REIC ชี้เทรนด์อสังหาฯปี 2567 ทรงตัว แบกปัญหากู้ไม่ผ่าน-ลุ้นมาตรการรัฐหนุน

REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เผยไตรมาส 4/66 “ดีมานด์-การโอน” ลดลง กระทบชิ่งเทรนด์ปี 2567 พยากรณ์โมเดล Base Case บ้านและคอนโดฯ ทรงตัว ยังเต็มไปด้วยปัจจัยกดดัน สงคราม หนี้ครัวเรือน กำลังซื้อกลาง-ล่างตกต่ำ กู้ไม่ผ่านเป็นปัญหาหนักอก แนะรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้น หวังฟื้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำ 5 ล้านบาท

วันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2567 ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 4/66 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า

ไตรมาส 4/66 ซัพพลายใหม่ กทม.-ปริมณฑลเพิ่มขึ้น

โดยมีหน่วยโอนทั่วประเทศ 96,163 หน่วย ลดลงร้อยละ -12.7 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/65 ที่มีจำนวน 110,210 หน่วย แบ่งเป็นบ้านแนวราบลดลงร้อยละ -13.5 อาคารชุดลดลงร้อยละ -11.0

ขณะที่มูลค่าโอนทั่วประเทศมีมูลค่า 279,875 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -9.7 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/65 ที่มีมูลค่า 309,830 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแนวราบลดลงร้อยละ -8.0 อาคารชุดลดลงร้อยละ -13.5

การลดลงของมูลค่าโอนส่งผลให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ลดลงเช่นกัน โดยพบว่าไตรมาส 4/66 มีจำนวน 177,473 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -14.8 เทียบกับไตรมาส 4/65 ที่มีจำนวน 208,339 ล้านบาท

ขณะที่ซัพพลายในไตรมาส 4/66 มีหน่วยได้รับใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ 23,413 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/65 ที่มีจำนวน 21,759 หน่วย แต่ประเมินว่า พื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศในไตรมาส 4/66 มีจำนวน 9,483,777 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -5.5 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/65 ที่มีจำนวน 10,040,818 ตารางเมตร

แบ่งเป็นพื้นที่ก่อสร้างบ้านแนวราบลดลงร้อยละ -4.5 อาคารชุดลดลงร้อยละ -15.4 แต่ซัพพลายโครงการใหม่ ไตรมาส 4/66 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 31,774 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนที่มีจำนวน 27,751 หน่วย ซึ่งไตรมาส 4/66 เป็นไตรมาสแรกที่มีการขยายตัวครั้งแรก

หน่วยโอน-มูลค่า-สินเชื่อเส้นกราฟขาลง

สำหรับปี 2566 เศรษฐกิจไทยเผชิญความเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลกชะลอตัว สงครามการค้า ปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูงร้อยละ 90.9 ของ GDP ค่าครองชีพที่สูงขึ้นตั้งแต่ปี 2565 ส่งผลกระทบต่อดีมานด์ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อของประชาชนลดลง

โดยพบว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศมีจำนวน 366,825 หน่วย ลดลงร้อยละ -6.6 มูลค่า 1.05 ล้านล้านบาท ลดลงร้อยละ -1.7 เมื่อเทียบกับปี 2565 ส่งผลให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่มีจำนวน 678,347 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -2.8% เมื่อเทียบกับปี 2565

ทั้งนี้ ภาพรวมระดับราคาที่มีการโอนบ้านและคอนโดมิเนียม (ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง) เซ็กเมนต์ไม่เกิน 5 ล้านบาท ลดลงตั้งแต่ร้อยละ -1.7 ถึง -9.8

โดยราคาที่มีการโอนมากที่สุด ไม่เกิน 1 ล้านบาท กับราคา 2-3 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มราคา 5 ล้านบาทขึ้น ขยายตัวร้อยละ 1.9 ถึง 11.9

การชะลอตัวของกำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง ส่งผลต่อการปรับตัวของซัพพลายที่อยู่อาศัยในระบบ ผู้ประกอบการบนเข็มจับตลาดราคาแพงมากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่าบ้านเดี่ยวเปิดตัว 18,520 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 5.7 มูลค่า 269,533 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 10.6, บ้านแฝด 9,609 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 7.7 มูลค่า 56,747 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 11.3

ส่วนทาวน์เฮาส์ที่ส่วนใหญ่เหมาะกับกำลังซื้อระดับกลาง-ล่างมีการเปิดตัวใหม่ลดลง จำนวน 20,427 หน่วย ลดลงร้อยละ -22.1 มูลค่า 69,679 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -26.3

ขณะที่อาคารชุดเปิดตัวใหม่ 47,800 หน่วย ลดลงร้อยละ -14.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่กลับมีมูลค่าสูงถึง 196,595 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 25.9 แสดงให้เห็นว่าอาคารชุดที่เปิดตัวใหม่ปี 2566 มีราคาสูงกว่าปี 2565

ทั้งนี้ ภาพรวมที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ปี 2566 จำนวน 96,813 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.4 แต่มีมูลค่า 597,272 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.7 เมื่อเทียบกับปีก่อน

ทาวน์เฮาส์ตลาดกลาง-ล่างลดฮวบ

สินค้าบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมีการขยายตัว ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า สอดคล้องกับการขยายตัวของใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน โดยบ้านเดี่ยวมีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด 35,058 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 6.5 บ้านแฝด 19,616 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 2.7 เมื่อเทียบกับปีก่อน ทาวน์เฮาส์ 34,850 หน่วย ลดลงร้อยละ -5.3

ทั้งนี้ภาพรวมปี 2566 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ 93,443 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.6 เมื่อเทียบกับปีก่อน

ใบอนุญาตจัดสรรที่เป็นทาวน์เฮาส์ปรับตัวลดลง แต่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อภาพรวมใบอนุญาตก่อสร้างบ้านแนวราบในปี 2566 ลดลงร้อยละ -4.2 ขณะที่ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดทั่วประเทศปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี 2565 ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี 2566 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.5

โดยภาพรวมของการออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศ คาดว่าจะมีพื้นที่ 38,729,736 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -3.0 เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีจำนวน 39,915,582 ตารางเมตร

เทรนด์ปีมังกรอย่างเก่งได้แค่ทรงตัว

ดร.วิชัยกล่าวว่า ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 หากตลาดสามารถรักษาโมเมนตัมเช่นนี้ได้ภายใต้คาดการณ์จีดีพีร้อยละ 2.8-3.2 อัตราเงินเฟ้อทั่วไปร้อยละ 1-2 อัตราดอกเบี้ย MRR เฉลี่ยทั้งปีของ 6 ธนาคารใหญ่อยู่ระหว่างร้อยละ 6.8-7.0 และมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เท่าที่มีในปัจจุบัน คาดว่าจะสร้างให้เกิดการขยายตัวของหน่วยและมูลค่าโอนจำนวน 373,360 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 (Base Case) หรือกรณีเลวร้ายสุด (Worst Case) อาจปรับตัวในกรอบร้อยละ -8.4 ถึง +12.0 (Best Case)

ซึ่งประเมินเป็นจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบ 270,219 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 4.4 (Base Case) หรือกรณีเลวร้ายสุด (Worst Case) อาจปรับตัวในกรอบร้อยละ -6.0 ถึง +14.9 (Best Case)

และมีหน่วยโอนอาคารชุด 103,141 หน่วย ลดลงร้อยละ -4.6 (Base Case) หรือกรณีเลวร้ายสุด (Worst Case) อาจปรับตัวในกรอบร้อยละ -14.1 ถึง +5.0 (Best Case)

ด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีมูลค่า 1,087,499 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.9 (Base Case) หรือกรณีเลวร้ายสุด (Worst Case) อาจปรับตัวในกรอบร้อยละ -6.5 ถึง +14.3 (Best Case) แบ่งเป็นมูลค่าโอนบ้านแนวราบ 786,142 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9 (Base Case) หรือกรณีเลวร้ายสุด (Worst Case) อาจปรับตัวในกรอบร้อยละ -4.7 ถึง +16.5 (Best Case)

และคาดว่ามีมูลค่าโอนอาคารชุด 301,357 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -1.0 หรือกรณีเลวร้ายสุด (Worst Case) อาจปรับตัวในกรอบร้อยละ -10.9 ถึง +8.9 (Best Case)

ใบอนุญาตจัดสรรไม่ทะลุ 1 แสนหน่วย

โดย REIC คาดการณ์ว่า ในด้านดีมานด์ของปี 2567 จะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ 95,897 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 (Base Case) หรือกรณีเลวร้ายสุด (Worst Case) อาจปรับตัวในกรอบร้อยละ -7.6 ถึง +12.9 (Best Case) รวมถึงมีจำนวนพื้นที่ออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศ 40,080,060 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.5 (Base Case) หรือกรณีเลวร้ายสุด (Worst Case) อาจปรับตัวในกรอบร้อยละ -6.9 ถึง +13.8 (Best Case)

คาดว่ามีพื้นที่ก่อสร้างบ้านแนวราบทั่วประเทศ 35,925,126 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 (Base Case) หรือกรณีเลวร้ายสุด (Worst Case) อาจปรับตัวในกรอบร้อยละ -8.9 ถึง +13.4 (Best Case) และคาดว่ามีพื้นที่ก่อสร้างอาคารชุดทั่วประเทศ 4,154,934 ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.3 (Base Case) หรือกรณีเลวร้ายสุด (Worst Case) อาจปรับตัวในกรอบร้อยละ -15.5 ถึง +43.7 (Best Case)

ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่เฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดว่ามีหน่วยเปิดขายใหม่ 103,019 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.4 (Base Case) หรือกรณีเลวร้ายสุด (Worst Case) อาจปรับตัวในกรอบร้อยละ -4.2 ถึง +17.1 (Best Case) รวมทั้งมูลค่าโครงการเปิดขายใหม่ 609,992 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.1 (Base Case) หรืออาจปรับตัวในกรอบร้อยละ -13.2 (Worst Case) ถึงร้อยละ 12.3 (Best Case)

จีน-พม่า-อังกฤษ ช็อปคอนโดฯต่อเนื่อง

ส่วนสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ในไตรมาส 4/66 พบว่า มีจำนวน 3,746 หน่วย ลดลงร้อยละ -0.9 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 12.8 ของหน่วยโอนห้องชุดทั้งหมด ในด้านมูลค่า 20,901 ล้านบาท เพิ่มร้อยละ 6.9 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 26.1

โดยภาพรวมปี 2566 มีหน่วยโอนห้องชุดของคนต่างชาติ 14,449 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 25.0 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 13.4 มีมูลค่าการโอน 73,161 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 23.5 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 24.0

และพบว่าลูกค้าจีนยังคงซื้อห้องชุดมากที่สุดเป็นอันดับ 1 จำนวน 6,614 หน่วย รวมพื้นที่ 261,035 ตารางเมตร ขณะที่สหภาพพม่าซื้อห้องชุดมีมูลค่าสูงที่สุด เฉลี่ย 6.6 ล้านบาท และลูกค้าชาวอังกฤษซื้อห้องชุดพื้นที่สูงที่สุด เฉลี่ย 56.5 ตารางเมตร

แนะรัฐอุ้มกำลังซื้อ-ฝ่าด่านกู้ไม่ผ่าน

ดร.วิชัยกล่าวสรุปด้วยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 มีแนวโน้มฟื้นตัว แต่ยังเผชิญความเสี่ยงหลายประการ เช่น เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ค่าครองชีพที่สูงขึ้นและปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อ มีโอกาสที่จะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเนื่องจากสถาบันการเงินมีเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อเข้มงวด

ซึ่งอาจส่งผลต่อที่อยู่อาศัยราคาปานกลาง-ราคาต่ำ และส่งผลให้มีการซื้อขายและการโอนราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีภาวะทรงตัวในทิศทางที่ลดลง ส่งผลให้ซัพพลายอาจมีหน่วยเหลือขายสะสมต่อเนื่อง และอาจเหลือขายมากขึ้นหากมีการเติมซัพพลายใหม่เข้ามามากกว่าความสามารถในการดูดซับได้ ดังนั้นจึงควรให้ความระมัดระวังในการเปิดโครงการในกลุ่มระดับราคานี้

อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยราคาแพงเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยเฉพาะบ้านแนวราบ แม้ที่ผ่านมามียอดขายและยอดโอนค่อนข้างทรงตัวต่อเนื่องในช่วงปี 2565-2566 มีข้อสังเกตมีซัพพลายเพิ่มในตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เกิดปริมาณซัพพลายส่วนเกินที่เริ่มสะสมมากขึ้น โดยหน่วยเหลือขายในปัจจุบันมีมากกว่ายอดขายได้ในแต่ละไตรมาสถึง 10 เท่า

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ที่อาจมีโอกาสขยายตัว แต่ตั้งอยู่บนปัจจัยเสี่ยงหลายด้าน ต้องหวังแรงสนับสนุนจากภาครัฐเพื่อสร้างดีมานด์ในตลาดมีความแข็งแรง รวมถึงสร้างความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากไม่มั่นใจว่าจะสามารถผ่านการพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้หรือไม่

• คลังเตรียมมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ หนุนคนไทยมีบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้าน
• 2567 อสังหาฯผ่อนคันเร่งลงทุน “ปีแห่งการประคองตัว” ฝ่าวิกฤตเศรษฐกิจ
• วิกฤตเศรษฐกิจมีจริง 7 สมาคมอสังหาฯยื่นหนังสือแบงก์ชาติ ผ่อนผัน LTV อุ้มเงินกู้บ้านหลังที่ 2

​