โควิดรอบ 3 “จุดเปลี่ยนอสังหา” บ้านราคาต่ำสามล้านร่วงหนัก

AREA ชี้โควิดรอบ 3 เป็นจุดเปลี่ยนอสังหาฯ ไตรมาส 2/64 สินค้าราคาต่ำ 3 ล้านร่วงหนัก-กำลังซื้อเดี้ยงยาว-ต่างจังหวัดปาดเหงื่อ “ศุภาลัย” เฟ้นลูกค้าเรียลดีมานด์ “กานดาฯ” จี้รัฐอุ้ม SMEs เผยกู้ไม่ผ่านพุ่ง 40% RK รีดีไซน์ยกเลิกสร้างสระว่ายน้ำในหมู่บ้าน “แอสเซทไวส์” ลุ้นรัฐเร่งฉีดวัคซีนฟื้นเศรษฐกิจ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถานการณ์โควิดรอบที่ 3 กำลังนำไปสู่จุดเปลี่ยนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 อย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยกดดันขึ้นอยู่กับรัฐบาลสามารถควบคุมความรุนแรงของโรคให้จบได้เร็วหรือไม่ เนื่องจากตอนต้นปีมีการประเมินว่าโอกาสฟื้นตัวของเศรษฐกิจน่าจะเห็นชัดเจนภายในไตรมาส 4/64 แต่โควิดรอบ 3 อาจส่งผลกระทบทำให้โอกาสฟื้นตัวมีการเปลี่ยนแปลง

บ้านต่ำ 3 ล้านกระทบหนัก

“โควิดรอบ 3 เป็นจุดเปลี่ยนอสังหาฯของไทยในอนาคต จะมีนิวนอร์มอลของนิวนอร์มอลในวงการนี้อยู่ต่อไปอีกหลายตลบ ซึ่งปี 2564 มีผู้ติดเชื้อสูงกว่าปีที่แล้วอย่างน้อย 7 เท่า ทำให้เป็นปัจจัยกดดันใหม่”

ทั้งนี้ หากนำปัจจัยสถานการณ์โควิดรอบ 3 มาประกอบการประเมินทิศทางตลาดรวมในปีนี้ พบว่าน่าจะมีจุดเปลี่ยนอสังหาฯอย่างน้อย 4-5 ด้านด้วยกัน เรื่องแรก สินค้าบ้านตลาดแมสหรือราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท หายไปจากตลาดอย่างเห็นได้ชัด

โดยพบว่าการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ไตรมาส 1/64 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สินค้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีเพียง 1,630 หน่วย เกือบทั้งหมดเป็นคอนโดมิเนียม โดยมีจำนวน 1,630 หน่วย สัดส่วน 17% มีมูลค่ารวม 4,808 ล้านบาท สัดส่วน 7% ของตลาดรวม ในทางตรงกันข้ามตลาดบนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มี 1,310 หน่วย แต่มีมูลค่าสูงถึง 32,454 ล้านบาท สัดส่วน 47% ของตลาดรวม

โดยมูลค่าตลาดรวมประจำไตรมาสลดลง 6% จาก 72,953 ล้านบาท เหลือ 68,931 ล้านบาท ประเด็นน่าสนใจอยู่ที่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในไตรมาส 1/63 อยู่ที่ 3.924 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 7.311 ล้านบาท ในไตรมาส 1/64

“นี่คือจุดเปลี่ยนสำคัญที่บ้านราคาถูก ๆ ลดน้อยลง แต่บ้านราคาแพง ๆ ยังเติบโตได้ ครัวเรือนที่มีรายได้น้อยถึงรายได้ปานกลางมีโอกาสซื้อบ้านได้น้อยลงมาก เพราะได้รับผลกระทบจากโควิด-19 มากที่สุด ในขณะที่กลุ่มรายได้ค่อนข้างสูงขึ้นไปยังไม่ได้รับผลกระทบมากนัก จึงมีอุปทานออกมารองรับมากในไตรมาสแรก”

3 ปีโซนอันตราย 2562-2564

จุดเปลี่ยนที่ 2 เทรนด์ตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวต่อเนื่อง 3 ปีติดต่อกัน (2562-2564) เปรียบเทียบไตรมาส 1/64 กับไตรมาส 1/63 จำนวนหน่วยหายไป -49% จาก 18,591 หน่วย เหลือ 9,428 หน่วย

สถิติเปิดตัวใหม่ไตรมาส 1/64 เมื่อนำมาคำนวณโดยมีส่วนเผื่อเหลือเผื่อขาด 10% พบว่า ยอดเปิดตัว 9,428 หน่วย จะนำไปสู่เทรนด์ทั้งปีมีหน่วยขาย 60,151 หน่วย ลดลง -18% เทียบกับยอดเปิดตัวใหม่ในปี 2563 ที่มี 73,043 หน่วย

“ถ้าเป็นไปตามแนวทางที่ประเมินไว้อาจกล่าวได้ว่า ซัพพลายใหม่ปี 2564 มีเพียงครึ่งเดียวเมื่อเทียบกับปี 2562 ดังนั้น บริษัทพัฒนาที่ดินรายกลาง-รายเล็กคงต้องหาทางถอยไว้รองรับ”

ยุคโควิดต่างจังหวัดหดตัวแรง

จุดเปลี่ยนที่ 3 การพัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาคจะหดตัวลงอย่างรุนแรงในช่วง 1-2 ปีนี้ โดยตลาดใหญ่อันดับ 1-2 กระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล กับโซน EEC 3 จังหวัด (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา)

ประเมินจากที่อยู่อาศัยปี 2563 ยกยอดมาขายในปี 2564 ทั่วประเทศมี 376,757 หน่วย อยู่ใน กทม.-ปริมณฑล 60% 226,645 หน่วย อีก 40% 150,112 หน่วย กระจายอยู่ในภูมิภาค ในจำนวนนี้กลุ่มใหญ่ที่สุด 62,657 หน่วย อยู่ในโซน EEC คิดเป็น 42% ถ้ารวม กทม.-ปริมณฑลกับ EEC มีสัดส่วนถึง 80-90% ของทั้งประเทศ

“สถานการณ์โควิดที่มีผลกระทบต่อธุรกิจท่องเที่ยว กำลังซื้อในเมืองท่องเที่ยวก็หดตัวลง รายได้ลดลง โอกาสการซื้อที่อยู่อาศัยจึงลดลงไปด้วย”

โรงแรมดิ่ง-จับตาซีเนียร์ลิฟวิ่ง

จุดเปลี่ยนที่ 4 ธุรกิจโรงแรมสำหรับนักท่องเที่ยวตั้งแต่โรงแรมราคาประหยัดและโรงแรมขนาดกลางที่มีกำไรขั้นต้นต่ำและเน้นรองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติแบบกรุ๊ปทัวร์ รวมทั้งโรงแรมระดับบนที่มีมูลหนี้สูง โดยเฉพาะกลุ่มโรงแรมที่เพิ่งเปิดใหม่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มีประเด็นหลักต้องประคองกิจการเพื่อความอยู่รอด

“จุดเปลี่ยนสำคัญสำหรับโรงแรมไทยก็คือการเปลี่ยนเจ้าของจากนายทุนไทยเป็นนายทุนต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะนายทุนจากประเทศจีน รัฐบาลควรมีมาตรการออกมาช่วยเหลือและสนับสนุนผู้ประกอบการโรงแรมไทยโดยเร่งด่วน”

และจุดเปลี่ยนที่ 5 เป็นเรื่องบ้านพักผู้สูงวัย จากเทรนด์ประเทศไทยเข้าสู่สังคมประชากรผู้สูงวัยโดยสมบูรณ์ในปี 2564 โดยมีประชากรสูงวัย 10.5% หรือ 7.3 ล้านคน และมีดีมานด์จากผู้สูงวัยต่างชาติที่นิยมพักอาศัยในประเทศไทยอีกจำนวนมาก

ดังนั้น จึงมองว่าในท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจยังมีโอกาสอยู่ จุดเน้นอยู่ที่ผลิตภัณฑ์ใหม่โดยเฉพาะบ้านพักผู้สูงวัยทุกระดับราคา

เอสเอ็มอียอดกู้ไม่ผ่านพุ่ง 40%

นายหัสกร บุญยัง รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถานการณ์โควิดระลอก 3 บริษัทมีการทบทวนแผนธุรกิจเพิ่มเติมในส่วนของงานก่อสร้าง โฟกัสเฉพาะส่วนที่มียอดขาย จุดไหนชะลอได้ก็ชะลอไว้ก่อนเพื่อให้มีกระแสเงินสดในมือ ส่วนแผนเปิดตัวโครงการใหม่ยังยืนเป้า 5 โครงการเหมือนเดิม แต่อาจชะลอเปิดตัว เช่น ไอลีฟ พัทยา-จอมเทียน อาจเลื่อนไปเปิดไตรมาส 4/64 ส่วนไอลีฟ ไพร์ม 2 พระราม 2 กม.14 น่าจะเปิดไตรมาส 2/64 เหมือนเดิม เพราะเป็นการเปิดเพื่อเติมซัพพลายบ้านแฝดที่ขายหมดแล้ว

ภาวะการแข่งขันในยุคโควิดรอบ 3 ยังรุนแรงต่อเนื่อง กานดาฯยังโฟกัสกับการที่จะทำยังไงให้ลูกค้าควักเงินออกมาให้น้อยที่สุด ซึ่งรัฐบาลมีมาตรการลดค่าโอน-จำนองเหลือ 0.01% จนถึงสิ้นปีนี้ เราก็เพิ่มโปรโมชั่นฟรีค่าส่วนกลาง มิเตอร์น้ำ-ไฟ ฟรีเฟอร์นิเจอร์ทั้งหลัง เป็นต้น

“โดยรวมแล้วปีนี้น่าจะแย่กว่าปี 2563 ถ้าจำไม่ผิด โควิดครั้งแรกในปีที่แล้ว ยอดขายดรอปช่วงเดือนมีนาคม-เมษายน จากนั้นในเดือนพฤษภาคมแทบทุกบริษัทที่เป็นสินค้าแนวราบยอดพุ่งขึ้นหมดเลย แต่โควิดรอบนี้ผมหาปัจจัยบวกไม่ค่อยเจอเหมือนกันนะ ปัจจัยลบก็มีเรื่องโควิดที่หนักสุด ลูกค้าผู้ประกอบการเอสเอ็มอีเจอปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ปีที่แล้วกู้ไม่ผ่าน 20% ปีนี้สูงขึ้นเท่าตัวเป็น 40%”

ตัดค่าใช้จ่าย “ไม่มีสระว่ายน้ำ”

นายวรยุทธ กิตติอุดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รุ่งกิจเรียลเอสเตท จำกัด หรือ RK Group เปิดเผยว่า ปีนี้การทำธุรกิจเจอสถานการณ์โควิดรอบ 2 หรือโควิดสมุทรสาคร กับโควิดรอบ 3 ในเวลากระชั้นชิดกัน มีผลกระทบกำลังซื้อที่อยู่อาศัยลดน้อยลง ยอดวิสิตไซต์ก็ลดลงไปตามลำดับ คิดว่าน่าจะเป็นปัญหาครั้งใหญ่ของนักพัฒนาอสังหาฯ บริษัททบทวนแผนลงทุนเดิมจะเปิดตัวโครงการใหม่ครึ่งปีแรก คาดว่าต้องเลื่อนไปครึ่งปีหลัง

นอกจากนี้ มีการปรับแผนลงทุนสาธารณูปโภคในโครงการ โดยรีดีไซน์พื้นที่ส่วนกลางให้เหลือเฉพาะเท่าที่จำเป็น เพื่อพยุงค่าใช้จ่ายในระยะยาวของผู้ซื้อบ้านไปด้วย เช่น ตัดการสร้างสระว่ายน้ำออกไป เหลือแต่ฟิตเนสกับห้องเพลย์รูมในสโมสรหมู่บ้าน เพื่อจะได้ลดค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาเพราะในอนาคตอาจเป็นภาระสำหรับลูกค้า

ในด้านโปรโมชั่นจำเป็นต้องเพิ่มดีกรีการแข่งขันเพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้า เทียบกับปี 2563 ภาพรวมการทำราคาแข่งขันลดลงมา 10-15% ปีนี้เพิ่มส่วนลดบางแปลงเป็น 20% รวมทั้งต้อง on top เช่น แถมชุดครัวเพิ่มขึ้น จากเดิมมีส่วนลดเงินสด แถมเครื่องปรับอากาศในบ้านเดี่ยว หรือแถมเฟอร์นิเจอร์ทั้งหลังสำหรับทาวน์เฮาส์ ฯลฯ

“ความน่ากลัวของภาคอสังหาฯคือ ลูกค้าเกิดความไม่มั่นใจสถานะทางการเงินของตัวเอง ลูกค้าก็เลยชะลอการซื้อบ้านออกไป”

ศุภาลัยเฟ้นลูกค้าเรียลดีมานด์

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวสอดคล้องกันว่า สถานการณ์โควิดในช่วง 1 ปีที่ผ่านมาทำให้การแข่งขันสูง ศุภาลัยมีการนำเสนอโปรโมชั่นที่ปรับเปลี่ยนรูปแบบ มีออปชั่นให้ลูกค้าเลือกได้ อาทิ ส่วนลดเงินสด อยู่ฟรี ของแถมต่าง ๆ เป็นต้น ซึ่งบริษัทพยายามปรับเปลี่ยนโปรโมชั่นทุกไตรมาสเพื่อตอบรับลูกค้าได้หลาย ๆ กลุ่ม

“จริง ๆ ช่วงต้นปีมาดูดี ไตรมาส 1/64 เราทำยอดขายได้ค่อนข้างดี เพราะฉะนั้นก็น่าเสียดายที่โควิด outbreak ทำลายโมเมนตัมตรงนั้นนิดหนึ่ง แต่ก็เป็นสิ่งที่เข้าใจได้ ผมคิดว่าความปลอดภัยของทุก ๆ คน ลูกค้า พนักงานของเราสำคัญกว่า ทั้งนี้ ถึงจะไม่ล็อกดาวน์ แต่ก็ชัดเจนอยู่แล้วว่าทำธุรกรรมต่าง ๆ ได้ไม่เหมือนเดิม จึงต้องเตรียมตัวเตรียมใจว่าไตรมาส 2 ปีนี้อาจแย่กว่าปีที่แล้วก็ได้”

กลยุทธ์การแข่งขันของศุภาลัยมองว่า ผลกระทบโควิดรอบ 3 ต่างชาติน่าจะยังไม่กลับเข้ามาเร็ว ลูกค้าเรียลดีมานด์จึงมาจากกำลังซื้อคนไทย จุดเด่นอสังหาฯเมืองไทยเทียบกับมาเลเซีย สิงคโปร์ ฮ่องกง และไทย มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ มีสินค้าแนวราบที่ลูกค้าสามารถซื้อได้ (ราคา affordable)

“คนทำงานออฟฟิศทั่วไปส่วนใหญ่ถ้ามีวินัยทางการเงินที่ดีสามารถซื้อบ้านได้ อันนี้ยังไงก็เป็นข้อบวกของตลาดอสังหาฯในเมืองไทย” นายไตรเตชะกล่าว

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ประเมินผลกระทบในไตรมาส 2/64 สำหรับคอนโดฯ ถ้าเป็นโครงการพร้อมอยู่จะได้ประโยชน์มากกว่าโครงการที่กำลังก่อสร้างเพราะลูกค้าสามารถเข้าอยู่ได้เลย

“เทียบกับช่วงเดียวกันปีที่แล้ว ไตรมาส 2/64 ดีกว่า เพราะ 1.ไม่ได้ล็อกดาวน์ 2.ทำอะไรก็ได้ตามปกติ แล้วก็มีความหวังเรื่องวัคซีน ตอนนี้นายกฯ (พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา) ก็ประกาศแล้วว่า สิ้นปีนี้จะให้ทุกคนได้ฉีดวัคซีน เพราะฉะนั้น ภายใน 3-6 เดือนนี้น่าจะเป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้น ส่วนปัจจัยลบเป็นเรื่องความไม่มั่นใจและความกังวลโรคระบาด ต้องรอดูว่า 1-2 สัปดาห์นี้จะระบาดเยอะไหม หรือจะค่อย ๆ ลดลง จึงเป็นช่วงลังเลในการที่จะซื้ออสังหาฯ” นายกรมเชษฐ์กล่าว