อสังหาริมทรัพย์

แอชตัน อโศก : สึนามิวงการอสังหาฯ หวั่น 14 คอนโดแนวรถไฟฟ้าสะเทือน

“แอชตัน อโศก” เอฟเฟ็กต์ คนในวงการอสังหาฯชี้เป็นปมปัญหาครั้งใหญ่ เปรียบเสมือนสึนามิพร็อพเพอร์ตี้ หวั่น 14 โปรเจ็กต์สั่นสะเทือน สร้างบทเรียนครั้งประวัติศาสตร์ของการพัฒนาที่ดิน เผยภาครัฐ-เอกชนเร่งหาโซลูชั่นเชื่อมทางเข้า-ออกอย่างถูกกฎหมาย เพื่อคลายปมข้อขัดแย้งที่ผู้ซื้อคอนโดฯกลายเป็นเหยื่อ ผู้ว่าฯ กทม. “ชัชชาติ” ตั้งโต๊ะแถลงด่วน เผย MQDC-โนเบิลแจงทำถูกต้องแล้ว

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หลังจากมีคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุดเมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 สาระสำคัญ สั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 โดยให้มีผลย้อนหลัง ได้สร้างผลกระทบต่อผู้มีส่วนเกี่ยวข้องทางตรง ประกอบด้วย บริษัทอนันดาฯ ในฐานะผู้พัฒนาโครงการแอชตัน อโศก, เจ้าของห้องชุดที่รับโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ปี 2561 และอยู่อาศัยแล้ว 668 ห้อง

รวมทั้งผลกระทบที่บานปลายไปถึงโครงการที่มีการขอใช้ใบอนุญาตผ่านทางจาก รฟม. เพื่อนำไปประกอบการขอใบอนุญาตก่อสร้างจาก กทม. ซึ่งมี 14 โครงการด้วยกัน (รวมแอชตัน อโศก ด้วย) ทำให้มีข้อวิตกกังวลว่าจะต้องมีการเปลี่ยนแปลงโครงการหรือเปลี่ยนแปลงอาคารหรือไม่

อนันดาฯ ขอเวลา 14 วัน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การดูแลลูกบ้าน 668 ห้องชุด บริษัทได้มีการจัดประชุมสื่อสารกับลูกบ้านโดยตรงไปแล้ว ในตอนหัวค่ำของวันที่ 27 กรกฎาคมที่ผ่านมา ซึ่งเป็นวันที่มีคำพิพากษาออกมา

โดยบริษัทให้คำมั่นกับเจ้าของร่วม (เจ้าของห้องชุด) 668 ห้องว่า ขอเวลา 14 วัน ในการแสวงทางออกของปัญหานี้ เพื่อไม่ให้มีการรื้อถอนอาคาร และอนันดาฯยังเชื่อมั่นว่า สามารถจะมีทางออกอย่างน้อย 5-6 แนวทางด้วยกัน แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้ในขณะนี้

“ผมขอให้ความมั่นใจกับเจ้าของห้องชุดว่าจะมีทางออกที่ดีที่สุด เราจะทำอย่างสุดความสามารถเพื่อไม่ให้ต้องรื้อถอนโครงการ เรามีการระดมทีมที่ปรึกษาทุกด้านเท่าที่จะรวบรวมได้ เพื่อมาร่วมกันหาทางออกปัญหาไปด้วยกัน ซึ่งเวลา 14 วันหมายถึงวันราชการ ดังนั้นจะครบกำหนดภายในวันที่ 23 สิงหาคมนี้ ซึ่งผมจะสื่อสารกับเจ้าของห้องชุดอีกครั้ง เพื่อบอกเล่าความคืบหน้าในการแก้ไขปัญหาของอนันดาฯ” นายประเสริฐกล่าว

ที่ติด รฟม.ได้สิทธิอัตโนมัติ

แหล่งข่าวหนึ่งในอดีตคณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย หรือ รฟม. ที่เป็นชุดทำงานในปี 2557 ซึ่งเป็นปีที่ออกใบอนุญาตผ่านทาง หรือใบอนุญาตขายถนนจากความกว้าง 6.4 เมตร เป็น 13 เมตร ให้กับแอชตัน อโศก กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การฟ้องร้องคดีแอชตัน อโศก ของผู้ฟ้อง 2 ราย คือ สมาคมสภาวะโลกร้อนและสยามสมาคม ในพระบรมราชูปถัมภ์นั้น ไม่ได้มีการเรียกตัวแทนบอร์ดปี 2557 ไปร่วมให้ข้อมูลกับศาลปกครองแต่อย่างใด

ทั้งนี้ ขอยืนยันว่ากระบวนการอนุญาตใบผ่านทางเข้า-ออกในปี 2557 เป็นไปอย่างถูกต้องตามประกาศ รฟม. ทุกประการ ซึ่งได้มีการออกประกาศ รฟม. ตั้งแต่ปี 2547 สำหรับเจ้าของที่ดินแปลงติดกับที่ดินเวนคืน รฟม. ให้สามารถขออนุญาตผ่านทางได้ทุกคน

โดยหลักการ รฟม.มีการเวนคืนที่ดินเพื่อมาใช้ในกิจการรถไฟฟ้า และทุกแปลงเป็นที่ดินเวนคืนทั้งสิ้น ทำให้ต้องมีระบบการบริหารจัดการที่ดินแปลงติดกัน โดยมีการปรับปรุงระเบียบกติกาเป็นลำดับ จนถึงฉบับล่าสุดในปี 2565 ซึ่งมีนายภคพงศ์ ศิริกันทรมาศ ผู้ว่าการ รฟม. คนปัจจุบัน เป็นผู้เซ็นฉบับปรับปรุงนี้

แนวปฏิบัติในการขออนุญาตผ่านทางตามประกาศ รฟม. มีวัตถุประสงค์เพื่อ 1.ออกมาเพื่อให้ปฏิบัติเท่าเทียมกัน ทุกคนเหมือนกัน 2.ออกเป็นประกาศ รฟม. แปลว่า ใครที่เข้าข่ายมีสิทธิก็สามารถได้สิทธินั้น ใช้ได้เลย ไม่ต้องมาใช้ดุลพินิจว่าจะให้หรือไม่ให้อีก มีเงื่อนไขเพียงถ้ามีที่ดินแปลงติดกับที่ รฟม. ก็เป็นสิทธิที่จะขออนุญาตผ่านทางได้ทุกราย

“เปรียบเทียบเหมือนเราไปกรอกแบบฟอร์มยื่นขอทำบัตรประชาขน เราเป็นคนไทยก็เป็นสิทธิของคนไทย ในกรณีนี้ ไม่มีการว่าต้องใช้ดุลพินิจ ไม่มีเลย ทุกรายที่มีที่ดินแปลงติดกับ รฟม. มีสิทธิทั้งสิ้น”

14 โครงการขอ รฟม.+กทม.

สำหรับเหตุผลที่ต้องทำเป็นประกาศ รฟม. เพราะมีเรื่องการคำนวณค่าใช้จ่ายในการผ่านทางด้วย ซึ่งมีทั้งการอนุญาตผ่านทางแบบไม่มีค่าใช้จ่าย และแบบคิดค่าใช้จ่าย เพราะผู้ขออนุญาตผ่านทางมีทั้งรายเล็กกับรายใหญ่ ดังนั้น กรณีการขอผ่านทางของรายใหญ่จึงสมควรจะคิดค่าใช้จ่ายบ้าง เพื่อเป็นรายได้กลับคืนให้กับ รฟม. เช่น ในกรณีของแอชตัน อโศก มีการจ่ายค่าผ่านทางในวงเงิน 97 ล้านบาท เป็นต้น

แหล่งข่าวกล่าวว่า อีกประเด็นหนึ่งที่อยากชี้แจงคือ การขออนุญาตผ่านทางบางรายขอผ่านทางอย่างเดียว ไม่ได้เอาใบผ่านทางไปทำอย่างอื่น กับอีกรูปแบบคือ ขอใบอนุญาตผ่านทางของ รฟม. เพื่อนำไปใช้เป็นเอกสารประกอบการขอใบอนุญาตก่อสร้างกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) อีกทอดหนึ่ง

“แอชตัน อโศก ขอใบผ่านทาง รฟม. แล้วนำไปยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างกับ กทม. ซึ่งมีกรณีเดียวกันนี้จำนวน 14 โครงการ ดังนั้น แอชตัน อโศก จึงไม่ใช่เคสแรกหรือเคสเดียวที่ทำ แต่ทำเป็นการทั่วไป และอำนาจในการอนุมัติก็เป็นการอนุญาตตามปกติ ตามสิทธิของแปลงข้างเคียง โดยไม่ต้องมีการใช้ดุลพินิจแต่อย่างใด”

แนะรัฐออก กม.เพิ่มเติม

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า ที่ดินเวนคืนในกรุงเทพฯมีจำนวนมากที่หน่วยงานรัฐเวนคืนเพื่อสร้างสาธารณูปโภค ทำให้ไปรอนสิทธิเจ้าของที่ดินเดิม จึงต้องเปิดทางให้สามารถใช้เป็นทางเข้า-ออกได้ อาทิ การทางพิเศษแห่งประเทศไทย การรถไฟแห่งประเทศไทย กรมธนารักษ์ที่กำกับดูแลที่ราชพัสดุทั่วประเทศ กรมทางหลวง ฯลฯ

แหล่งข่าวกล่าวว่า กรณีแอชตัน อโศก ในส่วนของภาครัฐที่จะต้องดำเนินการต่อไป รัฐบาลควรเร่งออกกฎหมาย ซึ่งจะเป็นกฎหมายแม่ระดับพระราชบัญญัติ หรือออกกฎหมายลูกระดับกฎกระทรวงก็ได้ เขียนให้ชัดเจนไปเลยว่า การอนุญาตก่อสร้าง, การขออนุญาตเช่าที่, การอนุญาตผ่านทาง สามารถทำได้ เพื่อจะได้ไม่ต้องมีการตีความที่แตกต่างจากหลักปฏิบัติตามปกติ

MQDC แจงที่ดินลาดพร้าว

นายอัษฎา แก้วเขียว กรรมการ บริษัท วิซดอม พินนาเคิล คอร์ปอเรชั่น จำกัด ผู้พัฒนาโครงการวิสซ์ดอม อเวนิว รัชดา-ลาดพร้าว ในเครือ MQDC กล่าวว่า บริษัทขอเรียนแจ้งข้อเท็จจริงของที่ดินโครงการ ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 13046 และ 13062

ซึ่งโฉนด 13046 เป็นที่ดินที่มีการเชื่อมทางเข้า-ออกของโครงการสู่ถนนลาดพร้าว มีสิทธิเดิมสามารถขึ้นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ และอาคารสูงตามกฎหมายควบคุมอาคารได้อย่างถูกต้องอยู่แล้ว เพราะมีด้านหน้าที่ดินเกิน 12 เมตร ติดถนนสาธารณะคือถนนลาดพร้าว ถือเป็นสิทธิดั้งเดิมที่เจ้าของที่ดินมีอยู่แต่ต้น

ต่อมา รฟม.ได้ออกประกาศ เรื่อง กำหนดประเภทการขออนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินของ รฟม. เป็นทางผ่าน เพื่อให้เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืน สามารถใช้ที่ดินของ รฟม.ที่เวนคืนมานั้น เป็นทางผ่านของที่ดินออกสู่ถนนสาธารณะ เพื่อพัฒนาที่ดินเป็นโครงการอาคารขนาดใหญ่พิเศษ หรืออาคารสูงได้ตามสิทธิเดิมที่เคยมี

ที่ดินโฉนดเลขที่ 13046 จึงมีคุณสมบัติครบถ้วนตามประกาศของ รฟม.ทุกประการ เจ้าของที่ดินได้รับใบอนุญาตให้ผ่านทางได้ตามประกาศ

โดยในช่วงแรกเจ้าของที่ดินเดิมได้สิทธิผ่านเข้าออกกว้าง 4.5 เมตร ตามขนาดความต้องการใช้ประโยชน์ประเภทบ้านอยู่อาศัย ภายหลังเจ้าของที่ดินเดิมได้แจ้งความประสงค์เปลี่ยนประโยชน์การใช้ที่ดินเป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษและอาคารสูง

จึงได้รับอนุญาตให้ขยายขนาดทางเข้า-ออก และอนุญาตให้ผ่านทางเป็น 12.5 เมตร ซึ่งทั้งหมดนี้เกิดขึ้นในช่วงเวลาที่บริษัทยังไม่ได้เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน และใบอนุญาตผ่านทาง รฟม. จึงยังคงมีผลบังคับใช้ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ

ดังนั้น เมื่อบริษัทได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาจากเจ้าของเดิมในปี 2557 บริษัทจึงได้รับโอนสิทธิในการพัฒนาที่ดิน และสิทธิในการใช้ที่ดินของ รฟม.เป็นทางผ่านต่อมา จากเจ้าของที่ดินเดิมอย่างสมบูรณ์

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ผลคำตัดสินของศาลปกครอง หน่วยงานรัฐผู้ออกใบอนุญาตก่อสร้างคือ สำนักการโยธา กทม. โดยนายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการ กทม. มีกำหนดแถลงข่าวเพื่อปฏิบัติตามคำสั่งศาลปกครองสูงสุด ในวันพฤหัสฯที่ 3 สิงหาคมนี้ เวลา 10.00 น. ณ ศาลาว่าการ กทม. เสาชิงช้า

โนเบิลแจง ทำถูกต้อง

นอกจากนี้ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ส่งหนังสือชี้แจงข้อเท็จจริง โครงการ นิว โนเบิล รัชดา ลาดพร้าว และ โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา ว่าได้รับอนุญาตก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมาย และได้ดำเนินการก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ โดยนิว โนเบิล รัชดา ลาดพร้าว ใช้ทางเข้า-ออกจากถนนรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นทางเข้า-ออกของอาคารจอดรถแล้วจรของ รฟม.โดยไม่ได้มีการดัดแปลงรูปแบบการใช้งานที่มีอยู่เดิม ย้ายตำแหน่ง หรือเปลี่ยนแปลงความกว้างของทางเข้า-ออกแต่อย่างใด

ส่วนโครงการ โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา และโนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2 ได้ขออนุญาตก่อสร้าง โดยใช้ทางเข้า-ออก จากถนนรัชดาภิเษก ซอย 6 โดยที่ดินเดิมของโครงการฯ ได้ถูกเวนคืนโดย รฟม. บางส่วน เพื่อสร้างรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีศูนย์วัฒนธรรม อาคารจอดรถแล้วจร และลานจอดรถเพิ่มเติม ส่งผลให้ที่ดินโครงการฯ ไม่มีทางเข้าออก ด้วยเหตุนี้ รฟม. จึงชอบที่จะอนุญาตให้ใช้ที่ดินบางส่วน เพื่อวัตถุประสงค์ในการผ่านเข้า-ออกของโครงการฯ

เปิดแนวถนน 14 โครงการ

แหล่งข่าวจากวงการสถาปนิก เปิดเผยว่า ล่าสุดมี 14 โครงการอาคารชุดที่มีการทำสัญญาเชื่อมทางเข้า-ออกกับแนวเส้นทางรถไฟฟ้าของ รฟม. โดยนำใบอนุญาตผ่านทางมาใช้ประกอบการขอใบอนุญาตก่อสร้างกับ กทม.

ที่น่าจับตาคือทำเลในเมืองที่มีแนวรถไฟฟ้าพาดผ่าน โดยเฉพาะรัชดาภิเษก สุขุมวิท และอโศกมนตรี หลายโครงการต้องทำทางเข้า-ออก ซึ่งเป็นกรณีปกติ แต่ที่ไม่ปกติคือขนาดทางไม่ได้ตามมาตรฐาน และเป็นอุปสรรคในการพัฒนาสภาพแวดล้อมกรุงเทพฯ ท่ามกลางสิ่งก่อสร้างกำลังขยายตัว

ทั้งระบุถึงการสร้างผลกระทบอย่างใหญ่หลวงให้วงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย ราวกับเกิดคลื่นยักษ์สึนามิขึ้นมาใจกลางสุขุมวิท และเชื่อว่ายังมีอีก 13 โครงการ ที่ขอเช่าที่ดิน รฟม. หากนับรวม Ashton Asoke ก็เป็น 14 โครงการ