อสังหาริมทรัพย์

ชัชชาติ ชี้กรณีแอชตัน อโศก ต้องทำตามกฎหมาย ไม่เอื้อประโยชน์ใคร

ชัชชาติ ชี้กรณีแอชตัน อโศก ต้องทำตามกฎหมาย.
ภาพจากเฟซบุ๊ก กรุงเทพมหานคร

กทม. แถลงกรณี แอชตัน อโศก ผู้ว่าฯ ชัชชาติชี้ต้องทำตามขั้นตอนกฎหมาย ไม่เอื้อประโยชน์ใคร ย้ำ กทม. ทักท้วงมาตลอด เตรียมส่งหนังสือคุยอนันดาฯ ภายในสัปดาห์นี้

วันที่ 3 สิงหาคม 2566 ที่ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร (เสาชิงช้า) นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร พร้อมด้วย รศ.ดร.วิศณุ ทรัพย์สมพล รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร และ นายสุรัช ติระกุล ผู้อำนวยการสำนักงานควบคุมอาคาร สำนักการโยธา ร่วมแถลงข่าวแนวทางการดำเนินการกรณีโครงการ “แอชตัน อโศก” ที่ศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาต

นายชัชชาติกล่าวเปิดการแถลงข่าวว่า กระบวนการต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจนถึงตอนนี้เป็นเรื่องขั้นตอนทางกฎหมายที่ระบุไว้ชัดเจนในกฎหมายควบคุมอาคาร มติที่ กทม. ทำไปนั้นเป็นการปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง ไม่ได้มีการเอื้อประโยชน์ให้ใครทั้งสิ้น ซึ่งต้องดำเนินการตามกฎหมายและปฏิบัติตามคำสั่งศาลปกครอง

จากนั้น รศ.ดร.วิศณุกล่าวถึงความเป็นมาของโครงการว่า โฉนดที่ดินของโครงการ แอชตัน อโศก มีการขอใช้ทางร่วมจากที่ดิน รฟม. เป็นทางเปิด 13 เมตรเพื่อออกสู่ถนนอโศกมนตรี เนื่องจากกฎหมายระบุว่าต้องมีทางเปิดอย่างน้อย 12 เมตรเพื่อเชื่อมกับถนนที่มีเขตทางสาธารณะมากกว่า 18 เมตร

ภาพ : เฟซบุ๊กกรุงเทพมหานคร

เวลา กทม. พิจารณาการออกใบอนุญาตก่อสร้าง จะพิจารณาจากกฎกระทรวงตามกฎหมายควบคุมอาคาร สิ่งที่ รฟม. ยืนยันมาในเอกสารเมื่อปี 2557 คือ ช่องทางขนาดกว้าง 13 เมตร วัตถุประสงค์เพื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัย

และมีหนังสือยืนยันอีกข้อหนึ่ง คือ วัตถุประสงค์ใช้เพื่อเป็นทางเข้า-ออกของเจ้าของร่วมอาคารชุด ตลอดเวลาที่อาคารดังกล่าวตั้งอยู่ ทั้งนี้จะไม่มีสิ่งปลูกสร้างขัดขวางทางเข้า-ออก

กทม. จึงนำหนังสือนี้ไปยืนยันต่อกับคณะกรรมการควบคุมอาคาร กรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งก็มีหนังสือต่อมาว่า เจ้าของโครงการไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ ถ้ามีที่ดินแปลงอื่นที่สามารถใช้เป็นทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะตลอดตราบที่อาคารตั้งอยู่ และรถดับเพลิงสามารถเข้า-ออกได้สะดวก ก็จะเป็นไปตามกฎหมาย

กทม.ทักท้วงมาตลอดตั้งแต่ก่อนฟ้องร้อง

รศ.ดร.วิศณุกล่าวว่า ไทม์ไลน์ของโครงการมี 2 ช่วง คือ ยื่นแจ้งเพื่อขออนุญาตก่อสร้าง และขอเปิดใช้อาคาร ซึ่งเป็นคนละเรื่องกัน

เรื่องยื่นแจ้งขอก่อสร้างมีมาตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2558 ซึ่งยื่นมาครั้งที่ 1 โดย กทม.มีข้อทักท้วงไป จากน้้นยื่นครั้งที่ 2 เดือนกรกฎาคม 2558 กทม.ก็ทักท้วงกลับไปอีกในเดือนตุลาคม 2558 จนกระทั่งมีการฟ้องคดีในเดือนมิถุนายน 2559 ก็มีการยื่นดัดแปลงเป็นครั้งที่ 3 มา

จะเห็นว่า กทม.มีหนังสือทักท้วงไว้ตลอด 3 ครั้ง ได้แก่ พฤษภาคม 2558, ตุลาคม 2558 และสิงหาคม 2559

ต้องเข้าใจก่อนว่า การยื่นขออนุญาตก่อสร้างมี 2 วิธี ได้แก่ อ.1 ยื่นพร้อมแบบ เมื่อตรวจแบบเสร็จก็ขอใบอนุญาตก่อสร้างได้

แบบที่ 2 คือ มาตรา 39 ทวิ คือการแจ้งความประสงค์ก่อสร้าง และลงนามโดยวิศวกรวิชาชีพ ซึ่ง กทม. ต้องออกใบรับแจ้งภายใน 3 วัน เรียกว่า ยผ.4 และผู้แจ้งสามารถไปเริ่มก่อสร้างได้เลย

ทั้งนี้ กฎหมายระบุไว้ว่า กทม.หรือเจ้าพนักงาน สามารถแจ้งข้อทักท้วงได้ภายใน 120 วันเพื่อให้มีการแก้ไข ภายในระยะเวลาที่กำหนด

แต่ถ้าหากเป็นการรุกล้ำที่สาธารณะ, เกี่ยวกับระยะ ระดับ ระหว่างอาคาร ถนน ซอย หรือที่สาธารณะที่เป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย หรือขัดข้อกำหนดในการห้ามก่อสร้างที่ฝ่าฝืนกฎกระทรวง ประกาศ หรือข้อบัญญัติท้องถิ่น ใน 3 กรณี้สามารถทักท้วงได้ตลอดเวลา

ทั้งนี้ การยื่นแจ้งดัดแปลง ผู้แจ้งยื่นตามมาตรา 39 ทวิ ทุกกรณี ซึ่งเป็นการขอดัดแปลงโดยไม่ต้องขอรับใบอนุญาต โดย กทม. มีข้อหนังสือรับทราบแบบแปลนและมีหนังสือทักท้วงอยู่ตลอด

ตัวอย่างเช่น เมื่อวันที่ 30 มกราคม 2560 กทม. ก็มีเขียนแนบท้ายไว้ว่า โครงการมีประเด็นการฟ้องศาลปกครองอยู่ ดังนั้น การใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม. ผู้แจ้งจะก่อสร้างได้แค่ไหนเพียงใด ปัญหาทางแพ่งที่ผู้แจ้งต้องพิจารณาและรับผิดชอบต่อผู้มีประโยชน์ที่เกี่ยวข้องเอง และหากมีการเปลี่ยนแปลงข้อสงวนสิทธิ์ของ รฟม. หรือผู้ครอบครองอาคารในภายภาคหน้าจะต้องยื่นขออนุญาจแจ้งดัดแปลงอาคารให้ถูกต้อง ตามกฎกระทรวง ข้อบัญญัติท้องถิ่น ที่ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ต่อไป

สำหรับการขออนุญาตเปิดใช้อาคาร หรือ อ.5 (เดิมชื่อ อ.6) กทม.ก็ได้มีการทักท้วงไป และยังไม่ได้ออกใบรับรองอาคารให้ เนื่องจากมีประเด็นทางเข้า-ออกที่ศาลอยู่ บริษัทก็อุทธรณ์ไปที่กรรมการควบคุมอาคาร ซึ่งกรรมการอุทธรณ์แจ้งกลับต่อ กทม.ว่า “การไม่ออกใบรับรองโดยแจ้งเหตุว่ามีการฟ้องคดีที่ศาลปกครอง เป็นคำสั่งไม่ชอบด้วยกฎหมาย”

ทางสำนักงานการโยธาของ กทม. จึงออกใบรับรองการก่อสร้างให้แบบมีเงื่อนไข คือ เรื่องที่ดินที่ตั้งโครงการที่อยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลปกครองกลาง ถ้าศาลพิพากษาแล้วให้อาคารของโครงการขัดต่อกฎหมาย ผู้ได้รับใบรับรองจะต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้นต่อตนเองและผู้เกี่ยวข้องทั้งหมด และต้องแก้ไขอาคารให้ถูกต้องตามกฎหมายต่อไป

“โดยสรุป คือ สำนักงานการโยธาของ กทม. ได้มีการพิจารณาอย่างรอบคอบเรื่องการออกใบอนุญาต ซึ่ง กทม.ได้ทักท้วงตั้งแต่การรับทราบแบบแปลน จนถึงใบรับรอง อ.6 ที่ออกให้โดยแจ้งเงื่อนไข” รองผู้ว่าฯ วิศณุกล่าวย้ำ

นายชัชชาติเสริมว่า กฎหมายให้เราทักท้วงตามมาตรา 39 ทวิ ถ้าเป็นแบบแปลนก่อนสร้างต้องทักท้วงภายใน 120 วัน แต่ถ้าเป็นเรื่องทางเข้าออกสาธารณะไม่มีข้อกำหนดในการทักท้วง

ดังนั้น จึงเป็นความรับผิดชอบของผู้ขอที่ต้องมีทางออกที่ถูกต้อง กทม.เองไม่สามารถรับผิดชอบได้ว่าเขาจะมีทางเข้าออกถูกหรือไม่ วันดีคืนดีมีใครเอาไปหรือไม่ เพราะฉะนั้น เราก็ทำดีที่สุดตามกรอบของเรา

ทั้งนี้ นายชัชชาติย้ำว่า “มองตอนนี้ดูง่าย แต่ย้อนไปเวลาน้้นไม่รู้เลยว่าผลจะออกทิศทางใด และการที่ กทม. ไม่ออกใบรับรองให้ก็อาจมีความผิดตามมาตรา 157 ได้เหมือนกัน”

ขั้นตอนต่อจากนี้ เตรียมคุยอนันดาฯ

รองผู้ว่าฯ วิศณุ กล่าวว่า พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ระบุไว้ในมาตรา 40 (3) ให้ กทม. สามารถออกคำสั่งตามมาตรา 41 ได้ นั่นคือ ถ้าการกระทำดังกล่าวสามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ กทม.ก็ต้องออกคำสั่งให้เจ้าของอาคารมายื่นคำขอใบอนุญาตใหม่ ซึ่งการออกคำสั่งดังกล่าวต้องให้เวลากับผู้ยื่นไม่น้อยกว่า 30 วัน หากมีเหตุอันควรก็สามารถขยายเวลาได้

แต่ถ้าทำตามมาตรา 41 แล้วผู้ยื่นไม่ทำตาม ก็ต้องไปถึง มาตรา 42 ซึ่งเป็นขั้นรื้อถอนอาคาร ดังนั้นจึงต้องให้เวลาผู้ยื่นทำตามมาตรา 41 ก่อน

นายชัชชาติกล่าวต่อว่า กระบวนการทั้งหมดนั้นเกิดขึ้นก่อนที่เราจะเข้ามาดำเนินการ ทำให้ต้องทบทวนกระบวนการทั้งหมดที่เกิดขึ้น

“ถ้ามองย้อนไปมันดูง่ายเพราะคำพิพากษาออกมาแล้ว แต่ก่อนหน้านี้เราไม่รู้ว่าการตัดสินจะออกมาแนวไหน ดังนั้น ตอนที่เขามายื่นเรื่องขออนุญาตอาคาร ถ้า กทม. ตอนนั้นไม่อนุญาตก็อาจจะมีความผิดเหมือนกัน ซึ่งเขาก็ยื่นมาตามกระบวนการและมีเอกสารจาก รฟม. มา เจ้าหน้าที่ กทม. เวลานั้นก็คงพิจารณารายละเอียดแล้ว จึงได้กำหนดเงื่อนไขการรับทราบแบบไป” นายชัชชาติกล่าว

จากนี้กฎหมายกำหนดไว้แล้ว ถ้าเขามีทางแก้ไขได้ ก็ต้องให้เขาแก้ไขก่อนตามมาตรา 41 ที่ใช้เวลาอย่างน้อย 30 วัน ซึ่ง กทม. จะแจ้งทางบริษัทไป

ผศ.ดร.วิศณุกล่าวเสริมว่า ตามมาตรา 40(3) กทม. มีเวลา 30 วันเพื่อแจ้งหนังสือให้บริษัททำตามมาตรา 41 ซึ่งต้องคุยกับผู้ประกอบการว่ามีแนวทางอย่างไร และจะใช้เวลาเท่าไร และค่อยออกหนังสือตามมาตรา 41 ไปที่บริษัท จากน้้นจึงค่อยกำหนดกรอบเวลาในการแก้ไขซึ่งไม่น้อยกว่า 30 วันนับจากวันที่ กทม. ออกคำสั่ง

ทั้งนี้ คาดว่า กทม. จะเริ่มออกคำสั่งตามมาตรา 40(3) ไปที่อนันดาฯ ซึ่งเป็นขั้นตอนแรกภายในอาทิตย์นี้

โครงการที่ใช้ทางเข้า-ออกของ รฟม. และหน่วยงานอื่น

รองผู้ว่าฯ วิศณุกล่าวว่า ตอนนี้ กทม. ให้ตรวจสอบและรวบรวมข้อมูลอยู่ ซึ่งแต่ละที่จะมีรายละเอียดต่างกันไป

จากนั้น นายชัชชาติกล่าวว่า ตรงนี้ กทม.กำลังรวบรวมข้อมูลอยู่ ประกอบกับต้องทำหนังสือไปสอบถามทาง รฟม.ด้วย ซึ่งจะได้ทราบจำนวนที่เร็วกว่าและรอบคอบมากขึ้น

คดีนี้จะเป็นบทเรียนสำหรับการดำเนินการในอนาคต เรื่องนี้ถือเป็นระดับรัฐบาลด้วย เพราะมีกฎกระทรวงควบคุมอาคารมาเกี่ยว

เราอยากให้มีการสร้างที่อยู่อาศัยในบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าให้เยอะ ตามหลัก Transit Oriented Development (TOD) ถ้าสามารถสร้างคอนโดฯรอบรถไฟฟ้าได้ ก็จะทำให้คนไม่ต้องซื้อรถ และใช้รถไฟฟ้าในการคมนาคมได้

แต่ถ้าการก่อสร้างสถานีทำให้เกิดที่ตาบอดเพิ่มขึ้น ก็ต้องไปดูกฎหมายใหญ่ว่ามีทางแก้อย่างไร หรือไม่ เพราะอาจทำให้การสร้างที่อยู่อาศัยรอบรถไฟฟ้าจะมีข้อจำกัดมากขึ้นในอนาคต ซึ่งส่วนนี้อยู่นอกอำนาจของ กทม.

จะทำให้ยุติธรรมที่สุด

นายชัชชาติกล่าวว่า การดูแลลูกบ้านเป็นเรื่องของบริษัท แต่ กทม.จะทำให้ยุติธรรมที่สุดตามกฎหมาย ดังนั้นเรื่องการดูแลลูกบ้านจึงเป็นการรับผิดชอบกันคนละส่วน

เมื่อถูกถามว่า มีการตั้งข้อสังเกตว่าในหลาย ๆ เรื่อง กทม. เดินหน้าเร็วมาก แต่กรณี้ทำไมดำเนินการช้า นายชัชชาติตอบว่า วันนี้ราชการเพิ่งเปิดงานวันแรก ซึ่งเราก็พยายามทำอย่างเร็วที่สุด

วันหยุดที่ผ่านมาก็ปรึกษากันเรื่องข้อกฎหมายตลอดซึ่งมีเป็นจำนวนมาก และเป็นเรื่องใหม่ที่เราไม่คุ้นเลย รวมทั้งไม่ได้เป็นกฎหมายจากข้อบัญญัติ กทม.ด้วย

อีกทั้งเรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องความปลอดภัยที่อาคารมีความเสี่ยงจะถล่ม ดังนั้น ทุกอย่างต้องดำเนินการบนความรอบคอบ และผู้รับผลกระทบไม่ได้มีเพียงรายเดียว ซึ่งโครงการได้โอนกรรมสิทธิ์ไปให้ลูกบ้านแล้ว