3 กันยายนโมเดล ทางออก-ทางลุ้นอสังหาฯไทย

วันที่ 17 กันยายน 2563 - 19:00 น.

เหตุเกิดเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2563 “พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา” ส่งเทียบเชิญตัวแทนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดมความคิดเห็นร่วมกันหาทางออกจากสถานการณ์โควิด

ทั้งนี้ทั้งนั้น ข้อเสนออาจมีมากกว่านี้ แต่เท่าที่รวบรวมข้อเสนอแนะได้ มีดังนี้

1.ขอให้ปลดล็อกกติกาแบงก์ชาติ

1.1 ประเด็นหลักคือยกเลิกหรือเลื่อนการบังคับใช้มาตรการ LTV-loan to value ออกไปก่อน จนกว่าวิกฤตเศรษฐกิจ-สถานการณ์โควิดจะคลี่คลาย

1.2 ประเด็นเพิ่มเติม ขอให้แบงก์ชาติเปิดทางให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยกู้ผู้ขอสินเชื่ออาชีพอิสระได้เทียบเท่ามนุษย์เงินเดือน

ตามแนวทางนี้ การพิจารณาความเสี่ยงเป็นดุลพินิจของสถาบันการเงินโดยตรง แต่ปัญหาอยู่ที่ผู้กู้อาชีพอิสระถูกปิดกั้นตั้งแต่ประตูบานแรก

1.3 เสนอให้แบงก์ชาติยกเลิก LTV 20% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งบังคับใช้ตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 เนื่องจากยุคโควิดทำให้มีซัพพลายโอเวอร์ (ตามมุมมองแบงก์ชาติ) จำเป็นต้องเฟ้นหาทุกช่องทางเพื่อช่วยกันดูดซับซัพพลายให้มากที่สุด

2.ขอให้ปลดล็อกกติกากฎหมายจัดสรร

2.1 ปัจจุบันต้นทุนที่ดินในการพัฒนาโครงการมีราคาแพงมาก ขณะที่มีข้อบังคับการขออนุญาตจัดสรรบ้านเดี่ยว ต้องมีที่ดินเริ่มต้น 50 ตารางวา เสนอปรับลดเหลือ 40 ตารางวา, บ้านแฝดบังคับ 35 ตารางวา เสนอปรับลดเหลือ 30 ตารางวา เพื่อสร้างโอกาสให้ลูกค้าสามารถซื้อบ้านแนวราบได้มากขึ้น

2.2 เสนอให้ยกเลิกการจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ที่เรียกเก็บจากผู้ประกอบการ และการซื้อขายเปลี่ยนมือภายใน 5 ปี นับจากโอนมือแรกเพราะกฎหมายถือว่าเป็นผู้ประกอบการ

3.ขอให้ปลดล็อกส่งเสริมการลงทุน (BOI)

ประเด็นปัญหาคล้ายคลึงกับกฎหมายจัดสรร สืบเนื่องจากปัญหาต้นทุนที่ดินแพง แต่นโยบายบ้าน-คอนโดฯบีโอไอจำกัดเพดานราคาขายไม่เกิน 1-1.2 ล้านบาท เสนอให้ขยายเพดานราคาขายเป็น 1.5-1.8 ล้านบาท

4.ขอให้ปลดล็อกกฎหมาย EIA

4.1 ปัจจุบันมีข้อบังคับการพัฒนาโครงการแนวราบที่ดิน 100 ไร่ หรือ 500 แปลงขึ้นไป ต้องจัดทำรายงานสิ่งแวดล้อม (EIA) เสนอให้ขยายเป็นขนาดตั้งแต่ 200 ไร่ หรือ 1,000 แปลงขึ้นไป

4.2 เช่นเดียวกัน ข้อบังคับการพัฒนาคอนโดฯให้ทำ EIA สำหรับโครงการที่มี 80 ยูนิตขึ้นไป เสนอให้ขยายเป็น 240 ยูนิตขึ้นไป

5.ขอให้ปลดล็อกกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Property Tax)

5.1 ปัจจุบันรัฐบาลลดหย่อนค่าภาษี 90% มีผลให้จ่ายจริง 10% ข้อเสนอคือให้ขยายการยกเว้นในปี 2564-2565 เพื่อบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายผู้ถือครองทรัพย์สิน

5.2 ถือเป็นข้อเสนอใหม่จากธุรกิจรับสร้างบ้าน โดยเสนอให้รัฐบาลยกเว้นถาวรสำหรับการถือครองที่ดินเปล่าไม่เกิน 200 ตารางวา โดยยกประโยชน์เสมือนว่าที่ดินดังกล่าวมีวัตถุประสงค์ต้องการปลูกสร้างบ้านในอนาคต

6.มาตรการกระตุ้นลูกค้าในประเทศ

6.1 มาตรการลดค่าโอน-จำนอง มีอายุถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 นี้ สาระสำคัญลดจาก 3% เหลือ 0.01% หรือล้านละ 3 หมื่น เหลือล้านละ 300 บาท

ข้อเสนอมี 2 แนวทาง คือ ลดค่าโอน-จำนองบ้าน-คอนโดมิเนียมไม่เกิน 3 ล้านบาท มีสัดส่วน 30% ของตลาดรวม เสนอให้ขยายเพดานราคาเป็น 5 ล้านบาท เพื่อให้ครอบคลุมสัดส่วน 60-70% ของตลาดรวม อีกแนวทางเสนอให้รับสิทธิ์ทุกราคา เพื่อดึงดูดกลุ่มกำลังซื้อสูงเข้ามาช็อปซื้อมากขึ้น

6.2 มาตรการบ้านดีมีดาวน์ เสนอให้นำกลับมาใช้อีกครั้ง โดยเพิ่มดีกรีแบ่งเป็น 3 ระดับ คือ ซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท รัฐช่วยดาวน์ 5 หมื่นบาท, ราคา 3-5 ล้านบาท รัฐช่วยดาวน์ 1 แสนบาท, ราคา 5-7 ล้านบาท รัฐช่วยดาวน์ 2 แสนบาท

6.3 ธุรกิจรับสร้างบ้านเสนอให้ลดหย่อนภาษี 2% ของราคาบ้าน หรือล้านละ 20,000 บาท แต่ไม่เกิน 100,000 บาท (เท่ากับสร้างบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้าน)

6.4 เสนอให้รัฐจัดหาสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ 2% เพื่อบรรเทาภาระค่าผ่อนให้กับประชาชน

6.5 เสนอให้ลดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจาก 35% ลงมา เพราะเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน ไทยยังแพงกว่า เช่น สิงคโปร์ 20% ฮ่องกง 15%

7. มาตรการกระตุ้นลูกค้าต่างชาติ

7.1 เสนอให้ต่างชาติสามารถเช่าระยะยาว 50-99 ปี จากปัจจุบันกฎหมายไทยคุ้มครองสิทธิการเช่า 30 ปี ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, กรณีต่างชาติลงทุนเปิดสำนักงานในไทย ให้สามาถเช่ายาว 60-90 ปี โดยทำสัญญาฉบับเดียว ไม่ต้องต่ออายุ

7.2 เสนอให้ชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย 40 ล้านบาทขึ้นไป+ดำรงการลงทุนอย่างน้อย 5 ปี ให้สามารถซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ เงื่อนไขต้องใช้เพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น ห้ามทำการค้า

7.3 เสนอให้ชาวต่างชาติที่ลงทุนในไทยเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไป สามารถขอใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ได้

7.4 ชาวต่างชาติที่ซื้อสมาชิก 2 ล้านบาท ในโครงการ Thailand Elite Card ได้วีซ่า 5 ปี

7.5 ขยายเวลาใบอนุญาต long stay VISA ให้มากกว่า 1 ปี (เสนอ 10 ปี)

7.6 เสนอให้โปรโมตโครงการ “Thailand Best Second Home” แข่งกับมาเลเซีย โดยอาศัยปัจจัยบวกที่ประเทศไทยป้องกันและควบคุมโรคระบาดโควิดได้ดี ทำให้แนวโน้มมีดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย เป็นบ้านหลังที่ 2 มากขึ้น