปจดทะเบียนเป็นทรัพย์อิงสิทธิ มีโอกาสที่คนจะเข้ามาเช่าหรือซื้อ โดยให้ผลตอบแทนสูงกว่าเช่าแบบเดิมที่มีเงื่อนไขเยอะ พอเป็นทรัพย์อิงสิทธิจะทำได้ทุกอย่าง คนเป็นเจ้าของก็คือคนที่ได้สิทธิตามกฎหมายที่เขียนรองรับ ส่วนคนที่เช่าจะเอาไปให้เช่าช่วงก็ได้ แต่เมื่อครบกำหนดระยะเวลาก็กลับมาเป็นของเจ้าของเดิม”
ทั้งนี้ ร่าง พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ กำหนดให้ รมว.มหาดไทย เป็นผู้รักษาการตามกฎหมายนี้ ซึ่งปัจจุบันมีการยกร่างกฎหมายแล้ว หลังหารือร่วมกับกรมที่ดินหลายรอบ และอยู่ระหว่างเปิดรับฟังความคิดเห็น เมื่อเสร็จแล้วจะต้องเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) และสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ต่อไป
เช่าได้ 30 ปี-ตกทอดถึงทายาท
แหล่งข่าวจากกระทรวงการคลังเปิดเผยว่า การกำหนดให้มีทรัพย์อิงสิทธิที่ชัดเจนในเชิงกฎหมาย การจดทะเบียน การออกหนังสือรับรอง และการนำทรัพย์อิงสิทธิไปใช้ประโยชน์ในทางธุรกิจ จะเป็นการเพิ่มมูลค่าและเกิดสภาพคล่องมากขึ้น จะช่วยกระตุ้นการลงทุนและสร้างความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุน
สาระสำคัญของร่าง พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ ได้แก่ 1) กำหนดให้เจ้าของทรัพย์สินขอจดทะเบียนทรัพย์สินเป็นทรัพย์อิงสิทธิได้ โดยเจ้าหน้าที่จะออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิให้
2) หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ อย่างน้อยจะแสดงรายละเอียด ชื่อตัวและชื่อสกุล หรือชื่อนิติบุคคล ที่มีทรัพย์อิงสิทธิ ระยะเวลาทรัพย์อิงสิทธิ และรายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ที่มีทรัพย์อิงสิทธิ และหากมีการแก้ไขก็ต้องจดทะเบียนด้วย
3) กำหนดให้ผู้ที่มีทรัพย์อิงสิทธิสามารถให้เช่า ขาย หรือโอนให้ผู้อื่นได้ โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน โดยกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี นับจากวันที่จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ และกำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิตกทอดแก่ทายาทได้ จนครบกำหนดที่จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ
ใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันกู้ได้
4.ให้สามารถนำทรัพย์อิงสิทธิไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้โดยให้นำบทบัญญัติเกี่ยวกับการจำนองอสังหาฯ มาบังคับใช้โดยอนุโลม
5.การแก้ไขรายการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ การนำทรัพย์อิงสิทธิไปเป็นหลักประกันการชำระหนี้ การให้เช่า ขายหรือโอนทรัพย์อิงสิทธิ หรือการตกทอดทางมรดก ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้
6) กำหนดให้ผู้ที่มีทรัพย์อิงสิทธิสามารถดัดแปลง ต่อเติม ปลูกโรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุญาตจากเจ้าของทรัพย์สิน แต่สิ่งที่ทำเหล่านี้จะตกเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน
7) กรณีเกิดภัยอันตรายแก่ตัวอสังหาฯที่เช่าเป็นทรัพย์อิงสิทธิ ให้ผู้มีทรัพย์อิงสิทธิจัดการเพื่อปัดป้องภยันตรายนั้นได้
8) กำหนดให้นำบทบัญญัติ เรื่องการออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในประมวลกฎหมายที่ดินมาใช้บังคับกับทรัพย์อิงสิทธินี้
และ9) กำหนดให้ รมว.มหาดไทย รักษาการตามกฎหมาย เนื่องจากการจดทะเบียนและการออกหนังสือรับรอง อยู่ในความรับผิดชอบของกรมที่ดิน
เปิดช่องออกโฉนดลูก
ด้านแหล่งข่าวจากกระทรวงมหาดไทยเปิดเผยเพิ่มเติมว่าได้รับการประสานจาก สศค.เรื่องการผลักดันร่าง พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ ช่วงก่อนหน้านี้ แต่ยังหารือกันไม่ได้ข้อสรุป เบื้องต้นเสนอให้ยกร่างแก้ไข ปม.แพ่งฯ กับ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาฯ เพื่อลดข้อจำกัดเรื่องการเช่า แต่ สศค.ต้องการออกกฎหมายใหม่เพื่อประโยชน์ทางเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม อาจมีปัญหาในทางปฏิบัติจากการออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ไม่จำกัด ทั้งปล่อยให้เช่าช่วง ค้ำประกันเงินกู้ ฯลฯ
เท่ากับหนังสือรับรองดังกล่าวจะมีสภาพคล้าย ๆ โฉนดฉบับลูก แล้วนำไปออกต่อใช้ประโยชน์ได้หลายช่วงหลายทอด ส่วนโฉนดที่ดินฉบับจริงซึ่งเป็นฉบับแม่จะเป็นเหมือนโฉนดตาย ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ใด ๆ ได้อีก จนกว่าการเช่าทรัพย์อิงสิทธิจะหมดอายุ
เป้าหมายหลักน่าจะดึงดูดต่างชาติเข้ามาลงทุน โดยไม่จำเป็นต้องมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ได้สิทธิใช้ประโยชน์จากการเช่าทรัพย์อิงสิทธิ นำไปค้ำประกันเงินกู้ หรือปล่อยเช่าช่วงต่อ