อสังหาริมทรัพย์

ไนท์แฟรงค์ชี้ Q1 คอนโดในกรุงเทพฯ ร่อแร่

ไนท์แฟรงค์ชี้ Q1 คอนโดในกรุงเทพฯ อาการร่อแร่ เปิดตัวใหม่ 6,000 หน่วย ขายได้แค่ 1.8 พันหน่วย

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาส 1/63 ค่อนข้างชะลอตัวในแง่ทั้งอุปทานและอุปสงค์ มาจากสถานการณ์ระบาดโควิด-19 โดยการระบาดได้เริ่มต้นในช่วงปลายมกราคม 2563 และเพิ่มความรุนแรงมากขึ้น ส่งผลให้ตั้งแต่กลางเดือนมีนาคม-เมษายนไม่มีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ โครงการต่างๆ แจ้งเลื่อนการเปิดขายไปยังช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี

นางสาวริษิณี สาริกบุตร

หลายบริษัทมีนโยบายให้พนักงานทำงานจากที่บ้าน (Work from home) ในส่วนของสำนักงานขาย (Sales Office) คอนโดฯ บางโครงการปิดให้บริการโดยลูกค้าสามารถเข้าชมโครงการได้ด้วยการโทรนัดล่วงหน้า รูปแบบการขายหันไปใช้ดิจิตัลแพลตฟอร์ม สื่อสารผ่านแอพพลิเคชั่น ได้แก่ การขายผ่านไลน์ เว็บไซต์ แอพ และเยี่ยมชมโครงการผ่าน VDO Call, Live Youtube, Facebook หรือ การจองโดยใช้รูปแบบ On line booking

ล่าสุด แนวโน้มปี 2563 คาดว่ามีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ 11,000-12,000 หน่วย ลดลงจากที่เคยประมาณการเมื่อต้นปีที่ 20,000 หน่วย หรือลดลง 80% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ทั้งนี ในช่วง 8 ปี (2555-2562) มีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ เฉลี่ยปีละ 60,000 หน่วย ขณะที่ไตรมาส 1/63 มีจำนวน 6,007 หน่วย ลดลง 53.4% เทียบกับไตรมาส 1/62 สาเหตุหลักมาจากรับผลกระทบการแพร่ระบาดโควิด-19

ในด้านราคาแบ่งเป็นห้องชุดเกรดซี ราคาต่ำกว่า 8 หมื่น/ตารางเมตร มีสัดส่วน 58%, เกรดบี ราคา 8 หมื่น-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร สัดส่วน 27%, เกรดเอ ราคาเริ่มต้น 1.5 แสน/ตารางเมตรมี 14% และตลาดไพร์มกับซูเปอร์ไพร์มมีเพียง 1%

ในด้านทำเลกระจุกอยู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ 56%, บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) 28% และย่านศูนย์กลางธุรกิจ-CBD 16%

ในด้านกำลังซื้อพบว่า มีหน่วยขายได้ใหม่ 1,791 หน่วยจากซัพพลายเปิดขายใหม่ 6,007 หน่วย คิดเป็นอัตราการขาย 30% ลดลง 9% เทียบกับไตรมาส 1/62 และลดลง 20% เทียบกับไตรมาส 4/62

นอกจากนี้ ยังมีความกังวลถึงยอดโอนคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมโอนในปีนี้ เนื่องจากการประกาศล็อคดาวน์ทั่วประเทศส่งผลให้ทุกธุรกิจแทบจะหยุดการดำเนินกิจกรรมเกือบ 100% กระทบต่อการทำงานของบุคคลากรในองค์กรไปด้วย ผลที่ตามมาบางธุรกิจที่ลดการจ้างงาน ลดเงินเดือนทำให้ประชาชนจำนวนมากต้องตกงาน ขาดรายได้หรือมีรายได้ลดลง เมื่อถึงเวลาโอนอาจโอนไม่ได้เพราะธนาคารเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น และเชื่อว่ายอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในปีนี้

การปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ พบว่า มีการแข่งขันโปรโมชั่นลดราคา 20-50% สำหรับบางยูนิตเพื่อดึงลูกค้าให้เข้ามาเยี่ยมชมโครงการ รวมทั้งมีโปรโมชั่นออนท็อป เช่น ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน 1% (เฉพาะส่วนลูกค้า) ค่าอากรแสตมป์ ค่าติดตั้งและค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า ค่าส่วนกลางฟรี 1 ปี และเงินกองทุนแรกเข้า

นอกจากนี้ บางบริษัทมีโปรโมชั่นดึงดูดทั้งนักลงทุน (Investor) และผู้ซื้อเพื่ออยู่เอง (Real Demand)ได้แก่ ผ่อนให้ฟรี 2 ปีเนื่องจากลูกค้าอาจประสบปัญหาไม่มีรายได้เข้ามา เช่น พนักงานโรงแรม สายการบิน ร้านอาหาร ห้างสรรพสินค้าที่ต้องหยุดกิจการชั่วคราว หลายบริษัทช่วยเหลือลูกค้าด้วยการระงับการชำระค่างวดเงินดาวน์ชั่วคราวเริ่มต้นที่ 3 เดือน

ในเวลาเดียวกัน สถานการณ์อสังหาฯ ชะลอตัวเป็นผลดีกับกลุ่มนักลงทุนที่มีเงินเย็นในกระเป๋าซื้อคอนโดฯ ที่ลดราคาลงจนต่ำกว่าราคาตลาดเก็บไว้เพื่อทำกำไรรอเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว บางโครงการเก็บเฉพาะเงินจองและชำระในส่วนที่เหลือเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ หากซื้อโครงการที่ผ่อนให้ 2 ปีนักลงทุนไม่ต้องควักเงินในกระเป๋าในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว

นางสาวริษิณีกล่าวถึงแนวโน้มตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ช่วง 9 เดือนที่เหลือของปีนี้ว่า การเปิดขายใหม่จะชะลอตัวลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดฯ ขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เวลาพัฒนานานกว่า 5 ปี, คอนโดฯ ราคาแพง และคอนโดฯ ที่เน้นขายนักลงทุนและชาวต่างชาติ เทรนด์ปีนี้จะหันมาเน้นขายลูกค้าเรียลดีมานด์ราคาขายไม่เกิน 1 แสน/ตารางเมตร

โดยมีซัพพลายสะสมในกรุงเทพฯ เกือบ 1 แสนหน่วย คาดว่าใช้เวลา 2 ปีกว่าจะกลับมาดีขึ้น ในส่วนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จปีนี้ผู้ประกอบการพยายามลดราคาเพื่อดึงดูดลูกค้า ดังนั้น ตลาดคอนโดฯ ในขณะนี้ถือว่าเป็นตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ซึ่งมีอำนาจต่อรองในการซื้อมากขึ้น