ดึงต่างชาติช็อป-ลงทุน ปี 2564…ไม่ใช่ครั้งแรก ย้อนตำนาน 2 วิกฤตเศรษฐกิจ

วสันต์ เคียงศิริ-อิสระ บุญยัง-ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์

เปิดประเทศ เปิดอสังหาฯ เดอะซีรีส์ (1) ดึงต่างชาติช็อป-ลงทุน ปี 2564…ไม่ใช่ครั้งแรก ย้อนตำนาน 2 วิกฤตเศรษฐกิจ “ต้มยำกุ้ง&โควิด”

โควิด-19 เป็นอีกครั้งที่ต้องเปิดบันทึกหน้าประวัติศาสตร์วงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย

สถานการณ์โควิดทำให้รัฐบาลประยุทธ์ต้องใช้ยาแรงเพื่อกู้สัญญาณชีพทางเศรษฐกิจของประเทศ โดยหนึ่งในแพ็กเกจเปิดประเทศหลังยุคโควิดเกี่ยวข้องกับธุรกิจที่อยู่อาศัยโดยตรง

ปฏิบัติการกู้สัญญาณชีพเศรษฐกิจในปี 2564 ดำริและริเริ่มผ่านนโยบายแก้ไขกฎหมายหลักเพื่อเปิดช่องทางให้กำลังซื้อชาวต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้มากกว่าเดิม

จุดโฟกัสอยู่ที่นโยบายเปิดประเทศต้อนรับกำลังซื้อต่างชาติในปีนี้ “ไม่ใช่ครั้งแรก” แต่อย่างใด

เมื่อย้อนกลับไปดูการบริหารราชการแผ่นดินในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 ที่คุ้นเคยกันดีว่าเป็นวิกฤตต้มยำกุ้ง รัฐบาลในยุคนั้นเคยออกมาตรการชุดใหญ่ไฟกะพริบมาแล้ว

ยกตัวอย่าง โควตาต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองไทยก่อนปี 2542 จำกัดโควตาไว้ที่ 40% ต่อมามีการขยายโควตาเป็น 49% รวมทั้งเคยให้โควตาไม่อั้นเป็นเวลา 5 ปีในช่วงปี 2542-2547 เป็นต้น

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษดีเวลอปเปอร์รุ่นเก๋าเกมเพื่อร่วมกันค้นหาแง่มุมและชุดความรู้ที่น่าสนใจ โดยแขกรับเชิญประกอบด้วย “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย นอกจากเป็นประธานบริษัท ริชี่ เพลซ 2002 แล้ว ยังมากประสบการณ์ในฐานะมือกฎหมายทรัพย์สิน

ยังมี “วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ซึ่งแน่นอนว่ากำลังเซอร์ไพรส์กับนโยบายที่รัฐบาลจะเปิดให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรได้ เพราะถ้าทำขึ้นมาจริง ๆ ต้องถือเป็นครั้งแรกเลยก็ว่าได้

และ “อิสระ บุญยัง” อดีตนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร 2 สมัย อดีตกรรมการในบอร์ดจัดสรรของกรมที่ดิน และได้รับการยกย่องในฐานะ “ดาต้าเบสเคลื่อนที่” ของวงการพร็อพเพอร์ตี้เมืองไทย

หัวข้อชวนคุยวันนี้มีต้นทางมาจากนโยบายหลัก 3 ด้านด้วยกัน คือ 1.เปิดให้ลูกค้าต่างชาติซื้อห้องชุดได้เกิน 49% 2.เปิดให้ลูกค้าต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้ และ 3.ขยายสิทธิการเช่าอสังหาฯมากกว่า 30 ปี

 


 

วสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

‘ให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรคงยาก เพราะหลายฝ่ายไม่เห็นด้วย’

Q : นโยบายให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร

ก่อนหน้านั้นเคยเสนอให้ชาวต่างชาติสามารถเช่าระยะเวลานานขึ้นเป็น 99 ปี แต่ก็ไม่ได้รับการตอบรับ แต่ที่บอกว่าจะขยายระยะเวลาเช่าเป็น 50-60 ปี เราก็เห็นด้วยอยู่แล้วที่ขยายเวลาเช่าเพิ่มขึ้น เพราะกรรมสิทธิ์ก็ยังเป็นของคนไทย ถ้าเช่าระยะยาวได้ก็เป็นการชักชวนชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุน หรือเข้ามาอาศัยแล้วเกิดการจับจ่ายใช้สอยในเมืองไทยมากขึ้น

ตอนที่เคยเสนอไปว่าให้ขยายเวลาเช่า เพราะตอนนั้นประเทศไทยจะเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคอาเซียน เพราะฉะนั้นก็ควรเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยได้ระยะยาวขึ้น ก็เป็นอีกแนวทางหนึ่งที่จะทำให้คนเข้ามาใช้จ่ายในประเทศมากขึ้น ทั้งยังช่วยแก้ปัญหาให้กับคนที่กังวลว่าชาวต่างชาติเข้ามามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินของเมืองไทยด้วย

แต่ถ้าให้ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบในเมืองไทยนั้นมองว่าเป็นเรื่องยาก เพราะหลายฝ่ายไม่เห็นด้วย ก็เลยมองว่าถ้าอย่างนั้นเป็นการเช่าระยะยาว 99 ปีก็แล้วกัน เพราะมูลค่าการเช่ามันก็ใกล้เคียงกับการซื้อขาย แต่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของคนไทยอยู่ แต่ถ้าได้มา 50-60 ปีมันก็ย่อมดีกว่าปัจจุบัน

ขั้นแรกมองว่าถ้าเปิดโอกาสให้เช่าระยะยาวได้ ก็ดู response ตรงนี้ก่อนแล้วค่อยว่ากันดีกว่า คงต้องรอดูรายละเอียดอีกที แต่วัตถุประสงค์หลักของเรื่องนี้ก็คือกำลังซื้อในประเทศค่อนข้างจำกัด ถ้าเราได้กำลังซื้อจากต่างประเทศด้วยจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ

Q : ถ้าสามารถซื้อได้ จะช่วยอสังหาฯได้มากน้อยแค่ไหน

ก็คงช่วยได้ แต่อาจจะไม่สามารถตอบเป็นตัวเลขได้ชัดเจน เพราะเมืองไทยเป็นเมืองน่าอยู่ ทั้งเรื่องสภาพอากาศ ผู้คน สังคม ค่าครองชีพ และที่สำคัญคือเราสามารถดูแลเรื่องโควิดได้ดีพอสมควร

เพราะฉะนั้นก็คิดว่าคงมีชาวต่างชาติหลายคนที่ถ้าเปิดโอกาสให้ขายได้ เขาก็คงอยากเข้ามาใช้ชีวิตในเมืองไทยมากขึ้น

 


 

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย

“เรื่องเศรษฐกิจสำคัญมาก แต่ก็ต้องให้น้ำหนักเรื่องความมั่นคง”

Q : รัฐบาลกำลังแก้ไข กม.อสังหาฯ ดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติ

แน่นอนว่านโยบายเรื่องนี้เป็นผลดีที่จะเพิ่มทางด้านดีมานด์ไซด์ ถือว่าก็ดีขึ้นที่ว่าจะให้ซื้อคอนโดฯได้มากกว่าโควตา 49% ส่วนที่สามารถซื้อบ้านแนวราบได้มันไปขัดกับ พ.ร.บ.ที่ดินที่ห้ามต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ ไม่รู้ว่าฝ่ายความมั่นคงจะรับได้หรือเปล่า

พี่คิดว่าเรื่อง พ.ร.บ.อาคารชุดคงแก้ไม่ยาก แต่เรื่อง พ.ร.บ.ที่ดิน ก็ยังต้องฟังว่าฝ่ายความมั่นคงจะเห็นด้วยหรือเปล่า เพราะเกี่ยวกับเรื่องกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในอาคาร ก็อาจจะต้องไปถามรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยดู หรือรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทยที่ดูกรมที่ดิน

Q : โควตาซื้อคอนโดฯควรให้กี่เปอร์เซ็นต์

คิดว่าแก้เป็น 70% น่าจะดี เพราะไม่อยากให้เกิดสภาพสิทธินอกอาณาเขต เหมือนสมัยรัชกาลที่ 4 แล้วก็ดูจากที่ต่างด้าวไปยึดเมืองจีน ยึดเซี่ยงไฮ้ ที่มีข่าวบอกว่าอาคารนี้ห้ามหมาและคนจีนเข้า พอมันเกิดสภาพสิทธินอกอาณาเขต คิดว่าตึกนั้นเป็นของเขา (ต่างชาติ) 100% ก็อาจจะห้ามคนไทยเข้า

ความสำคัญทางเศรษฐกิจก็สำคัญมาก แต่เรื่องความมั่นคงก็ต้องให้น้ำหนัก ดังนั้นต้องถ่วงดุลกัน อาจจะ 65/35 หรือ 70/30 จากปัจจุบันให้ต่างชาติ 49% คนไทย 51%

เรื่องสำคัญอีกเรื่องรัฐบาลต้องไปแก้กฎหมายว่า (สัดส่วนในคอนโดฯ) แม้คนไทยจะเหลือ 35% แต่ยังคงสงวนเรื่องอำนาจการจัดการไว้อยู่ที่นิติบุคคลไทย เพราะถ้าให้อำนาจต่างชาติทั้งหมดเขาก็อาจจะเอาไปทำอะไรก็ได้ เพราะกรรมสิทธิ์เป็นของเขาทั้งหมด ไม่อยากให้เกิดภาพเหมือนในเมืองจีน ไม่อยากเห็นมีการห้ามคนไทยเข้า ห้ามคนไทยยุ่ง ข้างในจะไปมั่วสุมกันยังไงก็ไม่มีใครรู้

Q : ถ้าขยายโควตาจะทำให้การระบายสต๊อกคอนโดฯดีขึ้นในปีนี้เลยไหม

คงไม่ทันที จริง ๆ แล้วถ้าดูจากสถิติภาพรวมในประเทศไทยที่มียอดคอนโดฯ 4-5 แสนล้านบาท/ปี แล้วก็มีต่างชาติโอน 1 แสนล้านบาท อันนี้คือตัวเลขโดยประมาณจากการจดทะเบียนของกรมที่ดิน จะเห็นว่าต่างชาติโอนสัดส่วน 20-30% เท่านั้นเอง

ดังนั้น เพดาน 49% ขณะนี้ก็ยังใช้ไปเพียงบางส่วน ยังไม่เต็ม เป็นการเต็มแบบกระจุกตัวบางแห่ง เช่น โซนห้วยขวางอาจจะเต็ม แต่ย่านอื่นอาจจะยังไม่เต็ม แต่ถ้ามองไปในอนาคต ขยายเพดานไปอีกก็ขยาย 65-70% แล้วเขียนข้อกำหนดสิทธิการจัดการไว้เรื่องสิทธิของคนไทย 35% ให้มีสิทธิโหวตในเรื่องของความมั่นคง ความปลอดภัยไว้ต่อไป คือถึงแม้ว่าจะเป็นเสียงข้างน้อย แต่ขอสงวนสิทธิการออกเสียง ก็ต้องแก้กฎหมายไปด้วยกัน

พี่เองเป็นนักกฎหมาย ใจหนึ่งก็อยากค้าขายเยอะ ๆ แต่อีกใจหนึ่งก็คำนึงถึงความมั่นคงของประเทศชาติของเราด้วยในระยะยาว เราไม่อยากจะตกเป็นทาสทางเศรษฐกิจ จนกระทั่งไม่ยืนอยู่บนขาของตนเองบ้าง ก็เอากันพอประมาณ ไม่ขายบ้านขายเมืองด้วยละกัน (ยิ้ม)

Q : ข้อคิดเห็นให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร

ตอนนี้พี่ทำบ้านจัดสรร 5 โครงการ โครงการละ 300-700 ล้านบาท ปีนี้จะเปิดเพิ่มอีก 3 โครงการมูลค่ารวมกัน 1,800 ล้านบาท ข้อเสนอแนะระดับนโยบายอาจจะซื้อได้ในหมู่บ้านจัดสรรที่ได้รับอนุมัติการจัดสรร ไม่ให้ไปซื้อที่ดินนอกโครงการ ต้องอยู่ในกรอบที่มีการควบคุม มีการอนุญาต เพื่อไม่ให้เลอะเทอะ

และถ้าวัตถุประสงค์ให้ต่างชาติซื้อเพื่ออยู่อาศัยก็ให้ซื้อคนละไม่เกิน 1 ยูนิตก็เหมาะสมแล้ว จะซื้อไปทำไมเยอะ ๆ แต่มูลค่าก็ต้องเยอะหน่อย ตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต เพราะให้ต่างชาติซื้อก็ควรทำแบบมีกลยุทธ์คัดเลือกกำลังซื้อระดับกลาง-บนเพื่อประโยชน์ต่อสังคม สนับสนุนทางเศรษฐกิจ

แต่ถ้าไม่กำหนดเพดานราคาบ้านทำให้ต่างชาติกำลังซื้อระดับล่างเข้ามา ซึ่งจะแย่งงานคนไทยอีก

ส่วนหลักเกณฑ์ที่รัฐบาลจำกัดโควตาซื้อบ้านจัดสรรไม่เกิน 49% พี่สนับสนุนเต็มที่ค่ะ

Q : มีข้อแนะนำอะไรเพิ่มเติมไหม

เรื่องของคอนโดฯ อยากจะเรียนกับรัฐบาลว่าต้องขอบคุณที่ขยายโควตาขึ้น แต่การที่จะไปถึงเป้าหมายมันต้องมีพาหนะ พาหนะก็คือลองเทอมวีซ่า หรือ permanent residence ที่เรียกว่าใบถิ่นที่อยู่ มันถึงจะเป็นตัวพาหนะที่จะไปถึงเป้าหมาย ถ้ามีแต่เป้า แต่ไม่มีพาหนะหรือวิธีการ ก็ไปไม่ถึงเป้า

ก่อนหน้านี้ (สมาคมอาคารชุดไทย) เราเคยเสนอไปแล้วว่าในสถานการณ์วิกฤต (เศรษฐกิจ) และบริหารแบบวิกฤต เพียงแค่ทำเหมือนปี 2540 ตอนต้มยำกุ้ง ตอนนั้นต่างชาติถ้าเอาเงินเข้ามา 40 ล้านบาท ซื้อที่ดิน 1 ไร่ ในขณะนั้นเราให้ permanent residence ใบถิ่นที่อยู่ ทำไปแล้วแล้วไม่ได้เกิดความเสียหายอะไร เพราะเป็นการบริการวิกฤตช่วงเวลาหนึ่ง

หรืออย่างสมัยก่อนวิกฤตต้มยำกุ้ง ต่างด้าวถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% แต่ก็เปิดเพดานให้ถือหุ้นได้ 100% ในบริษัท เพื่อจูงใจ เพื่อสร้างซูเปอร์ไฮเวย์ให้เกิดการลงทุน ถ้าเป็นการลงทุนไม่ใช่แค่เอาเงินมาเล่นหุ้น ก็จะต้องสร้างพาหนะขึ้นมาในคราวนี้ด้วย ก็ขอบคุณและสนับสนุนที่จะขยายวงใหญ่ออกไป แต่ก็ต้องมีพาหนะ ไม่อย่างนั้นก็จะไม่สำเร็จ

Q : ปัจจุบัน Permanent Residen ให้กี่ปี

ไม่มีเลย ไม่ได้ให้เลย กรณีไทยแลนด์อีลิทการ์ดที่ให้คือวีซ่ากับ work permit แต่ไปไม่ถึงจุดนั้นหรอก เพราะให้วีซ่า 2-5 ปี ขณะที่การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะยาว แต่ไปให้สิทธิระยะสั้น มันไม่แมตชิ่งกัน เหมือนกับการซื้อที่ดิน แต่ไปกู้เงินเปียแชร์ มันไม่แมตช์กัน

ลองเทอมต้องแมตช์ลองเทอม ชอร์ตเทอมแมตช์ชอร์ตเทอม นี่เป็นการหลักการทางการเงินเรียกว่า meet matching ถ้าลงทุนระยะยาวก็ต้องเป็นสิทธิระยะยาว แต่นี่ไปให้สิทธิระยะสั้นจึงไม่จูงใจ ในวงการอสังหาฯ เราคุยกันเรารู้ว่าที่ทำออกมาสำเร็จหรือไม่สำเร็จ

เพราะฉะนั้นในการก้าวต่อไป เมื่อ (รัฐบาล) กล้าคิดก็ดีแล้ว แต่ต้องมีวิธีการที่จะไปให้ถึงให้ได้ ลองแมตช์ลอง พูดตามหลักการเงิน คนไปกู้สั้นแล้วไปซื้อยาวมันจะเจ๊ง เขาเรียกว่า มีตแมตชิ่ง อันนี้ก็เหมือนกัน กำลังจะให้เขาซื้อทรัพย์สินก็ต้องให้สิทธิระยะยาว อีลิทการ์ดให้สิทธิระยะสั้นทั้งนั้น

โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าคนจีนและฮ่องกง ซึ่งเป็นผู้ซื้อหลักของอสังหาริมทรัพย์ไทย เขาสามารถเข้าประเทศได้โดยไม่ต้องวีซ่าอยู่แล้ว เข้า ๆ ออก ๆ ได้ทันที ด้วยความที่บ้านใกล้กันเขาก็ไป ๆ มา ๆ ได้สะดวกอยู่แล้ว มาดูธุรกิจทางนี้สัก 1 เดือน กลับไปจีนครึ่งเดือนแล้วก็กลับมาเมืองไทยใหม่

ดังนั้น ข้อเสนอที่ออกมาจึงไม่ตอบสนองต่อจุดเจ็บ (pain point) ไม่ได้ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง

ในทางกลับกัน ประเทศในแอฟริกา ในตะวันออกกลาง บางประเทศที่ถูกกีดกันโดยการตั้งเงื่อนไขว่าจะต้องมีวีซ่าเข้าประเทศจึงจะเข้าได้ เขาถึงจะต้องการ แต่กลุ่มหลักซื้ออสังหาฯของเราคือคนจีนและฮ่องกง เขาเข้าออกได้โดยปกติอยู่แล้ว เขาไม่ได้รู้สึกต้องการที่จะเสียเงินซื้ออีลิทการ์ด เพราะเขารู้ว่าเราต้องไปซื้อบัตรราคา 5 แสน-1 ล้านบาท เขารู้ว่ามันไม่มีของฟรี (ยิ้ม)

Q : Permanent Resident คือการให้ถาวรใช่ไหม

ใบถิ่นที่อยู่ แต่ต้องไปต่ออายุปีละครั้ง เหมือนใบต่างด้าว สมัยก่อนจะมีคนแขกคนจีนที่อพยพมาเมื่อ 50 ปี 70 ปีที่แล้ว พออยู่ไปนาน ๆ เขาก็ได้สิทธิใบต่างด้าว ใบถิ่นที่อยู่ ต้องไปต่อทุกปี แต่ว่าต่ออายุไปได้เรื่อย ๆ โดยไม่ต้องเดินทางออกนอกประเทศ เรียกว่าใบถิ่นที่อยู่

แต่มีเงื่อนไขว่าจะต้องซื้อทรัพย์สิน เช่น ยกตัวอย่างตอนวิกฤตต้มยำกุ้ง ต้องเอาเงิน 40 ล้านบาท มาซื้อที่ดิน 1 ไร่ จึงจะให้ใบถิ่นที่อยู่ คือมาลงทุนระยะยาว ไม่ใช่มาเล่นหุ้นเราก็ออกไป อย่างอีลิทการ์ดจะกำหนดเงื่อนไขว่าซื้อหุ้นก็ได้ ขายหุ้นก็ได้ ร่วมทุนหรือเช่าคอนโดฯก็ได้ มันไม่น่าจะเป็นประโยชน์ เพราะเดี๋ยวเข้ามาปุ๊บ พอได้สิทธิก็ไปแล้ว

การกำหนดหลักเกณฑ์เงื่อนไขอีลิทการ์ดบางเรื่อง ก็ไม่น่าจะตอบโจทย์การลงทุนระยะยาว เข้ามาก็ต้องเอาเงินเยอะและมาอยู่นาน นั่นคือซื้อ ไม่ใช่เช่า ปรากฏว่าเขาไปให้สิทธิเช่าหรือลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯก็ได้ อย่างนี้ไม่ถูก เงินมันโอนกันได้ทันที โอนเข้าพอได้กรรมสิทธิ์ก็โอนออกเลย แล้วก็โอนกันเป็นว่าเล่นเลย วันหนึ่งทรานซิชั่นมีเงินอยู่ 10 ล้าน โอนกันเป็นพันล้านได้เลย


ควรต้องพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์ต่าง ๆ เพราะออกมาโดยไม่ได้ปรึกษาสมาคม ไม่ได้ปรึกษาเอกชนเลย

 


 

อิศระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ กานดา พร็อพเพอร์ตี้

“การขยายสิทธิการเช่าน่าจะเป็นประโยชน์ที่สุด”

Q : ปี 2564 กับแพ็กเกจดึงลูกค้าต่างชาติ

ประเด็นเปิดให้ลูกค้าต่างชาติซื้อห้องชุดเกิน 49% เคยมีอยู่แล้วในวิกฤตการณ์ปี 2540 เพราะมันอยู่ในกฎหมายอาคารชุดในช่วงนั้นที่ให้ต่างชาติถือได้เกิน 49% แต่มีเงื่อนไข 1-2-3-4-5 เช่น ที่ดินต้องไม่เกิน 5 ไร่ ไม่อยู่ในเขตเกษตรกรรม ต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา เทศบาล ต้องไม่อยู่ในต่างจังหวัดอะไรอย่างนี้

เพื่อป้องกันการครอบครองที่ดินทางอ้อมของต่างชาติ ไม่อย่างนั้นต่างชาติคนเดียวก็จะมีพื้นที่ 1,000 ไร่ มีคอนโดฯอยู่ 10 ห้อง ตอนนั้นผมเป็นคนทักท้วงเรื่องนี้เอง แล้วก็เลยมีข้อจำกัดอย่างนี้

ซึ่งกฎหมายนั้นมีอายุแค่ 5 ปี แต่ในวิกฤตการณ์ขณะนั้นจะพบว่า ไม่มีอาคารใดเลยที่มีชาวต่างชาติถือเกินกว่า 49% เพราะว่าเกิดวิกฤตการณ์ในบ้านเรา (ไทยเป็นต้นเหตุฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในปี 2540) แล้วเขา (ต่างชาติ) ก็ไม่เชื่อถือในการที่จะเข้ามาลงทุนในช่วงนั้น เราอยากดึงเงินเข้าแต่เขาไม่อยากเข้าในช่วงนั้น ระบบการเงินในโลกก็ไม่ดีด้วย

แต่เรื่องของบ้านแนวราบที่จะให้ซื้อที่อยู่อาศัยนั้นเป็นการยาก แล้วก็เป็นข้อเสนอของบางคนบางฝ่าย แต่ก็จะถูกกล่าวหาว่าเป็นการขายชาติ เราไม่พูดถึงประเด็นที่จะมาโจมตีกับทางการเมือง แต่ประเด็นก็คือว่าการไปแก้กฎหมายก็อาจจะไม่ใช่เรื่องง่าย

การแก้กฎหมายที่จะให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินได้เป็นการแก้กฎหมายหลัก ทุกวันนี้ก็เปิดโอกาสให้สามีภรรยาที่เป็นคนไทยซื้อได้ และซื้อได้ในกรณีที่มีเงินมาลงทุนเท่านั้นเท่านี้ ซึ่งกฎหมายก็ยังไม่ได้ยกเลิกไป

เช่น ต่างชาติเข้ามาลงทุนในเมืองไทย ได้รับการส่งเสริมลงทุนจาก BOI ก็สามารถซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ กฎหมายพวกนี้มีอยู่แล้ว หลายเรื่องที่เปิดโอกาสให้ (ต่างชาติ) ถือได้มันมีอยู่แล้ว แต่ว่าไม่ได้ให้ซื้อได้เป็นการทั่วไป

Q : ยุคปี 2540 ต่างชาติซื้อคอนโดฯได้กี่เปอร์เซ็นต์

ไม่ได้จำกัด (ได้ 100% เลย) ใช่ครับ แต่มีการจำกัดพื้นที่ จำกัดขนาดคอนโดฯ แล้วก็มีกำหนดเวลา 5 ปี ในขณะนั้นกฎหมายนี้น่าจะออกมาปี 2542 ซึ่งในตอนนั้นถูกกล่าวหาว่าเป็นกฎหมายขายชาติ 11 ฉบับ

แต่เราก็มี พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมและพาณิชยกรรม เพื่อจะระดมเงินเข้าประเทศ แต่ พ.ร.บ.นั้นก็ไม่ประสบความสำเร็จ เพราะมีคนใช้ช่องทาง พ.ร.บ.นั้นถึงปัจจุบันจะถึง 10 รายหรือเปล่าก็ไม่รู้

จริง ๆ ผมเห็นด้วยในหลักการของการให้เช่า บ้านแนวราบให้เช่าเกิน 50 ปีอะไรอย่างนี้ ทุกวันนี้เราได้แค่ 30 ปี อันนั้นผมเห็นด้วยในหลักการเพราะว่ายังไงมันก็เป็นทรัพย์สินของเรา ยังไงมันก็เป็นสิทธิการเช่า

Q : ปีนี้การเช่าขยายเกิน 30 ปี

ครับ แต่ทั้งนี้ก็มีกรณีว่าในบ้านจัดสรรที่ขออนุญาตถูกต้องตามกฎหมาย เคยมีการตีความไว้ว่า การจัดสรรที่ดินเป็นเรื่องการจำหน่ายไม่สามารถให้เช่าได้ ซึ่งจริง ๆ การให้เช่าเป็นประโยชน์กว่า เหมือนตึกเซ้งไม่อยู่ในข่ายจัดสรรที่ดินก็ทำถนน 6 เมตรก็ได้ ไม่ได้มาตรฐาน (ใบอนุญาตจัดสรร) ก็ได้

แต่ถ้าบ้านจัดสรรมันไม่ได้ ทุกอย่างเป็นไปตามเกณฑ์ คุณภาพชีวิตควรจะดีกว่าตึกแถว

เพราะฉะนั้น ถ้าเรื่องของการเช่าก็ต้องไปเกี่ยวข้องกับการแก้ไขกฎหมายเหมือนกัน แต่อาจจะแก้ไม่ยากในแง่ที่เป็น พ.ร.บ.จัดสรร ถ้าจะให้เช่าก็ควรจะไปแก้เพื่อให้อยู่ในพื้นที่ที่มีการขออนุญาตโดยถูกต้องเหมือนกัน มีสาธารณูปโภค มีอะไรที่ถูกต้องก็น่าจะเป็นการดี

Q : ต้องแก้กฎหมายกี่ฉบับเพื่อให้ต่างชาติซื้อได้ทั้งบ้านและคอนโดฯ

จริง ๆ ก็คือ มี พ.ร.บ.อาคารชุด ถ้าเราสร้างมา 20 หลังเพื่อให้เช่าอันนี้ไม่ต้องแก้กฎหมายอะไรแล้ว แต่ถ้ารัฐบาลบอกว่าจะให้เช่าได้ก็ต้องไปแก้กฎหมายเรื่องสิทธิการเช่าของชาวต่างชาติ ซึ่งอันนี้มีการถกเถียงโต้แย้งกันมานานว่าคนส่วนหนึ่งก็ไม่เห็นด้วย

แต่ผมเห็นด้วยกับการให้เช่าระยะยาว แล้วก็ยกเลิกสิทธิการซื้อที่ 1 ไร่โน่นนี่ กฎหมายอื่นที่ให้ซื้อยกเลิกไป แล้วก็ให้เช่าระยะยาว

เหตุผลเพราะในต่างประเทศไม่ว่าประเทศไหน สิทธิการเช่าจำนวนเยอะแยะที่เรารู้กันเขาให้เกิน 30 ปีทั้งนั้น อย่างจีนและประเทศสังคมนิยมถ้าเช่าและอยู่อาศัยให้ 50 ปี 70 ปี เช่าเพื่อการศึกษา เพื่อลงทุนการศึกษา เช่าเพื่ออุตสาหกรรมกี่ปีจะมีเกณฑ์ที่แตกต่างกันไป แต่ของเรากฎหมายทั่วไป คือ เช่าได้แค่ 30 ปี

Q : บ้านแนวราบมี 2 ประเด็น ให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์กับเช่า

ถ้าซื้อคงไม่ใช่เรื่องที่ง่ายนักสำหรับการแก้กฎหมายในมุมมองที่เราเจอมา ตลอดเวลาที่ผ่านมาก็มีคนเห็นว่าประเทศมัน global แล้ว ต่างประเทศเขาก็ให้ต่างชาติซื้อได้ แต่คนส่วนหนึ่งก็ไม่เห็นด้วยในเรื่องของการซื้อ จะกระทบความสามารถของคนไทยในการมีที่อยู่อาศัยของตัวเอง อันนี้ก็เป็นมุมมองที่ต้องรับฟัง

อย่างเช่น บอกว่าให้ต่างชาติซื้อได้ ต่างชาติกำลังเงินดีกว่าเราอีก เขาใช้เงินไม่กี่เหรียญก็ซื้อได้แล้ว ก็ไม่เห็นจำเป็นที่จะต้องขายคนไทยเลย เพราะฉะนั้น ถึงแม้จะเป็นการซื้อไม่ว่าคอนโดฯหรืออะไรแล้วแต่ ก็คงต้องมีขอบเขตของการจำกัดพื้นที่ จำกัดกรอบด้วย

นอกจากนี้ การให้ซื้อได้ก็จะไปป้องกันการทุจริตในแง่ของนอมินีด้วย คือมองลบอย่างเดียวไม่ได้ว่าเป็นคนต่างชาติ ซึ่งเราก็ต้องเปิดประเทศ เราก็ต้องยอมรับ เราเปิดประเทศเพื่อการลงทุน เพราะฉะนั้น ความต้องการที่อยู่อาศัยก็ตามมาเป็นธรรมดา ต่างชาติมาลงทุนเขาก็ต้องการความมั่นคงในที่อยู่อาศัยด้วยเช่นเดียวกัน

เพราะฉะนั้น ถ้าเราจะสนับสนุนหรือส่งเสริมแล้ว เราก็ตีกรอบก็ได้ จำกัดพื้นที่ก็ได้ เช่น ต้องอยู่ในพื้นที่หมู่บ้านจัดสรรเพราะจำกัดได้อยู่แล้ว

แต่ว่าทั้งนี้ต้องไปแก้กฎหมายจัดสรรอีกว่าให้เช่าได้โดยได้รับความยินยอมจากคณะกรรมการ หรือขออนุญาตคณะกรรมการอะไรก็ว่าไป หรือระบุเลยว่าต้องไม่เกินกี่เปอร์เซ็นต์คล้าย ๆ กับของคอนโดฯ เช่น อาจจะไม่เกิน 20% ก็ได้ ก็เป็นการเทสต์หรือทดลองก็ได้

เพราะตอนปี 2542 ทดลองให้คอนโดฯเกิน 49% ยังไม่มีที่ไหนเลยที่ต่างชาติถือ 49% ครั้งนี้อาจจะทดลองก็ได้ว่าถ้าถือครองก็ต้องมีจำกัดเหมือนกันว่าในพื้นที่ไหน แล้วที่ดินต่อแปลงต้องไม่เกินกี่ตารางวา ไม่ใช่ว่าให้ซื้อบ้านเดี่ยว 1 หลัง ได้แต่ที่ดิน 100 ไร่ 1,000 ไร่ ต้องไม่เป็นการไปถือครองที่ดินทางอ้อม (เน้นเสียง) แล้วก็จำกัดพื้นที่ในหมู่บ้านจัดสรรต้องไม่เกิน 100-200 ตารางวาก็ว่าไป เพราะไซซ์ก็เหมาะกับการอยู่อาศัยบ้านหรูของเราแล้ว

แต่ถ้าเป็นเรื่องเช่า ถ้ามีสิทธิการเช่าได้ยาวเราก็คงไปยกเลิกสิทธิในการที่จะให้ซื้อด้วย เงื่อนไขต่าง ๆ มีอีกหลายกฎหมายเลยที่จะให้ต่างชาติซื้อได้ การนำเงินลงทุนกี่สิบล้านบาท การมาลงทุนได้รับ BOI มีหลายเงื่อนไข

Q : อสังหาฯจะได้รับอานิสงส์อะไรบ้าง

นโยบายรัฐบาลอาจเป็นเพราะมองเห็นว่ามีความจำเป็นต้องกระตุ้นกำลังซื้อด้วยกำลังซื้อของชาวต่างชาติ แล้วก็อาจมองว่ามันเป็นเรื่องทั่วไปแล้ว สำหรับเราไปซื้อบ้านในอังกฤษ สหรัฐอเมริกา หรือไปซื้อที่เวียดนาม เราก็เช่าได้ 50 ปี จริง ๆ ในจีนเราก็ซื้อได้ แต่ก็เป็นสิทธิการเช่าเหมือนกัน

มุมมองส่วนตัว คือ ผมเห็นด้วยกับสิทธิการเช่ามากกว่า ซึ่งเป็นเรื่องทั่ว ๆ ไปของนานาประเทศที่ทำกันอยู่แล้ว

Q : โอกาสที่ต่างชาติจะทะลักเข้ามาซื้อมีไหม

ผมคิดว่าไม่ถึงกับทะลักหรอก เพราะถ้าเขาไม่มีความจำเป็นหรือไม่มีความต้องการเขาก็ไม่ซื้ออยู่แล้ว แต่ถ้าเขามาลงทุนอยู่แล้วหรือมาท่องเที่ยวแล้วรู้สึกว่าอยากอยู่เมืองไทยก็เป็นไปได้

เรื่องเช่าระยะยาวผมเห็นด้วยอย่างยิ่งตรงที่ว่ามันจะแก้ปัญหาเรื่องนอมินี (ใช้ชื่อถือกรรมสิทธิ์แทน) ได้ ทุกวันนี้ก็ผิดกฎหมายเยอะ เป็นนอมินีตั้งบริษัทขึ้นมาแล้วก็ซื้อ มีคนไทยถือหุ้น มีชาวต่างชาติถือหุ้นอะไรอย่างนี้

มีบริษัทที่จัดการเรื่องอย่างนี้ มันก็ควบคุมไม่ได้ พอควบคุมไม่ได้ทรานซิชั่นที่จะเกิดขึ้นทางการเงิน มันก็จะเกิดในต่างประเทศไม่ได้เข้ามาในบ้านเรา มันไม่มีประโยชน์กับบ้านเรา

ที่สำคัญต้องไม่ไปรุกล้ำพื้นที่เกษตรกรรม ต้องจำกัดขนาดที่ดิน แล้วก็ไม่จำเป็นต้องเปิดทั้งประเทศ เปิดเป็นบางเขตบางพื้นที่ แล้วก็อาจกำหนดราคาด้วยก็ได้

ผมมองว่าถ้าทำให้มันถูก แล้วก็ทุกอย่างเอาวางไว้บนโต๊ะ โดยขยายสิทธิการเช่าน่าจะเป็นประโยชน์ที่สุด

ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat

ติดตามข่าวธุรกิจ