อสังหา “พัทยา-เชียงใหม่” แข่งดุ ทุนภูธรมึนทุนใหญ่อัดโปรเลือดสาด

วันที่ 2 พฤศจิกายน 2566 - 16:17 น.

โค้งสุดท้ายปลายปี “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจตลาดบ้าน-คอนโดในเมืองท่องเที่ยวหลัก คือ เมืองพัทยา จ.ชลบุรี และ จ.เชียงใหม่ พบว่ามีการจัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม กันถล่มทลาย

บ้าน-คอนโดฯพัทยาอืด

“นายจักรรัตน์ เรืองรัตนากร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากร แอสเซท จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถานการณ์กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรีแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่ โครงการในพัทยาจะฟื้นตามการท่องเที่ยว และโครงการอสังหาฯที่ตั้งบริเวณนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ จะฟื้นตามภาคอุตสาหกรรม ซึ่งปี 2566 ยอมรับว่ายังไม่ดีนัก

โดยเฉพาะโครงการอสังหาฯในพัทยา ซึ่งการท่องเที่ยวเพิ่งเริ่มฟื้นตัว แต่ละโครงการขายได้เรื่อย ๆ และโครงการคอนโดฯค่อนข้างจะ over supply ในทุกกลุ่มตลาด ตั้งแต่ระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปถึง 10 ล้านบาท ยอดการซื้อคอนโดฯใหม่ของคนต่างชาติน้อยมาก

โดยเฉพาะจีน และรัสเซีย ส่วนคนไทยไม่ค่อยซื้อกัน เพราะกู้ธนาคารไม่ผ่าน ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) ประมาณ 70% แต่ยอดโอนคอนโดฯของ จ.ชลบุรี สูงขึ้นเป็นอันดับ 1 ในรอบหลายปี เกิดจากลูกค้าซื้อไว้ตั้งแต่ช่วงก่อนโควิด-19 เพิ่งมาโอนช่วงนี้

“ยอมรับว่าปีนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯพัทยาค่อนข้างเหนื่อย ตอนนี้การท่องเที่ยวในพัทยาเริ่มฟื้นตัว แต่ยังไม่ได้ช่วยการซื้อบ้าน ซื้อคอนโดฯมากขึ้น หากไล่ดูตั้งแต่ช่วงโควิดปี 2563 อสังหาฯเริ่มไม่ค่อยดี แต่ยังพอขายได้เรื่อย ๆ และคนซื้อปี 2562 มาโอนปี 2563 แต่ปี 2564 เริ่มเงียบไม่ดีเลย ปี 2565 และปี 2566 อสังหาฯพัทยาเริ่มดีขึ้นตามการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว แต่ยังไม่กลับที่เดิม”

ส่วนตลาดบ้านในพัทยา ยอดการซื้อชะลอลง หากเทียบช่วงไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ปี 2565 มาถึงไตรมาส 1 ปี 2566 มีการเปิดโครงการแนวราบจำนวนมาก ตั้งแต่ระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปถึง 10-15 ล้านบาท แต่ยอดขายตั้งแต่ไตรมาส 2 ไตรมาส 3 ของปี 2566 จนถึงปัจจุบันค่อนข้างเงียบ ขายได้ช้ามากตั้งแต่เปิดตัวโครงการมา เนื่องจากคนไทยส่วนใหญ่กู้ไม่ผ่าน กำลังซื้อไม่ดี ขณะที่ต่างชาติไม่ค่อยซื้อบ้านนิยมซื้อคอนโดฯมากกว่า

สำหรับอสังหาฯที่สร้างขายให้กับภาคอุตสาหกรรมแถวแหลมฉบัง ศรีราชา บ่อวิน บ้านบึง ปี 2563 ปี 2564 การส่งออกดี ส่งผลให้อสังหาฯที่ขายให้คนทำงานในภาคอุตสาหกรรมดีต่อเนื่อง แต่ปี 2566 อสังหาฯที่ขายให้ภาคอุตสาหกรรมเริ่มตก ตามการส่งออกที่ติดลบต่อเนื่องหลายเดือน ปี 2566 อสังหาฯเมืองพัทยาจะดีกว่าเมืองอุตสาหกรรม

บ้านมือสองเบียดราคา

นายจักรรัตน์กล่าวต่อไปว่า ตอนนี้ผู้ประกอบการตลาดบ้านมือหนึ่งค่อนข้างเหนื่อย นอกจากจะแข่งขันกับตลาดบ้านมือหนึ่งทั้งกลุ่มทุนจากส่วนกลาง และกลุ่มทุนท้องถิ่นด้วยกันที่จัดโปรโมชั่นกันดุเดือดทั้งลด แลก แจก แถม ผ่อนยาว เข้าอยู่ก่อน ผ่อนให้ 2 ปีแล้ว ยังมีคู่แข่งตลาดบ้านมือสอง ทำเลดี ราคาต่ำกว่ามาแข่งขัน ขณะที่ต้นทุนการพัฒนาโครงการทุกอย่างสูง

ทั้งราคาที่ดิน, ค่าก่อสร้าง, ค่าวัสดุก่อสร้าง, ค่าพลังงาน, ค่าแรงงาน, อัตราดอกเบี้ยขึ้น, ต้นทุนการขออนุญาต, ค่าโสหุ้ย ค่าดำเนินการสูง แต่ราคาขายบ้านและคอนโดฯปรับขึ้นสูงไม่ได้ ขณะที่กำลังซื้อต่ำ

“ช่วงโควิด-19 ระบาด พัทยามีคนที่ผ่อนบ้านไม่ไหว โดนแบงก์บังคับขาย (forced sell) โดนสถาบันการเงินยึด และไม่มีเงิน ต้องขายบ้านมากินใช้ ‘กดดันบ้านมือหนึ่ง’ ขึ้นราคาไม่ได้”

คนที่อยากซื้อบ้านตอนนี้มีทางเลือกเยอะมาก คือจะซื้ออะไรก็ได้ แถมเงื่อนไขก็ดี ต่อรองได้เยอะ ตรงข้ามกับราคาที่ดินไม่ลง แต่ราคาบ้านและคอนโดฯลง เพราะมีบ้านมือสองมาดึงราคา บ้านมือหนึ่งที่สร้างใหม่ ลดราคาลงไม่ได้ เพราะต้นทุนค้ำคอ แต่ก็ขายไม่ได้

การันตีผลตอบแทน 18% 3 ปี

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ช่วงโค้งสุดท้ายปลายปี ทั้งโครงการแนวราบและแนวสูงของพัทยา จังหวัดชลบุรี ได้ส่งโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายเป็นจำนวนมาก บ้านลดราคา 3-8 แสนบาท แถมเฟอร์นิเจอร์ ฟรีค่าส่วนกลาง เช่น โครงการ The Palm Sukhumvit-Bangsare ราคาเริ่ม 4 ล้านบาท

พร้อมโปรโมชั่นแจก iPhone 15 ทองคำทุกยูนิต, โครงการ DSpace Luxury Private Pool villa ราคาเริ่มต้น 19.9 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ 2 ครัว +2 ห้องอเนกประสงค์ แถมฟรีเครื่องใช้ไฟฟ้าภายในบ้าน (TV, ตู้เย็น, เครื่องซักผ้า, เตาอบ, ไมโครเวฟ)

จอดรถในตัวบ้าน 3 คัน +ภายนอก 3 คัน ส่วนกลางฟรี 2 ปี, โครงการบ้านพฤกษา หนองมน-ชลบุรี สุขX3 ทาวน์โฮมซีรีส์ ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท โปรโมชั่นพิเศษ จองเพียง 1,000 บาท ทำสัญญา 0 บาท ฟรีทองคำ 2 แสนบาท ฟรี e-Voucher Central ค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าส่วนกลาง 36 เดือน มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟ ค่าจดจำนอง และถ้ากู้ไม่ผ่านคืนเงิน 100%,

โครงการ Supalai Sale Yai Just Say Yes โปรโมชั่นฟรี ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ค่าส่วนกลาง 1 ปีแรก ค่ามิเตอร์ไฟ รับส่วนลดสูงสุด 2 ล้านบาท ส่วนลดเพิ่มสูงสุด 3% ณ วันโอน ตั้งแต่ 1 ก.ย. -20 พ.ย. 66

ขณะที่คอนโดฯแนวสูง เช่น โครงการคอนโดฯของกลุ่ม Habitat Group 5 โครงการในพัทยา ได้จัดโปรโมชั่นส่วนลด หรือรับคืนเพิ่มกว่า 2.8 ล้านบาท พร้อมการันตีผลตอบแทนสูงสุด 18% ตลอด 3 ปี หรือสูงสุด 1,125,000/ปี

สำหรับลูกค้าที่เข้าร่วมงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 44 วันที่ 2-5 พ.ย. 66 นี้ ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์, โครงการ Hampton Sriracha by Origin and Dusit ราคาเริ่ม 3.29 ล้านบาท พร้อมรับผลตอบแทนสูงสุดกว่า 1 ล้านบาท ข้อเสนอสุดพิเศษ เพียงเยี่ยมชมโครงการรับ ฟรี บัตรน้ำมัน เมื่อจองและโอนกรรมสิทธิ์ภายในเดือนพฤศจิกายน รับ iPhone 15 Pro Max ผ่อนขั้นต่ำล้านละ 3,500 บาทต่อเดือน

เชียงใหม่บ้าน-คอนโดฯแข่งเดือด

นายวโรดม ปิฏกานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท รีเกิล แอสเสท จำกัด เจ้าของโครงการ “เดอะ พรอมิเน้นซ์ พราวด์” โครงการบ้านจัดสรรแนวราบในจังหวัดเชียงใหม่ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดเชียงใหม่ในปี 2566 กำลังซื้อยังคงอ่อนแรงโดยเฉพาะในช่วง 3 ไตรมาสแรก เนื่องจากดีมานด์ลดลงจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว

ทำให้การตัดสินใจซื้อบ้านที่อยู่อาศัยยากขึ้น ประกอบกับการอนุมัติสินเชื่อกู้บ้านที่เข้มงวดขึ้นของแบงก์ต่าง ๆ ที่ทำให้เกิดปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” ส่งผลกระทบต่อการขายที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกันกำลังซื้อจากต่างชาติ โดยเฉพาะคนจีนที่กลับเข้ามาเพียง 30% หลังโควิดคลี่คลาย

อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาสสุดท้ายปีนี้ (ตุลาคม-ธันวาคม 2566) ทางโครงการได้เร่งปรับตัวและปรับกลยุทธ์การขายให้สอดรับกับสถานการณ์ของกำลังซื้อที่แผ่วลงและการแข่งขันที่สูงขึ้น โดยจัดโปรโมชั่นสุดพิเศษสำหรับลูกค้าที่ซื้อบ้านในช่วงนี้ถึงสิ้นปี 2566 คือ ซื้อบ้านพร้อมเข้าอยู่ได้ทันที ด้วยการตกแต่งภายในสไตล์มินิมอล (ฟรี) ทั้งหลัง พร้อมเฟอร์นิเจอร์และแอร์ รวมมูลค่าราว 5 แสนบาท

นายวโรดมกล่าวว่า คนซื้อบ้านของทางโครงการที่กู้ธนาคารไม่ผ่าน เฉลี่ยยื่นขอสินเชื่อไป 10 คน ผ่านประมาณ 3 คน ที่เหลือคือคนที่กู้ไม่ผ่าน โดยทางโครงการยังมีโปรโมชั่นพิเศษ “ผ่อนบ้าน 2 ปีแรกให้” เพื่อแบ่งเบาภาระให้กับลูกค้า สำหรับลูกค้าที่ขอสินเชื่อผ่าน แต่อาจยังมีความสามารถในการผ่อนได้ไม่เต็มที่ในช่วงระยะแรก

โดยทางโครงการจะช่วยผ่อนกับธนาคารให้ใน 2 ปีแรก คิดเป็นมูลค่าราว 3 แสนบาทที่ช่วยรับภาระให้ลูกค้า หลังจากครบระยะ 2 ปี ลูกค้าก็ผ่อนตามปกติในปีต่อไป ซึ่งมีสัดส่วนลูกค้าที่ทางโครงการช่วยผ่อนให้ราว 5% หรือราว 2-4 คน ซึ่งโปรโมชั่นนี้ยังไม่มีกำหนดระยะเวลาสิ้นสุด

นายวโรดมกล่าวต่อว่า สำหรับการแข่งขันตลาดบ้านแนวราบและแนวสูงของจังหวัดเชียงใหม่ในขณะนี้ถือว่าค่อนข้างรุนแรง มีผู้เล่นในตลาดเพิ่มมากขึ้น ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบขนาดเล็กที่มีจำนวนไม่เกิน 9 หลัง เป็นตลาดใหม่ที่เริ่มมีการลงทุนมากขึ้นในหลายโซน เป็นบ้านเดี่ยวชั้นเดียว ราคาเริ่มต้น 1 ล้านกว่าถึงไม่เกิน 2 ล้าน เป็นกลุ่มกำลังซื้อระดับล่าง

ซึ่งโครงการในลักษณะนี้ไม่ต้องขออนุญาตจัดสรร ซึ่งจุดขายของโครงการลักษณะนี้คือ ราคาถูก ตัดสินใจซื้อง่าย แต่โครงการจะไม่มีระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการ ไม่มีระบบรักษาความปลอดภัย (รปภ.) และไม่มีพื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในช่วงโค้งท้ายปี ทั้งโครงการแนวราบและแนวสูงของจังหวัดเชียงใหม่ ได้ส่งโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขาย อาทิ โครงการ ดิ แอสตร้า สกายริเวอร์ ช้างคลาน ของกลุ่มอรสิริน ราคาขายเริ่มต้น 3.08 ล้านบาท พร้อมโปรโมชั่นลดสูงสุด 620,000 บาท และฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน,

ขณะที่โครงการวันพลัส มหิดล ของกลุ่มกาญจน์กนก ราคาเริ่มต้น 1.5 ล้านบาท ชูโปรโมชั่นคอนโดฯแต่งครบ ฟังก์ชั่นจัดเต็ม ฟรี เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน

เช่นเดียวกับบ้านแนวราบของกลุ่มกาญจน์กนก (19) ทาวน์โฮม ย่านถนนมหิดล ราคาเริ่มต้น 3.1 ล้านบาท จัดโปรโมชั่น ฟรีแอร์ และทุกค่าใช้จ่ายวันโอน ส่วนบ้านกาญจน์กนก (12) เฟส 3 บ้านเดี่ยว 2 ชั้น 3-4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ ราคาเริ่มต้น 3.6 ล้านบาท กับโปรโมชั่น ฟรีแอร์ 3 ห้องนอน และฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน เป็นต้น