ฟันธงตลาดอสังหาฟื้น ซื้อบ้าน-คอนโดราคาเดิม

3 นายกสมาคมอสังหามองแนวโน้มปี 2565 บ้านจัดสรร-คอนโดมิเนียมมีสัญญาณฟื้นตัว 10-15% “นายกคอนโดฯ” ฟันธงดีมานด์คอนโดฯมาแน่ “นายกบ้านจัดสรร” มองบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์โตเท่าตัว แนะ “เว้นค่าโอน-จำนอง” ซื้อบ้านหลังแรกถาวร “นายกอสังหาฯไทย” เสนอรัฐจูงใจดึงเศรษฐีเงินเย็นซื้อปล่อยเช่า จับตาที่ดินแพง-วัสดุขึ้นดันราคาขึ้น 3-15% เชียร์ลูกค้าซื้อที่อยู่อาศัยต้นทุนเดิมก่อนหมดโอกาส

ลุ้นปีเสือตลาดคอนโดฯกลับมา

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ”ว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 ทั้งปีนับเป็นปีที่ไม่ดีนัก เพราะมีล็อกดาวน์หลายรอบ ประชาชนไม่มีกำลังซื้อจากสภาวะเศรษฐกิจถดถอย ขณะที่คนมีเงินชะลอการใช้จ่ายบ้าง ทั้งมีมาตรการปิดไซต์ก่อสร้าง

สำหรับเทรนด์อสังหาฯปี 2565 ในส่วนตลาดคอนโดมิเนียมมองว่าจะฟื้นกลับมาจากที่ทุกคนเริ่มกลับมาใช้ชีวิตตามปกติ ดังนั้น คอนโดฯต้องกลับมา คนต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองสามารถเดินทางสะดวก

“ปี 2564 ตลาดคอนโดฯติดลบ -30% เทียบปีก่อน ส่วนปี 2565 น่าจะขยายตัวดีขึ้น 10-15% แต่ภาพรวมถือว่ายังติดลบเมื่อเทียบกับยุคก่อนโควิด การฟื้นตัวให้กลับมาบวกน่าจะเห็นในปี 2566 ซึ่งกลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯเป็นผู้มีรายได้ระดับกลาง-ล่าง บางคนมีภาระหนี้ครัวเรือนสูง ปัญหาเหล่านี้ต้องการเวลาแก้ไขเยียวยากำลังซื้อ”

จับตาคอนโดฯแพงขึ้น 3-5%

ส่วนการเปิดตัวคอนโดฯใหม่คาดว่าเริ่มกลับมาลงทุนมากขึ้น เพราะบางบริษัทเหลือสินค้าเพื่อขายน้อยลง ขณะที่การก่อสร้างคอนโดฯต้องใช้เวลา 3 ปี ด้านบ้านแนวราบซึ่งเป็นสินค้าทดแทนคอนโดฯยุคโควิด หากคอนโดฯกลับมาฟื้นเชื่อว่าสินค้าแนวราบที่เติบโตอย่างมากในช่วง 2 ปีจะยังโต แต่อาจเติบโตลดลงเพราะเป็นปัจจัย 4 ยังไงก็ยังมีลูกค้าเรียลดีมานด์ที่ซื้อเพื่ออยู่จริง

สำหรับราคาที่อยู่อาศัยปี 2565 ในแง่การแข่งขันลดราคาคงไม่รุนแรงเท่าปี 2563-2564 เพราะสต๊อกเหลือน้อยความกดดันก็น้อยลงด้วย คงไม่มีใครยอมขายขาดทุนมาก ประเด็นอยู่ที่สินค้าสร้างใหม่ มีต้นทุนใหม่ ทั้งบ้านแนวราบ และคอนโดฯต้องขึ้นราคาเพราะต้นทุนพัฒนาโครงการแพงขึ้น ประเมินว่าราคาที่อยู่อาศัยปีหน้าจะเพิ่มขึ้น 3-5%

“ปัจจัยเสี่ยงของภาคอสังหาฯปีหน้ายังเป็นโอไมครอน สิ่งที่เป็นห่วงคือ หากการระบาดรุนแรงถึงขั้นเสียชีวิตจำนวนมากในเวลาอันรวดเร็วจนนำไปสู่การล็อกดาวน์อีกครั้ง ปี 2565 คงไม่สดใสเหมือนกับราคาน้ำมันและราคาเหล็กที่แพงขึ้นในเวลาอันรวดเร็ว ส่งผลให้เกิดภาวะเงินเฟ้อสูง ขณะที่เศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัว เมื่อเผชิญกับปัญหาสินค้าราคาแพง ประชาชนระดับกลาง-ล่างคงลำบากมาก รัฐบาลอาจต้องเตรียมมาตรการบางอย่างเพื่อลดความร้อนแรงของการขึ้นราคาไม่ให้สูงจนกระทบค่าครองชีพ”

เชียร์ลงทุนภาครัฐอุ้ม ศก.

ดร.อาภากล่าวว่าปัจจัยบวกเป็นเรื่องการส่งออกที่มีทิศทางที่ดีมาก ซึ่งส่งผลต่อการจ้างงาน ภาคการบริการในประเทศ รวมถึงสถิติของสำนักงานส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI รอบ 9 เดือน (ม.ค.-ก.ย. 2564) มีผู้มาขอรับบัตรส่งเสริมการลงทุนจำนวนมาก แม้จะเพิ่มจากฐานที่ต่ำในปี 2563 แต่ยังดีกว่าไม่เพิ่ม สำหรับคนทำธุรกิจถือว่าเป็นสัญญาณที่ดี

ส่วนเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศเรื่องการลงทุนภาคเอกชนมีสัญญาณบวก ขณะที่เครื่องยนต์ที่ 3 คือการใช้จ่ายของภาครัฐเป็นกำลังหลักทำให้เกิดการบริโภคในประเทศ ดังนั้นรัฐต้องเน้นเรื่องการสร้างงานเพื่อให้เกิดรายได้หมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจอย่างเต็มที่ต่อไป อาจต้องมีหนี้สาธารณะเพิ่มแต่เป็นเรื่องที่ทุกประเทศทั่วโลกเป็นกัน

“เรื่องนี้ขอให้กำลังใจรัฐบาลว่าหากนำเงินมาแล้วทำจริง ขอให้ทำ อย่ากลัวเป็นหนี้ ในระยะสั้นจะเกิดการจ้างงานส่วนระยะยาวส่งผลถึงขีดความสามารถในการแข่งขันของไทยในระบบสาธารณูปโภค ต่างชาติที่เข้ามาลงทุนจะดูเรื่องนี้ด้วย”

บ้านแนวราบโตเท่าตัว

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่าภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 มีแนวโน้มดีกว่าปี 2564 เล็กน้อย จากการคาดการณ์ตัวเลขของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) เฉพาะแนวบ้านราบยอดโอนกรรมสิทธิ์มีการขยายตัว 3% สอดคล้องกับคาดการณ์ GDP ปี 2565 จะขยับเป็น 3-4% คาดว่าปี 2564 ยอดโอนอยู่ที่ 98,000 หน่วย ส่วนปี 2565 เพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 100,000 หน่วย ในจำนวนนี้ปี 2564 การเปิดตัวใหม่ของบ้านแนวราบมี 25,000 หน่วย ปีหน้าอาจขยายตัว 1 เท่า เพิ่มเป็น 50,000 หน่วย

“สินค้าที่จะเข้ามาในตลาดปี’65 ต้นทุนการก่อสร้างทุกอย่างแพงขึ้นหมด ไม่ว่าจะเป็นเหล็กที่ราคาขึ้น 30% วัสดุเกี่ยวกับปูนซีเมนต์ หลังคา สุขภัณฑ์ ขยับ 10% ขึ้นไป ทำให้ต้นทุนบ้านแนวราบเพิ่มขึ้น ค่าขนส่งก็เพิ่มขึ้นจากน้ำมันแพง”

นายวสันต์กล่าวว่าเทรนด์การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจปี 2565 ไม่แน่ใจว่าปัญหาแรงงานต่างด้าวจะเข้ามาได้ทันความต้องการในไซต์ก่อสร้างหรือไม่ หากแรงงานขาดแคลนยิ่งทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นไปอีก แม้ดอกเบี้ยไม่ได้ขยับขึ้นก็ตามส่งผลให้ราคาบ้านแพงขึ้นอย่างน้อย 10-15%

ซึ่งเป็นเรื่องท้าทายสำหรับดีเวลอปเปอร์เนื่องจากกำลังซื้อของลูกค้ายังไม่กลับมาเพราะยังมีผลกระทบจากโควิด ธนาคารเข้มงวดสินเชื่อ โจทย์ยากเพราะต้นทุนแพงขึ้น แต่ไม่สามารถผลักภาระไปที่ผู้บริโภคได้ทั้งหมด เพราะกำลังซื้อมีอย่างจำกัด

สับสนจ่ายภาษีที่ดินฯ

ปัจจัยเสี่ยงหนีไม่พ้นโอไมครอน มีข้อกังวลว่าจะมีการปิดประเทศอีกหรือไม่ ตอนนี้ตั้งความหวังว่าการระบาดไม่รุนแรงเหมือนต้นปี 2564 ที่มีล็อกดาวน์ ทั้งมีปัจจัยคุกคามจากสถาบันการเงินเข้มงวด การปล่อยสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว มีความไม่แน่นอนของรายได้ ธนาคารจึงตั้งการ์ดสูง

อีกเรื่องที่ยังไม่ชัดเจน คือ การจัดเก็บภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง (property tax) ซึ่งปี 2565 จะต่ออายุมาตรการลดภาษี 90% ให้จ่ายแค่ 10% หรือไม่ ถ้าไม่ต่อจะเป็นภาระผู้ประกอบการและประชาชนจึงอยากให้กระทรวงการคลังออกมาประกาศให้ชัดเจน

“ถ้ากลับไปเก็บภาษีเท่าเดิม หรือให้จ่าย 100% ขณะที่เศรษฐกิจยังชะลอตัวรุนแรง ผู้จ่ายจะเหนื่อยมากในปีหน้าเพราะต้นทุนวัตถุดิบสำคัญในการพัฒนาโครงการ คือที่ดินที่ถือครองไว้ มีภาระต้องจ่ายภาษีในอัตราแพงขึ้น รวมทั้งบ้านหรือคอนโดฯที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน”

แนะวางแผนออมเงินซื้อบ้าน

สำหรับปัจจัยบวกมีเรื่องอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ระดับต่ำ ทั้งผ่อนปรน LTV 100% ชั่วคราวทำให้คนที่มีความพร้อมซื้อบ้านสะดวกขึ้น โดยเฉพาะดีมานด์ที่อั้นการซื้อปีนี้หวังว่าจะกลับมาปีหน้า เศรษฐกิจดีขึ้นสถาบันการเงินอาจผ่อนคลายเรื่องปล่อยสินเชื่อได้บ้าง

ทั้งนี้ การผ่อนปรน LTV 100% เริ่มใช้ตั้งแต่ 21 ต.ค. 2564 ผ่านมา 2 เดือน ยังไม่สามารถวัดได้เต็มที่ เพราะ LTV 100% นำมาใช้ตอนเครื่องยนต์เศรษฐกิจดับแล้ว ฉะนั้นกว่าจะรีสตาร์ตต้องใช้เวลารอประเมินผลลัพธ์ปี 2565 อีกครั้ง

ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมองว่าผู้ประกอบการทำได้ดีแล้วทั้งในแง่การบริหารกระแสเงินสด บริหารสต๊อกซึ่งจะเห็นว่าไม่ได้เติมสต๊อกเข้าไปในตลาดเยอะ ฉะนั้น ปี 2565 คิดว่าทุกคนคงเก่งพอแล้วที่จะเห็นว่าควรเติมสต๊อกเข้าไปเท่าไหร่เพื่อไม่ให้โอเวอร์ซัพพลาย

“สิ่งที่อยากแนะนำ คือ ตอนที่ยังพอมีเวลาก็หันมาพัฒนาสินค้า นวัตกรรมใหม่ที่เกี่ยวกับบ้าน ดีไซน์ใหม่ ฟังก์ชั่นใหม่ อาจมีเวลามาพัฒนาสิ่งเหล่านี้มากขึ้นสำหรับปี 2565 จากก่อนหน้านี้รีบแข่งกันผลิต ในยุคโควิดมีเวลามากขึ้นก็อาจมาโฟกัสเรื่องการพัฒนาอะไรใหม่ ๆ เพื่อให้ผู้บริโภคได้รับสินค้าที่ดีขึ้น”

คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคเป็นจังหวะที่ดี สถาบันการเงินก็อยากปล่อยสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยก็ดี ข้อดียังมีเรื่องซัพพลายบ้านในตลาดเป็นบ้านต้นทุนเดิม และมีโปรโมชั่นจึงเป็นจังหวะที่น่าซื้อ ส่วนคนที่ยังไม่พร้อมอาจรอดูสถานการณ์เศรษฐกิจหากยังไม่ตัดสินใจซื้อก็ออมเงินรอซื้อบ้าน เมื่อถึงเวลาที่พร้อมกลางปีหรือปลายปี 2565 ถ้ามีเงินออมจำนวนหนึ่งไว้รองรับทำให้ไม่ต้องขอสินเชื่อเยอะเพิ่มโอกาสในการกู้ผ่าน และไม่เป็นภาระผ่อนมากนัก

บ้านหลังแรกฟรีโอน-จำนอง

สิ่งที่ต้องการให้ภาครัฐช่วยในระยะยาว นายวสันต์กล่าวว่า อยากให้ส่งเสริมให้คนมีบ้านเป็นของตัวเองให้ได้มากที่สุด สำหรับคนที่ซื้อบ้านหลังแรกรัฐควรยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนองจาก 3% เหลือ 0.01% ไม่ว่าจะซื้อที่อยู่อาศัยราคาใดก็ตาม โดยยกเว้นเป็นการถาวร เพราะการซื้อบ้านหลังแรกสามารถใช้สิทธินี้ได้แค่ครั้งเดียวในชีวิตอยู่แล้ว

นอกจากนี้ อยากให้รัฐบาลนำโครงการบ้านดีมีดาวน์กลับมา รวมทั้งมาตรการลดค่าโอน-จำนองที่รัฐบาลเพิ่งต่ออายุให้อีก 1 ปี จากเดิมสิ้นสุดวันที่ 31 ธ.ค.2564 ขยายเวลาสิ้นสุด 31ธ.ค.2565 แต่มีข้อจำกัดเพราะให้สิทธิประโยชน์เฉพาะที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท เสนอให้ขยับเพดานราคา เป็นไม่เกิน 5 ล้านบาท หรือหากรัฐบาลต้องการใช้ยาแรงเสนอให้ลดค่าโอน-จดนำนองได้ทุกราคา แต่ได้รับส่วนลดเฉพาะราคา 3 ล้านบาทแรกเท่านั้น มั่นใจว่าจะกระตุ้นเศรษฐกิจได้มากกว่า

จับตาปี 2565 แข่งผลิตซัพพลาย

นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมปี 2562-2564 ธุรกิจอสังหาฯยอดขายหายไป 20-30% ต่อปี ขณะที่แนวโน้มปี 2565 ดีเวลอปเปอร์วางแผนขยายโครงการมากขึ้น เนื่องจากมองว่ายอดขายจะขยายตัว 40-50% แต่ตนมีข้อสังเกต คือ ตัวเลขขยายตัว 50% ไม่ใช่ประมาณการยอดขาย เป็นการประเมินว่าดีเวลอปเปอร์แต่ละรายจะผลักดันสินค้าเข้าตลาดเท่าไรจึงเป็นตัวเลขฝั่งซัพพลาย ไม่ใช่ดีมานด์

ฉะนั้นที่มองว่าภาพรวมตลาดจะโต 50% ไม่มีปัจจัยพื้นฐานรองรับ เพราะศรษฐกิจไม่ดี ปัญหาหนี้เสีย หรือ NPL สูงขึ้น ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ ดอกเบี้ยขาขึ้น และสถานการณ์โควิด

อีกเรื่องที่น่าเป็นห่วง คือ แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างปี 2565 เป็นขาขึ้นแน่นอนทำให้ต้นทุนสูงทั้งค่าขนส่ง ค่าผลิต วัสดุก่อสร้าง ขณะที่แนวโน้มปี 2565 ต้องยอมรับว่าสถานการณ์เศรษฐกิจไทยค่อนข้างลำบาก ถ้าตลาดอสังหาฯจะดีขึ้นคิดว่าไม่เกิน 10-15%

ตจว.เมินลดค่าโอน 3 ล้าน

นายมีศักดิ์มองต่างในประเด็นมาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยกล่าวว่ากรอบของมาตรการทำให้ธุรกิจอสังหาฯต่างจังหวัดได้รับอานิสงส์ไม่มาก ช่วยยอดขายเพิ่มขึ้น 10% มาตรการ LTV 100% มีผลกับกำลังซื้อระดับกลาง-บน โดยต่างจังหวัดหมายถึงกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ในกรุงเทพฯ 5 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นข้อเสนอเพื่อกระตุ้นอสังหาฯทั่วประเทศอย่างได้ผล รัฐควรพิจารณาลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เหลือ 0.01% จะดีกว่า เพราะแม้ภาษีธุรกิจเฉพาะเรียกเก็บจาก ดีเวลอปเปอร์ แต่ถ้ารัฐยกเว้นให้เชื่อว่าผู้ประกอบการจะนำมาเป็นส่วนลดให้ลูกค้าแน่นอน เพราะการแข่งขันสูง และต้องการระบายสต๊อกในมือ

“คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ราคา 1 ล้าน ลด 3.3 หมื่นบาท ถ้า 3 ล้านเท่ากับลดค่าใช้จ่าย 1 แสนบาท จูงใจให้กับการตัดสินใจซื้อบ้านได้มากขึ้น”

ดึงเศรษฐีซื้อลงทุนปล่อยเช่า

นายมีศักดิ์กล่าวว่า ตนเคยเสนอ 1.ให้รัฐบาลผลักดันสร้างแหล่งท่องเที่ยวเพิ่ม โดยนำที่ดินของรัฐที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์มาเปิดโอกาสให้เอกชนลงทุน เพื่อให้มีการจ้างงานเพิ่มขึ้น และ 2.เสนอให้ผู้มีรายได้น้อย ซึ่งต้องการที่อยู่อาศัยแต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อ ก็ให้คนที่มีเงินฝากในระบบอยู่ที่ 15 ล้านล้านบาท แต่ได้ผลตอบแทนดอกเบี้ยต่ำมาก วิธีการคือรัฐบาลออกกฎหมายสนับสนุนให้คนที่มีเงินฝากเหล่านี้ไปซื้อบ้านลงทุนเพื่อปล่อยเช่า โดยภาครัฐสนับสนุนว่าไม่ต้องเสียภาษี และออกแบบให้ดีเวลอปเปอร์มาลงทุนพัฒนาโครงการบ้านหรือคอนโดฯรองรับผู้มีรายได้น้อย จะทำให้คนมีเงินหันไปซื้อห้องชุดมาปล่อยเช่า เกิดเงินหมุนเวียนในระบบ คนก็มีรายได้และกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

“อสังหาฯช่วยให้มีเงินหมุนเวียน 3-6 รอบ ซื้อขายบ้าน 1 ล้านจะมีเงินหมุนต่อ 3-6 ล้านบาท อยากให้รัฐบาลส่งเสริม”

2565 ไม่สดใส-wait & see

คำแนะนำถึงดีเวลอปเปอร์ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์มองว่า ในภาวะที่ต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น แต่กำลังซื้อยังอ่อนแรง ภาวะเศรษฐกิจกลางปี 2565 ยังน่าเป็นห่วง อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น คนที่เพลย์เซฟควร wait and see ในการลงทุนเปิดโครงการใหม่ แต่บางคนที่พัฒนาสินค้าได้โดดเด่น เอาชนะคู่แข่งได้ ราคาดี โปรดักต์ดี อยู่ในทำเลที่ดี ก็ยังมีตลาดรองรับ

ขณะที่คำแนะนำถึงผู้บริโภคมองว่า ที่ผ่านมาอสังหาฯปรับปรุงคุณภาพดีขึ้น ที่สำคัญทุกคนขายบนต้นทุนเดิม ดังนั้นกำลังซื้อระดับกลางยังมีรายได้จึงเป็นโอกาสที่ดีในการซื้อที่อยู่อาศัยช่วงนี้

นายมีศักดิ์กล่าวต่อว่ายุคก่อนโควิดไทยโตต่ำสุดในอาเซียน ช่วงโควิดก็ตกต่ำสุดหลังการฟื้นตัวก็ต่ำสุดในอาเซียน ภาครัฐต้องมีมาตรการที่คิด และทำนอกกรอบ ออกเป็นแอ็กชั่น แพลน ทำให้คนมีรายได้มากขึ้น เมื่อคนมีรายได้มากขึ้นก็จะมาซื้อที่อยู่อาศัยเพราะเป็นปัจจัย 4