ส่องโปรเจ็กต์ยักษ์ “ซีพีเอ็น” ต่อยอด “เอสเอฟ” ปูพรมมิกซ์ยูส

ปิดดีลไปเป็นที่เรียบร้อยตั้งแต่เมื่อกลางสัปดาห์ที่ผ่านมา (20 ตุลาคม) สำหรับกรณีการก้าวเข้าไปเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)

หรือ SF ผู้พัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด “คอมมิวนิตี้มอลล์” ของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือซีพีเอ็น เจ้าของศูนย์การค้าหมายเลข 1 ของประเทศที่กำลังรุกคืบเข้าไปยังธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง

หลังจากใช้เวลานานกว่า 3-4 เดือนในการปิดดีลเพื่อได้คอมมิวนิตี้มอลล์และที่ดินอีกจำนวนหนึ่งของเอสเอฟมาต่อยอดและสเต็ปจากนี้ไปจะเป็นกระบวนการและขั้นตอนของการเตรียมเพิกถอนหุ้น SF ออกจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยต่อไป

อย่างน้อยที่สุดการปิดดีลนี้ อีกด้านหนึ่งยังเป็นการเติมเต็มและต่อภาพจิ๊กซอว์ของซีพีเอ็น ในการกรุยทางเพื่อรุกค้าปลีกกรุงเทพฯฝั่งตะวันออก โดยมีศูนย์การค้าเมกาบางนา ที่มีพื้นที่กว่า 400 ไร่ ภายใต้โครงการเมกาซิตี้ บางนา

เพื่อเป็นสปริงบอร์ดหลัก และเป็น strategic location ใหม่ ทั้งส่วนของศูนย์การค้า อสังหาริมทรัพย์ ที่นอกจากจะกินพื้นที่โดยรอบกรุงเทพฯและปริมณฑลแล้ว ยังเป็นการรับมือกับ “บางกอก มอลล์” ของเดอะมอลล์ กรุ๊ปที่จะเกิดขึ้นบริเวณแยกบางนาในอนาคตอีกด้วย

ทั้งนี้ ซีพีเอ็นเริ่มต้นเข้าซื้อหุ้นเอสเอฟครั้งแรกเมื่อช่วงต้นเดือน ก.ค.ที่ผ่านมา ด้วยการทุ่มงบฯก้อนแรกกว่า 7.7 พันล้านบาท เข้าซื้อหุ้นของเอสเอฟจากบริษัท เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ กรุ้ป จำกัด (มหาชน) เป็นสัดส่วน 30.36% และถัดมาปลายเดือนกรกฎาคมก็รุกคืบเข้าไปซื้อหุ้นจาก 4 กลุ่มผู้ก่อตั้งและผู้บริหารเอสเอฟเพิ่มอีก รวม 21.79%

คิดเป็นมูลค่า 5,575 ล้านบาท และสุดท้ายวันที่ 20 ตุลาคม 2564 ซื้อหุ้นจากผู้ถือหุ้นที่เหลือ 39.98% มูลค่า 10,228 ล้านบาท รวมเป็นการเข้าซื้อหุ้นทั้งหมด 96.24% คิดเป็นมูลค่า 23,568 ล้านบาท

ก่อนหน้านี้ “ปรีชา เอกคุณากูล” กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) เคยกล่าวถึงดีลดังกล่าวว่า การเข้าซื้อกิจการครั้งนี้เป็นอีกหนึ่งก้าวที่สำคัญของเซ็นทรัลพัฒนา ในการสร้างการเติบโตทางธุรกิจทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

ตามแผนกลยุทธ์ที่วางไว้ในอนาคต นอกจากนี้ ยังสามารถเติมเต็มพอร์ตคอมมิวนิตี้มอลล์ และที่ดินรอการพัฒนาในทำเลศักยภาพสูง ทั้ง CBD ในกรุงเทพฯและหัวเมืองใหญ่ในจังหวัดต่าง ๆ

โดยมีแผนจะผนึกธุรกิจในเครือกลุ่มเซ็นทรัล เพื่อสร้างศูนย์กลางการใช้ชีวิต (center of life) ที่สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น รวมทั้งจะสร้างความสามารถในการแข่งขันและขับเคลื่อนการเติบโตของธุรกิจในอนาคต

สอดคล้องกับแผนระยะยาว 5 ปี (2564-2568) ของ “สุทธิชัย จิราธิวัฒน์” ประธานกรรมการ ซีพีเอ็น ที่ประกาศตั้งเป้าหมายการเติบโตเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า10% ต่อปีอย่างต่อเนื่อง

ผ่านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสม (mixed-use development) แห่งใหม่ รวมถึงการปรับปรุงสินทรัพย์ที่มีอยู่ปัจจุบัน เพื่อเพิ่มมูลค่าและพัฒนาโครงการที่พักอาศัย โครงการโรงแรม อาคารสำนักงาน

ทั้งที่ได้วางแผนงานไว้แล้ว และแผนในอนาคต พร้อมศึกษาโอกาสการลงทุนเพิ่มเติม ทั้งโครงการมิกซ์ยูส คอนโดฯ อาคารสำนักงาน

เป็นไปในทิศทางเดียวกับปรับโครงสร้างใหม่ แผนงานใหม่ เพื่อก้าวสู่ยุคใหม่ของซีพีเอ็น ภายใต้การกุมทัพบริหารของซีอีโอคนใหม่ “วัลยา จิราธิวัฒน์” หลังวันที่ 30 กันยายนที่ผ่านมา

มีมติอนุมัติแต่งตั้งเป็นกรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร แทนนายปรีชา เอกคุณากูล ที่จะเกษียณอายุ โดยจะเริ่มมีผลตั้งแต่ 1 มกราคม 2565

ทั้งนี้ หากพิจารณาลงไปในรายละเอียดของดีลสำคัญครั้งนี้ จะพบว่าไม่เพียงแต่ซีพีเอ็นจะมีพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นอีกมากกว่า 430,000 ตร.ม. จาก 18 ศูนย์การค้าที่เปิดอยู่ทั่วทุกมุมเมืองเท่านั้น เอสเอฟยังมีที่ดินที่เปล่าที่รอการพัฒนาอีกจำนวนหนึ่ง

เช่น พื้นที่ในบริเวณเมกาบางนา ที่มีพื้นที่ว่างอีกประมาณ 50 ไร่ พื้นที่ว่างบริเวณด้านข้างอิเกีย บางใหญ่ อีกประมาณ 50 ไร่ และย่านรังสิต ประมาณ 250 ไร่ ที่รอการพัฒนาต่อยอด

นี่คือศักยภาพของเอสเอฟที่ซีพีเอ็นมองเห็น และสามารถนำไปต่อยอดได้อีกมากมายมหาศาล และสอดคล้องกับทิศทางของซีพีเอ็น ที่กำลังโฟกัสกับโครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น โดยมีเอสเอฟเปรียบเสมือนจิ๊กซอว์ตัวสำคัญ

เป็นการเพิ่มมูลค่าโปรเจ็กต์ได้อีกอย่างมากมาย

นี่เป็นการลงทุนระยะยาวของซีพีเอ็น ที่จะช่วยสร้างแต้มต่อทางธุรกิจได้อย่างมากมายในวันข้างหน้า

จากเดิมที่ซีพีเอ็นมีพื้นที่รีเทลสำหรับเช่าอยู่มากกว่า 1.8 ล้านตารางเมตร จาก 34 ศูนย์การค้าทั่วประเทศ เมื่อรวมพื้นที่เช่าของทั้ง 2 ค่ายแล้วมากกว่า 2.2 ล้าน ตร.ม. จากพื้นที่ค้าปลีกในเขตกรุงเทพฯที่มีอยู่กว่า 8.9 ล้าน ตร.ม.

และในจำนวนนี้ยังไม่นับรวมพื้นที่เช่าของ 3 ศูนย์การค้าใหญ่ที่ล้วนเป็นโครงการมิกซ์ยูส อีก 3 โครงการ ที่จะทยอยเปิดในช่วงปลายปีนี้ ทั้งเซ็นทรัล ศรีราชา ที่มีพื้นที่ประมาณ 71,000 ตารางเมตร (เปิดแล้ว), เซ็นทรัล พระนครศรีอยุธยา 68,000 ตารางเมตร และเซ็นทรัล จันทบุรี ประมาณ 75,000 ตร.ม.

นี่ยังไม่นับรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินเปล่าในมือของซีพีเอ็นที่มีอยู่อีกไม่น้อยในการต่อยอดธุรกิจอีกมากมาย

ไม่เพียงเฉพาะการทุ่มเม็ดเงินกว่า 2 หมื่นล้านบาทกับดีลเอสเอฟดังกล่าวแล้ว ในช่วงเวลาไล่เลี่ยกัน ซีพีเอ็นยังมีความเคลื่อนไหวสำคัญในการรุกคืบธุรกิจอีกอย่างน้อย ๆ 2 โปรเจ็กต์

เริ่มจากการทุ่มเม็ดเงินอีกกว่า 13,900 ล้านบาท ในการซื้อที่ดินแปลงงามในบริเวณด้านหลังเซ็นทรัล เอ็มบาสซี รวมทั้งมีแผนจะลงทุนส่วนต่อขยายโครงการเซ็นทรัล เอ็มบาสซี เป็นโครงการอาคารพาณิชยกรรม โรงแรม โรงมหรสพ อาคารสำนักงาน

รวมพื้นที่กว่า 580,000 ตร.ม. และล่าสุดผ่านการพิจารณาเรื่องสิ่งแวดล้อมจากสำนักงานนนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเป็นที่เรียบร้อยแล้ว

ถัดมาเป็นการก้าวรุกคืบเข้าไปในย่านค้าปลีกปทุมวัน ย่านที่ค้าปลีกมีการแข่งขันที่ดุุเดือดและมีกำลังซื้อจำนวนมหาศาลรออยู่ โดยซีพีเอ็นชนะการประมูลพื้นที่บริเวณ block A

หรือโรงภาพยนตร์สกาลาเดิม และอาคารในบริเวณเดียวกัน รวมกว่า 7 ไร่ของสำนักงานทรัพย์สินจุฬาฯ ด้วยค่าตอบแทน 7,750 ล้านบาท สำหรับการเช่าเป็นระยะเวลา 30 ปี และคาดว่าจะเริ่มรีโนเวตครั้งใหญ่ให้เป็นคอมมิวนิตี้มอลล์ สำหรับการรุกค้าปลีกในย่านดังกล่าวในต้นปี 2565

แม้จะถือเป็นความท้าทายครั้งสำคัญในการรุกคืบเข้ามาในย่านปทุมวัน-สยามสแควร์ แต่อีกด้านหนึ่งก็จะพบว่า การปักธงดังกล่าวยังเป็นการเพิ่มอาวุธใหม่

เพื่อเชื่อมต่อไปยังแยกราชประสงค์ ย่านธุรกิจการค้าที่สำคัญ ที่มีศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ยึดหัวหาดอยู่ และถัดไปบนถนนเพลินจิตในระยะเพียง 2-3 กม. ก็มีศูนย์การค้าเซ็นทรัล เอ็มบาสซีดักอยู่

ขณะที่ทางฟากฝั่งกรุงเทพฯฝั่งตะวันออก บางนา จากนี้ไปยักษ์ค้าปลีกรายนี้ก็จะมี “เมกาบางนา” เป็นกุญแจสำคัญ ที่จะเชื่อมต่อและเสริมกับ “เซ็นทรัล วิลเลจ”

โครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชยกรรมแบบผสม บนพื้นที่ 100 ไร่ (ร่วมลงทุนกับมิตซูบิชิ เอสเตท เอเชีย) บนถนนสุวรรณภูมิ 3

ส่วนด้านกรุงเทพฯฝั่งตะวันตกก็ไม่น้อยหน้า ยังมีอีกหนึ่งแม็กเนตศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับ super regional mall “เซ็นทรัล เวสต์เกต” ที่ปักหลักดูดกำลังซื้อจากจังหวัดทางภาคตะวันตก

…เป็นการปักหมุดยึดหัวหาดไว้ครบทุกมุมเมือง
ทุกย่างก้าวของการลงทุนของยักษ์ซีพีเอ็น…ล้วนเป็น “บิ๊กมูฟ” ทั้งสิ้น