พลิกปูมที่ดินเช่า 50 ปี ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ก่อนหมดอายุเช่าปี 2571

วันที่ 17 เมษายน 2567 - 17:51 น.

“AREA” หนึ่งในบริษัทที่ทำการประเมินค่าห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ในช่วงปี 2552 ซึ่งเป็นช่วงต่อสัญญาเช่าครั้งที่ 2 กับทางการรถไฟฯ เปิดประเด็นชวนคุยชวนคิด สัญญาเช่าที่ดิน 47 ไร่แปลงนี้ สัญญาเช่าแบบ “เช่าสั้น-เช่ายาว” แบบไหนคุ้มกว่ากัน

วันที่ 17 เมษายน 2567 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA กล่าวว่า AREA เป็นบริษัทหนึ่งที่เคยทำการประเมินค่าห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวในช่วงปี 2552

ล่าสุด นำข้อมูลเกี่ยวกับการเช่าห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวมาเป็นกรณีศึกษาการเช่าที่ดินในประเทศไทยสำหรับทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า โดยชี้ให้เห็นการว่าการเช่าระยะสั้นและระยะยาวเป็นอย่างไร

ทั้งนี้ การเช่าที่ดินโดยกลุ่มเซ็นทรัลในฐาะผู้เช่า กับการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ในฐานะผู้ให้เช่า ถือเป็นความกล้าหาญในการลงทุนของผู้เช่าเป็นอย่างยิ่ง เพราะในขณะนั้นเพิ่งผ่านพ้นสงครามอินโดจีนและประเทศเวียดนาม ลาวและกัมพูชาต่างเปลี่ยนการปกครองเป็นระบอบสังคมนิยม

ประเทศไทยในขณะนั้นเกิดสงครามประชาชนระหว่างรัฐบาลไทยกับพรรคคอมมิวนิสต์แห่งประเทศไทย และยังไม่มีใครทราบว่าฝ่ายใดจะชนะ เพราะสงครามในขณะนั้นค่อนข้างรุนแรง แต่กลุ่มเซ็นทรัลก็ยังตัดสินใจลงทุนสร้างห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวขึ้นมา

การพัฒนาห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว เป็นแนวคิดที่ทันสมัยที่สุดในขณะนั้น โดยมีลักษณะเป็นศูนย์การค้าหรือคอมเพล็กซ์ขนาดยักษ์บนพื้นที่ 47.22 ไร่ มีพื้นที่ก่อสร้าง 310,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน

อาจกล่าวได้ว่าโครงการนี้ประสบความสำเร็จเป็นอย่างยิ่ง ยกเว้นส่วนที่เป็นพื้นที่อาคารสำนักงาน ซึ่งก่อนปี 2540 แทบจะไม่มีอาคารสำนักงานใดตั้งอยู่ในบริเวณใกล้เคียง เพราะสำนักงานส่วนมากมักจะอยู่ในเขตใจกลางเมืองเป็นสำคัญ

สำหรับประวัติศาสตร์การเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าวนั้น มีการจ่ายค่าหน้าดิน 16 ล้านบาท และจ่ายค่าเช่ารายปี ปีละ 3 ล้านบาท โดยปีแรกไม่คิด ปีที่ 2 คิด 25% ปีที่ 3 คิด 50% และปีที่ 4 จ่าย 100% หลังจากนั้นเพิ่มขึ้นปีละ 5% ไปจนครบ 30 ปี

รวมค่าเช่าที่ดินเป็นเงินปัจจุบันสุทธิ (NPV-net present value) ณ อัตราคิดลดที่ 3% ในสิ้นปี 2520 หรือต้นปี 2521 เป็นเงิน 103.01 ล้านบาท และมีค่าก่อสร้างประมาณ 900 ล้านบาท

สมมติให้หักแบ่งเป็น 3 งวด งวดละเท่า ๆ กัน ก็จะเป็นเงินปัจจุบันสุทธิ ณ สิ้นปี 2520 หรือต้นปี 2521 ประมาณ 848.58 ล้านบาท เมื่อรวมกับค่าเช่าที่ดินเป็นเงินปัจจุบันสุทธิ ณ ต้นปี 2521 ประมาณ 967.59 ล้านบาท

อนึ่งที่ใช้อัตราผลตอบแทนต่ำมากเพียง 3% ก็เพราะถือเป็นการพัฒนาขนาดใหญ่ที่น่าจะมีมูลค่าสูงในขณะนั้น

อย่างไรก็ตาม ณ มูลค่า 967.59 ล้านบาท ณ ต้นปี 2521 นี้ หากเป็นมูลค่าถึงสิ้นปี 2550 หรือ 30 ปีต่อมา ก็น่าจะมีมูลค่าอยู่ที่ 9,736.55 ล้านบาท คิดจากอัตราดอกเบี้ยทบต้นปีละ 8% โดยเป็นอัตราผลตอบแทน 3% และค่าบำรุงรักษาต่าง ๆ ค่าความเสี่ยง และอื่น ๆ อีก 5%

อย่างไรก็ตามมูลค่าของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ณ ปี 2551 คงเป็นเงิน 25,000 ล้านบาท แสดงว่าการลงทุนในปี 2521 นั้นต่ำมาก คงเป็นเพราะค่าเช่าที่ดินที่ต่ำมาก อันเนื่องมาจากความไม่แน่นอนทางการเมืองในสมัยนั้น และพื้นที่ ณ เวลานั้น ยังเป็นทุ่งร้าง ไม่มีการใช้สอยประโยชน์ใด ๆ ยังไม่มีการพัฒนาใด ๆ เกิดขึ้นเลย

หากประมาณการมูลค่าตามสภาพที่เป็นอยู่ที่ 25,000 ล้านบาท ณ ปี 2551 เทียบกับราคาเมื่อต้นปี 2521 หรือสิ้นปี 2520 หรือ 32 ปีก่อนหน้านี้ที่ 967.59 ล้านบาท แสดงว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของมูลค่าต่อปีของห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวนี้ มีสูงถึงปีละ 11.45% หรือตามสูตร = (25,000/967.59) ^ (1/30 ปี)

การเพิ่มขึ้นจริงของมูลค่านี้ เป็นไปได้เพราะประเทศไทยในยุคหลังสงครามอินโดจีนมีการพัฒนาสูงมาก และประเทศเหล่านี้ยังไม่ได้เป็นคู่แข่งของประเทศไทยมากนักเช่นในขณะนี้

ดร.โสภณกล่าวต่อว่า ณ ปี 2551 ที่ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส และบริษัทประเมินอื่นประเมินค่าไว้เท่าไหร่นั้น คงไม่สามารถบอกได้ แต่มีการกำหนดในสัญญาเช่าต่ออีก 20 ปีว่า จะทยอยจ่ายค่าเช่าให้กับการรถไฟฯ เป็นรายปีตั้งแต่ 579 ล้านบาทในปี 2552 โดยขึ้นปีละ 6% จนเป็นเงินรวมทั้งหมด 21,298.79 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม หากคิดทอน ณ อัตราผลตอบแทนที่ 6% เท่ากับการขึ้นค่าเช่าปีละ 6% ในช่วง 20 ปีหลังนี้ ตามอัตราผลตอบแทนในการลงทุนที่จัดทำทุกปี โดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ก็เท่ากับว่าห้างเซ็นทรัลเช่าเป็นเงินปัจจุบันสุทธิเป็นเงิน 10,924.49 ล้านบาท ณ ปี 2551

อย่างไรก็ตาม ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวยังต้องเสียเงินค่าได้สิทธิมาบริหารอีก 2,611 ล้านบาท และห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวก็ยังประกาศว่ามีค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาคารอีก 2,400 ล้านบาท หากมีค่าใช้จ่ายทั้งสองก้อนนี้ มูลค่าเซ้ง 20 ปีของห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ก็คงเป็นเงิน 15,935.59 ล้านบาท ณ ปี 2551

จะเห็นได้ว่าการให้เช่าระยะยาว 30 ปี คุ้มค่ากว่าการให้เช่ายาวถึง 50 ปีเป็นอย่างมาก เพราะทำให้เกิดรายได้เพิ่มเมื่อมีการต่อสัญญาใหม่

ดังนั้นกฎหมายการให้เช่าระยะยาวถึง 50 ปี หรือ 99 ปีในกรณีระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) จึงเป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐหรือภาคเอกชนเสียเปรียบผู้เช่า ทำให้ประโยชน์ตกไปอยู่ต่างประเทศ

โดยเฉพาะกรณีผู้เช่าจากต่างประเทศ ทำให้เกิด “การเสียสิทธิสภาพนอกอาณาเขต” (extraterritoriality) กลายเป็นเขตเช่าที่ “คนจีนและหมา ห้ามเช่า” เช่น เขตเช่าของต่างชาติในนครเซี่ยงไฮ้ในสมัยก่อนนั่นเอง

ในอนาคต (หลังปี 2571) ที่ดินเช่าของการรถไฟฯ ขนาด 47 ไร่แปลงนี้ ยังจะมีเซ็นทรัลลาดพร้าวอยู่หรือไม่ แนวทางประเมินสถานการณ์มีอย่างน้อย 2 มุมมอง คือ

1.พิจารณาจากสภาพทางกายภาพของอาคารต่าง ๆ ในพื้นที่นี้ น่าจะอยู่ได้อีกนานไม่น้อยกว่า 50 ปี เพราะมีการบำรุงรักษาที่ดี จึงมีความเป็นไปได้ที่จะเช่าอาคารนี้ต่อไปได้ แต่ต้องปรับปรุงใหม่ให้เหมาะสมกับภาวการณ์ในปัจจุบัน

2.ในอีกแง่หนึ่งก็อาจสามารถรื้อทิ้งและสร้างใหม่ได้เช่นกัน เพราะพื้นที่นี้มีขนาด 47.22 ไร่ หรือ 75,552 ตารางเมตร ผังเมืองฉบับปัจจุบันที่ใช้มาตั้งแต่ปี 2556 และในร่างผังเมืองใหม่ กำหนดให้มีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างได้ถึง 8 เท่าของพื้นที่ดิน เท่ากับสามารถสร้างได้ถึง 604,416 ตารางเมตร

ในขณะที่ขนาดของพื้นที่ก่อสร้างปัจจุนอยู่ที่ 310,000 ตารางเมตรเท่านั้น แสดงว่าหากรื้อทิ้งสร้างใหม่ น่าจะมีโอกาสสูงกว่าการเก็บรักษาตามสภาพเดิมเช่นกัน อีกทั้งการรื้อร้างสร้างใหม่ อาจทำให้มีการขยายการเชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้าสะดวกยิ่งขึ้น เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

“ต้องคอยดูกันต่อไปว่า การต่อรองเพื่อต่อสัญญาเช่ารอบใหม่หลังปี 2571 จะออกมาเป็นรูปแบบใด กลุ่มเซ็นทรัลขอต่อสัญญาเช่าผู้เดียว หรือมีผู้แข่งขันประมูลเช่าแข่งกับกลุ่มเซ็นทรัล เป็นต้น แต่ที่แน่นอนก็คือ เราต้องรู้มูลค่าปัจจุบันสุทธิของที่ดินแปลงนี้และสิ่งปลูกสร้างเสียก่อน” ดร.โสภณกล่าว