แหวกวงล้อมสถานการณ์โควิด ไม่ช้าก็เร็วไทยต้องเปิดประเทศ
และไม่ช้าก็เร็วมาตรการดึงต่างชาติกลุ่มกำลังซื้อสูง 4 กลุ่มเข้าไทย โดยตั้งเป้าเป็นลูกค้าใหม่ 1 ล้านคนจะต้องมีการขับเคลื่อนไปสู่ภาคปฏิบัติ ภายใต้การผลักดันของทีมงาน “สุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์” รองนายกรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจและ รมว.พลังงาน
- ประกาศแล้ว! พระราชกฤษฎีกาเงินช่วยค่าครองชีพผู้รับเบี้ยหวัดบำนาญ รับ 11,000 บาทต่อเดือน
- บังคับใช้แล้ว! หลักเกณฑ์การดำเนินงาน 30 บาทรักษาทุกที่ ด้วยบัตรประชาชนใบเดียว
- กีรติ รัชโน ปลัดกระทรวงพาณิชย์ เสียชีวิต อายุ 56 ปี
สำหรับลูกค้าต่างชาติกำลังซื้อสูง 4 กลุ่มดังกล่าวประกอบด้วย 1.กลุ่มต่างชาติผู้มีความมั่งคั่งสูง (wealthy global citizen) มีทรัพย์สินเป็นของตัวเองไม่ต่ำกว่า 1 ล้านดอลลาร์ 2.กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (high skill professional) เช่น นักวิจัย โปรเฟสเซอร์ชื่อดัง รองรับนโยบาย EEC ของรัฐบาลประยุทธ์
3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (work from Thailand professional) ให้นึกไปถึงอาชีพแนวใหม่ด้านดิจิทัล (digital nomad) ซึ่งองค์กรที่ทำงานอยู่มีรายได้ 3 ปี เกิน 50 ล้านดอลลาร์ กับพนักงานองค์กรขนาดใหญ่วัยใกล้เกษียณ (corp program) คุณสมบัติทำหรือเคยทำในองค์กรที่มีรายได้ปีละ 1,000 ล้านดอลลาร์
โดย 3 กลุ่มแรกไม่จำกัดอายุลูกค้าต่างชาติ และ 4.กลุ่มต่างชาติผู้เกษียณอายุการทำงาน (wealthy pensioner) กำหนดคุณสมบัติอายุ 50 ปีขึ้นไป
สิทธิประโยชน์ที่ต่างชาติผู้มั่งคั่งจะได้รับ หลักใหญ่ใจความเป็นเรื่องการให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี (รวมผู้ติดตาม คู่สมรส บุตรธิดา), สิทธิในการซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่รัฐกำหนด และอื่น ๆ รวมทั้งประเด็นกรณีมีรายได้ในประเทศไทยให้เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอัตราคงที่ 17% ซึ่งเป็นสิทธิประโยชน์มอบให้ต่างชาติที่ทำงานในเขต EEC อยู่แล้ว
“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษผู้บริหารในวงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยกันกะเทาะและสังเคราะห์นโยบายใหม่ เปรียบเทียบกับโรคระบาดโควิดที่รัฐบาลกำลังให้ยาแรงด้วยการเร่งฉีดวัคซีนเพื่อควบคุมและป้องกัน ในมุมของมาตรการดึงต่างชาติผู้มั่งคั่งเข้ามาพักอาศัยระยะยาวในประเทศไทย การแจกวีซ่า 10 ปีเป็นยาแรงที่จะช่วยพลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยได้มากน้อยแค่ไหน
CBRE แนะให้เช่ายาว 90-99 ปี
เปิดประเด็นด้วย “อลิวัสสา พัฒนถาบุตร” กรรมการผู้จัดการ CBRE ประเทศไทย เครือข่ายโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติที่มีงานขายห้องชุดลักเซอรี่ล้นมือในยุคพีกของตลาดคอนโดฯช่วงปี 2560-2561 จนถึงปัจจุบัน
โฟกัสการให้วีซ่า 10 ปี ดึงลูกค้าต่างชาติ เบื้องต้นเกณฑ์ด้านคุณสมบัติไม่ใช่เรื่องใหม่ เป็นกฎที่รัฐบาลเคยออกวีซ่าสำหรับชาวต่างชาติ เพียงแต่ปี 2564 มีการนำมาปัดฝุ่นให้กับเข้ายุคเข้ากับสมัย
จุดโฟกัสอยู่ที่การถือครองอสังหาฯมี 2 รูปแบบหลัก คือ “ฟรีโฮลด์-การถือกรรมสิทธิ์” กับ “ลีสโฮลด์-สิทธิการเช่า”
สำหรับเมืองไทย ประเด็นการให้สิทธิฟรีโฮลด์แก่ชาวต่างชาติ ปัจจุบันสามารถทำได้ด้วยการซื้อคอนโดฯ มีโควตาซื้อได้ไม่เกิน 49% ส่วนบ้านจัดสรรหรือบ้านแนวราบกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ทางตรงได้ ดังนั้น นโยบายที่มีสัญญาณว่าจะเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบได้มองว่าเป็นนโยบายที่ดี แต่เป็นประเด็นอ่อนไหวมากในสังคมไทย
ทางออกในการดึงกำลังซื้อต่างชาติ CBRE จึงเสนอาทางเลือกในการขยายสิทธิการเช่าระยะยาว ปัจจุบันไทยเปิดให้ทำสัญญาเช่า 30 ปี เสนอให้เพิ่มอายุการเช่าเป็น 90-99 ปี เพื่อให้การถือครองสัญญาเทียบเท่าการซื้อกรรมสิทธิ์ (ลีสโฮลด์เทียบเท่าฟรีโฮลด์ถ้าอายุการเช่ายาว) โดยมีโมเดลในต่างประเทศที่ทำกันอย่างแพร่หลาย เช่น ประเทศอังกฤษมีอายุเช่าอสังหาฯ 99 ปี เป็นต้น
ตามแนวทางนี้ ถ้าหากรัฐบาลรับไปพิจารณาก็อยากเสนอให้ทำนโยบายให้ครบถ้วน หมายถึง ถ้าไทยขยายอายุการเช่าจาก 30 ปี เป็น 90-99 ปีขึ้นมาจริง ๆ ในขั้นตอนการปฏิบัติก็จะต้องง่ายและสะดวก โดยชาวต่างชาติเมื่อทำสัญญาเช่าลีสโฮลด์กับโครงการหรือกับเจ้าของอสังหาฯ แล้วสามารถไปจดทะเบียนสิทธิการเช่ายาว 90-99 ปีได้เลย
ข้อแตกต่างขั้นตอนการจดทะเบียนเช่า 30 ปีในปัจจุบัน กับสิ่งที่เสนอให้รัฐบาลทำสำหรับการเช่า 90-99 ปีในอนาคต คือ 1.การจดทะเบียนเช่า 30 ปี หมายความว่ากฎหมายไทยคุ้มครองเต็มเวลา 30 ปี
2.มีการพูดถึงโซน EEC ที่มีกฎหมายพิเศษเปิดทางให้ต่างชาติเช่าระยะยาว 50 ปีบวก 40 ปี รวมเป็น 90 ปี แต่ในทางปฏิบัติ เอกชนผู้เช่าต้องแบ่งทำสัญญาอย่างน้อย 3 รอบ เพราะกฎหมายไทยมีอายุการเช่าสูงสุดได้เพียงครั้งละ 30 ปี จึงเป็นจุดอ่อน เพราะต่างชาติรู้สึกการเช่าไม่มั่นคงในระยะยาว เพราะทุกครั้งที่มีการต่ออายุสัญญาในรอบที่ 2 และ 3 จะต้องมีการตกลงค่าเช่าใหม่ ทำให้มีค่าใช้จ่ายหรือมีต้นทุนเพิ่มในอนาคต
3.ข้อเสนอคือ หากไทยขยายอายุการเช่าระยะยาวเป็น 90-99 ปี ก็จะต้องสั่งการให้หน่วยงานในภาคปฏิบัติสามารถจดทะเบียนเช่ายาว 90-99 ปีให้จบในครั้งเดียว ไม่ใช่ให้มาทำสัญญาใหม่ทุก 30 ปี
“มุมมองเอกชนเราก็อยากเห็นขั้นตอนปฏิบัติการเช่าระยะยาว 90-99 ปีควรจะง่าย ไม่ใช่ว่าต้องไป subject to โน่น to นี่ อยากให้ขั้นตอนจดทะเบียนง่ายต่อการเข้าใจและการปฏิบัติ”
โดย MD CBRE ประเมินว่า ภาพรวมการฟื้นเศรษฐกิจในช่วงที่เหลือของปี 2564 นี้ ในเทอมการขายยังมีดีมานด์ต่างชาติสนใจซื้อและเช่าอสังหาฯเมืองไทยอยู่ ก่อนหน้านี้เมื่อต้นปี 2564 ที่ผ่านมา มีการสอบถามจากลูกค้าต่างชาติสนใจจะเข้ามาวิสิตไซต์ในภูเก็ต แต่หลังจากเกิดโควิดรอบ 3 ทุกอย่างถูกเลื่อนออกไปหมด
กรณีนโยบายภูเก็ตแซนด์บอกซ์เปิดรับนักท่องเที่ยว 1 กรกฎาคม 2564 นี้ no comment เพราะไม่รู้ว่ารัฐบาลคุมโรคระบาดได้หรือไม่ สิ่งที่รู้แน่น ๆ ก็คือ 1.ถ้าสถานการณ์โควิดไทยดีขึ้น มีการฉีดวัคซีน 2.มีการออกแพ็กเกจกระตุ้นอสังหาฯอีกรอบ กำลังซื้อทั้งไทยและต่างชาติฟื้นตัวแน่นอน
โดยทางศูนย์ข้อมูลอสังหาฯมีการเผยแพร่รายงานเกี่ยวกับกำลังซื้อต่างชาติในธุรกิจอสังหาฯพบว่า ส่วนใหญ่ยอดโอนมาจากลูกค้าจีน เฉลี่ยปีละ 7,500-7,900 คน หรือเกือบ 8,000 คน แต่ปี 2563 ลดเหลือ 5,000 คน ดังนั้น ถ้าหากมาตรการรัฐออกมาแล้วสามารถดึงกำลังซื้อกลับมาเท่าเดิมมีคนจีนโอนปีละ 8,000 คน คูณราคาซื้อ 10 ล้าน เท่ากับเป็นยอดโอน 80,000 ล้านบาท ได้เท่านี้ก็น่าพอใจมากแล้ว
ในแง่สัญชาติพบว่า ลูกค้าอสังหาฯหลัก ๆ คือ จีนกับรัสเซีย ที่เหลือมีเล็ก ๆ น้อย ๆ จากยุโรปและประเทศอื่น ๆ ลูกค้าจีนที่กำลังซื้อสูงอย่างฮ่องกง ไต้หวันยังมีดีมานด์ แต่เทียบขนาดประชากรกับจีนแผ่นดินใหญ่ต้องบอกว่าคนละไซซ์ ดังนั้น ลูกค้าจีนจึงเป็นกลุ่มใหญ่ของอสังหาฯเมืองไทย
“ตอนนี้พี่สนใจนโยบายลีสโฮลด์ ถ้ารัฐบาลให้ทั่วประเทศเช่าได้ 50+40 ปี ไม่ใช่เราไม่เอานะ เพราะถึงยังไงยังดีกว่าเช่า 30 ปีในปัจจุบัน”
ออริจิ้นขานรับเป็นจุดขายใหม่
ค่ายอสังหาฯที่มีความโดดเด่นที่สุดอีกค่ายหนึ่งในยุคโควิด “พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ขานรับอย่างเต็มที่กับมาตรการแจกวีซ่า 10 ปีให้ลูกค้าต่างชาติ
“เป็นปัจจัยบวก ที่ผ่านมาต่างชาติซื้ออสังหาฯแล้วอยู่อาศัยนาน ๆ ไม่ได้ การให้วีซ่าระยะยาวจะสอดคล้องกับนโยบายรัฐบาลที่ประกาศให้ไทยเป็น priority of the world เป็นตัวเลือกที่ต่างชาติอยากเข้ามาพำนักระยะยาว เทียบกับวีซ่าเดิมไม่ได้มีออปชั่นให้คู่สมรสกับบุตร ทำให้พฤติกรรมการซื้อคล้าย ๆ กับภรรยาก็เลยไม่ปล่อยมาซื้อ (หัวเราะ)”
สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปัจจุบันภาพรวมลูกค้าต่างชาติเคยซื้อสัดส่วน 25% ยุคโควิดเหลือสัดส่วน 5% ถ้ามีมาตรการวีซ่า 10 ปีอาจเป็นตัวช่วยทำให้ดันตลาดขึ้นไปถึงสัดส่วน 15% ได้ แต่ไม่คิดว่ากำลังซื้อต่างชาติจะบูมเท่าเดิม เพราะอย่าลืมว่าในอนาคตแม้จะจบโควิดได้ แต่ยังต้องฟื้นฟูประเทศ ทำให้ไม่ได้นำเงินมาลงกับอสังหาฯมากนัก
“วีซ่า 10 ปีเป็นอะไรที่เป็นปัจจัยบวก จะเป็นจุดขายใหม่ ออริจิ้นฯมียอดขายต่างชาติ 15-20% จากแบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) 3.5-3.8 หมื่นล้านบาท มาตรการนี้หวังว่าจะทำให้แบ็กล็อกก้อนนี้มีการรับโอนได้ดีขึ้น”
“บิ๊กพีระพงศ์” ประเมินว่า ถ้ามาตรการวีซ่า 10 ปีรัฐบาลดำเนินการได้เร็ว อาจเริ่มเห็นผลในการกระตุ้นอสังหาฯบ้างตั้งแต่ไตรมาส 4/64 แต่ผลตอบรับที่ดีน่าจะเห็นเต็มปีในปี 2565 มากกว่า
สำหรับคำถามว่าวีซ่า 10 ปีเป็นยาแรงหรือยัง “…ผมพอใจแล้วนะ ทำให้เราแข่งกับเขาได้แล้ว ที่ผ่านมาสมาคมคอนโดฯเราผลักดันประเด็นการเพิ่มแรงจูงใจลูกค้าต่างชาติอย่างน้อยควรให้เท่ากับมาเลเซีย”
ทั้งนี้ มาเลเซียมีนโยบาย “MM2H-My Malaysia Second Home” มอบสิทธิประโยชน์ดึงต่างชาติเข้าไปซื้ออสังหาฯในประเทศ หนึ่งในแพ็กเกจเป็นเรื่องการให้วีซ่าระยะยาวนั่นเอง
ส.คอนโดฯทวงใบอนุญาต “PR”
“ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทยและประธานกรรมการ บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ตอบคำถามแรกด้วยคำกล่าวที่ว่า ยังไม่ทราบรายละเอียดของมาตรการ แต่เบื้องต้นสำหรับการให้วีซ่า 10 ปีสำหรับลูกค้าต่างชาติ ฟังแล้วมองว่าเป็นผลดี เป็นมาตรการที่ “มีดีกว่าไม่มี”
ประเด็นที่โฟกัสคือสิทธิประโยชน์นอกจากวีซ่าระยะยาวแล้ว มีเรื่องใหญ่มากแต่รายละเอียดนิดเดียวนั่นคือ ให้สิทธิลูกค้าต่างชาติ “ซื้อและเช่าอสังหาฯในพื้นที่ที่รัฐกำหนด”
คำถามคือ 1.ทำเลไหนบ้าง 2.อสังหาฯประเภทใดที่ให้สิทธิซื้อซึ่งหมายถึงถือกรรมสิทธิ์ได้ จากปัจจุบันลูกค้าต่างชาติมีโควตาซื้อกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 49% อยู่แล้ว เพราะฉะนั้น สิ่งที่รอคอยคำตอบจึงเป็นเรื่องการเปิดให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรว่ารัฐจะทำจริง ๆ หรือไม่
3.สิทธิประโยชน์ในการ “เช่าอสังหาฯระยะยาว” เป็นอีกมาตรการที่นักพัฒนาที่ดินอยากรู้เช่นกัน และเป็นประเด็นที่นำเสนอให้รัฐบาลสนับสนุนมาโดยตลอด เพียงแต่ช่วงที่ผ่านมาข้อเสนอนี้ไม่เคยสำเร็จสักที
วกกลับเข้ามาหามาตรการแจกวีซ่า 10 ปี “ดร.อาภา” ระบุว่า เดิมสมาคมอาคารชุดไทยมีข้อเรียกร้องขอให้ออกใบอนุญาต “Permanent Residence” หรือใบต่างด้าว, ใบถิ่นที่อยู่แล้วแต่จะเรียกเพื่อดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาพำนักในประเทศไทยโดยมีเงื่อนไขซื้อที่อยู่อาศัยราคา 1 ล้นดอลลาร์ขึ้นไป ซึ่งหลักประกันดีกว่า อยู่ตลอดชีพก็ได้ถ้าไม่ทำผิดกฎหมายไทย ในขณะที่วีซ่า 10 ปีถือว่าระยะสั้นมากเมื่อเทียบกับใบต่างด้าว
“การให้เพอร์มาเนนต์เรซิเดนซ์ต้องดูว่าประเทศอื่นเขาทำกันยังไง ตอนนี้ต่างชาติซื้ออสังหาฯที่ตุรกี, มาเลเซียแค่ 7 ล้านบาทรัฐบาลก็ให้เรซิเดนซ์เลย เป็นเหตุผลที่ทำให้คนจีนแห่กันไปตุรกีเยอะมาก เพราะการได้ใบถิ่นที่อยู่ในตุรกีเท่ากับได้ใบเบิกทางเข้ายุโรป ซึ่งมีความยุ่งยากน้อยกว่าเดินทางจากเอเชีย”
ก่อนจะสรุปเบา ๆ ว่า การที่รัฐบาลไทยริเริ่มให้วีซ่า 10 ปีกับลูกค้าต่างชาติ 4 กลุ่มนี้เป็นสัญญาณเชิงบวก อย่างน้อยก็ดีขึ้นกว่าเดิมแน่นอน อย่างไรก็ตาม หากประกาศมาตรการภายในไตรมาส 2/64 หรือไตรมาส 3/64 อาจไม่เห็นผลลัพธ์กระตุ้นอสังหาฯให้ฟื้นตัวรวดเร็วภายในปี 2564
สิ่งที่ดีที่สุดคือ ได้ในด้านจิตวิทยา เพราะเป็นมาตรการที่จะรู้สึกว่าประเทศไทย welcome ลูกค้าต่างชาติมากขึ้นกว่าเดิม
“สินค้าคอนโดฯในตลาดตอนนี้มีเยอะมาก ถ้ากระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติด้วยการให้วีซ่า 10 ปี อาจเป็น sale point ที่ดี แต่ยังคาดหมายไม่ได้ว่าจะเริ่มได้จริงเมื่อไหร่ และมีรายละเอียดอะไรบ้าง ถ้ารัฐบาลตั้งใจจะทำอยู่แล้วก็ขอให้ประกาศให้ชัดเจนเร็ว ๆ ภาคเอกชนรอทิศทางนโยบายที่ถูกต้องเพื่อจะได้สนองตอบได้ถูกทาง”
รอความชัดเจน LTR Unit
ถัดมา “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย 3 สมัย กล่าวสอดคล้องกันว่า การให้วีซ่าลูกค้าต่างชาติ 10 ปี “ไม่มีอะไรไม่ดี” โดยหยิบนโยบายการแจกวีซ่าลองเทอม 10 ปีที่ทำผ่านการซื้อสมาชิกไทยแลนด์ อีลิตการ์ดของบริษัท ไทยแลนด์ พริวิเลจ คาร์ด จำกัด ว่ามีการทำเรื่องนี้อยู่แล้ว ส่วนจะประสบความสำเร็จหรือไม่ขึ้นกับการพิจารณาเข้าร่วมของบริษัทอสังหาฯแต่ละราย เพราะมีต้นทุนซื้อบัตรสมาชิกอีลิตการ์ดอีกต่างหากใบละ 5 แสน-1 ล้านบาท
ข้อสงสัย คือ “ซื้อ (บ้านจัดสรร) ได้เหรอถ้าไม่ใช่คอนโดฯ ในขณะที่คอนโดฯต่างชาติก็มีโควตาซื้อ 49% อยู่แล้ว ตอนนี้คอนโดฯก็ไม่ได้มีปัญหาใด ๆ ถ้าได้ลองสเตย์วีซ่าจึงไม่ได้เกี่ยวกับอสังหาฯ แต่เป็นการอำนวยให้ลูกค้าต่างชาติสะดวกขึ้นหรือง่ายขึ้นเท่านั้นเอง”
ประเด็นโฟกัสพุ่งเป้าไปที่มาตรการ “LTR Service Unit-หน่วยบริหารผู้พำนักระยะยาว” ซึ่งให้สัมปทานโดยกระทรวงการคลัง และประกาศแนวทางออกมาแล้วว่าจะมอบสัมปทานให้บริษัทเอกชนเพียง 1 รายเท่านั้นรับผิดชอบในการดึงลูกค้าต่างชาติผู้มั่งคั่งเข้าไทย 1 ล้านคน, ให้บริการดูแลการใช้ชีวิตจนถึงตาย โดยคิดค่าบริการ “ตามความเหมาะสม”
“ขอทราบก่อนว่า LTR เป็นใคร ถ้าคนของนักการเมืองก็ขอรอดูก่อน เพราะเรื่องนี้ไม่ใช่การบริหารโควตาแรงงานต่างชาติ ต้องดูศักยภาพเขา (ผู้รับสัมปทาน) ไม่ใช่อยู่ ๆ ไปเดินเรียกฝรั่งจากต่างชาติเข้ามาอย่างเดียว แต่ต้องมีทักษะและประสบการณ์เฉพาะ มีวิธีการทำงานที่ตอบสนองกับดีมานด์กลุ่มต่างชาติกำลังซื้อสูง วิธีการทำงานจะตั้งโต๊ะเป็นเสือนอนกินหรือทำงานเชิงรุก เพราะเป้าหมายรัฐบาลต้องการ 1 ล้านคน ถ้านั่งเฉย ๆ ล้านคนจะทำได้ไหมถ้าไม่โปรโมต และการโปรโมตจะทำยังไงให้ต่างชาติรับรู้ไปได้ทั่วโลก เอกชนรายเดียวมีศักยภาพทำได้ขนาดนั้นหรือเปล่า…”
ประเด็นชวนคิดยังรวมถึงนโยบายดึงกำลังซื้อต่างชาติ 4 กลุ่ม อย่างกลุ่ม digital nomad, corp program เพื่อดึงตำแหน่งงานที่ประเทศไทยขาดแคลนเข้ามา เหมือนกับเป็นการอำนวยความสะดวกมากขึ้น
“คำถามคือ การให้สิทธิประโยชน์ไปแล้วต่างชาติจะแห่กันเข้ามาทำเลยหรือไม่ ยุคโควิดงานไม่มีแต่มีโปรโมชั่นให้เขาเข้ามาทำในเมืองไทย แล้วจะให้เขาทำอะไร”
ศขอ.ห่วงนิยาม “ต่างชาติมั่งคั่ง”
“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินกรอบเวลาที่สามารถคาดหวังผลจากมาตรการแจกวีซ่า 10 ปีว่า ถึงแม้จะประกาศบังคับใช้จริงแต่ยังต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่ง อาจไม่ได้เห็นผลการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างชัดเจนในปีนี้
“มาตรการเริ่มต้นด้วยการแจกวีซ่า 10 ปี ก็ถือว่าเพียงพอ แต่สิ่งสำคัญดึงต่างชาติ 4 กลุ่มเข้ามาประเทศไทยต้องมีโปรเจ็กต์อะไรมารองรับด้วย แต่ถ้ายังมีนโยบายนี้ก็ต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งเพื่อให้ S-surve (ดึงการลงทุน 12 อุตสาหกรรมเป้าหมายใหม่) ของรัฐบาลพัฒนาไปอีกขั้น”
ขณะเดียวกัน เท่าที่ทราบมีเงื่อนไขลงทุนมูลค่า 2.5 แสนดอลลาร์ หรือ 7.5-7.7 ล้านบาท (อัตราแลกเปลี่ยน 31 บาท) ต้องบอกว่าไม่ใช่จำนวนมากมายอะไรสำหรับชาวต่างชาติ เพราะฉะนั้น ลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาอาจไม่ใช่เป็นผู้มั่งคั่งหรือเป็นรายใหญ่จริง ๆ แต่จะกลายเป็นคนมีฐานะทางการเงินระดับหนึ่งที่สามารถเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทยเพื่อใช้สิทธิพำนักระยะยาวได้
ตัวแปรสำคัญที่สุดภายใต้สถานการณ์โควิดมองว่าเป็นเรื่องการเคลียร์ปัญหาโรคระบาดโควิดต้องทำอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะการฉีดวัคซีนไม่ครบหรือทำไม่ได้ตามเป้าหมายสร้างภูมิคุ้มกันหมู่ที่จะต้องฉีดวัคซีนให้ประชาชนสัดส่วน 70% หรือ 50 ล้านคนภายในไตรมาส 3/64 อาจกลายเป็นอุปสรรคชิ้นโตที่ทำให้ลูกค้าต่างชาติลังเลที่จะเข้าเมืองไทย
ในขณะที่ลูกค้าต่างชาติ 1 ล้านคนมาใหม่ เมื่อทำงานและมีรายได้ในประเทศไทยแล้วเสียภาษีรายได้คงที่ 17% ถือว่าเป็นเงื่อนไขที่ดีและน่าจะจูงใจได้พอสมควร
“ดร.วิชัย” แสดงข้อคิดเห็นว่า เห็นด้วยกับการให้สิทธิซื้อและเช่าอสังหาฯระยะยาว “ในพื้นที่ที่รัฐกำหนด” ซึ่งเป็นแนวทางข้อเสนอของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯมาตั้งแต่แรก ได้แก่ 1.การเพิ่มสิทธิลูกค้าต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทยได้มากขึ้น ไม่จำเป็นต้องทำทั่วประเทศ แต่ควรทำเฉพาะบางพื้นที่ที่มีดีมานด์ลูกค้าต่างชาติจริง ๆ เช่น โซน EEC
2.แหล่งที่คนต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว โดยเฉพาะกลุ่มต่างชาติสูงอายุเข้ามาพักอาศัยในบั้นปลาย ควรกำหนดพื้นที่ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต อีอีซี หัวหิน พัทยา เป็นหลัก
3.อาจมองทำเลในกรุงเทพฯโซนที่เป็นเมืองชั้นในซึ่งมีฟาซิลิตี้ทางการแพทย์ดี การทำที่อยู่อาศัยราคาแพง มีสิ่งแวดล้อมที่ดี หรือโครงการขนาดใหญ่อย่างฟอเรสเทียส์ ทำเลบางนา กม.7 เป็นต้
เมื่อสอบถามว่าการแจกวีซ่าต่างชาติ 10 ปีเป็นมาตรการยาแรงหรือยัง คำตอบคือ น่าจะยัง
“ก่อนหน้านี้อสังหาฯไทยบูมในคนจีน 80% วันนี้ที่เราพูดถึงคนที่เข้ามาก็คือคนที่เป็นสัดส่วน 20% ของต่างชาติที่เข้ามา อีกเรื่องหนึ่งก็ต้องหวังว่าจีนยอมซื้อและยอมให้คนของเขาเข้ามาด้วยเพราะเขาก็กังวลว่าจีนมาไทยแล้ว เราจะเอาเชื้อไปติดคนของเขาอีก ดังนั้น มาตรการนี้ถ้าจะให้เห็นผลชัดเจนต้องรอเวลา คิดว่าปี 2564 นี้ยังไม่เห็นผล เพราะปีนี้ไทยยุ่งกับการเร่งฉีดวัคซีนไปจนถึงปลายปี ถ้าหากทำได้ตามแผนที่รัฐบาลวางไว้ปี 2565 อาจเป็นปีที่เห็นผลลัพธ์จากมาตรการนี้มากกว่า”
“ดร.วิชัย” สรุปหย่อนไว้ตอนท้ายด้วยว่า ได้พูดคุยกับกลุ่มตัวแทนนายหน้าอสังหาฯชาวจีน ได้รับคำยืนยันว่าคนจีนยังตื่นตัวกับอสังหาฯในเมืองไทย บทความที่ลงหนังสือพิมพ์มีฟีดแบ็กอยากกลับมาซื้ออยู่ เพียงแต่ไม่แน่ใจสถานการณ์โควิดในบ้านเรา
เชียงใหม่จี้รัฐเร่งเปิดท่องเที่ยว
End of story กับ “อรรคเดช อุดมศิริธำรง” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร อรสิริน กรุ๊ป หนึ่งในอสังหาฯทุนเจ้าถิ่นรายใหญ่ในจังหวัดเชียงใหม่มองว่า ให้วีซ่า 10 ปีถ้าต้องการกระตุ้นอสังหาฯก็พอได้ แต่ยังไม่ใช่ยาแรงมาก
โดยให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า พฤติกรรมลูกค้าต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าจีนสัดส่วน 80% ซื้อเพื่อการลงทุนใน 2 รูปแบบ คือ ซื้อลงทุนสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า กับซื้อลงทุนเพราะคาดหวังมูลค่าเพิ่มในอนาคตอีก 15-20% ซื้อเพื่อต้องการมาพักอาศัยเอง
ดังนั้น ถ้ารัฐบาลต้องการกระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติในกลุ่มซื้อลงทุน ต้องสร้างความมั่นใจว่าภายใน 5 ปีเมื่อนำอสังหาฯมาปล่อยเช่าแล้วสามารถทำผลตอบแทนได้ดีหรือเปล่า ราคายังปรับตัวขึ้นได้ต่อเนื่องหรือเปล่า ซึ่งจะเห็นภาพอย่างนี้ได้เศรษฐกิจโดยรวมต้องดีก่อน
“ยุคโควิดต้องยอมรับว่าวันนี้ยังไม่เห็นภาพเป็นบวกมากนัก วีซ่า 10 ปีไม่ใช่มาตรการเดียวจะกระตุ้นได้ทั่วประเทศ ปัจจัยหลักต้องพึ่งการท่องเที่ยวอยู่ดี ถ้าการท่องเที่ยวกลับมาบูมได้อีกครั้ง นักท่องเที่ยวต่างชาติมีจำนวนมากเหมือนยุคก่อนโควิด ภาคอสังหาฯจะฟื้นตัวตามการท่องเที่ยวโดยอัตโนมัติ”
เบื้องต้นข้อเสนอต่อรัฐบาล คือ แนะนำให้เร่งฉีดวัคซีนโดยเร็วที่สุด เพราะรายได้ 30% ของจีดีพีไทยมาจากการท่องเที่ยวบวกธุรกิจเกี่ยวเนื่องและภาคบริการทั้งหมด
ตั้งคำถามว่ายาแรงเพื่อฟื้นอสังหาฯต้องทำยังไงแนวคำตอบ คือ สำหรับลูกค้าต่างชาติถ้าเปิดประเทศให้เข้ามาท่องเที่ยวได้เขามาอยู่แล้ว เปิดประเทศทั้งต้นทาง-ปลายทาง จีนมาไทยไม่ต้องกักตัว ไทยไปจีนไม่ต้องกักตัว เพียงเท่านี้ธุรกิจก็จะฟื้นตัวได้โดยไม่ต้องไปกระตุ้นอะไร
“สุดท้ายการท่องเที่ยวจะเป็นตัวนำพาทุกอย่างมา ดูจากสถิติตัวเลขแล้วนำมาประเมินจะพบว่าก่อนยุคโควิดอสังหาฯไทยมียอดขายจากลูกค้าต่างชาติเป็นแสนล้านบาทโดยที่ไม่ได้มีการให้วีซ่า 10 ปี ยอดขายยังถล่มทลาย ดังนั้น รอบนี้วีซ่าคงเป็นผลพลอยได้มากกว่า”
ทั้งนี้ “อรรคเดช” แชร์ข้อมูลด้วยว่า สถานการณ์โควิดทำให้ลูกค้าจีนดรอปการซื้อขายในเชียงใหม่ลงไปเยอะ เคยขายได้ 100% ปัจจุบันยอดขายเหลือ 10% สิ่งที่น่าสนใจคือยอดขาย 10% ในยุคโควิดเป็นการซื้อโดยไม่ได้วิสิตไซต์ ซื้อโดยไม่เห็นของจริง ซื้อผ่านระบบวิดีโอคอล แสดงถึงความเชื่อใจที่ต่างชาติมีต่อโครงการ ดังนั้น จึงมองว่าไม่ได้เลวร้ายอะไรเพราะยังมีการซื้อเข้ามาอยู่บ้าง
“พอดีปี 2563 คอนโดฯอะไรส์ มหิดล อยู่ใกล้สนามบินเพิ่งสร้างเสร็จ 400 ยูนิต ขายต่างชาติเต็มโควตาเกือบ 200 ยูนิต ช่วงก่อนสงกรานต์เราเก็บยอดโอนได้ 140 ยูนิต ยอดขายก็ส่วนหนึ่งแต่ยอดโอนคือของจริง ถึงแม้ต่างชาติไม่ได้มาก็ยังมั่นใจสิ่งที่เขาซื้อ บางคนอาจบอกว่าเป็นเพราะเก็บเงินดาวน์เยอะ ก็ถูกนะครับ แต่ต่างชาติต้องมั่นใจด้วยยุคโควิดแม้ยอดขายต่ำแต่ยังมียอดโอน เรารู้เลยว่าคนต่างชาติยังอยากได้”
ข้อคิดเห็นทิ้งท้ายสอดคล้องกับนายกสมาคมอาคารชุดไทยในประเด็นขอให้รัฐบาลพิจารณาให้ PR-Permanent Residence เพราะเป็นสิทธิประโยชน์ที่ลูกค้าต่างชาติสนใจมากกว่าวีซ่า 10 ปี
“อรสิรินเข้าร่วมโปรแกรมอีลิตการ์ด ซื้ออสังหาฯแล้วซื้อบัตรสมาชิกอีลิตการ์ดอีก 5 แสน จะได้วีซ่า 10 ปีเหมือนกัน แต่ไม่มียอดขายจากโปรแกรมนี้เลย คนจีนไม่ยอมจ่ายเพิ่มเพราะมองไม่เห็นความจำเป็น สามารถเข้าไทยได้สะดวกอยู่แล้ว”
เปรียบเทียบจุดเด่นจุดด้อย PR ได้สิทธิตลอดชีพ แต่วีซ่าเป็นการอนุญาตปีต่อปี ที่สำคัญจะได้รับการต่ออายุหรือเปล่าต้องลุ้นอีกต่างหาก
