การเคหะฯเปิดประมูลบ้านเช่า PPP 3 หมื่นหน่วย 1.8 หมื่นล้าน
ส่องเมกะโปรเจ็กต์การเคหะแห่งชาติ แผนแม่บท 5 ปีสร้างบ้านเช่าเคหะสุขประชา 1 แสนหน่วย วงเงินลงทุนรวม 6 หมื่นล้านบาท ปี 2565 เร่งประชุมผู้ถือหุ้นบริษัทลูก “บริษัท เคหะสุขประชา จำกัด (มหาชน)” รูปแบบเปิดประมูล PPP ลงทุนนำร่อง 3 หมื่นหน่วย 1.8 หมื่นล้าน ค่าเช่า 1,500-3,000 บาท/เดือน
นายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เปิดเผยว่า ความคืบหน้าโครงการบ้านเคหะสุขประชา ซึ่งเป็นโครงการบ้านเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,500-3,000 บาท ล่าสุดภายในเดือนก.พ. 2565 เตรียมประชุมผู้ถือหุ้นในบริษัทลูกซึ่งจัดตั้งใหม่ “บริษัท เคหะสุขประชา จำกัด (มหาชน)
สร้างบ้านเช่า 1 แสนหน่วย
ทั้งนี้ บ้านเช่าเคหะสุขประชา มีมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติให้ดำเนินการเมื่อวันที่ 30 มิ.ย. 2563 แบ่งเป็นแผนดำเนินการ 5 ปี (ปีงบประมาณ 2564-2568) มีเป้าหมายจัดสร้าง 100,000 หน่วย กำหนดส่งมอบปีละ 20,000 หน่วย กลุ่มเป้าหมายเป็นบ้านเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย ผู้สูงอายุ ผู้พิการ กลุ่มเปราะบาง ข้าราชการชั้นผู้น้อย ข้าราชการเกษียณ รวมถึงผู้บุกรุกในพื้นที่สาธารณะ
โดยมีโครงการคู่ขนานคือ “โครงการเศรษฐกิจสุขประชา” โฟกัสสร้างรายได้ให้กับผู้เช่าบ้านเคหะสุขประชา จาก 6 กลุ่มอาชีพ ประกอบด้วย อาชีพค้าขายในตลาด การบริการในชุมชน ปศุสัตว์ เกษตรอินทรีย์ ศูนย์การค้าปลีกและส่ง และอุตสาหกรรมขนาดเล็ก โดยนำหลักปรัชญาเศรษฐกิจพอเพียงมาพัฒนาอาชีพและสร้างรายได้ให้กับผู้อยู่อาศัยมีธนาคารออมสินสนับสนุนสินเชื่อ
ปัจจุบันอยู่ระหว่างก่อสร้างโครงการนำร่องในกรุงเทพฯ 2 โครงการ จำนวน 572 หน่วย ได้แก่ บ้านเคหะสุขประชาฉลองกรุง 302 หน่วย กับบ้านเคหะสุขประชาร่มเกล้า 270 หน่วย
“โครงการเคหะสุขประชาเรียกว่าเป็นบ้านเช่าพร้อมอาชีพ เมื่อก่อนเวลาเราทำบ้านเช่าอย่างเดียว ยกตัวอย่างแฟลตดินแดง กว่าจะคืนทุนใช้เวลา 125 ปีฉะนั้น โฉมใหม่ของบ้านเคหะจะต้องมีการจัดประโยชน์ในโครงการได้ด้วย ตอนที่นำเสนอสภาพัฒน์อยากนำร่อง 5 โครงการ เพราะถือว่าเป็นเรื่องใหม่ แต่ทางสภาพัฒน์อนุมัติให้ทำนำร่องแค่ 2 โครงการ เนื่องจากกังวลว่าถ้าทำหลายโครงการแล้วจะมีปัญหา”
ดึงเอกชน 7 กลุ่มธุรกิจลงทุน
นอกจากนี้ มีมติ ครม.เห็นชอบจัดตั้ง บริษัท เคหะสุขประชา จำกัด (มหาชน) เมื่อวันที่ 9 พ.ย. 2564 โดยการเคหะแห่งชาติถือหุ้น 39% ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ถือหุ้น 10% รวมเป็นหุ้นภาครัฐ 49% เพื่อไม่ให้มีสถานะเป็นรัฐวิสาหกิจ ที่เหลืออีก 51% ถือหุ้นโดยบริษัทเอกชนจาก 7 กลุ่มธุรกิจ อาทิ ธุรกิจค้าปลีก เกษตรกรรม เฮลท์แคร์ ประกันภัย อสังหาริมทรัพย์ ก่อสร้าง และอุตสาหกรรม แต่ละรายถือหุ้นได้ในสัดส่วนไม่เกิน 15%
ซึ่งคาดว่าการประชุมนัดแรกเป็นการปรับพื้นฐานเกี่ยวกับเป้าหมายในการร่วมกันพลิกฟื้นคุณภาพชีวิตผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มเปราะบางให้มีความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยมากขึ้น
สำหรับบริษัทเคหะสุขประชามีภารกิจจัดตั้งขึ้นมาเพื่อระดมทุนมาลงทุนพัฒนาโครงการบ้านเคหะสุขประชา ลดภาระรัฐบาลโดยไม่ให้เป็นหนี้สาธารณะ ขณะนี้อยู่ระหว่างกระบวนการจัดตั้งบริษัทตามขั้นตอนของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ คาดว่าจะเสร็จเดือน ก.พ. 2565 นี้
ขณะเดียวกัน แผน 5 ปีสร้าง 1 แสนหน่วย เฉลี่ยปีละ 20,000 หน่วย แต่เนื่องจากปี 2564 หลุดเป้า จึงปรับแผนใหม่เป็นก่อสร้างและส่งมอบปีละ 3 หมื่นหน่วยในปี 2565-2566 และก่อสร้างปีละ 20,000 หน่วยในปี 2567-2568 เฉลี่ยการลงทุนหน่วยละ 6 แสนล้านบาท ดังนั้น มูลค่าลงทุนทั้งโครงการจึงอยู่ที่ 6 หมื่นล้านบาท
ขอใช้ที่ดินรัฐ 6,820 ไร่
เนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ มีความต้องการใช้ที่ดินจำนวนมาก ดังนั้น การเคหะฯได้ลงนามความร่วมมือ (MOU) กับ 5 หน่วยงานรัฐในการใช้ที่ดินพัฒนาบ้านเคหะสุขประชา เบื้องต้นมีที่ดินจำนวน 6,820 ไร่ ได้แก่ 1.องค์การอุตสาหกรรมป่าไม้ (อ.อ.ป.) 45 แปลง ที่ดินรวม 4,434 แปลง
2.สำนักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติ 8 แปลง รวม 1,008 ไร่ 3.กรมธนารักษ์ 47 แปลง รวม 968 ไร่ 4.กรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการ 4 แปลง 388 ไร่ และ 5.การรถไฟแห่งประเทศไทย 2 แปลง รวม 20 ไร่
ส่วนโมเดลบ้านเช่าเคหะสุขประชา แบ่งลูกค้าผู้เช่า 4 กลุ่มหลัก 1.แบบบ้าน X สำหรับผู้สูงอายุ-ผู้พิการ พื้นที่ใช้สอย 30 ตร.ม. ค่าเช่า 1,500 บาท/เดือน 2.แบบบ้าน A พื้นที่ใช้สอย 30 ตร.ม. สำหรับกลุ่มคนโสด ค่าเช่า 2,000 บาท/เดือน
3.แบบบ้าน B สำหรับกลุ่มคนทำงาน พื้นที่ใช้สอย 40 ตร.ม. ค่าเช่า 2,500 บาท/เดือน และ 4.แบบบ้าน C สำหรับกลุ่มครอบครัว พื้นที่ใช้สอย 50 ตร.ม. ค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท
ปีนี้ประมูล PPP 1.8 หมื่นล้าน
นายทวีพงษ์กล่าวถึงผู้ถือหุ้นบริษัทเคหะสุขประชาด้วยว่า ตามแผนเดิมเตรียมระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯปี 2566 อย่างไรก็ตาม มีการเปลี่ยนตัวผู้ถือหุ้นบางรายทำให้ล่าช้าจากแผนเมื่อการจัดตั้งและจดทะเบียนบริษัทเสร็จเรียบร้อยจึงจะเปิดเผยรายชื่อผู้ถือหุ้นเอกชน
สำหรับการลงทุนนั้น มติ ครม.กำชับในหลักการว่าให้เปิดประมูลในรูปแบบ PPP (Public Private Partnership) รัฐและเอกชนร่วมลงทุนไปด้วยกัน รูปแบบคือจะทำ securitization นำโครงการบ้านเช่าเคหะสุขประชาในอนาคตมาทำเป็น packing credit เป็นหลักประกันในการออกบอนด์ และสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุน
“เฉลี่ยลงทุนหลังละ 6 แสนบาท ปีนี้เราจะสร้าง 3 หมื่นหน่วย เท่ากับใช้วงเงิน 1.8 หมื่นล้านบาท โดยการเคหะฯกับบริษัทลูก แยกภารกิจชัดเจน โดยบริษัทเคหะสุขประชาต้องมาทำ PPP กับเรา เพื่อลดภาระงบประมาณแผ่นดิน โดยใช้กลไกตลาดด้วยการให้มีเอกชนไประดมทุนในตลาดเพื่อนำเม็ดเงินมาก่อสร้างตามนโยบายของการเคหะฯ”
เป้า 100 โครงการ x300 หน่วย
นายทวีพงษ์กล่าวตอนท้ายว่า การเปิดประมูลรูปแบบ PPP เป็นเรื่องใหม่สำหรับการเคหะฯ ดังนั้นจึงอยู่ระหว่างจัดจ้างที่ปรึกษาในการรันการประมูล หลังจากนั้นจะลงลึกรายละเอียดแผนโครงการ ซึ่งเตรียมไว้ 36 แปลง เฉลี่ยผลการศึกษาความเป็นไปได้ทางธุรกิจ (feasibility) อยู่ที่ก่อสร้างโครงการละ 300 หน่วย เท่ากับปีนี้ต้องทำถึง 100 โครงการ ลงทุนหน่วยละ 6 แสนบาท เท่ากับใช้วงเงินโครงการละ 180 ล้านบาท
“ศักยภาพแต่ละจังหวัดแต่ละแปลงที่ดินไม่เท่ากัน มีขนาดโครงการไซซ์ S, M, L โดยบ้านเช่าเคหะสุขประชาคาดว่าเป็นไซซ์ S ถ้าสามารถกระจายการลงทุนในต่างจังหวัด 70 จังหวัด จังหวัดละ 1 โครงการ 300 หน่วย ก็จะได้ 21,000 หน่วย เป็นเรื่องที่สามารถทำได้พร้อมกัน โดยชักชวนเอกชนเข้ามาร่วมลงทุน”