ส่องตลาดอสังหาฯทั่วไทย REIC แนะรัฐกระตุ้นบ้าน 3 ล้านอัพ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. เปิดเผยว่า ปี 2563 ภาวะเศรษฐกิจมีการชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยกระทรวงการคลังและธนาคารแห่งประเทศไทย คาดการณ์ GDP ปีนี้ขยายตัวติดลบ -7.8% ถึง -7.3% แนวโน้มปี 2564 GDP ขยายตัว 3.5%

REIC ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะเข้าสู่จุดต่ำสุดในปี 2563 นี้ จากนั้นค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นนับจากครึ่งปีหลัง 2564 เป็นต้นไป

โฟกัสผลกระทบโควิด-19 ต่อการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ พบว่าปี 2563 คาดว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ 319,210 หน่วย มูลค่า 723,213 ล้านบาท ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี (2561-2562) ค่อนข้างมาก โดยต่ำกว่าปี 2562 จำนวน -18.6% และต่ำกว่าปี 2562 ที่ -22.3% ตามลำดับ

ทั้งนี้ มีข้อสังเกตว่าการโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวดีขึ้นในเดือนพฤษภาคม-กรกฎาคม 2563 โดยกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาทมีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด

“ในด้านหน่วยโอนอาจต้องใช้เวลามากกว่า 5 ปีจึงจะกลับมาได้ยอดเท่ากับปี 2562 แต่ในเชิงมูลค่าคาดว่าใช้เวลา 3 ปี ซึ่งน่าจะเป็นช่วงที่เศรษฐกิจไทยปรับตัวดีขึ้น กำลังซื้อคนในประเทศมีความเข้มแข็ง ประกอบกับกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติน่าจะทยอยกลับคืนมาแล้ว”

REIC มีข้อสังเกตว่าครึ่งปีแรก 2563 มีการโอนกลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาทจำนวน 130,853 หน่วย มูลค่า 192,491 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มราคาเกิน 3 ล้านบาทมี 37,772 หน่วย แต่มูลค่าสูงถึง 230,379 ล้านบาท

เอกซเรย์พบว่าเป็นการโอนราคา 3-5 ล้านบาท 23,723 หน่วย มูลค่า 91,364 ล้านบาท ในจำนวนนี้มีบ้านมือสองผสมโรงด้วย 40% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด

ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ปี 2561 มีสินเชื่อปล่อยใหม่ 702,900 ล้านบาท ปรับตัวลดลงในปี 2562 เหลือ 640,259 ล้านบาท และคาดว่าปี 2563 ปรับลงมาอยู่ที่ 542,636 ล้านบาท หรือลดลง -15.2% คาดว่าต้องใช้เวลาฟื้นตัวด้านสินเชื่ออีก 3 ปี และถ้าจะให้ไปถึงจุดสูงสุดที่ 700,000 ล้านบาท อาจต้องรอ 5 ปีนับจากนี้ไป

“ดร.วิชัย” ระบุด้วยว่า สถานการณ์โควิดทำให้ตลาดมีการปรับตัวรองรับ โดยเห็นได้จากจำนวนใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย-การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงต่อเนื่อง การปรับตัวไปลงทุนโครงการแนวราบที่มีความยืดหยุ่นกว่าคอนโดมิเนียม และฐานลูกค้ามีศักยภาพในการซื้อและการขอสินเชื่อ ทำให้ช่วยลดอัตราการเพิ่มขึ้นของซัพพลายในตลาด

จากการที่ซัพพลายในปัจจุบันมีสัดส่วนราคาเกิน 3 ล้านบาท 141,552 หน่วย มูลค่า 967,588 ล้านบาท แต่เป็นกลุ่มที่ยังไม่ได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งปีแรก 2563 มีเพียง 37,772 หน่วย คิดเป็น 22.4% แต่มีมูลค่าสูงถึง 230,379 ล้านบาท หรือ 54.5% ของการโอน

ข้อเสนอแนะจึงมองโอกาสในการกระตุ้นตลาด โดยขยายมาตรการลดค่าโอน-จำนองจาก 3% เหลือ 0.01% ให้ครอบคลุมที่อยู่อาศัยราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทด้วย

นอกจากนี้ รัฐบาลอาจพิจารณากระตุ้นบ้านมือสองเนื่องจากเป็นตลาดที่สัมพันธ์กับบ้านใหม่ โดยผู้ซื้อบ้านใหม่มักจะหาทางขายบ้านเดิมซึ่งจะได้เงินไปเป็นเงินดาวน์และค่าตกแต่งบ้านใหม่ ไม่ต้องขอสินเชื่อมากเกินจำเป็นได้ด้วย

“ต้องยอมรับว่าปี 2563 ตลาดมีการชะลออย่างมาก แต่เชื่อว่าปีนี้เป็นจุดต่ำสุดแล้ว และไม่น่าจะรุนแรงมากเมื่อเทียบกับวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 จุดเน้นอยู่ที่การใช้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุก segment ราคา และทุกกลุ่ม คือบ้านราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท ทั้งที่สร้างเสร็จแล้วและอยู่ระหว่างก่อสร้างซึ่งมี 83,000 หน่วย ครอบคลุมถึงบ้านมือสอง 40% ของการโอนกรรมสิทธิ์ ควบคู่มาตรการปล่อยสินเชื่อแบบผ่อนคลายให้ลูกค้าเรียลดีมานด์ จะช่วยกระตุ้นตลาดในครึ่งปีหลังและปีหน้าได้อย่างดี”