มีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกอสังหาฯคนใหม่ ภารกิจ 2 ปีพลิกฟื้นตลาดต่างจังหวัด

สัมภาษณ์พิเศษ
ปนัดดา ฤทธิมัต

สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เวลาผลัดใบโดยโหวตเอกฉันท์ให้ “มีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ” เก้าอี้เดิมเป็นนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี เพิ่มเติมคือเก้าอี้ใหม่นั่งควบนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยด้วย

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ บทบาทสมาคมที่จะเข้ามา “สานงานต่อ-ก่องานใหม่” ให้กับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วฟ้าเมืองไทยจะมีสีสันอะไรได้บ้าง

Q : ภาพรวมอสังหาฯ ต่างจังหวัด

ตลาดต่างจังหวัดตอนนี้อยู่ในภาวะชะลอตัว หากโฟกัสโซน EEC ลูกค้าหลักคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมซึ่งเป็นกลุ่ม blue collar การจ้างงานไม่ดีขึ้น พนักงานขาดรายได้จากการทำงานล่วงเวลาหรือ OT ส่งผลกระทบต่อยอดขายระดับกลาง-ล่างราคา 1.5-3 ล้านบาท ส่วนราคา 3-5 ล้านมียอดขายดีขึ้น เฉลี่ยภาพรวมยอดขายชะลอตัว 20% จากยุคก่อนโควิด

ทั้งนี้ รัฐมีมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ซึ่งกำลังจะหมดอายุมาตรการวันที่ 31 ธันวาคม 2564 นี้ แต่สิ่งที่จะมีผลจริง ๆ คือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งเคยเป็นมาตรการรัฐนำมาใช้กระตุ้นอสังหาฯเมื่อปี 2552-2553 จะสามารถกระตุ้นในส่วนของราคาบ้านระดับกลาง

ข้อเสนอของผมคือ อยากให้รัฐบาลยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะเป็นช่วงที่อสังหาฯชะลอตัว โดยอายุมาตรการอาจจะ 6 เดือน-1 ปี หากนำมาใช้จะส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจแน่นอน เพราะคนซื้อบ้าน 1 หลัง เงินที่ซื้อขายบ้านหมุนในระบบได้ 6-10 รอบ ทั้งการจ้างแรงงาน วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ในบ้าน ฯลฯ

เรามีการพูดคุยกับสมาคมอสังหาริมทรัพย์ส่วนภูมิภาคหลายแห่ง ภาพรวมไม่แตกต่างจาก EEC เท่าไหร่ ตอนนี้เงียบมากเพราะราคาพืชผลไม่ค่อยดี มีผลกระทบจากโควิดด้วย

Q : ความได้เปรียบเสียเปรียบเรื่องเงินทุน

เรื่องทุนไม่ใช่ประเด็นสำคัญมากนัก เพราะหลังจากปี 2540 สถาบันการเงินได้เข้มงวดเงื่อนไขของผู้ประกอบการในการขอสินเชื่อ ที่ผ่านมาดีเวลอปเปอร์ค่อนข้างมีความเข้มแข็ง ก่อนหน้านี้ประเทศไทยเราเอ็นจอยกับ GDP เติบโต 2 หลักในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา

แนวโน้มสัดส่วนจีดีพีของเราค่อนข้างน้อยลง เราอาจต้องผลักดันภาคอสังหาฯ หรือการบริโภค ที่ผ่านมาพึ่งพิงรายได้การส่งออกและท่องเที่ยวเป็นส่วนใหญ่ ก็เลยมองว่าถ้าเราเน้นให้ชาวต่างชาติได้เข้ามาจับจ่ายใช้สอย มาซื้ออสังหาฯในไทยเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นเป็นประจำ แต่ซื้อโดยนอมินี (ตัวแทน)

ถ้าเราผลักดันเรื่องนี้ให้มีการซื้อขายที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างถูกต้อง เท่ากับเราเพิ่มปริมาณคนที่จะมาจับจ่ายใช้สอยในทุกพื้นที่ ชาวบ้านสามารถเกิดรายได้จากการจับจ่ายใช้สอยของคนต่างชาติ เป็นตัวช่วยผลักดันอุตสาหกรรมในครัวเรือนได้เป็นอย่างดี

นโยบายรัฐบาลดึงต่างชาติมั่งคั่งมาพำนักในไทย ผมเห็นด้วยบางส่วนนะครับ ประเด็นสำคัญที่สุดคือ เศรษฐกิจในระดับภูมิภาคเราเกิดปัญหาความเหลื่อมล้ำ ถ้าสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจในภูมิภาคจะทำให้เป็นการแก้ปัญหาเศรษฐกิจในเชิงโครงสร้างได้เป็นอย่างดี

จึงอยากเน้นสร้างระบบการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจในภูมิภาค เน้นคนตัวเล็กในพื้นที่ห่างไกล ถ้าเน้นธุรกิจใหญ่เงินทุนใหญ่ผลประโยชน์ก็จะตกอยู่กับนายทุน ก็จะยิ่งทำให้ปัญหาโครงสร้างของเราทวีความรุนแรงเพิ่มขึ้นไปอีก

Q : มีข้อเสนอให้รัฐช่วยอสังหาฯต่างจังหวัดยังไงบ้าง

ตอนนี้ติดปัญหาเรื่องกำลังซื้อ อยากให้ภาครัฐกระตุ้นให้เกิดกำลังซื้อในพื้นที่โดยตรง ภายใต้แนวคิดให้ต่างชาติมาซื้อบ้านในต่างจังหวัดได้ และอาจจะต้องลดเพดานราคาลง (นโยบายรัฐกำหนดไม่ต่ำกว่า 10 ล้าน) เพราะต่างชาติที่มาซื้อบ้านเขาไม่ได้ซื้อหลังใหญ่ อาจกำหนดเพดานราคาบ้าน 5 ล้านบาท ซึ่งผมคิดว่าหลายจังหวัดในประเทศไทยสามารถตอบรับการซื้อของชาวต่างชาติได้ และหัวเมืองรองจะได้ประโยชน์

จากการพูดคุยกับนายกอสังหาฯหลายจังหวัด เราเห็นด้วยในประเด็นที่รัฐจะเปิดให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาฯในโครงการบ้านจัดสรร ซึ่งปัจจุบันมีอยู่แล้วแต่เป็นการซื้อผ่านตัวแทนหรือนอมินีหากทำให้เขาซื้อโดยตรงอย่างถูกต้องตามกฎหมาย รัฐก็จะได้เม็ดเงินภาษีอย่างเต็มที่

ส่วนประเด็นที่กลัวว่าคนในพื้นที่จะไม่มีที่อยู่อาศัย ปัจจุบันนี้เรามีซัพพลายค่อนข้างล้น สามารถรองรับดีมานด์ชาวต่างชาติได้ ถ้าเมื่อไหร่ที่เราคิดว่าควรพอได้แล้ว อาจจะ 2-3 ปีภาครัฐก็พิจารณายกเลิกนโยบายนี้ได้

Q : บทบาทนายกสมาคมคนใหม่

ผมเพิ่งได้รับตำแหน่ง 1 เดือน สิ่งที่น่าสนใจคือ กฎเกณฑ์ต่าง ๆ ของภาครัฐที่จะออกมาใหม่ ซึ่งย้อนแย้งกับการเติบโตทางเศรษฐกิจ กฎระเบียบเข้มงวดมากขึ้น การดำเนินการในอุตสาหกรรมอสังหาฯจะยากขึ้น

คิดว่าสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเข้าไปมีส่วนร่วมกับภาครัฐ เพื่อให้เกิดความเข้าใจในการกำหนดระเบียบข้อปฏิบัติต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการจัดสรรที่ดิน แต่ละท้องที่ก็มีข้อกำหนดที่แตกต่างกันไป คงจะต้องเข้าไปปรับปรุงแก้ไขเพื่อให้สอดคล้องกับการดำเนินธุรกิจ และให้เกิดประโยชน์กับผู้บริโภค

อีกเรื่องคือ ผังเมืองซึ่งต้องเข้าไปทำความเข้าใจกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง โดยปี 2565 คงขอเข้าไปปรึกษากับทางหน่วยงานราชการ ทั้งระดับกระทรวง กรม และหน่วยงานท้องถิ่น ให้มีการวางกฎระเบียบให้สอดคล้องกันตั้งแต่เริ่มต้น ขอให้ใช้กฎเกณฑ์เดียวกัน

นอกจากนี้ มีเรื่องสินเชื่อเงินทอน สมมุติซื้อบ้าน 2 ล้าน แต่ผู้ประกอบการไปตั้งราคา 2.5 ล้าน แสดงว่าเวลากู้จะได้เงินกลับเข้ากระเป๋า 5 แสน เมื่อเป็นแบบนี้ใคร ๆ ก็อยากซื้อ แต่จริง ๆ แล้วมันไม่ดีเพราะหลักทรัพย์นั้นมีมูลค่าแค่ 2 ล้าน แต่มีภาระหนี้ 2.5 ล้าน ต้องผ่อนต่อเดือนสูงขึ้น 3,000-4,000 บาท

ในอนาคตถ้าเกิดมีปัญหาเรื่องรายรับก็ต้องขายบ้าน แต่อาจขายได้แค่ 1.5-1.8 ล้าน เกิดปัญหาทิ้งบ้าน ไม่ผ่อนต่อ ทำให้เกิดหนี้เสียหรือ NPL ในระบบซึ่งพบมากในบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้าน กระทบเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอยู่แล้วฟื้นตัวยากเข้าไปอีก

ผมมองว่าปัจจุบันนี้ภาครัฐ แบงก์ชาติ หรือธนาคารพาณิชย์ มองโจทย์เป็นองค์รวม มองว่าทุกคนปฏิบัติเหมือนกันหมด ถ้าเปรียบเรื่องนี้เหมือนนักเรียนคนหนึ่งไปขโมยของ แต่ครูลงโทษนักเรียนทั้งห้อง

ถามว่ามีผู้ประกอบการที่ขายบ้านด้วยสินเชื่อเงินทอนไหม มีครับ ผมอยากให้แบงก์ชาติ แบงก์พาณิชย์บอกว่า ลูกค้าของดีเวลอปเปอร์รายใดเป็นลูกค้าที่มีคุณภาพดี ควรส่งเสริมมาตรการที่ดีให้กับดีเวลอปเปอร์รายนั้น เช่นเดียวกันถ้ารายใดมีลูกค้าที่เป็นหนี้เสียเยอะ แสดงว่าไม่ได้เข้มงวดเรื่องคุณภาพลูกค้า ก็อาจไม่ได้รับสิทธิประโยชน์บางอย่างเพื่อให้ผู้ประกอบการทุกคนปฏิบัติตามเกณฑ์ต่าง ๆ อย่างถูกต้อง

Q : ประเมินผลกระทบโอไมครอน

ผลกระทบตอนนี้ภาพยังไม่ค่อยชัด ยังอยู่ในช่วงเฝ้าระวัง ภาครัฐควรสนับสนุนชุดตรวจ ATK ให้กับเอกชนทุกธุรกิจให้ตรวจเป็นประจำทุก 3 วัน หากพบว่ามีเชื้อเร็ว โอกาสที่จะแพร่เชื้อต่อไปก็น้อย

สิ่งที่รัฐไม่ควรทำคือ มาตรการปิดแคมป์ก่อสร้าง เพราะจะทำให้เศรษฐกิจที่ฝืดเคืองอยู่แล้วสาหัสมากขึ้นไปอีก