หุ้น “รีท-กองอสังหา” เจ็บหนัก พิษล็อกดาวน์ฉุดกำไร Q3 ทรุด-งดปันผล

โบรกฯชี้ผลประกอบการ Q3/2564 หุ้น “รีท-พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์” ยังเจ็บหนักจากผลกระทบโควิด-19 ภาพรวมดรอปลง 40% จากช่วงเดียวกันปีก่อน โดยเฉพาะกลุ่ม “ห้าง-ทางด่วน-ขนส่งสาธารณะ” หดตัวแรงจากพิษล็อกดาวน์ คาด “ALLY-LHSC-BTSGIF” งดจ่ายปันผล พร้อมคาดการณ์ปีหน้ากลุ่ม “รีเทล-ขนส่ง” มีโอกาสฟื้นตามเศรษฐกิจที่กลับมาเติบโตดีขึ้น ด้าน“มอร์นิ่งสตาร์ฯ” เปิดโผ 5 กองรีทผลตอบแทนสูงสุดปีนี้ “DREIT” แชมป์รีเทิร์นสูงกว่า 30.8%

นายณัชพล โรจนโรวรรณ นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากการประเมินกำไรปกติงวดไตรมาส 3/2564 หุ้นกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund & REIT) จำนวน 14 รายภาพรวมออกมาที่ 2,587 ล้านบาท ปรับตัวลดลง 39.5% เทียบจากช่วงเดียวกันปีก่อน (YOY) และลดลง 16.5% จากไตรมาสก่อนหน้า (QOQ) (ดูตาราง)

“ไตรมาส 3 ภาพรวมผลประกอบการถือว่าค่อนข้างอ่อนแอมาก เพราะโดนกระทบจากโควิด-19 ระบาดหนัก มีมาตรการล็อกดาวน์ แม้กลุ่มออฟฟิศ โรงงาน คลังสินค้า จะไม่ได้รับผลกระทบโดยตรง แต่ก็ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งทำให้อัตราการเช่า (occupancy rate) จะดรอปลงจากไตรมาสก่อนหน้า ส่วนกลุ่มที่โดนผลกระทบหนักอย่างกลุ่มรีเทล และกลุ่มขนส่ง อาทิ ห้างสรรพสินค้า, ทางด่วน, ขนส่งสาธารณะ เป็นต้น ก็แทบจะไม่มีกำไร คาดว่าหลายกองจะไม่มีการจ่ายเงินปันผล” นายณัชพลกล่าว

ทั้งนี้ คาดว่า 3 กองที่น่าจะประกาศไม่จ่ายปันผลงวดไตรมาส 3/2564 โดย 2 กองแรก รายได้หายไปมากจากมาตรการล็อกดาวน์ แต่ค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่คงที่ (fixed cost) เช่น ค่าจ้างพนักงาน เป็นต้น ทำให้กำไรแทบจะไม่มี หรือบางบริษัทขาดทุน ได้แก่ 1.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล (ALLY) ที่งวดไตรมาส 2/2564 จ่ายปันผลที่ระดับ 5%

โดยสินทรัพย์ทั้งหมดเป็นคอมมิวนิตี้มอลล์ อาทิ ศูนย์การค้าคริสตัลดีไซน์เซ็นเตอร์, เดอะคริสตัล, ศูนย์การค้าสัมมากร, ศูนย์การค้าเพลินนารี่, ศูนย์การค้าเดอะซีน ทาวน์อินทาวน์, อมอรินี่, แอมพาร์คจุฬา, กาดฝรั่ง เป็นต้น

2.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช็อปปิ้ง เซ็นเตอร์ (LHSC) สินทรัพย์ทั้งหมดเป็นห้างสรรพสินค้า อาทิ ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 เป็นต้น ซึ่งกองนี้ช่วงปกติจ่ายปันผลที่ระดับ 5.2% (ณ ราคาตลาดปี 2562)

และ 3.กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานระบบขนส่งมวลชนทางราง บีทีเอสโกรท (BTSGIF) รายได้หายไปจากจำนวนผู้โดยสารน้อยลง และแรงกดดันจากมาตรการเคอร์ฟิว ทำให้ระยะเวลาในการดำเนินงานต่อวันน้อยลง และมีค่าใช้จ่ายคงที่พวกค่าซ่อมบำรุง ค่าไฟฟ้า ที่ต้องวิ่งรถ รวมไปถึงค่าจ้างพนักงาน ทำให้ผลประกอบการขาดทุน ซึ่งช่วงปีปกติจ่ายปันผลอยู่ที่ระดับ 6.4% (ณ ราคาตลาดปี 2562)

แต่เนื่องจาก BTSGIF กำไรสะสมติดลบ โดยเกณฑ์สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ห้ามจ่ายเงินปันผล แต่ BTSGIF มีเงินสดจากการดำเนินกิจการ จึงจ่ายเงินออกมาในรูปเงินลดทุนแทน

สำหรับแนวโน้มในปี 2565 นายณัชพลกล่าวว่า เชื่อว่าเมื่อโควิดจบ ทุกอย่างน่าจะคลี่คลาย เพราะกองรีทเป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเศรษฐกิจฟื้น สินทรัพย์เหล่านี้จะเริ่มกลับมาเป็นบวกได้ และไม่น่าจะได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นของอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (bond yield) สะท้อนจากในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา บอนด์ยีลด์ไทยอายุ 10 ปี ปรับตัวขึ้นจาก 1.5-1.6% สู่ระดับ 2% แต่ดัชนีหุ้นกลุ่มรีท (SETPREIT Index) ไม่ได้ปรับตัวลง

“ประเด็นบอนด์ยีลด์เพิ่มขึ้น อาจจะไม่ส่งผลกระทบต่อราคาหุ้นกองรีทในระยะข้างหน้า โดยปัจจัยที่จะส่งผลให้ราคาหุ้นรีทขยับขึ้น น่าจะเป็นเรื่องผลประกอบการอย่างเดียว ซึ่งปีหน้าหากกองไหนผลประกอบการกลับมาได้ดี จะเป็นกองที่น่าสนใจ โดยเฉพาะตัวที่เจอวิกฤตกระทบหนัก ๆ พอฟื้นจะฟื้นแรง อาทิ กลุ่มรีเทลและกลุ่มขนส่ง ที่คาดว่าจะฟื้นตัวได้ค่อนข้างดีในปีหน้า” นายณัชพลกล่าว

นางสาวชญานี จึงมานนท์ นักวิเคราะห์อาวุโส บริษัท มอร์นิ่งสตาร์ รีเสิร์ช (ประเทศไทย) กล่าวว่า ตั้งแต่ต้นปีถึงปัจจุบัน (ณ 8 พ.ย. 2564) พบว่า 5 อันดับกองรีทที่มีผลตอบแทนสูงที่สุด

ได้แก่ 1.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี (DREIT) อยู่ที่ 30.8% 2.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล (ALLY) อยู่ที่ 28.5% 3.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT) อยู่ที่ 25.3%

4.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช (HREIT) อยู่ที่ 23.3% และ 5.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทรัพย์ศรีไทย(SSTRT) อยู่ที่ 22%