อสังหาริมทรัพย์

REIC ชี้อสังหาหัวหิน-ชะอำ ขะลอตัวหนักมาก ปีหน้าสัญญาณฟื้นยังแผ่ว

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เปิดเผยว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายในภาคตะวันตก ในช่วงครึ่งปีแรก 2563 มีทั้งหมด 141 โครงการ จำนวน 5,515 หน่วย มูลค่ารวม 27,423 ล้านบาท

แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 110 โครงการ 2,700 หน่วย มูลค่า 12,798 ล้านบาท และอาคารชุด 31 โครงการ 2815 หน่วย มูลค่า 14,625 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวมีหน่วยเหลือขาย 4,988 หน่วย และมีหน่วยขายได้ใหม่ 594 หน่วย

โดยอัตราการเปลี่ยนแปลงของหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายยังคงมีอัตราลดลงร้อยละ -31.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 (YoY) เป็นการลดลงของบ้านจัดสรร ร้อยละ -14.2 และอาคารชุดร้อยละ -41.9

ทั้งนี้ โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ มีจำนวนลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 มากถึงร้อยละ -69.6 หน่วยขายได้ใหม่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงลดลงร้อยละ -66.7 และหน่วยเหลือขายมีอัตราการเปลี่ยนแปลงลดลงร้อยละ -68.8 เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2562

“จังหวัดเพชรบุรี” มี Total Supply ลดลงมากที่สุด ร้อยละ -41.9 ส่วนประจวบคีรีขันธ์ลดลงร้อยละ    -19.8

ในช่วงครึ่งปีแรก 2563 มีโครงการเปิดขายใหม่ 10 โครงการ 594 หน่วย มูลค่ารวม 5,982 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 9 โครงการ รวม 356 หน่วย มูลค่า 2008 ล้านบาท  และอาคารชุด 1 โครงการ 238 หน่วย มูลค่ารวม 3,974 ล้านบาท

โดยประจวบคีรีขันธ์ เป็นพื้นที่ที่มีโครงการเปิดขายใหม่มากที่สุด 9 โครงการ ได้แก่ บ้านจัดสรร 8 โครงการ อาคารชุด 1 โครงการ รวม 568 หน่วย มูลค่า 5,905 ล้านบาท ส่วนเพชรบุรี เปิดโครงการใหม่ 1 โครงการ เป็นบ้านจัดสรรทั้งหมด รวม 26 หน่วย มูลค่า 77 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม หน่วยเหลือขาย และหน่วยขายได้ใหม่ ยังคงเป็นประเด็นที่น่าจับตา ณ ครึ่งปีแรก 2563 ในภาคตะวันตก มีอุปทานเหลือขาย 4,988 หน่วย มูลค่า 23,373 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 2,390 หน่วย มูลค่า 11,350 ล้านบาท อาคารชุด 2,598 หน่วย มูลค่า 12,024 ล้านบาท

ในด้านราคาพบว่า หน่วยเหลือขายบ้านจัดสรรส่วนใหญ่ราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มี 640 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 26.8 อาคารชุดเหลือขายส่วนใหญ่ราคา 3.01 – 5.00  ล้านบาท มี 1,002 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 38.6

ทั้งนี้ บ้านจัดสรรเหลือขายมากที่สุดอยู่ในช่วง 5.01 – 7.5 ล้านบาท  มูลค่ารวม 3,435 ล้านบาท สัดส่วนร้อยละ 30.3 ในขณะที่อาคารชุดส่วนใหญ่ราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท 4,281 ล้านบาท สัดส่วนร้อยละ 35.6

ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่มีจำนวน 527 หน่วย มูลค่า 4,050 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 310 หน่วย มูลค่า 1,449 ล้านบาท และอาคารชุด 217 หน่วย มูลค่า 2,602 ล้านบาท

โดยหน่วยบ้านจัดสรรขายได้ใหม่มากที่สุดอยู่ในช่วงราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท จำนวน 104 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 33.5 อาคารชุดขายได้ใหม่มากที่สุดราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท มี 45 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 20.7

ทั้งนี้ บ้านจัดสรรขายได้ใหม่มีมูลค่ามากที่สุดอยู่ในช่วง 3.01 – 5.00 ล้านบาท  399 ล้านบาท สัดส่วนร้อยละ 27.5 อาคารชุดอยู่ในช่วง 10 ล้านบาท มูลค่ารวม 2,182 ล้านบาท สัดส่วนร้อยละ 83.9

เมื่อแยกตามสถานะของการก่อสร้างพบว่า ส่วนใหญ่ร้อยละ 46.5 สร้างเสร็จแล้ว รองลงมาอยู่ระหว่างการก่อสร้างร้อยละ 31.9 และที่เหลือร้อยละ 21.6 ยังไม่สร้าง

หากแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า บ้านจัดสรรส่วนใหญ่ ร้อยละ 45.1 ยังไม่ก่อสร้าง โดยอยู่ระหว่างสร้างร้อยละ 40.8 และสร้างเสร็จแล้วร้อยละ 14.1 ขณะที่อาคารชุดส่วนใหญ่ สร้างเสร็จแล้วร้อยละ 76.4 อยู่ระหว่างก่อสร้างร้อยละ 23.6 ตามลำดับ

ด้านอัตราดูดซับ หรือ Absorption Rate ของตลาดที่อยู่อาศัยในภาคตะวันตก ซึ่งใช้เป็นเครื่องชี้อุปสงค์ (Demand) ของตลาดที่อยู่อาศัย
การสำรวจพบว่า มีอัตราดูดซับต่อเดือนลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่ร้อยละ 3.3 มาอยู่ที่ร้อยละ1.6

โดยบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จากร้อยละ 3.1 ลดลงเป็นร้อยละ 1.9

ขณะที่อาคารชุดมีอัตราดูดซับลดลงช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จากร้อยละ 3.4 ลดลงเป็นร้อยละ 1.3

สำหรับทำเลที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด 3 ลำดับแรก ได้แก่ ทำเลชะอำ เขาหินเหล็กไฟ และเขาตะเกียบ ตามลำดับ

อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มองแนวโน้มปี 2564 โดยคาดว่า ณ ครึ่งหลังปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยรอการขาย 6,788 หน่วย มูลค่าหน่วยเหลือขาย 28,907 ล้านบาท และเพิ่มขึ้นเป็น 7,195 หน่วย มีมูลค่าหน่วยเหลือขาย 30,734 ล้านบาท ในครึ่งแรกปี 2564

และอัตราดูดซับต่อเดือนของบ้านจัดสรร คาดว่าเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 2.4 ในครึ่งปีหลัง 2563 และเพิ่มขึ้นเป็น 2.9 ในครึ่งปีแรก 2564 ส่วนอัตราดูดซับต่อเดือนของอาคารชุดคาดว่าจะลดลงมาอยูที่ร้อยละ 1.1 ในครึ่งหลังปี 2563 และเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็นร้อยละ 1.2 ในครึ่งแรกปี 2564

สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ยังคงลดลงต่อเนื่องโดยคาดว่าจะมี 709 หน่วย ในครึ่งปีหลัง 2563 และเปิดใหม่อีก 794 หน่วยในครึ่งปีแรก 2564

ด้านจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ ณ ครึ่งปีหลัง 2563 คาดว่ามีจำนวน 2,571 หน่วย มูลค่า 5,554 ล้านบาท และเพิ่มขึ้นเป็น 4,498 หน่วย มูลค่า 6,101 ล้านบาท ในครึ่งปีแรก 2564 ซึ่งประมาณการดังกล่าวอยู่ภายใต้ตัวแปรที่ยังไม่มีเหตุการณ์การชุมนุมทางการเมือง เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2563 เป็นต้นมา