อสังหาริมทรัพย์

อสังหาฯเร่งรัฐออกมาตรการกระตุ้น ขอผ่อนปรน LTV-เลื่อนเก็บภาษีที่ดิน

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า จากการคาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) ว่า ในปี 2563 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพ-ปริมณฑลเพิ่มอีก 79,408 หน่วย ทำให้มีหน่วยเหลือขายสะสมทั้งหมด 212,750 หน่วยนั้น เป็นสถานการณ์ที่น่าเป็นห่วง และปัจจุบันผู้ประกอบการบางส่วนลดราคาเพื่อเร่งระบายสต๊อกจนเกิดสงครามราคา และอาจทำให้ตลาดอสังหาฯ เสียทรงจากที่ดูดีมาตลอด ทั้งยังส่งผลต่อพฤติกรรมของผู้บริโภคทีมีการร้องขอให้ผู้ประกอบการลดราคามากขึ้นด้วย

โดยคาดว่าธุรกิจอสังหาฯ อาจจะพยุงตัวอยู่ได้ 3-6 เดือนเท่านั้น ขณะที่มาตรการการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ จากรัฐยังไม่มีการกล่าวถึง และ soft loan ที่รัฐจะเข้ามาช่วยเหลือธุรกิจต่าง ๆ อาจช่วยให้ผู้ประกอบการมีทุนพอในการจ้างพนักงาน แต่ยังไม่สามารถดำเนินกิจกรรมอื่นได้

ทั้งนี้ มีข้อเสนอให้รัฐพิจารณา 5 ข้อ ได้แก่

1.ยกเลิกหรือเลื่อนการใช้ LTV-loan to value เนื่องจากสถานการณ์ผู้ซื้อจะเป็นผู้อยู่อาศัยหรือลูกค้า real demand มากกว่าเก็งกำไร

2.เสนอให้เลื่อนบังคับจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Property Tax) ที่จะกลายมาเป็นภาระหนัก เพราะที่ดินขึ้นโครงการใหม่จะเป็น dead stock ของผู้ประกอบการ จากการชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงนี้

3.การใช้ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน ในขณะนี้ จะเป็นการซ้ำเติมต้นทุนของผู้ประกอบการ

4.ข้อเสนอให้ผู้ประกอบการซื้อคืนทรัพย์สินที่ลูกค้าซื้อแล้วแต่ผ่อนไม่ไหวในทุกกรณี เป็นสิ่งที่เป็นไปได้ยาก และต้องพิจารณากันอย่างละเอียด เนื่องจากมีข้อบ่งชี้ค่อนข้างเห็นได้ชัดเจนว่ามีนักเก็งกำไรที่ถือโอกาสไม่รับโอนและต้องการขอเงินดาวน์คืน

5.เงื่อนไขแบงก์ชาติอุ้มหุ้นกู้ ผู้ประกอบการต้องหาเงินมาก่อน 50% นั้น เป็นเรื่องยากเนื่องจากสถานการณ์ตอนนี้ไม่เอื้อต่อการขายหุ้นกู้ใหม่ และจำนวนเงินสำหรับชำระคืนหุ้นกู้เป็นเงินก้อนใหญ่ ขอกู้จากแบงก์ยาก ถ้าเป็นเช่นนี้จะทำให้เสถียรภาพของบริษัทและธุรกิจอสังหาฯ สั่นคลอนได้

นอกจากนี้ ขณะนี้มีลูกค้าและนักลงทุนชาวจีนเริ่มติดต่อเข้ามาขอซื้อที่ดิน ตึก รวมถึงโรงแรมระดับเล็กถึงกลางเพื่อนำมาพัฒนาต่อ  หากประเทศไทยสามารถฟื้นตัวได้แล้ว ควรปรับกฎระเบียบให้ลูกค้าและนักลงทุนชาวจีนสามารถทำธุรกรรมต่าง ๆ ได้ เช่น การเช่าบ้านระยะยาว

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวเพิ่มเติมว่า สินค้าแนวราบซึ่งส่วนใหญ่เป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ แม้จะมีสินค้าเหลือขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ สิ้นปี 2562 จำนวน 99,500 หน่วย มากกว่าแนวสูงซึ่งอยู่ที่ 76,254 หน่วย แต่ตัวเลขดังกล่าวอิงมาจากจำนวนหน่วยที่มีการขออนุญาตจัดสรรทั้งโครงการ ขณะที่การก่อสร้างจริงจะทยอยสร้างเป็นเฟส หรือเป็นสินค้าพร้อมอยู่ 60% เท่านั้น เท่ากับสินค้าแนวราบเหลือขายใกล้เคียงกับโครงการแนวสูง

อย่างไรก็ตาม ปัญหาใหญ่ที่ต้องเร่งแก้ไขคือการหยุดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 โดยเฉพาะต้องระวังการระบาดหนักในระลอกสอง ซึ่งตอนนี้ประเทศไทยมีมาตรการควบคุมที่ทำได้ดีแล้ว แต่การล็อกดาวน์ก็ทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอไปในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา

ทั้งนี้ เชื่อว่าดีมานด์ดังกล่าวไม่ได้หายไป และจะกลับมาเป็นระยะ 3 ระยะ คือ 1.ตอนนี้ คือกลุ่มผู้ที่มีกำลังซื้อและต้องการที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วน ซึ่งยังมีสัดส่วนไม่มาก  2.เมื่อสถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลาย คือกลุ่มคนที่มีความพร้อมแต่ยังไม่มั่นใจ เมื่อเห็นตัวเลขผู้ป่วยน้อยลง หรือควบคุมคนต่างชาติเข้ามาในประเทศได้ ดีมานด์ส่วนนี้จะกลับมา และ 3.กลุ่มผู้ซื้อที่จะตัดสินใจซื้อหลังสถานการณ์โควิดคลี่คลายแล้ว

ส่วนสถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมที่ได้รับผลกระทบ ไทยน่าจะฟื้นตัวได้เร็วกว่าหลายประเทศเพราะมีผู้ป่วยน้อย หากเศรษฐกิจสามารถกลับมาได้เร็ว คนที่มีความพร้อมจะเกิดความเชื่อมั่นมากขึ้น ประกอบกับดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำจะเป็นปัจจัยบวกช่วยตลาดอสังหาฯ ได้ แต่อยากให้สถาบันการเงินผ่อนคลายความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อรายย่อยในสถานการณ์เช่นนี้ รวมถึงผู้ซื้อที่ขอยื่นกู้ควรแสดงให้แบงก์เห็นถึงความน่าเชื่อถือจากพฤติกรรมการออม

ดังนั้น อยากให้ผู้ประกอบการเก็บเม็ดเงินสำหรับการทำการตลาดที่เปรียบเสมือนกระสุนซึ่งมีอยู่จำกัดใช้ในช่วงที่ดีมานด์ไหลกลับมา หากสาดกระสุนไม่ถูกจังหวะจะเสียต้นทุนโดยเปล่าประโยชน์ และฝากถึงผู้ซื้อให้ตระหนักว่าสงครามราคาไม่ได้ปูพรมทั้งตลาด หากแต่เกิดเฉพาะบางทำเลที่มีซัพพลายเยอะ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการระบายสต๊อกเพื่อนำกระแสเงินสดมาบริหารสภาพคล่องเท่านั้น และ

ข้อเสนอที่ต้องการให้รัฐพิจารณา ได้แก่

1.ขอให้เลื่อนการใช้ LTV เนื่องจากยังมีข้อคลุมเครือในหลายประเด็น เช่น การขอกู้ร่วม และจำนวนสินเชื่อในการยื่นกู้ ฯลฯ

2.เลื่อนการใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปก่อน

3.มาตรการภาครัฐเน้นกระตุ้นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยราคาไม่เกิน 1-3 ล้านบาทซึ่งมีสัดส่วนตลาดไม่เยอะ หากจะกระตุ้นต้องสนับสนุนทุกระดับราคา

4. soft loan ที่รัฐจะนำมาช่วยเหลือผู้ประกอบการ อยากให้พิจารณาช่วยเหลือผู้กู้รายย่อยที่ต้องการซื้อบ้านในอัตราดอกเบี้ยต่ำ

นายรุ่งรัตน์ ลิ่มทองแท่ง อุปนายกและเลขาธิการ สมาคมอาคารชุดไทย มองว่า จากสถานการณ์โควิด ตลาดอาคารชุดยังน่าเป็นห่วง เพราะผู้ประกอบการบางรายมีรีเจ็กต์เรตสูงถึง 60-70% ผู้ประกอบการอาจต้องประสบปัญหานำยูนิตขายแล้วกลับมาขายใหม่ เพราะ รวมถึงหลังจบโควิดอาจมีสงครามราคา ยอดขายอาคารชุดจึงน่าจะชะลอตัวลงกว่าปีที่แล้ว จึงอยากให้แบงก์พิจารณาผ่อนผันเงื่อนไขในการยื่นกู้ของกลุ่มอาชีพเสี่ยง

ด้านข้อเสนอต่อรัฐบาล อยากให้ผ่อนผันการใช้มาตรการที่ส่งผลกระทบแง่ลบต่อการตัดสินใจซื้ออกไปก่อน เพราะเศรษฐกิจในขณะนี้ทำให้หลายธุรกิจมีปัญหา และอยากให้รัฐผ่อนผันเงื่อนไขทางกฎหมายบางประการ เช่น การให้วีซ่าระยะยาว เพื่อรองรับลูกค้าชาวต่างชาติที่จะกลับเข้ามาภายในปีนี้ โดยเฉพาะชาวจีนจำนวนมากที่ต้องการมองหาบ้านหลังที่สองในเมืองไทยหากโควิดระบาดอีกครั้ง เพราะไทยมีระบบจัดการสาธารณสุขที่ดีกว่าหลายประเทศ รวมถึงขยายเวลาและขยายเพดานราคาการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองให้มากกว่า 3 ล้านบาท

ทั้งนี้ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการ REIC กล่าวว่า ช่วงครึ่งแรกปี 2562 มีจำนวนโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่อยู่ระหว่างขาย 1,670 โครงการ มีหน่วยเหลือขายจำนวน 151,993 หน่วย และมีซัพพลายใหม่เพิ่มอีก 56,411 หน่วย

ส่วนตลาดอสังหาฯ ครึ่งหลัง ปี 2562 มีที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 1,714 โครงการ และมีจำนวนหน่วยเสนอขาย 209,868 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกปี 2562 ประมาณ 7.3% โดยเป็นหน่วยขายได้ใหม่ 34,114 หน่วย ลดลง -21.7% จากครึ่งแรกของปี 2562

หน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 40,792 หน่วย มูลค่า 157,140 ล้านบาท และมีสินค้าเหลือขายจำนวน 175,754 หน่วย มูลค่าทั้งหมด 765,037 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายที่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2562 มีจำนวน 175,754 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.6% จากครึ่งแรกปี 2562 มีหน่วยเหลือขาย 151,993 หน่วย