ท็อป 10 ราคาที่ดิน แลนด์แบงก์แพงสุดโหด 2563-2564

ไม่รู้เป็นข่าวดีหรือข่าวร้าย ราคาที่ดินไม่เคยตกเลยแม้แต่บาทเดียว

โค้งสุดท้ายปลายปี “ประชาชาติธุรกิจ” ถือโอกาสอัพเดตภาวะราคาที่ดิน สืบเนื่องจากสถานการณ์โควิดที่ยังไม่คลี่คลายตลอดปี 2563 ในระหว่างทางมีประสบการณ์ช็อกเศรษฐกิจจากมาตรการล็อกดาวน์ประเทศ 2 มีนาคม-18 พฤษภาคม 2563 มาแล้ว ทำให้นักธุรกิจเป็นโรคผวาโรคระบาดรอบสอง

บนความคาดหวังว่าผลกระทบทางเศรษฐกิจจากโควิดจะทำให้ต้นทุนถูกลง ซึ่งที่ดินเป็นปัจจัยหลักของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ตลอดปี 2563 ที่ผ่านมา วงการดีเวลอปเปอร์มีความคาดหวังว่าเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดจะมีน้ำใจลดราคาลงบ้าง แต่ข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นคือยังไม่พบการซื้อขายที่ราคาลดลงแต่อย่างใด รวมทั้งแนวโน้มปีหน้าก็ไม่มีทีท่าว่าที่ดินจะลดราคาลงเช่นกัน

1 ทศวรรษ “สยามเซ็นเตอร์” ขึ้นแชมป์

“ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA จัดทำผลสำรวจราคาที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทย ซึ่งเน้นว่าเป็นราคาที่มีการซื้อขายเกิดขึ้นจริง และฟันธงทำเลแพงสุด 10 อันดับแรกกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่มหานครกรุงเทพ

โดย AREA สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จุดโฟกัสศึกษาเปรียบเทียบช่วง 10 ปี (2553-2563) พบว่า อันดับ 1 ไม่ใช่ทำเลหลังสวนหรือลุมพินี แต่เป็นทำเล “พระรามที่ 1 (สยามเซ็นเตอร์)” ราคาที่ดินล่าสุด ณ เดือนธันวาคม 2563 ตารางวาละ 3,300,000 บาท เพิ่ม 2.8 เท่าจากราคาที่ดินตารางวาละ 1,200,000 บาทในปี 2553 หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 11% (ดูตารางประกอบ)

เหตุผลหลักเพราะมีรถไฟฟ้าบีทีเอส 2 สายตัดกัน เป็นศูนย์กลางการคมนาคม จะสังเกตได้ว่าในปี 2537 ที่ดินบริเวณนี้ราคาตกตารางวาละ 400,000 บาท ต่ำกว่าทำเล “เยาวราช-สีลม” เพราะยังไม่มีรถไฟฟ้านั่นเอง

“วิทยุ-สุขุมวิทตอนต้น” ต่อคิวแพง

อันดับ 2 ที่ราคาพุ่งแรงมากคือทำเล “วิทยุ” ราคาล่าสุด ตารางวาละ 2,750,000 บาท เพิ่มขึ้น 2.9 เท่าจากตารางวาละ 950,000 บาทในปี 2553 เพิ่มเฉลี่ยปีละ 11%

อันดับ 3 ทำเล “สุขุมวิทช่วงต้น (ไทม์สแควร์)” ราคาล่าสุด ตารางวาละ 2,730,000 บาท เพิ่มขึ้น 3.0 เท่าจากราคาตารางวาละ 900,000 บาทในปี 2553 หรือเพิ่มเฉลี่ยปีละ 12% เติบโตรวดเร็ว เพราะความเจริญขยับจากโซน “สยาม ชิดลม เพลินจิต” มาตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสนี้

ทำเลสุขุมวิทตอนต้นเป็น 1 ใน 3 แลนด์มาร์กหลักของนิยามคำว่าทำเล CBD-central business district หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯอีกด้วย

ทำเลแพงสุด “อโศก” ขึ้น 4 เท่า

อันดับ 4 ทำเล “สีลม” ราคาที่ดินล่าสุดตารางวาละ 2,500,000 บาท เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากราคาตารางวาละ 1,000,000 บาท ณ ปี 2553 หรือเพิ่มเฉลี่ยปีละ 10%

สีลมมีสถานะเป็นศูนย์กลางธุรกิจการเงินที่เคยมีราคาที่ดินต่อตารางวาสูงกว่าสยามสแควร์ แต่การมีรถไฟฟ้าผ่านเพียงสายเดียว ราคาที่ดินจึงไม่ได้พุ่งแรงมากนัก

อันดับ 5 ทำเล “สุขุมวิท 21 อโศก” ราคาที่ดินล่าสุดตารางวาละ 2,420,000 บาท เพิ่มขึ้น 4.0 เท่าจากตารางวาละ 600,000 บาท ณ ปี 2553 เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 15%

ทำให้ทำเลอโศกกลายเป็นแชมป์ที่มีอัตราเพิ่มขึ้นสูงสุดรอบ 10 ปี เพราะเป็นจุดตัดรถไฟฟ้า 2 สาย คือบีทีเอสและเอ็มอาร์ที

จุดหักเห “เยาวราช” รถไฟฟ้าดันราคา

อันดับ 6 ทำเล “สาทร” ราคาที่ดินล่าสุดตารางวาละ 2,150,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 2.4 เท่าจากตารางวาละ 900,000 บาท ณ ปี 2553 หรือเพิ่มเฉลี่ยปีละ 9%

อันดับ 7 ทำเล “เยาวราช” ราคาที่ดินล่าสุดตารางวาละ 1,750,000 บาท เพิ่มขึ้น 2.2 เท่าจากราคาที่ดินตารางวาละ 800,000 บาท ณ ปี 2553 หรือเพิ่มเฉลี่ยปีละ 8% สิ่งที่น่าสนใจที่สุดทำเลเยาวราชเคยเป็นทำเลที่มีราคาแพงที่สุด ณ ปี 2537 ราคาตารางวาละ 700,000 บาท

จุดหักเหของเยาวราชแต่เดิมไม่มีรถไฟฟ้ามานาน เพิ่งมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินผ่านไม่นานมานี้ ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นช้าที่สุดเฉลี่ยเพียงปีละ 8% อย่างไรก็ตาม ในอนาคตราคาที่ดินคงจะถีบตัวสูงขึ้นมากจากการมีรถไฟฟ้าเป็นตัวจุดประกาย

ม้าตีนปลาย “พหลฯช่วงต้น” ติดโผ

อันดับ 8 ทำเล “สุขุมวิทใกล้เอกมัย (ท้องฟ้าจำลอง)” ตารางวาละ 1,650,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 2.8 เท่าจากตารางวาละ 600,000 บาท ณ ปี 2553 หรือเพิ่มเฉลี่ยปีละ 11% เป็นการคอนเฟิร์มทำเลสุขุมวิทเป็นตัวแม่ ราคาที่ดินอัพขึ้นตลอดเวลา

ขณะเดียวกัน ทำเลเอกมัยเป็นพื้นที่รองรับภาวะแน่นขนัดของโครงการอสังหาริมทรัพย์จากซอยทองหล่อ เต็มพื้นที่ทองหล่อจึงขยายมาเอกมัย

อันดับ 9 ทำเล “พญาไท (กรมปศุสัตว์)” ราคาล่าสุดตารางวาละ 1,430,000 บาท เพิ่มขึ้น 2.4 เท่าจากตารางวาละ 600,000 บาท ณ ปี 2553 หรือเพิ่มเฉลี่ยปีละ 9% จะเห็นได้ว่าทำเลนี้อาศัยอิทธิพลของรถไฟฟ้าบีทีเอส ทำให้มีการพัฒนาอาคารชุดเป็นจำนวนมาก

อันดับ 10 ทำเล “พหลโยธินช่วงต้น” โดยราคาที่ดินล่าสุดตารางวาละ 1,350,000 บาท เพิ่มขึ้น 2.7 เท่าจากตารางวาละ 500,000 บาท ณ ปี 2553 หรือเพิ่มเฉลี่ยปีละ 10% โดยทำเลนี้มีการพัฒนาอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสอย่างอุ่นหนาฝาคั่ง

เทรนด์อนาคต ยิ่งนาน-ยิ่งแพง

เทรนด์การเติบโตของราคาที่ดินในปี 2564 ก็ยังน่าจะรักษาแชมป์ 10 ทำเลนี้ต่อไป เพราะแม้ในเขตใจกลางเมืองไม่มีการพัฒนารถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นมากนัก แต่การที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ขยายตัวออกไปสู่รอบนอกเมืองทำให้เดินทางเข้าเมืองง่ายขึ้น ราคาที่ดินใจกลางเมืองจึงยิ่งเติบโตต่อเนื่อง

ที่สำคัญแม้ทำเลรอบนอกจะมีอัตราการเพิ่มขึ้นสูงกว่าบ้าง แต่โอกาสที่ราคา “บาท/ตารางวา” จะแซง 10 อันดับนี้คงเป็นไปไม่ได้ เพราะในเขตใจกลางเมืองราคาขึ้นสูงจนแทบจะสุดเอื้อมอยู่แล้ว

“ดร.โสภณ” ประเมินด้วยว่า การคำนวณต้นทุนราคาที่ตารางวาละ 3.3 ล้านบาท สามารถใช้สร้างห้องชุดขายในราคา 800,000 บาท/ตารางเมตร ในขณะที่มีห้องชุดสุดหรูหลายโครงการขายตารางเมตรละ 700,000 บาท ในขณะที่เจ้าของโครงการซื้อที่ดินราคาไม่เกินตารางวาละ 1.5 ล้านบาทแล้ว

สะท้อนว่านอกจากสร้างกำไรมหาศาลแล้ว ยังบ่งบอกเทรนด์พัฒนาโครงการเขตใจกลางเมืองยังสร้างอาคารชุดหรู ๆ แพง ๆ ได้อีกมากในอนาคต