เปิดประเทศ เปิดอสังหาฯ ปี 2564 (2) สองอารมณ์สำนักวิจัย-วงการโบรกเกอร์ ควานหา ‘โอกาสและวิกฤต’ ในโควิดรอบที่ 3
1 เมษายน 2564 โควิดระลอก 3 มาเร็วกว่าที่คิด หนักกว่าที่เคยรู้สึก และรุนแรงเกินคาดเดา
- ประกาศแล้ว! พระราชกฤษฎีกาเงินช่วยค่าครองชีพผู้รับเบี้ยหวัดบำนาญ รับ 11,000 บาทต่อเดือน
- บังคับใช้แล้ว! หลักเกณฑ์การดำเนินงาน 30 บาทรักษาทุกที่ ด้วยบัตรประชาชนใบเดียว
- อะไรทำให้ “ทองคำ” แพง สงคราม หรือการเก็งกำไร ?
ในภาพใหญ่ของประเทศ สำนักพยากรณ์เศรษฐกิจทยอยปรับลดแนวโน้มจีดีพีประเทศ
ล่าสุดสำนักวิจัยธนาคารกรุงศรีอยุธยาประเมินผลกระทบสถานการณ์โควิดระลอก 3 อาจทำให้เศรษฐกิจในช่วงไตรมาส 2/64 เข้าสู่ภาวะถดถอยทางเทคนิค (technical recession) ทำให้ปรับประมาณการจีดีพีประเทศไทยเดิมอยู่ที่ 2.5% ปรับลดเหลือ 2.2%
อีกทั้งสำนัก “กกร.-คณะกรรมการภาคร่วมเอกชน 3 สถาบัน” มีสมาคมธนาคารไทย สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย เดิมมองบวกจีดีพีปี 2564 ตอนต้นปีรับข่าวดีวัคซีนจึงคาดการณ์อยู่ที่ 1.5-3.5% แม้จะอยากให้กำลังใจรัฐบาลแค่ไหนก็ต้องปรับลดเหลือ 1.5-3%
รวมถึง “ศูนย์วิจัยกสิกรไทย” ปรับลดจากเดิมประเมินจีดีพีปีนี้ 2.6% ล่าสุดอยู่กับผลกระทบโควิดระลอก 3 ไม่ถึง 1 เดือนก็ปรับลดประมาณการเหลือ 1.8%
อย่างไรก็ตาม ชีวิตยังต้องดำเนินต่อไป The show must go on
กล่าวสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งดูเหมือนจะสะบักสะบอมจากพิษเศรษฐกิจมากกว่าภาคธุรกิจวงการอื่น ๆ สาเหตุเพราะเจอสึนามิทางเศรษฐกิจถึง 3 ปีติดต่อกัน คือ พิษมาตรการ LTV ในปี 2562 ตามต่อด้วยสถานการณ์โควิดในปี 2563 ต่อเนื่องถึงปี 2564
ในขณะที่ธุรกิจต่างวงการเจอพิษสถานการณ์โควิด 2 ปีในช่วง 2563-ปัจจุบันของปี 2564
ขณะเดียวกัน นโยบายหลักที่ภาคเอกชนส่งเสียงเชียร์หนักมากคือการเร่งเปิดประเทศเพื่อต้อนรับกองทัพนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาตินำไปสู่ไทม์ไลน์ประกาศเปิดประเทศเพื่อพลิกฟื้นเศรษฐกิจในปี 2565
และหนึ่งในแพ็กเกจดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติมาจากการเตรียมเปิดประตูแห่งโอกาสให้ต่างชาติสามารถ “ซื้อกรรมสิทธิ์-ซื้อสิทธิการเช่า” ได้มากขึ้น ได้ยาวนานขึ้น
“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษผู้บริหารในวงการวิเคราะห์วิจัยข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ทั้งในแง่มุมวิกฤตจากผลกระทบโควิดระลอก 3 กับแง่มุมโอกาสจากนโยบายใหม่ของรัฐบาลถ้าสามารถผลักดันออกมาเป็นรูปธรรมได้จริง
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ ศขอ.
“ตลาดรวมดรอปลงจากชะลอโอน-แบงก์ไม่ปล่อยกู้-ต่างชาติเข้ามาไม่ได้”
Q : ประเมินผลกระทบโควิดระลอก 3 ยังไงบ้าง
เมื่อต้นปีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งปีแรกเดิมมองว่าจะติดลบ -2% มูลค่าโอนติดลบ -4.5% จากปี 2563 แต่พอมาเจอโควิดรอบ 3 ก็ได้มีการปรับประมาณการเป็นติดลบ -5.1% และ -7.5% ตามลำดับ เพราะอาจจะมีการชะลอการโอนหรือแบงก์อาจไม่ปล่อยกู้ ชาวต่างชาติก็ยังไม่สามารถเดินทางมาโอนกรรมสิทธิ์ได้ การที่ครึ่งปีแรก drop ลงจึงส่งผลให้ภาพรวมปี 2564 ดรอปลงมากกว่าเดิมได้
เทรนด์ปี 2564 เทียบกับปี 2563 หน่วยโอนเดิมคาดว่าติดลบ -1.5% มาเป็น 2.9% มูลค่าโอนเดิมคิดว่าติดลบ -5.6% มาเป็น -7% คืออาจจะทำให้ภาพรวมทั้งปีติดลบมากขึ้นได้
คนชอบถามว่าแล้วมันจะทำให้ประมาณการเดิมเป็นยังไง ก็ต้องบอกว่าโอกาสยังมีแต่ถึงขั้น worst case หรือยัง คำตอบก็ยังไม่ถึงขั้นนั้น เพียงแต่ว่าอาจจะติดลบมากขึ้น เราก็ไม่ได้มองว่ามันจะเลวร้ายไปทั้งปี ก็มองว่าเฉพาะช่วงที่โควิดยังแรงอยู่ คนอาจไม่มั่นใจในการซื้อลงทุน
จริง ๆ ตอนนี้บ้านแนวราบมาเป็นหลักอยู่แล้ว สร้างเสร็จและโอนในปีเดียวกันได้ ถ้าครึ่งปีหลัง 2564 รัฐบาลสามารถควบคุมสถานการณ์ได้ มีการฉีดวัคซีนมากขึ้น และครอบคลุมให้มีภูมิคุ้มกันหมู่คิดว่าปลายปีจะเป็นสัญญาณที่ดีขึ้น ซึ่งครึ่งปีหลังอาจจะ cover ครึ่งปีแรกเลยก็ได้ เป็นไปได้เหมือนกัน
ดังนั้น ทั้งหมดนี้ก็เชื่อว่าประมาณการยังอยู่ในเกณฑ์ base case ยังไม่ถึง worst case (ดูตาราง ศขอ.ประกอบ)
Q : อสังหาฯตัวไหนที่มีความเสี่ยง
ก็ยังคงเป็นคอนโดมิเนียมอยู่เพราะจะทยอยเสร็จตามมามากขึ้นเรื่อย ๆ เป็นจุดหนึ่งที่ทำให้มีความน่ากังวลอยู่เล็กน้อย ถ้าเขาขายได้ช้าก็มีประเด็นสต๊อกสร้างเสร็จในมือซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่เยอะ เป็นต้นทุนของผู้ประกอบการ
ส่วนบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ที่เป็นแนวราบ จริง ๆ เขาเปิดขายแต่ยังไม่สร้างก็ได้ เพราะสามารถโอนได้เป็นส่วน ๆ อยู่แล้วไม่น่ากังวลเท่าไหร่
อีกอย่างหนึ่ง สมัยก่อนคนซื้อประกอบด้วย 4 กลุ่ม ได้แก่ 1.กลุ่มที่ต้องการซื้ออยู่จริง โดยเฉพาะวัยทำงานที่ทำงานระยะหนึ่งแล้วอยากเปลี่ยนจากการเช่าเป็นการซื้อ 2.กลุ่ม investor ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า
3.กลุ่มคนต่างชาติซื้อลงทุนหรือเป็นทรัพย์สินรอให้มูลค่าเพิ่มขึ้นก็อาจจะขาย และ 4.กลุ่มเก็งกำไร ซึ่งตัวที่เก็งกำไรล้วน ๆ หายไป ต่างชาติก็หายไปจากตลาดพอสมควรแล้ว investor ซื้อปล่อยเช่าก็หายไปจากตลาดพอสมควรแล้ว
ทำให้กลุ่มที่เป็นกำลังซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือเรียลดีมานด์เหลืออยู่กลุ่มเดียว ก็มาเจอประเด็นสถาบันการเงินอาจประเมินความสามารถในการผ่อนเงินกู้ลดลง ทำให้ปล่อยสินเชื่อยากขึ้น ก็เป็นจุดหนึ่งที่ทำให้คอนโดฯมีความเสี่ยงมากกว่าบ้านแนวราบ ส่วนบ้านแนวราบคนที่ซื้อเนื่องจากบ้านแพงเขาก็เป็นคนที่มีเวลท์
Q : เทรนด์เปิดตัวโครงการใหม่ เดิม ศขอ.ประเมินปีนี้บวกเพิ่ม 32.7%
น่าจะลดลงมากกว่าที่เราคาดการณ์ไว้ แต่คงต้องดูอีกนิดนึง สิ่งสำคัญที่สุดการที่ดีเวลอปเปอร์จะลอนช์โปรเจ็กต์ในเดือนที่มันมีวิกฤตอยู่ก็อาจจะขยับไปสัก 1-2 เดือน เชื่อว่าทุกคนมีแผนอยู่ในมือแล้วเพียงแต่จังหวะยังไม่ได้ อาจจะต้องรอดูอีกสักนิดนึง
หลังไตรมาส 1/64 อาจจะปรับตัวเลขถ้าทุกอย่างแย่กว่าที่เราคิด ซึ่ง worst case ก็คือยังไงปีนี้ก็โตกว่าปี’63 เพียงแต่จะบวกแค่ 19.5% แปลว่าปี’63 ที่สถิติน้อยมาก 62,227 หน่วย อาจโตขึ้นมาเป็น 74,335 หน่วย แปลว่ามันโต 12,000 หน่วย
Q : เทรนด์ยอดขายปีนี้
ครึ่งปีหลัง 2563 จำนวนหน่วยติดลบนิดหน่อย 3% แต่มูลค่าบวก 8% เท่ากับขายในราคาสูงขึ้น ปี 2564 เราก็คาดการณ์ว่ายังคงติดลบอยู่ ตลาดไม่ได้ดีเพียงแต่มันไปได้เพราะรัฐบาลให้อินเซนทีฟ มีเรื่องมาตรการการลดค่าโอน-จดจำนอง ผู้ประกอบการก็ลดราคาให้ อาจมีการส่งเสริมการขายอยู่ฟรี ค่าส่วนกลางฟรี เป็นตัวกระตุ้นที่ทำให้คนที่มีความพร้อมซื้อก็เข้ามาซื้อ เป็นคนที่มีเงินเดือนประจำ อยู่ในหน่วยงานที่มั่นคง และอยู่ในระบบราชการ
Q : ผลกระทบตลาดกรุงเทพฯกับต่างจังหวัด
ก็คงได้รับผลกระทบเดียวกัน จริง ๆ แล้วตัวหนึ่งที่จะเห็น คือ จังหวัดที่มีการประกาศเป็นพื้นที่ควบคุมสูงสุด 18 จังหวัดเป็นจังหวัดหลัก ๆ ที่อสังหาฯอยู่แทบทั้งหมดเลย เช่น เชียงใหม่ ขอนแก่น ภูเก็ต สงขลา ชลบุรี ระยอง ฯลฯ ต้อง impact แน่ ๆ
อย่างกรุงเทพฯมีอสังหาฯ 50% โซนอีอีซีสัดส่วนอีก 20% เบ็ดเสร็จ 18 จังหวัดเสี่ยงมีสัดส่วนอสังหาฯ 70-80% ของที่อยู่อาศัยที่มีการขายทั้งประเทศมันก็คง impact ในระดับหนึ่ง ตอนนี้เป็นช่วงปลายเดือนเมษายนสถานการณ์ก็ยังไม่ดีขึ้น คิดว่าน่าจะดีขึ้นช่วงต้นเดือนพฤษภาคมเพราะตอนนี้คล้าย ๆ กับคุมไม่อยู่ในคลัสเตอร์บางคลัสเตอร์ที่กระจายไปในหลายพื้นที่
แต่สักพักหนึ่งเชื่อว่ารัฐบาลกับทีมสาธารณสุขน่าจะควบคุมได้ แล้วโควิดก็น่าจะเบาลง เชื่อว่าภายในเดือน 6 น่าจะคุมได้แล้ว ครึ่งปีหลังน่าจะดีขึ้น
ส่วนภาพใหญ่ที่ประเมินกันว่าตลาดจะเริ่มฟื้นตัวดีขึ้นในปี 2565-2566-2567 ผมเชื่อว่าก็ยังอยู่ใน time frame นี้ ปี 2564 โชคไม่ดีหน่อยเพราะครึ่งปีแรกเจอโควิด ปี 2565-2567 ก็ยังอยู่ในเกณฑ์ที่น่าจะปรับตัวขึ้นมา
Q : สรุปโควิดรอบ 3 ยังมอง Base Case
มองเป็น based case ก่อน ผู้ประกอบการเองก็ยังคงวางแผนที่จะทำให้ช่วงไตรมาส 2-3-4 เป็นไตรมาสที่ cover ไตรมาส 1/64 ที่เจอโควิด ก็เป็นอันหนึ่งที่ทำให้ครึ่งปีหลังมีปัจจัยตัวโควิดเองที่อาจจะเบาลงทั้งในประเทศและรอบ ๆ โลก กำลังซื้ออาจกลับมา เศรษฐกิจอาจดีขึ้น
ที่สำคัญดีเวลอปเปอร์คงไม่ปล่อยให้ตลาดซึมอยู่ เขาก็ต้องเร่งยอดขายไม่อย่างนั้นจะกระทบหลายเรื่อง ทั้ง performance การทำธุรกิจของบริษัท ดังนั้น ภาพรวมทั้งปีเราจะยังไม่ปรับประมาณการ
ยกเว้นผ่านไปอีก 1 ไตรมาสแล้วมันแย่อยู่ อันนี้ effect แน่ ๆ แต่ถ้าผ่านไปแค่ 2-3 เดือน ก็คือผ่านไป 1 ไตรมาสแล้ว มันน่าจะยังพอไปได้
“ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย
“ดึงกำลังซื้อต่างชาติต้องคำนึงให้ผลประโยชน์ตกอยู่กับคนไทยและแผ่นดินไทย”
Q : รัฐบาลกำลังจะลอนช์นโยบายดึงกำลังซื้อต่างชาติ
ปฏิเสธไม่ได้ว่าตลาดอสังหาฯประเทศไทยในช่วงก่อนโควิด-19 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมีกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติเป็นลูกค้าหลักสำคัญในภาวะกำลังซื้อคนไทยชะลอตัว จากอดีตที่ผ่านมาชาวต่างชาติส่วนใหญ่จะซื้ออสังหาฯตามหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา สมุย เชียงใหม่ ระยอง หรือบางพื้นที่ของกรุงเทพฯ เป็นต้น
สำหรับอยู่อาศัยหรือตากอากาศเป็นบ้านหลังที่สอง หรือพักอาศัยในวัยเกษียณ เช่น กลุ่มชาติตะวันตก ซึ่งมีกำลังซื้อค่อนข้างสูง
แต่ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ชาวต่างชาติหันมาสนใจลงทุนและซื้อคอนโดฯในกรุงเทพฯมากขึ้น เนื่องจากราคาขายถือว่าถูกกว่าคอนโดฯตามเมืองหลวง หรือเมืองสำคัญของโลก บวกกับในแง่การลงทุนอสังหาฯในเมืองไทยให้ผลตอบแทนสูงกว่า อยู่ที่ 5-7% ต่อปี
Q : ทุกวันนี้ต่างชาติซื้อเต็มโควตา 49% มีที่ไหนบ้าง
ยุคก่อนโควิด คอนโดฯในประเทศไทยมีหลายแห่งที่ชาวต่างชาติซื้อเต็มโควตา 49% อาทิ “จังหวัดเชียงใหม่” ลูกค้าชาวต่างชาติเป็นสัดส่วนถึง 60% โดยเฉพาะจีน ฮ่องกง เกาหลี ยุโรป อเมริกา ยกตัวอย่าง โครงการ Peaks Avenue, Twin Peaks, Peaks Garden, The ASTRA ช้างคลาน, The Unique Condo @ Nimman, Hill Tanai Condo Chiangmai เป็นต้น
“จังหวัดภูเก็ต” โดยเฉพาะย่านป่าตอง กมลา สุรินทร์ ราไวย์ ในหาน กะตะ กะรน และบริเวณลากูน่าภูเก็ต เช่น โครงการ The Paek Residence Kata Noi, The Title Residence Naiyang, Karon Butterfly, Karon Hill Condominium, The Panora Phuket, Himalai Ocean Front Condominium, Patong Bay Residence, The Aristo Condo Surin Beach by Rinthara, Chic Condominium Karon, The Base Central Phuket เป็นต้น
“พัทยา” เป็นอีกทำเลที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจเป็นจำนวนมาก เช่น คอนโดฯของกลุ่มนิว นอร์ดิก กรุ๊ป ย่านเขาพระตำหนักและเมืองพัทยาแทบเต็ม 49% ทุกโครงการ ไม่ว่าจะเป็น Unixx South Pattaya, South Point Pattaya, The Peak Tower, City Garden Tropicana, The Rivera Wong Amat Beach, Club Royal Wong Amat, The Venetian Pattaya, Zire Wong Amat, Centara Avenue Residence & Suites Pattaya,
Centric Sea Pattaya, The Point Pratumnak, Water Park Condominium Pattaya, Sunset Boulevard Residence 2, The Palm Wong Amat Beach Pattaya, Club Royal Wong Amat, The Axis Pattaya, Grand Caribbean Condo Resort Pattaya, Laguna Beach Resort 3, Sand Pratamnak Beach Soi 5, North Beach by Nova Group Pattaya, Zire Wong Amat, Edge Central Pattaya เป็นต้น
ส่วนทำเลย่านจอมเทียนมีบางโครงการที่ยังไม่เต็ม แต่ส่วนใหญ่ก็เต็มโควตา 49% แทบทุกโครงการเช่นเดียวกัน
“กรุงเทพฯ” ต่างชาติเริ่มให้ความสนใจลงทุนในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีบางโครงการที่โควตาต่างชาติเต็ม 49% เช่น โครงการ M Thonglor, The Line Sukhumvit 101, The Line Sukhumvit 71, Mori Haus Sukhumvit 77, Life Asoke Rama 9, Siamese Sukhumvit 87, V Tara Sukhumvit 36 ฯลฯ
Q : นโยบายขยายโควตาต่างชาติซื้อคอนโดฯ
จากการติดตามกระแสข่าวหากมีการขยายเพดานซื้อห้องชุดจาก 49% ให้ซื้อได้ 70-80% ข้อดีเป็นการเปิดโอกาสการขายสามารถระบายสต๊อก โดยเฉพาะคอนโดฯในเมืองท่องเที่ยวที่ต้องเผชิญกับปัญหาโควตากำลังซื้อต่างชาติเต็ม 49% ในภูเก็ตและพัทยา แต่การขยายเพดานดังกล่าวต้องมีเงื่อนไขที่รัดกุม เช่น การออกเสียงโหวตนิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น
และมีข้อสังเกต นักลงทุนชาวจีนซึ่งมีสัดส่วนมากที่สุดของกำลังซื้อต่างชาติ ส่วนใหญ่มองผลตอบแทนระยะสั้นและระยะยาว ไม่ใช่ซื้อเพื่อพักอาศัยเป็นหลัก อาจจะถูกนำกลับมาขายอีกครั้งในรูปแบบของการ resale ซึ่งอาจเป็นปัญหาสำคัญของตลาดคอนโดฯในอนาคต
Q : นโยบายให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร
ทราบกันดีว่าสถานการณ์โควิดกลายเป็นแรงกระตุ้นให้ตลาดบ้านจัดสรรกลับมาขยายตัวอีกครั้ง ปี 2564 ดีเวลอปเปอร์จำนวนมากให้ความสำคัญกับการพัฒนาบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด และเป็นที่ทราบกันดีว่าโดยปกติแล้วชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินในประเทศไทยได้ ยกเว้นแต่งงานกับคนไทย ถึงจะสามารถใช้ชื่อคนไทยในการซื้อบ้าน/ที่ดิน ทำสัญญาเช่าระยะยาว หรือจัดตั้งบริษัทสัญชาติไทย
แต่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีกำลังซื้อต่างชาติเป็นจำนวนมากสนใจบ้านจัดสรร โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยว ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ หัวหิน ชะอำ ระยอง หรือแม้กระทั่งในกรุงเทพฯ วิธีการซื้อผ่านการเช่าระยะยาว หรือถือครองผ่านนอมินี
สำหรับข้อดี คือกำลังซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ซื้อเพื่อเป็นรีไทร์เมนต์โฮม ซื้อเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศ ไม่ได้เป็นการซื้อเพื่อเน้นการลงทุนเหมือนคอนโดฯ ส่วนใหญ่พักอาศัยระยะยาว ส่งผลให้เกิดการใช้จ่ายในประเทศ เพราะต่างชาติเหล่านี้มีกำลังซื้อค่อนข้างสูง
หากเปิดโอกาสให้ต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไปได้ ยิ่งกระตุ้นให้ต่างชาติสนใจเข้ามาพักอาศัยในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้นในอนาคต เรามีแหล่งท่องเที่ยว อาหาร ค่าครองชีพที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับเมืองชั้นนำอื่น ๆ ของโลก รวมทั้งอุปนิสัยคนไทยก็เป็นจุดขาย
ทั้งนี้ ผลสำรวจซัพพลายเหลือขายบ้านจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ พบว่าราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่ยังคงค้างในตลาด 45% จำนวน 4,997 ยูนิต มูลค่า 173,000 ล้านบาท (ดูตารางประกอบ) ในจำนวนนี้ 86% เป็นบ้านเดี่ยว ทำเลรอบใจกลางเมือง
สำหรับข้อเสีย คือรัฐบาลต้องมีข้อจำกัดบางประการ เช่น ช่วงระดับราคาที่เหมาะสม หรืออัตราส่วนการครอบครอง เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต เช่น การกำหนดโควตาให้ซื้อได้ไม่เกิน 49% เพื่อป้องกันนักลงทุนต่างชาติที่มองเห็นโอกาสการลงทุนเข้ามาซื้อเหมาทั้งโครงการ แล้วนำมาปล่อยเช่าระยะสั้น หากสถานการณ์การท่องเที่ยวในประเทศไทยกลับสู่ปกติ
Q : นโยบายขยายเช่าเกิน 30 ปี
การขยายเวลาเช่าอสังหาฯทุกประเภท ากเดิมเช่า 30+30 ปี มาเป็น 50+40 ปี เพื่อให้เกิดการคุ้มค่ากับการเช่าหรือการลงทุน อีกทั้งเป็นการป้องกันไม่ให้คนทำผิดกฎหมาย คือการไปหานอมินีมาถือครองที่ดินแทน เปรียบเทียบกับประเทศอื่น ๆ ให้เช่ายาว 90-99 ปี จะเกิดประโยชน์ต่อตลาดอสังหาฯในระยะยาว แนวโน้มมีดีมานด์ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยเป็นบ้านหลังที่ 2-3 มากขึ้น
แต่ข้อเสีย คือการขยายสัญญาเช่าระยะยาว จะไม่แตกต่างจากการซื้อขายขาด (กรรมสิทธิ์) อยู่ดี เพราะเมื่อหมดสัญญาเช่า คนไทยส่วนใหญ่คงไม่สามารถซื้อได้เพราะมูลค่าที่ดินเพิ่มสูงกว่าเดิมหลายเท่าแล้ว หรือถ้าอนาคตต่างชาติครอบครองที่ดินมาก ๆ จะยิ่งทำให้ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้น และที่ดินอยู่บนทำเลที่มีความเจริญมากขึ้น สุดท้ายจะตกไปอยู่ในมือนายทุนรายใหญ่ เพราะประชาชนทั่วไปก็ไม่สามารถซื้อได้
ดังนั้น นโยบายการปลดล็อกอสังหาฯให้ต่างชาติถือครองบ้านจัดสรรได้ไม่เกิน 49% คอนโดฯ 70-80% มีทั้งข้อดีและข้อเสีย ที่รัฐบาลจะต้องมีข้อกำหนดที่รัดกุมและรอบคอบ เพื่อให้ผลประโยชน์ที่แท้จริงยังคงอยู่ในประเทศไทยและคนไทย
นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ เน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง
“รัฐบาลควรผ่อนคลายการโอนเงินต่างชาติซื้ออสังหาฯไทย”
Q : รัฐบาลประยุทธ์กำลังออกนโยบายดึงกำลังซื้อต่างชาติช็อปอสังหาฯมีข้อเสนอแนะอะไรบ้าง
แนวนโยบายเป็นเรื่องที่ Nexus เคยพูดไว้แล้ว คิดว่าจะช่วยกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้ในวงกว้างขึ้น ต่างชาติชอบเมืองไทยอยู่แล้ว การมีโอกาสได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น ถือเป็นปัจจัยบวกต่อภาคอสังหาฯ
อีกประเด็นหนึ่งที่น่าจะผ่อนคลาย ซึ่งรัฐบาลควรมีการแก้ไข คือ การโอนเงินจากต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรมีการปรับให้ง่ายขึ้น อาจใช้เงินในประเทศซื้อได้ จะช่วยขยายตลาดต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทยให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น
สำหรับการขยาย quota ซื้อคอนโดมิเนียมนั้น หากสามารถมั่นใจได้ว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติมีตัวตนจริง และซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุนระยะยาว ก็ไม่น่าจะเป็นประเด็นอะไร
โดยทั่ว ๆ ไปปัญหามักจะอยู่ที่การนำอสังหาฯไทยไปขายเกินราคาในต่างประเทศโดยเฉพาะตลาดจีน ซึ่งทำให้ชาวจีนไม่มาโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมามากกว่า
สำหรับการขยายระยะเวลาสิทธิการเช่าก็เป็นอีกประเด็นที่ Nexus สนับสนุนมาโดยตลอดไม่เฉพาะกับตลาดต่างชาติ แต่รวมถึงตลาดในไทยด้วย
สิทธิการเช่าระยะยาวขึ้น 50 ปี หรือ 99 ปี จะช่วยทำให้ตลาดเช่าระยะยาวเติบโตได้มากขึ้น ต่างชาติมั่นใจกับตลาดเช่าลักษณะนี้มากขึ้น เพราะในปัจจุบันระยะเช่า 30 ปียังไม่สามารถจูงใจให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ได้มากนัก
ในขณะเดียว คนไทยเองก็ยังคงมีจำนวนจำกัดที่เชื่อมั่นในตลาดดังกล่าว
ถามว่า เทรนด์ปีนี้จะฟื้นเร็วขึ้นมั้ย หากมีการกระตุ้นปัจจัยต่าง ๆ คงไม่ได้เร็วขึ้นมาก แต่สามารถช่วยได้เพราะปัจจัยหลักน่าจะขึ้นอยู่กับการฉีดวัคซีนและความเร็วในการเปิดประเทศอย่างปลอดภัยมากกว่า