อสังหาริมทรัพย์

“สายสีส้ม” ดันที่พุ่งวาละ 6 แสน “พระราม 9-รามคำแหง-ลำสาลี” คอนโดฯล้น จับตา “สถานีมีนบุรี” ทำเลบลูโอเชี่ยน

ทำเล สายสีส้ม

คอลัมน์ เล็งทำเลทอง

รถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ระยะทาง 23 กม. ที่จะเชื่อมการเดินทางใจกลางเมืองไปยังโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ โดยการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กำลังเร่งงานก่อสร้างให้เสร็จตามแผน

ปัจจุบันแม้ว่ารถไฟฟ้าสายนี้จะสร้างเสร็จเปิดให้บริการในปี 2567 แต่ก็เป็นรถไฟฟ้าอีกหนึ่งสายที่ภาคเอกชนทั้งค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์รอคอยและถมการลงทุนไปรอล่วงหน้าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ที่คึกคักมากสุด คือ สถานีที่เป็นจุดเชื่อมต่อ ได้แก่ สถานีศูนย์วัฒนธรรม จะเชื่อมสายสีน้ำเงิน สถานีลำสาลีเชื่อมกับสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และสถานีมีนบุรีเชื่อมกับสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ขณะที่ในเส้นทางมีทั้งโครงการเก่าและการลงทุนใหม่กระจายไปตามศักยภาพของทำเล

แห่ยึดศูนย์วัฒนธรรมฯ-พระราม 9

“ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจเส้นทาง เริ่มจากทำเล “สถานีศูนย์วัฒนธรรม” จะเป็นสถานีใต้ดินเชื่อมต่อกับสายสีน้ำเงิน สถานีศูนย์วัฒนธรรมและสถานีพระราม 9 และต่อเนื่องไปถึงสถานี รฟม. บริเวณแยกผังเมือง พบว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมของบิ๊กแบรนด์ทั้งโครงการเก่าและโครงการใหม่เปิดขายไปแล้ว และยังมีแลนด์แบงก์ยังไม่ได้พัฒนาก็มี

รอบสถานีศูนย์วัฒนธรรม ยังมีที่ดินแปลงใหญ่อีกหลายแปลงรอพัฒนา เช่น ที่ดินของ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 2 แปลง ฝั่งห้างบิ๊กซีและติดกับปั๊มน้ำมัน, ที่ดิน นพ.พงษ์ศักดิ์ และที่ดินของกลุ่มแหลมทองค้าสัตว์ อยู่เยื้องกับศูนย์การค้าเอสพลานาด ส่วนทางด้านถนนเทียมร่วมมิตร เยื้องกับศูนย์วัฒนธรรม จะมีที่ดินของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี และที่ดินของ อสมท ตรงข้ามกับศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟฟ้า

สำหรับคอนโดมิเนียม ก่อนถึงศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระราม 9 และฟอร์จูน มีคอนโดมิเนียมแต่งครบพร้อมอยู่ “โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา” ของ บมจ.โนเบิลดีเวลลอปเมนต์ ห่างจากสถานี 80 เมตร สูง 42 ชั้น 755 ยูนิต จัดโปรโมชั่นขายราคาเดียว 20 ยูนิต แบบ 1 ห้องนอน 3.49 ล้านบาท แบบ 2 ห้องนอน 6.59 ล้านบาท

โครงการ “ไอวี่ แอมพิโอ” ห่างจากสถานีพระราม 9 ประมาณ 800 เมตร และสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ 500 เมตร ตรงข้ามกับตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สร้างเสร็จเมื่อต้นปี 2558 สูง 29 ชั้น 289 ยูนิต

ด้านหลังศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา มีเมกะโปรเจ็กต์ “เดอะ แกรนด์ พระราม 9” ของค่ายแกรนด์คาแนล มูลค่าร่วม 1 แสนล้านบาท ผุด “ซูเปอร์ ทาวเวอร์” สูง 125 ชั้น 615 เมตร ล่าสุดกลุ่มเซ็นทรัลเทกโอเวอร์ พร้อมปรับรูปแบบการพัฒนาใหม่

เลยแยกตรงไป ฝั่งขวามือตรงหัวมุมถนนเป็นโครงการ “แอชตัน อโศก-พระราม 9” ของค่ายอนันดาฯ คอนโดฯตึกคู่ super luxury สูง 50 และ 46 ชั้น รวม 600 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 6.49 ล้านบาท สร้างเสร็จในปีนี้ ถัดไปฝั่งถนนมุ่งหน้าดินแดง เป็น “เดอะไลน์ อโศก-รัชดา” คอนโดฯร่วมทุนของแสนสิริ-บีทีเอส สูง 38 ชั้น 1 อาคาร 473 ยูนิต และ “ศุภาลัย อโศก-รัชดาฯ” จากศุภาลัย สูง 29 ชั้น 500 ยูนิต

ขณะที่ฝั่งมุ่งหน้าไปเพชรบุรี มีค่ายเอพี (ไทยแลนด์) ลงทุน 2 โครงการ มี “ริทึ่ม อโศก 1” สูง 37 ชั้น 385 ยูนิต และ “ริทึ่ม อโศก 2” อาคารสูง 30 ชั้น 346 ยูนิต ตรงข้ามเป็น “ชีวาทัย เรสซิเดนซ์ อโศก” เป็นโครงการเก่าซื้อมาจาก “เอคิว เอสเตท” ชื่อ “เอคิว อาเรีย อโศก” มูลค่า 586 ล้านบาท เป็นอาคารสูง 29 ชั้น 315 ยูนิต

แสนสิริ-บีทีเอสตุนที่รอ

เมื่อเลาะจากแยกพระราม 9 ไปยังรามคำแหง ส่วนใหญ่เป็นโครงการสร้างเสร็จมาหลายปีแล้ว เยื้อง “เดอะแกรนด์ พระราม 9” มี “ไอดีโอ โมบิ พระราม 9” ของค่ายอนันดาฯ ห่างจากสถานีพระราม 9 ประมาณ 100 เมตร สร้างเสร็จพร้อมอยู่ สูง 28 ชั้น 705 ยูนิต

ติดกันเป็นคอนโดฯจากพฤกษา “คอนโดเลต มิสท์ พระราม 9” สูง 30 ชั้น 433 ยูนิต และของเอพี (ไทยแลนด์) “แอสปาย พระราม 9” และค่ายปรีชา กรุ๊ป โครงการ “พีจี พระราม 9” มี 3 อาคาร สูง 15 ชั้น 1 อาคาร 8 ชั้น 2 อาคาร รวม 900 ยูนิต

ทางฝั่งยูนิลีเวอร์ก็คึกคักมีที่ดินเปล่าล้อมรั้วโดย “แสนสิริ” ที่รอขึ้นโครงการแบรนด์ใหม่ ใกล้ ๆ กันเป็นคอนโดฯสูง 61ชั้น 2,234 ยูนิต มูลค่าโครงการ 13,000 ล้านบาท ของทุนจีน “บจ.ทีซี ดีเวลอปเมนท์” ที่รีแบรนด์ใหม่จาก “ทีซีกรีน” เป็น “One9Five อโศก-พระราม 9” เข้ากับชื่อทำเลทองฝังเพชร

ใกล้ถึงแยกผังเมืองห่างจากสถานี รฟม.ของสายสีส้ม ประมาณ 200 เมตร มีคอนโดฯลุมพินีของ LPN ถัดไปเป็นที่ดินเปล่าซึ่งไม่รู้ว่าเป็นของใคร และที่ดินเปล่าของแสนสิริ-บีทีเอส เตรียมขึ้นโครงการใหม่อยู่บริเวณทางแยกพอดี

เลยแยกผังเมืองตรงข้ามกับ รฟม. ใกล้กับโรงพยาบาลปิยะเวท เป็น “ทีซี กรีน พระราม 9” คอนโดฯสร้างเสร็จพร้อมอยู่ สูง 32 ชั้น 4 อาคาร 1,600 ยูนิต ติดกันมีตึกเก่าประกาศขาย ตรงไปก่อนถึงแยกทางด่วนมีที่ดินเปล่า 43 ไร่ ประกาศขาย ซึ่งเจ้าของตั้งราคาขาย 6 แสนบาทต่อตารางวา รวม 43 ไร่เท่ากับเป็นวงเงิน 10,500 ล้านบาท

ยังมีโครงการ “ศุภาลัย ไพร์ม พระราม 9” สูง 8 ชั้น 2 อาคาร 217 ยูนิต เริ่มต้น 2.53 ล้านบาท สร้างเสร็จปลายปีนี้ อยู่ตรงข้ามกับโครงการ “ไอ-เฮ้าส์ พระราม 9” ของ บจ.ริเวอร์ไซด์ การ์เด้นส์ มารีน่า เป็นคอนโดฯโลว์ไรส์ 2 อาคารพร้อมอยู่ ราคาเริ่มต้น 3.39 ล้านบาท และเมื่อผ่านวัดพระราม 9 ด้านซ้ายมือจะมีคอนโดฯโลว์ไรส์ 1 โครงการ

ทำเลรามคำแหงต้น ๆ คึก

จากนั้นเลี้ยวเข้าถนนรามคำแหง ซ้ายมือเป็นคอนโดฯ “ไอดีโอ นิว พระราม 9” ของอนันดาฯ สูง 24 ชั้น 994 ยูนิต เริ่มต้น 2.39 ล้านบาท ใกล้กันเป็น “เดอะเบส การ์เด้น พระราม 9” 1 อาคาร 36 ชั้น เริ่มต้น 2.7 ล้านบาท ฝั่งตรงข้ามค่ายเมเจอร์ฯส่งคอนโดฯ “แมทริส พระราม 9-รามคำแหง” สูง 33 ชั้น 1 อาคาร 570 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 3.2 ล้านบาท จะเสร็จปีนี้

ถัดไปเป็น “ศูนย์การค้าเดอะมอลล์ รามคำแหง” ที่กำลังปรับโฉมครั้งใหญ่ ยึดหัวหาด 2 ฝั่งถนน รับสถานีรามคำแหง 12 เยื้อง ๆ กันอยู่ฝั่งเดียวกับมหาวิทยาลัยรามคำแหง เป็นคอนโดฯเก่า “ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท” ของศุภาลัย และได้ลงทุนโครงการ “ศุภาลัย วอเรนดา รามคำแหง” ติดสถานีราชมังคลา จำนวน 1 อาคาร 3 ทาวเวอร์ มี A สูง 33 ชั้น B สูง 35 ชั้น และ C สูง 27 ชั้น รวม 2,073 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท สร้างเสร็จกลางปี 2565

หัวหมากแข่งเดือด

ใกล้ “สถานีหัวหมาก” มีคอนโดฯ “ชีวาทัย รามคำแหง” ของชีวาทัย สูง 33 ชั้น 1 อาคาร 535 ยูนิต เริ่มต้น 1.89 ล้านบาท โครงการเดอะทรี หัวหมาก ของพฤกษาฯ เป็นคอนโดฯสูง 31 ชั้น 3 อาคาร และสูง 4 ชั้น ห้องชุดเพื่อการพาณิชย์ อาคารจอดรถ 10 ชั้น รวม 5 อาคาร 590 ยูนิต เริ่มต้น 1.99 ล้านบาท จะเสร็จปลายปีนี้ และมี “เดอะพาร์คแลนด์ หัวหมาก” จากนารายณ์พร็อพเพอตี้ คอนโดฯสูง 33 ชั้น 1 อาคาร 598 ยูนิต

จากนั้นเป็นคอนโดฯ “นิช โมโน” จากเสนา ดีเวลลอปเมนต์ 2 อาคาร สูง 37 และ 33 ชั้น สูง 7 ชั้น 3 อาคาร รวม 1,698 ยูนิต เริ่มต้น 1.99 ล้านบาท สร้างเสร็จปลายปี 2564 โครงการ “ไนท์บริดจ์ คอลลาจ รามคำแหง” ของค่ายออริจิ้น เป็นคอนโดฯสูง 25 ชั้น 1 อาคาร 682 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 2.59 ล้านบาท เสร็จในเดือน ก.ย.นี้ มี “ลุมพินี วิลล์ รามคำแหง 44” ของ LPN คอนโดฯ

อนันดาฯ-LPN-พฤกษาฯรุมลำสาลี

มุ่งหน้าแยก “ลำสาลี” จุดตัดสถานีรถไฟฟ้า 2 สาย ก่อนถึงแยกตรงซอยรามคำแหง 89/1 ห่างจากสถานี 50 เมตร มี “ไอดีโอ รามคำแหง-ลำสาลี อินเตอร์เชนจ์” จากอนันดาฯ ราคาเริ่มต้น 2.19 ล้านบาท จัดโปรฯลงทะเบียนรับไอโฟน 11 จะเปิดตัวเร็ว ๆ นี้

เลยแยกซอยรามคำแหง 60 มีโครงการ “แบงค็อก ฮอไรซอน รามคำแหง” ติดกันเป็นคอนโดฯ “ลุมพินีรามคำแหง” ของ LPN ตรงรามคำแหง ซอย 60/2 มี 3 อาคาร ได้แก่ A 25 ชั้น B 15 ชั้น C 15 ชั้น รวม 1,212 ยูนิต เริ่มต้น 1.13 ล้านบาท

เข้าในซอยจะมี “พลัม คอนโด ราม 60 อินเตอร์เชนจ์” จากค่ายพฤกษาฯ อยู่ในซอยรามคำแหง 60 เป็นคอนโดฯ 8 ชั้น 8 อาคาร 960 ยูนิต เริ่มต้น 1.35 ล้านบาท ขณะที่ฝั่งตรงข้ามมีล้อมรั้วกำลังก่อสร้างอีก 1 โครงการ เลยไปถึงรามคำแหง 64 มี “ดี คอนโด” โครงการเก่าของแสนสิริ เป็นคอนโดฯ 8 ชั้น 5 อาคาร 1,114 ยูนิต เริ่มต้น 1.5 ล้านบาท

เลยแยกมุ่งหน้ามีนบุรี ตลอดเส้นทางยังไม่มีตึกสูง มีโรงพยาบาลนวมินทร์ และเกษมราษฎร์ คอมมิวนิตี้มอลล์ “พาซิโอ” มาร์เก็ตเพลซ เพียวเพลส หน้าหมู่บ้านสัมมากร โกลเด้นเพลส โฮมโปร บิ๊กซี โลตัส และโครงการหมู่บ้านเก่า เช่น นันทวัน กรีนเนอรี่วิลล์ โฮมเพลส สัมมากร โชคชัยปัญจทรัพย์ รื่นฤดี ปรีชา ส่วนโครงการใหม่กำลังเปิดขาย เช่น เพอร์เฟคเพลส เดอะริค พาร์คเวย์ และยังมีที่ดินเปล่ารอพัฒนาอยู่บ้าง

ออริจิ้นยืนหนึ่งสถานีมีนบุรี

โดยการพัฒนาคอนโดฯจะไปเห็นที่ “สถานีมีนบุรี” เป็นสถานีปลายทางของสายสีส้ม และเป็นจุดเชื่อมกับสายสีชมพู ซึ่งสถานีอยู่บริเวณแยกร่มเกล้า มีจุดจอดแล้วจร และศูนย์ซ่อมบำรุงอยู่ในบริเวณนี้ และมีไทวัสดุ บิ๊กซี SCG

ปัจจุบันมี “ดิ ออริจิ้น ราม 209 อินเตอร์เชนจ์” จากค่ายออริจิ้น เข้าไปปักธงอยู่หนึ่งเดียวย่านนี้ เยื้องกับไทวัสดุ บนพื้นที่ 4 ไร่ สูง 31 ชั้น รวม 1,007 ยูนิต เริ่มต้น 1.29 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท กำลังเปิดขายและก่อสร้าง เสร็จในปี 2564

ชี้เป็นทำเลบลูโอเชี่ยน

“พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การที่เข้าไปพัฒนาคอนโดฯที่มีนบุรี เพราะมองว่าต่อไปจะเป็นทำเลบลูโอเชี่ยน เป็นจุดตัดของสายสีชมพูกับสีส้มและยังไม่มีคู่แข่ง เนื่องจากย่านนี้ไม่มีคอนโดฯเลย ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการแนวราบ แต่เราเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการหาคอนโดฯอยู่อาศัยเอง

“กลยุทธ์เราเหมือนกับที่ไปบุกเบิกที่สะพานใหม่และแบริ่ง จะไปก่อนคนอื่น ซึ่งก็ถือว่าดีเพราะโครงการขายดีมาก จริง ๆ ปิดการขายไปแล้ว แต่ยังมีห้องหลุดดาวน์ 10% ที่นำมารีเซลใหม่ ปรับราคาเพิ่ม 3%”

นายพีระพงศ์กล่าวอีกว่า หากวิเคราะห์ทำเลรามคำแหง ซึ่งเป็นถนนที่ยาวมาก ค่อนข้างจะมีการแข่งขันดุเดือด ตลอดเส้นทางจะแบ่งเป็น 3 ช่วง คือ 1.ย่านพระราม 9-ลำสาลี 2.ลำสาลี-วงแหวน และ 3.วงแหวน-มีนบุรี

“ซัพพลายในตลาดค่อนข้างล้นช่วงพระราม 9 ม.รามคำแหง มาถึงลำสาลี เราเข้าไปลงทุนมีรามคำแหง 42 กำลังส่งมอบโครงการ จากนั้นเข้าไปปักหมุดวงแหวน-มีนบุรี และปลายปีนี้จะพัฒนาช่วงลำสาลี-วงแหวน จะเปิดขายโครงการใหม่ 1 โครงการ เป็นอาคารสูง มูลค่าประมาณ 1,000 กว่าล้านบาท ซื้อที่ดินไว้แล้ว”

แลนด์ลอร์ดจ่อปัดฝุ่นแลนด์แบงก์

ด้าน นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวเพิ่มเติมว่า ทำเลสายสีส้มถือว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพในอนาคต เพราะจะเป็นรถไฟฟ้าสายหลักที่วิ่งจากโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ ยิงตรงเข้าสู่ใจกลางเมืองที่สถานีศูนย์วัฒนธรรม โดยต่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินไปยังในเมืองได้ และในอนาคตจะมีการสร้างต่อไปยังฝั่งธนบุรีถึงบางขุนนนท์

“แม็กเนตทำเลย่านนี้มีโรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ โรงเรียนร่วมฤดี ศูนย์การค้าเดอะมอลล์ มีคอมมิวนิตี้มอลล์ และมีหมู่บ้านจัดสรรเก่าอีกจำนวนมากที่อยู่อาศัยกันมานานแล้ว แต่เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง”

นายชายนิดกล่าวว่า สำหรับเพอร์เฟคมีเปิดขายโครงการเพอร์เฟคเพลส ยังมีที่ดินพัฒนาอีก 40 ไร่ เป็นแนวราบ ซึ่งคอนโดฯในทำเลนี้ค่อนข้างน้อย เนื่องจากยังไม่มีรถไฟฟ้าเปิดให้บริการ ถ้ารถไฟฟ้าเปิดบริการเชื่อว่าน่าจะเห็นการพัฒนาตึกสูงมากขึ้น

ปัจจุบันยังมีที่ดินแปลงใหญ่ที่ยังเหลือพัฒนาในโซนนี้ ส่วนใหญ่เป็นแลนด์ลอร์ดเก่า เช่น ที่ดินของโชคชัยปัญจทรัพย์ ประมาณ 300 ไร่ ติดกับโรงเรียนร่วมฤดี และธารารมณ์ ประมาณ 100 ไร่ ที่เหลือเป็นแปลงเล็ก ๆ ส่วนรายใหม่ยังไม่มี ขณะที่การซื้อขายที่ดินยังไม่มีความเคลื่อนไหวมากนักในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

คอนโดฯผุด 1.2 หมื่นยูนิต

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บจ.ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ กล่าวว่า หลังสายสีส้มมีความก้าวหน้าของงานก่อสร้าง ทำให้พื้นที่ตามแนวเส้นทางเปลี่ยนแปลงพอสมควรในแง่การเปิดขายคอนโดฯใหม่ในรัศมีรอบสถานีตั้งแต่ศูนย์วัฒนธรรมฯ-ลำสาลี และมีนบุรีสถานีปลายทางจะคึกคักบางพื้นที่ เมื่อ 3-4 ปีก่อนมีเปิดขายช่วงต้น ถนนรามคำแหง ก็ได้รับการตอบรับระดับหนึ่ง และในปี 2560 มีผู้ประกอบการเข้าไปซื้อที่ดินขึ้นโครงการกันมากขึ้น เพราะมีความมั่นใจหลังรถไฟฟ้าเริ่มสร้าง ในปี 2561 มีคอนโดฯเปิดขายมากกว่า 5,225 ยูนิต มากที่สุดในช่วง 20 ปี โดยอยู่บนถนนรามคำแหงและเสรีไทย โดยเฉพาะรอบสถานีหัวหมากที่มีเปิดขายมากถึง 4,791 ยูนิต หรือกว่า 92%

“อัตราการขายคอนโดฯถนนรามคำแหงค่อนข้างสูงเพราะมีอัตราการขายมากกว่า 85% ถ้าพิจารณาเฉพาะโครงการที่เปิดขายในปี 2560 เป็นต้นมา จะมีอัตราการขายที่ 77% ของจำนวน 12,131 ยูนิต ที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2560 อาจจะเพราะว่าหลายโครงการมีราคาขายไม่สูง บางโครงการเริ่มต้นที่ 60,000 บาทต่อตารางเมตร แต่มีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 145,000 บาทต่อตารางเมตร”

ส่วนที่ดินมีหลายแปลงเปลี่ยนมือทำให้ราคาขายสูงขึ้น ซึ่งราคาที่ดินแนวสายสีส้ม มีตั้งแต่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางวาขึ้นไปถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวาในพื้นที่รอบสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ แต่ช่วงปี 2562 ที่ผ่านมา อาจจะปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก แต่ที่ดินที่อยู่ในพื้นที่ชุมชนเดิม เช่น ตรงข้ามกับมหาวิทยาลัยรามคำแหง หรือรอบสนามราชมงคลากีฬาสถาน แยกลำสาลีที่เป็นสถานีร่วมกับสายเหลือง สถานีมีนบุรีที่เป็นสถานีร่วมกับสายชมพู มีการซื้อขายและพัฒนาเป็นคอนโดฯต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา