อสังหาริมทรัพย์

บ้าน-คอนโดฯ เปราะบาง “ลดดอกเบี้ย-เพิ่มซอฟต์โลน” อุ้ม

บ้าน คอนโด

จับสัญญาณอันตรายจากสถิติบ้านและคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประจำไตรมาส 4/66 ซึ่งเป็นภาพสะท้อนตลาดรวมทั้งปี 2566 ด้วย

โดยสถานการณ์ ณ ไตรมาส 4/66 หน่วยขายได้ใหม่ลดลง -14.5% ภาพรวมปี 2566 ยอดขายลดลง -22.5% มีหน่วยเหลือขายเพิ่ม 13.7% ส่งผลกระทบต่อภาพรวมปี 2566 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ลดลงร้อยละ -11.9

สถิติอัตราดูดซับปี 2565 เคยอยู่ที่ร้อยละ 3.8 ปี 2566 ลดเหลือร้อยละ 2.7 ขณะที่แนวโน้มปี 2567 จะลดต่อเนื่องเหลือร้อยละ 2.4

เทรนด์ปี 2567 REIC คาดการณ์ว่าจะมีซัพพลายที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เติมเข้ามาในตลาด เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.0 ยอดขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 24.6 โครงการเหลือขาย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.6 เมื่อเทียบกับปี 2566

ดีมานด์-ซัพพลายไม่สมดุล

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) เปิดเผยว่า ผลสำรวจที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างขาย ประจำไตรมาส 4/66 มีซัพพลายเสนอขายทั้งหมด 228,102 หน่วย มูลค่า 1,264,325 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.8 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.5

แบ่งเป็นโครงการเปิดขายใหม่ 31,363 หน่วย มูลค่า 240,006 ล้านบาท หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.0 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 49.2 เป็นหน่วยขายได้ใหม่ 18,208 หน่วย มูลค่า 94,793 ล้านบาท หน่วยลดลงร้อยละ -14.5 มูลค่าลดลงร้อยละ -19.4

ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายมีถึง 209,894 หน่วย มูลค่า 1,169,531 ล้านบาท หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.7 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 26.7 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/65

ทั้งนี้ ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4/66 ภาพรวมการเปลี่ยนแปลงของดีมานด์และซัพพลายไม่สอดคล้องกัน โดยมีซัพพลายเพิ่มเข้ามาในตลาด 31,363 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.0 ในขณะที่ดีมานด์หรือยอดขายใหม่มีจำนวน 18,208 หน่วย ลดลงร้อยละ -14.5

ส่งผลต่อจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.7 โดยเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบ 4 ไตรมาส และมีผลให้อัตราดูดซับโดยเฉลี่ยลดลงอยู่ที่ร้อยละ 2.7

คอนโดฯเบียดบ้านแนวราบ

สำหรับโครงการเปิดตัวใหม่ 31,363 หน่วย มูลค่า 240,006 ล้านบาทนั้น แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 15,593 หน่วย มูลค่า 95,611 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.2 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 111.2 และบ้านแนวราบ 15,770 หน่วย มูลค่า 144,395 ล้านบาท หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.1 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 24.9

แยกตามสัดส่วนพบว่า คอนโดฯเปิดขายใหม่สูงสุดร้อยละ 49.7 จำนวน 15,593 หน่วย รองลงมา บ้านเดี่ยวร้อยละ 22.1 จำนวน 6,917 หน่วย, ทาวน์เฮาส์ร้อยละ 17.6 จำนวน 5,510 หน่วย และบ้านแฝดร้อยละ 10.5 จำนวน 3,306 หน่วย

โดยระดับราคาที่เปิดขายใหม่มากที่สุด คือ 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 6,588 หน่วย กับราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 6,056 หน่วย

บางซื่อ-ดุสิตคอนโดฯราคาแรง

ท็อป 5 ทำเลเปิดโครงการใหม่สูงสุด ได้แก่ 1.ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 3,351 หน่วย มูลค่า 13,420 ล้านบาท 2.บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย 3,146 หน่วย มูลค่า 18,535 ล้านบาท 3.ภาษีเจริญ-บางแค-หนองแขม 2,733 หน่วย มูลค่า 20,184 ล้านบาท

4.คลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง จำนวน 2,499 หน่วย มูลค่า 10,607 ล้านบาท และ 5.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,407 หน่วย มูลค่า 13,061 ล้านบาท

ท็อป 5 ทำเลเปิดคอนโดฯใหม่ ได้แก่ 1.ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 3,351 หน่วย มูลค่า 13,420 ล้านบาท 2.บางซื่อ-ดุสิต 1,962 หน่วย มูลค่า 24,328 ล้านบาท

3.ภาษีเจริญ-บางแค-หนองแขม 1,581 หน่วย มูลค่า 2,380 ล้านบาท 4.คลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง 1,283 หน่วย มูลค่า 2,899 ล้านบาท 5.ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง 1,110 หน่วย มูลค่า 3,878 ล้านบาท

ขณะที่ท็อป 5 ทำเลเปิดบ้านแนวราบ ได้แก่ 1.บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 3,146 หน่วย มูลค่า 18,535 ล้านบาท 2.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 1,700 หน่วย มูลค่า 12,063 ล้านบาท 3.คลองหลวง 1,405 หน่วย มูลค่า 5,650 ล้านบาท 4.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ 1,335 หน่วย มูลค่า 5,477 ล้านบาท และ 5.คลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง จำนวน 1,216 หน่วย มูลค่า 7,708 ล้านบาท

ยอดขายลด 4 ไตรมาสรวด

ในด้านดีมานด์ ณ ไตรมาส 4/66 พบว่า ยอดขายใหม่ลดลงต่อเนื่อง 4 ไตรมาส โดยไตรมาส 4/66 มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 18,208 หน่วย มูลค่า 94,793 ล้านบาท ภาพรวมจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -14.5 แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 11,228 หน่วย มูลค่า 69,654 ล้านบาท คอนโดฯ 6,980 หน่วย มูลค่า 25,139 ล้านบาท

จะเห็นได้ว่า ยอดขายใหม่ที่ลดลงนั้น คอนโดฯลดถึงร้อยละ -19.2 เทียบกับบ้านแนวราบลดลงเพียง -11.3

ในด้านสัดส่วนขายได้ใหม่ คอนโดฯทำได้มากถึงร้อยละ 38.3 จำนวน 6,980 หน่วย รองลงมา ทาวน์เฮาส์ร้อยละ 31.5 จำนวน 5,734 หน่วย บ้านเดี่ยวร้อยละ 18.6 จำนวน 3,392 หน่วย บ้านแฝดร้อยละ 10.8 จำนวน 1,967 หน่วย และอาคารพาณิชย์ร้อยละ 0.7 จำนวน 135 หน่วย

ระดับราคาขายได้ใหม่สูงสุด อยู่ในกลุ่ม 2-3 ล้านบาท จำนวน 5,816 หน่วย กับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 4,288 หน่วย

ท็อป 5 ขายดียังหืดขึ้นคอ

ท็อป 5 ทำเลขายได้ใหม่สูงสุด ได้แก่ 1.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,315 หน่วย มูลค่า 13,790 ล้านบาท 2.บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย 1,711 หน่วย มูลค่า 8,768 ล้านบาท

3.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ 1,613 หน่วย มูลค่า 6,221 ล้านบาท 4.คลองหลวง 1,333 หน่วย มูลค่า 4,294 ล้านบาท และ 5.ลำลูกกา-ธัญบุรี 1,280 หน่วย มูลค่า 4,488 ล้านบาท

แยกตามประเภทสินค้า พบว่า ท็อป 5 ทำเลคอนโดฯขายได้ใหม่ ได้แก่ 1.ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด 1,053 หน่วย มูลค่า 3,619 ล้านบาท 2.พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 808 หน่วย มูลค่า 2,587 ล้านบาท

3.คลองหลวง 542 หน่วย มูลค่า 1,099 ล้านบาท 4.เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด 487 หน่วย มูลค่า 1,263 ล้านบาท และ 5.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 485 หน่วย มูลค่า 2,493 ล้านบาท

ส่วนท็อป 5 ทำเลบ้านแนวราบขายได้ใหม่ ได้แก่ 1.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 1,830 หน่วย มูลค่า 11,296 ล้านบาท 2.บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย 1,528 หน่วย มูลค่า 8,387 ล้านบาท

3.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ 1,152 หน่วย มูลค่า 5,010 ล้านบาท 4.ลำลูกกา-ธัญบุรี 956 หน่วย มูลค่า 3,934 ล้านบาท และ 5.เมืองสมุทรสาคร 880 หน่วย มูลค่า 4,717 ล้านบาท

ทำเลเฝ้าระวัง-สายสีม่วงแรงสุด

ดร.วิชัยระบุว่า จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย 209,894 หน่วย มีทำเลที่ควรเฝ้าระวัง หรือทำเลหน่วยเหลือขายสูงสุด มีหน่วยที่สร้างเสร็จ 41,470 หน่วย อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 73,571 หน่วย และยังไม่มีการก่อสร้าง 94,853 หน่วย

แบ่งเป็นคอนโดฯ 83,647 หน่วย, ทาวน์เฮาส์ 64,411 หน่วย, บ้านเดี่ยว 37,841 หน่วย, บ้านแฝด 22,098 หน่วย อาคารพาณิชย์ 1,897 หน่วย

โดยราคาเหลือขายสูงสุดอยู่ในกลุ่ม 2-3 ล้านบาท จำนวน 63,582 หน่วย, ราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 53,743 หน่วย และราคา 5-7.5 ล้านบาท มีจำนวน 27,135 หน่วย

โดยทำเลต้องเฝ้าติดตามอย่างใกล้ชิด มีหน่วยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1.บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 20,271 หน่วย มูลค่า 103,335 ล้านบาท

2.ลำลูกกา-ธัญบุรี 18,303 หน่วย มูลค่า 85,304 ล้านบาท 3.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 16,762 หน่วย มูลค่า 93,270 ล้านบาท 4.คลองหลวง 16,558 หน่วย มูลค่า 61,418 ล้านบาท และ 5.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ 13,807 หน่วย มูลค่า 45,221 ล้านบาท

อัตราดูดซับเตี้ยลงอยู่ที่ 2.7%

สำหรับภาพรวมทั้งปี 2566 มีบ้านและคอนโดฯเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 96,278 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.9 แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 48,923 หน่วย คอนโดฯ 47,355 หน่วย

มีโครงการขายได้ใหม่ทั้งสิ้น 73,703 หน่วย ภาพรวมลดลงร้อยละ -22.5 แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 43,229 หน่วย คอนโดฯ 30,474 หน่วย

โดยจำนวนเหลือขาย 209,894 หน่วย ภาพรวมเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.7 แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 126,247 หน่วย คอนโดฯ 83,647 หน่วย จุดโฟกัสอยู่ที่ “อัตราดูดซับ” ลดลงจากร้อยละ 3.8 ในปี 2565 มาอยู่ที่ร้อยละ 2.7 ในปี 2566

จับสัญญาณอันตรายปี’67

ดร.วิชัยประเมินว่า แนวโน้มปี 2567 คาดว่าบ้าน-คอนโดฯเปิดขายใหม่ มีจำนวนทั้งสิ้น 103,019 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.0 มูลค่ารวม 651,377 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 50,882 หน่วย มูลค่า 425,415 ล้านบาท คอนโดฯ 52,137 หน่วย มูลค่า 225,965 ล้านบาท

และคาดว่ามีจำนวนขายได้ใหม่ 91,869 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 24.6 มูลค่า 486,084 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 52,647 หน่วย มูลค่ารวม 333,868 ล้านบาท คอนโดฯ 39,222 ล้านบาท มูลค่า 152,216 ล้านบาท

จะเห็นว่าแนวทางประเมินมองว่ายอดขายคอนโดฯ อาจจะต่ำกว่ายอดเปิดตัวใหม่ ส่งผลให้ภาพรวมที่อยู่อาศัยเหลือขายจะมีจำนวน 232,216 หน่วย มูลค่า 1,296,376 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.6 เทียบกับปี 2566 แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 135,654 หน่วย มูลค่า 866,755 ล้านบาท คอนโดฯ 96,562 หน่วย มูลค่า 429,621 ล้านบาท

โดยแนวโน้มอัตราดูดซับลดลงอยู่ที่ร้อยละ 2.4 เนื่องจากซัพพลายที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอัตราดูดซับการขายของคอนโดฯ ที่อาจปรับลดลงมากกว่าบ้านแนวราบ

ลุ้นมาตรการรัฐดันฟื้นตัวเร็ว

ดร.วิชัยกล่าวสรุปถึงทิศทางในปี 2567 ว่า ตลาดบ้าน-คอนโดฯโซนกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีแนวโน้มปรับตัวขึ้นเล็กน้อย แต่ยังต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงอย่างน้อย 3 ด้าน คือ 1.เศรษฐกิจไทยที่อาจชะลอตัวลงตามเศรษฐกิจโลก 2.การยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV-Loan to Value 3.ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงกว่าร้อยละ 90 ของ GDP

โดย REIC คาดการณ์ว่า ถ้าปัจจัยทางเศรษฐกิจสามารถบรรลุตามเป้าหมาย บวกกับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งจะมีมติคณะรัฐมนตรีเห็นชอบ 5 ข้อหลัก มีโอกาสที่ปี 2567 จะปรับตัวใกล้เคียงปี 2565 ซึ่งเป็นปีที่ดีที่สุดหลังจากการเกิดสถานการณ์โควิด

ต่ำ 3 ล้าน “เปราะบางสุด”

ดร.วิชัยแสดงความกังวลว่า ยอดโอนลดลงจริง ๆ โดยเฉพาะบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ลดลงมากกว่าเซ็กเมนต์อื่น ๆ แต่เป็นเซ็กเมนต์หลักในหัวเมืองใหญ่ เพราะราคาที่ดินแพงมาก ถ้ากู้ไม่ผ่านเยอะแสดงว่ามีคนอยากซื้อเยอะ และทำให้เหลือซัพพลายเยอะ อาจมีผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการราคาไม่แพงในอนาคต ที่เรียกว่าตลาด Affordable (บ้าน-คอนโดฯในราคาที่ตลาดแมสเอื้อมถึงได้)

ในส่วนบ้าน BOI ที่ขยับเพดานราคาขายจาก 1.2 ล้านบาท เพิ่มเป็น 1.5 ล้านบาท ตั้งข้อสังเกตว่า ซัพพลายที่รอการระบายกับโครงการใหม่ ๆ จะเป็นไปได้ไหม ถึงแม้มีคนต้องการซื้อเยอะ แต่ซื้อแล้วโอนไม่ได้ อาจทำให้ซัพพลายปัจจุบันกับซัพพลายใหม่จากมาตรการรัฐน่าจะเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อแผนพัฒนาโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อยโดยตรง

ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเมื่อไม่ได้ลดลง จะมีผลต่อความต้องการซื้อของตลาดกลาง-บนเป็นหลัก ส่วนกำลังซื้อตลาดกลาง-ล่างจะอ่อนไหวมากกับปัญหาปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยสรุป การเข้มงวดของสถาบันต่าง ๆ ทำให้กำลังซื้อไปต่อลำบาก ดังนั้น เป็นได้ไหมที่แบงก์ชาติจะพิจารณาปลดล็อก LTV ให้สามารถกู้ได้ง่าย และภาพรวมลดอัตราดอกเบี้ยลง เพื่อให้คนต้องการซื้อบ้าน เวลาแบงก์คำนวณวงเงินกู้ จะสามารถมีวงเงินที่ครอบคลุมมากขึ้น (สูงขึ้น) หรือกู้ได้เต็ม 100%

ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ พบว่า ตลาดต่ำ 3 ล้านบาท ที่มีวงเงินซอฟต์โลนดอกเบี้ยต่ำรวม 30,000 ล้านบาท ให้กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น ถือว่ายังเป็นวงเงินที่มีสัดส่วนน้อยมากเมื่อเทียบกับการขอสินเชื่อบ้านเฉลี่ยปีละ 6 แสนล้านบาท แบ่งเป็นสัดส่วนเงินกู้ราคาต่ำ 3 ล้านบาทครึ่งหนึ่งหรือ 50%

ในส่วนสินเชื่อซอฟต์โลนของธนาคารรัฐ เป็นวงเงินที่ออกมาในไตรมาส 2/67 ถ้าหากมีความต้องการสูงมาก ข้อเสนอ คือ ควรพิจารณาเพิ่มวงเงินอีก 60,000 ล้านบาท โดยแบ่งปล่อยกู้ไตรมาสละ 30,000 ล้านบาทในช่วงไตรมาส 3/67 กับไตรมาส 4/67 เพื่อเพิ่มทางเลือกให้กับประชาชนผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง