วัฎจักรตลาดอสังหาฯไทย ปี‘69 เข้าสู่บริบทใหม่ ดีมานด์กระจุกตัว คัดเลือกนักลงทุน

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 มีกูรูหลายสำนักพยากรณ์ว่าการเติบโตไม่เหมือนเดิม ล่าสุด “เจแอลแอล ประเทศไทย” หรือ JLL คาดการณ์ว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการเติบโต “แบบมุ่งเป้า” มากกว่าการฟื้นตัวใน “วงกว้างทั้งตลาด” โดยผู้เล่นในตลาดจะให้ความสำคัญกับสินทรัพย์และโครงสร้างการลงทุนที่สอดคล้องกับแนวโน้มอุปสงค์ระยะยาวและความเป็นจริงด้านการดำเนินงานมากขึ้น

ยังมองว่าตลาดอสังหาฯไทยปีนึ้จะเข้าสู่ช่วงที่มีการ “คัดเลือก” มากขึ้นและมีความแตกต่างเชิงโครงสร้างที่ชัดเจนขึ้น หลังนักลงทุน ผู้พัฒนาโครงการ และผู้เช่าปรับตัวตามปัจจัยขับเคลื่อนอุปสงค์ที่เปลี่ยนไป วินัยด้านเงินทุนที่เข้มงวดขึ้น และรูปแบบการใช้พื้นที่ที่เปลี่ยนไปในแต่ละภาคธุรกิจ ทั้งมองว่า โอกาสการเติบโตยังมีอยู่ แต่จะเด่นชัดในสินทรัพย์ที่สอดคล้องกับเมกะเทรนด์ระยะยาวและความต้องการของผู้เช่าและนักลงทุนที่เปลี่ยนไป

การฟื้นตัวท่องเที่ยว-หนุนลงทุนโรงแรมพุ่ง 2 เท่า

JLL วิเคราะห์แนวโน้มรายเซ็กเตอร์ เรื่มจาก“ธุรกิจโรงแรม”ของไทยยังเห็นถึงความยืดหยุ่น แม้การแข่งขันที่รุนแรงจากประเทศเพื่อนบ้านและการฟื้นตัวที่ช้ากว่าที่คาดของนักท่องเที่ยวจากจีนแผ่นดินใหญ่ คาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะอยู่ที่ 35.5 ล้านคนในปี 2569 เติบโต 8% แม้นักท่องเที่ยวจีนจะกลับมาช้ากว่า แต่ตลาดอินเดียและรัสเซียเติบโตโดดเด่นในปี 2568

การลงทุนในธุรกิจโรงแรมยังอยู่ในระดับสูงที่ 26,400 ล้านบาท เกือบ 2 เท่าของค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปีระหว่างปี 2559–2568 โดยกว่า 75% ของมูลค่าธุรกรรมกระจุกตัวในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม ซึ่งผู้ซื้อรายใหม่มีแผนปรับตำแหน่งทางการตลาดของสินทรัพย์ ทำคาดว่ามูลค่าการลงทุนในปี 2569 จะเข้าสู่ระดับปกติที่ราว 13,000 ล้านบาท สะท้อนภาวะการทำธุรกรรมที่มีการพิจารณาอย่างรอบคอบมากขึ้น

การขยายตัวดาต้าเซ็นเตอร์-ภาคอุตสาหกรรมรุ่ง

ขณะทึ่โอกาสในกลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ โดย ”ดาต้าเซ็นเตอร์และอุตสาหกรรมมูลค่าสูง“ กลายเป็นแหล่งอุปสงค์สำคัญควบคู่กับอีคอมเมิร์ซ โดยในปี 2568 การลงทุนในอุตสาหกรรมดิจิทัลที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI มีมูลค่ากว่า 746,000 ล้านบาท ตอกย้ำบทบาทของไทยในฐานะหนึ่งในศูนย์กลางดาต้าเซ็นเตอร์ระดับภูมิภาคในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

คาดว่าธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์จะเติบโต 40–60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยมีแผนเพิ่มกำลังการผลิต 360 เมกะวัตต์ในปี 2569 และ 2570 เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ครองสัดส่วน 54.8% ของอุปทานในปัจจุบันทั้งหมด

ขณะที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางการเชื่อมต่อที่สำคัญจากการขยายตัวของผู้ให้บริการโคโลเคชัน (Colocation) รายใหม่

การขยายตัวดังกล่าวมาพร้อมข้อจำกัดด้านการจัดหาที่ดินและการคัดเลือกทำเล โดยที่ดินในทำเลศักยภาพ มีระบบไฟฟ้า โครงสร้างพื้นฐานไฟเบอร์ และระบบระบายความร้อนที่เพียงพอเริ่มหายาก ผู้พัฒนาจึงต้องดำเนินกระบวนการตรวจสอบและประเมินทรัพย์สินอย่างเข้มข้น ทั้งความมั่นคงของระบบไฟฟ้า การปฏิบัติตามข้อกำหนดสิ่งแวดล้อม และศักยภาพการขยายสาธารณูปโภคระยะยาว ก่อนตัดสินใจลงทุนขนาดใหญ่

อุตสาหกรรม-โลจิสติกส์โต-พื้นที่นิคมเหลือ 14.6%

ผลจากภาคการผลิตของไทยในปี 2568 เติบโตแข็งแกร่ง จากการส่งออกที่ขยายตัวและเงินลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) ที่ไหลเข้าอย่างมีนัยสำคัญ สนับสนุนบทบาทไทยในฐานะจุดหมายปลายทางสำคัญของยุทธศาสตร์ ”China+1 “พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมมีอัตราดูดซับสุทธิกว่า 24,000 ไร่ ในช่วงปี 2564 ถึงครึ่งแรกปี 2568 ส่งผลให้อัตราว่างทั่วประเทศลดลงเหลือ 14.6%

การเติบโตดังกล่าวขับเคลื่อนหลักโดยผู้ผลิตจีนในอุตสาหกรรมยานยนต์ ผลิตภัณฑ์โลหะ และเครื่องใช้ไฟฟ้า ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการปรับสมดุลห่วงโซ่อุปทาน เจแอลแอล คาดว่าดีมานด์ในพื้นที่ EEC และกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกจะยังคงแข็งแกร่งต่อเนื่องในปี 2569

ตลาดทุน-ที่ดินถูกคัดเลือกมากขึ้น

ในตลาดทุน การลงทุนในที่ดินยังดำเนินต่อเนื่องแต่มีการคัดเลือกมากขึ้น กลุ่มนักลงทุนรายบุคคลที่มีความมั่งคั่งสูง (HNWIs) มีบทบาทมากขึ้นในการซื้อที่ดินและอสังหาฯ พร้อมให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าและวินัยในการลงทุนมากขึ้น นักลงทุนต่างชาติยังคงสำรวจและคัดเลือกสินทรัพย์อย่างระมัดระวัง

โดยเฉพาะสินทรัพย์ที่สอดคล้องกับเมกะเทรนด์ของไทย เช่น ดาต้าเซ็นเตอร์ อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ และโรงแรม โดยโครงสร้างการถือครองของต่างชาติที่เชื่อมโยงกับการส่งเสริมของ BOI เป็นปัจจัยสำคัญ ผู้พัฒนาโครงการมีความระมัดระวังมากขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิด ขนาดที่ดินที่เข้าซื้อมีแนวโน้มเล็กลง

จากเดิมโครงการคอนโดมิเนียมมักมองหาที่ดินขนาด 3–6 ไร่ ปัจจุบันตลาดให้ความสนใจขนาดไม่เกิน 3 ไร่ โครงสร้างสัญญาเช่าระยะยาว (leasehold) ได้รับความนิยมมากขึ้น สะท้อนความต้องการลดเงินลงทุนเริ่มต้น และเปิดโอกาสพัฒนาในทำเลที่การถือครองกรรมสิทธิ์ (freehold) อาจไม่คุ้มค่าทางการเงิน เห็นได้จากดีลเช่าระยะยาวที่ดินขนาดใหญ่ในย่านอโศก–พร้อมพงษ์ในปี 2568

ดีมานด์แฝงสำนักงานสมัยใหม่-หนุนย้ายทำเลของบริษัทข้ามชาติ

“ตลาดสำนักงาน” กำลังเผชิญการย้ายสู่พื้นที่คุณภาพสูง (flight-to-quality) ในรูปแบบที่ชัดเจนขึ้น คาดว่าจะมีอุปทานใหม่ประมาณ 528,000 ตารางเมตรจาก 12 โครงการในปี 2569 พื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBA)

ในปี 2568 มีการดูดซับสุทธิประมาณ 88,200 ตารางเมตร สูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี และคาดว่าจะยังดูดซับต่อเนื่องในปี 2569 ท่ามกลางอุปทานใหม่ใน CBA ที่ชะลอตัวลง

ขณะเดียวกัน การเติบโตของอุปทานและอุปสงค์กำลังเคลื่อนไปยังศูนย์กลางทางตอนเหนือและตะวันออกของกรุงเทพฯ ซึ่งจะมีพื้นที่ใหม่กว่า 230,000 ตารางเมตร จาก 7 โครงการแล้วเสร็จในปี 2569 หลังมีสำนักงานเกรดเอหลายโครงการเข้าสู่ตลาดในปี 2568 โดยคาดว่าจะเกิดความต้องการย้ายทำเลอย่างที่เคยเกิดขึ้นในพื้นที่ CBAและปัจจัยด้าน ESG มีบทบาทต่อการตัดสินใจเช่ามากขึ้น

พบว่า 53 บริษัทใน 100 อันดับแรกที่มีพันธสัญญา ESG ยังตั้งอยู่ในอาคารที่ไม่ได้รับรองตามมาตรฐานอาคารเขียว ประมาณการเป็นความต้องการย้ายทำเลในอนาคตประมาณ 420,000 ตารางเมตร ขณะเดียวกัน พื้นที่ทำงานแบบยืดหยุ่น กลับมาได้รับความนิยมในกรุงเทพอีกครั้ง เนื่องจากผู้เช่าต้องการลดการลงทุนท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ บริษัทข้ามชาติหลายแห่งหันมาใช้ทางเลือกที่ยืดหยุ่นมากขึ้น นำโดย “กลุ่มค้าส่ง-ค้าปลีก -กลุ่มเทคโนโลยี”

แนวโน้มเกิดจากการขยายตัวของธุรกิจของผู้ประกอบการควบคู่กับการปรับกลยุทธ์ของเจ้าของอสังหาฯที่มุ่งเน้นการให้บริการที่ตอบโจทย์ตลาด ส่งผลให้พื้นที่ทำงานแบบยืดหยุ่นได้มีส่วนสำคัญในการออกแบบและพัฒนาอาคารสำนักงานทั้งโครงการใหม่และการปรับปรุงอาคารเดิม

พื้นที่ค้าปลีกเชิงประสบการณ์-การขยายตัวแบรนด์ใหม่

“ธุรกิจค้าปลีก” มีผลการดำเนินงานที่แตกต่างกันตามประเภทสินทรัพย์และตำแหน่งทางการตลาด ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กลยุทธ์การปรับตำแหน่งทางการตลาดใหม่และค้าปลีกเชิงประสบการณ์ได้รับความนิยมมากขึ้น ผู้ประกอบการไฮเปอร์มาร์เก็ตเปิดรูปแบบไลฟ์สไตล์ใหม่

ขณะที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในย่าน CBA เดินหน้าปรับโฉมครั้งใหญ่ ผ่านการกำหนดแนวคิดที่ชัดเจนและความร่วมมือกับแบรนด์ต่างประเทศ การเข้าสู่ตลาดของร้านค้าและแบรนด์ต่างชาติยังอยู่ในระดับสูง

โดยมีการเพิ่มสาขาใหม่มากกว่า 890 แห่งในปี 2567–2568 จากการสำรวจแบรนด์แฟชั่นคิดเป็น 43.3% รองลงมาอาหารและเครื่องดื่ม 32.8% และสินค้าในครัวเรือน 16.4% คาดว่าจะยังคงมีอย่างต่อเนื่องในปี 2569 โดยเฉพาะแบรนด์จากจีนแผ่นดินใหญ่ที่มุ่งกระจายความเสี่ยงในภูมิภาค

ตลาดอสังหาไทยไม่ได้เคลื่อนไปในทิศเดียวกันทุกธุรกิจ

JLL สรุปตลาดอสังหาฯไทยไม่ได้เคลื่อนไปในทิศทางเดียวกันทุกธุรกิจ สิ่งที่เห็นคือวัฏจักรที่มีการคัดเลือกมากขึ้น โดยอุปสงค์และเงินทุนกำลังกระจุกตัวในกลุ่มที่มีปัจจัยหนุนเชิงโครงสร้าง

ไม่ว่าจะเป็นกิจกรรมการลงทุนที่ขับเคลื่อนโดยดาต้าเซ็นเตอร์ สินทรัพย์ในกลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ข้อเสนอที่แตกต่างในธุรกิจโรงแรม และการย้ายสู่พื้นที่คุณภาพสูงที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นในตลาดสำนักงาน ภายใต้สภาพแวดล้อมปัจจุบัน ความสามารถในการกำหนดกลยุทธ์ให้สอดรับกับบริบทของแต่ละธุรกิจและแต่ละทำเลจะเป็นปัจจัยสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน

ยังระบุว่าตลาดอสังหาฯเชิงพาณิชย์ในไทย กำลังก้าวเข้าสู่ช่วงที่“คุณภาพและความสามารถ”ในการปรับตัวเพื่อรองรับอนาคตกำลังกลายเป็นตัวชี้ขาดในการกำหนดข้อได้เปรียบในการแข่งขัน และเห็นถึงช่องว่างของผลการดำเนินงานที่กว้างขึ้นระหว่างสินทรัพย์ที่ปรับกลยุทธ์เพื่อรองรับกาเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างระยะยาวกับสินทรัพย์ที่ไล่ตามโอกาสตามวัฏจักรของตลาด