กูรูอสังหาฯ แนะ 4 ข้อต้องคิดก่อนซื้อบ้าน มองตลาดปี’68 ใครก็ได้ประโยชน์

ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบฯ แนะ 4 ข้อต้องพิจารณาก่อนซื้อบ้าน และมุมมองต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568

นอกจากความรู้สึกเหมือนอยู่บ้านกับสถานที่ ผู้คน หรือบรรยากาศ ที่หลายคนต้องการ ‘บ้าน’ จริง ๆ ที่หมายถึงที่พักอาศัยก็ไม่แพ้กัน หนำซ้ำยังเป็นสิ่งที่เกิดความอยากได้กับคนทุกช่วงวัย ทั้งเด็กที่กำลังจะเรียนจบ พนักงานเงินเดือนที่กำลังสร้างฐานะ และพนักงานวัยเกษียณที่กำลังหาแหล่งพักพิงตอนบั้นปลายชีวิต 

ด้วยความเป็นสินค้าที่ดำเนินการซื้อได้ยากลำบาก ที่ไม่ใช่ขั้นตอนแต่รวมถึงระยะในการตัดสินใจ เพราะบ้าน คือ สินค้าคงทน ไม่ได้ซื้อหลายครั้ง และไม่ได้เปลี่ยนได้บ่อย การเลือกซื้อบ้านจึงเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อต้องคำนึงถึงปัจจัยที่หลากหลายก่อนที่จะตัดสินใจ

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบ และก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ให้ความรู้และคำแนะนำสำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้านผ่านไลฟ์แรกของรายการ HBA Channel จัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร โดยแบ่งออกเป็น 4 ประเด็น ดังนี้

ไลฟ์สไตล์ & โลเกชั่น

บางคนชอบอยู่ในเมือง ชานเมือง หรือบ้านพักตากอากาศ ทำให้ทำเลที่ต้องการนั้นแตกต่างกัน หลายปีที่ผ่านมา คนต่างจังหวัดที่เดินทางเข้ากรุงเทพฯเป็นประจำ หรือคนที่ทำงานต่างประเทศ เขาเหล่านี้ทำให้ทำเลที่ตั้งใกล้สนามบินได้รับความต้องการมากขึ้น เพื่อความสะดวกของการเดินทาง เช่นเดียวกับการอยู่ในระแวงที่มีรถสาธารณะ ไม่เหมือนในอดีตที่เราเลือกอยู่ในสถานที่ที่ใกล้ครอบครัว

แม้ว่าจะปักหลักโลเกชั่นไว้แล้ว แต่อิสระมองว่า คนไทยประสบกับการเปลี่ยนแปลงของโลเกชั่นตลอด จากการมาของทางด่วน สะพาน รถไฟฟ้าหลายสี แต่ในส่วนนี้เป็นปัจจัยที่ดีของความเจริญ ยิ่งปัจจุบันที่เราสามารถหาข้อมูลได้เองว่า ถไฟฟ้าสีไหนอยู่ในขั้นตอนอะไร การวางแผนของคนยุคปัจจุบันจึงสามารถทำได้ง่ายกว่าแต่ก่อน

ขณะเดียวกันด้านลบที่อาจเกิดขึ้น คือในอนาคตอาจเป็นโลเกชั่นที่อยู่ใกล้พื้นที่สีม่วง และต้องเผชิญกับปัญหาฝุ่น ควัน และมลภาวะที่จะตามมาภายหลัง

ความสามารถในการผ่อน

หลังจากตัดสินใจเลือกโลเกชั่นแล้ว เข้าสู่ช่วยการเริ่มเยี่ยมชมโครงการต่าง ๆ ส่วนสำคัญที่ต้องตั้งคำถามคือ “ราคาซื้อเท่าไหร่ถึงจะเหมาะกับครอบครัวเรา” ส่วนใหญ่มักจะบอกว่า 1 ใน 3 ของรายได้ เหมาะสมกับการใช้ผ่อนที่อยู่อาศัยแต่ความเป็นจริงแล้วอาจไม่ใช่แบบนั้น โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้สูง สามารถซื้อบ้านในราคาที่แพงได้เกิน 40-50% ของรายได้ 

“ควรซื้อบ้านแบบตึง ๆ ไว้หน่อย” คือความเห็นชาวผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินที่อิสระอธิบายว่า 1-2 ปีแรกอาจจะผ่อนยากหน่อย แต่ด้วยเป็นสินค้าที่เราไม่ได้ซื้อบ่อย จึงต้องพิจารณาเลือกซื้ออย่างถี่ถ้วน ตั้งแต่เลือกโครงการ ซึ่งแม้อิสระจะบอกว่า ชื่อหรือแบรนด์จะไม่ใช่ปัจจัยชี้ขาด แต่มีผลต่อการตัดสินใจ เนื่องจากบ้านไม่ใช่สินค้าที่ซื้อซ้ำได้เหมือนของในร้านสะดวกซื้อ

อิสระเปรียบบ้านต่างโครงการที่ราคาต่างกันเป็นกระเป๋าใบละ 5,000 บาทกับใบละ 500,000 บาท ว่า กระเป๋าที่แพงอาจไม่ได้มีคุณภาพที่ดีกว่าร้อยเท่า แต่เป็นสิ่งที่สร้างความภูมิใจให้กับผู้บริโภคมากกว่านั้นเอง และเขาแนะนำว่า การเข้าปรึกษาธนาคารก็จะทำให้เรามองออกถึงศักยภาพในการผ่อน ตั้งแต่เงินจอง เงินดาวน์ และเงื่อนไขต่าง ๆ ถ้าเราให้ข้อมูลที่ครบถ้วน ธนาคารก็จะสามารถให้คำตอบได้ทันที

นอกจากนี้สิ่งที่ต้องศึกษา คือ แคมเปญดอกเบี้ยของแต่ละธนาคาร เราต้องพิจารณาให้ดีว่า ดอกเบี้ยแท้จริงราคาเท่าไหร่ เนื่องจากแต่ละที่มีเงื่อนไขที่แตกต่างกัน ซึ่งถ้าเราพิจารณาอย่างดีและผ่อนอย่างมีวินัย บางสัญญาที่ทำไว้ 20-25 ปี อาจใช้เวลาผ่อนจริงแค่ 15 ปีเท่านั้น

เส้นทางการเงิน

สำหรับผู้บริโภคที่เป็นมนุษย์เงินเดือน หรือพนักงานประจำอาจไม่ต้องกังวลใจในเรื่องนี้ แต่ผู้ประกอบอาชีพอิสระคงต้องเดินสเตรตเมนต์เอาไว้ในบัญชี เนื่องจากธนาคารจะพิจารณาจากตรงนั้นเป็นหลัก อิสระจึงแนะนำให้เอาเงินเข้าบัญชี และมีการใช้จ่ายผ่านบัญชีสม่ำเสมอ

เขายกตัวอย่างธนาคารพาณิชย์บางที่ใช้เงื่อนไขว่า ถ้ามีเงินออมอย่างสม่ำเสมอระยะเวลา 1 ปีขึ้นไป จะสามารถขอกู้ได้ เรียกว่า เป็นการรักษาเครดิตที่ดีมากกว่าการสร้างหนี้เสีย

สัญญากู้แรกสำคัญ

จากการสำรวจการซื้อบ้านมีผู้ค้ำประกัน 4-5% แต่มีผู้กู้ร่วมสูงถึง 20% และตามเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่จะถือว่าผู้กู้ร่วมมีชื่อในสัญญาซื้อบ้านที่ 1 เช่นเดียวกับธนาคารพาณิชย์ที่บังคับให้มีชื่อทั้งคู่

ซึ่งจะส่งผลเสียต่อการซื้อบ้านในอนาคตของผู้กู้ร่วมที่จะต้องจ่ายเงินดาวน์ในเปอร์เซ็นต์ที่แพงขึ้น 10-20% สำหรับสัญญาที่ 2 ตามมาตรการ LTV อิสระจึงแนะนำว่าให้ต่อรองกับธนาคาร ขอเป็นเพียงแค่กู้ร่วม แต่ไม่ให้มีชื่อในโฉนด เนื่องจากไม่มีเจตนาเป็นเจ้าของบ้านร่วมกัน

นอกจากนี้ในสัญญาแรก ธนาคารจะคำนวณ DSR (อัตราส่วนเงินสำหรับใช้ผ่อนชำระหนี้กับรายได้ในแต่ละเดือน) และจะให้เพิ่มเงินกู้ 10% สำหรับการซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใข้ไฟฟ้า ค่าส่วนกลาง เช่นเดียวกัน เมื่อซื้อและโอนกรรมสิทธิ์แล้ว สิ่งสำคัญคือ ดอกเบี้ยที่ผ่อนชำระที่ได้ปัจจุบันเป็นจำนวน 100,000 บาท และการขอคือภาษีที่จากการขายบ้านเก่าที่มีค่าโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

อิสระคำนวณไว้คร่าว ๆ ประมาณ 2.5-4% ซึ่งหากขายบ้านเก่าภายใน 1 ปี แล้วซื้อบ้านใหม่ภายใน 1 ปี เราสามรถของคืนภาษีได้ตามเกณฑ์

การอยู่ร่วมกันของลูกบ้าน

ด้วยสาธารณูปโภคของไทยที่แตกต่างจากต่างประเทศที่จะมีหน่วยงานอย่างเทศบาลเข้ามาจัดการดูแล ขณะที่ไทยต้องช่วยกันดูแลตัวเอง ตามที่กฎหมายระบุว่า ไม่มีสินค้าใดในโลกที่ผู้ประกอบการต้องดูแลตลอดชีวิต หน้าที่จึงตกมาเป็นของผู้อาศัยที่ต้องแชร์ความทุกข์ความสุขร่วมกัน สำหรับผู้อาศัยระยะยาว

ตลาดอสังหาฯ ปี’68

ก่อนจะทิ้งท้ายถึงสถานการณ์ผู้บริโภคและผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ อิสระให้ความเห็นว่า ในภาวะที่การขายดีอยู่ที่ดีมานด์ซัพพลาย ของที่จะขายดีมักจะขึ้นราคา ขายไม่ดีลดราคา หากใครสนใจจะซื้อบ้านสามารถเข้าไปหาข้อมูลตามบริษัทได้เลยว่า ยอดขายตกลงเพียง 10-20% ขณะที่กำไรตก 40-70%

แสดงให้เห็นถึงโอกาสในช่วงเศรษฐกิจไม่ดี ยิ่งถ้าเรามีเงินออมก็จะเป็นผู้มีศักยภาพที่เหนือกว่าผู้ขาย โดยเฉพาะช่วงดอกเบี้ยขาลง เป็นผลดีของผู้ที่กำลังวางแผนจะซื้อบ้าน ขณะที่หากมีจำนวนผู้ซื้อมากขึ้น ผู้พัฒนาก็จะได้ยอดขายเพิ่มมากขึ้นด้วย