อสังหาริมทรัพย์

แกะปม อนันดา เช่าที่ดินเวนคืน ถนนเข้า-ออกแอชตัน อโศก ควักจ่าย 97 ล้าน

อนันดา

คดีประวัติศาสตร์วงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย จากคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมโดยให้มีผลย้อนหลัง

สืบเนื่องจากศาลปกครองกลางมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมแบรนด์หรู “แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21” พัฒนาโครงการโดยบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) โดยให้มีผลย้อนหลัง

ล่าสุด “น้ำทิพย์ พรโชคชัย” กรรมการผู้จัดการ บริษัท www.feasyonline.com จำกัด เว็บไซต์วิเคราะห์ศักยภาพที่ดินบนแผนที่ ในเครือเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ระบุว่า “แอชตัน อโศกฯ” มีการต่อสู้คดีที่ศาลปกครองตั้งแต่ปี 2559 โครงการสร้างเสร็จปี 2561 ปัจจุบัน ณ เดือนกรกฎาคม 2564 โอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าแล้ว 87%

ทั้งนี้ เมื่อศาลปกครองกลางพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างและอยู่ระหว่างการยื่นอุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุด ซึ่งคำตัดสินของคดีนี้อาจส่งผลกระทบต่อโครงการอสังหาฯอื่น ๆ ที่มีลักษณะคล้ายกันอีกนับสิบโครงการในกรุงเทพฯ

ที่ดินไพรมแอเรีย-ศักยภาพสูง

สำหรับ “แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21” ทำเลที่ตั้งอยู่บนถนนอโศกมนตรี เนื้อที่โครงการ 2-3-47.6 ไร่ จำนวน 783 ยูนิต ความสูง 51 ชั้น ราคาเปิดพรีเซลปี 2557 ห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 30 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 6.9 ล้านบาท เฉลี่ย 2.3แสนบาท/ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 6,300 ล้านบาท

ที่ตั้งโครงการเดิมเป็นที่ดินแปลงใหญ่รวม 3 โฉนด มีทางเข้าออก 2 ทาง คือ “ถนนอโศกมนตรี” กับ “ซอยสุขุมวิท 19 แยก 2” (กว้าง 3 เมตร)

ประเมินศักยภาพที่ดินตามกฎหมายผังเมือง อยู่ในพื้นที่ “สีแดง” ประเภท พ.5 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม), มีข้อกำหนด FAR-floor area ratio (สัดส่วนที่ดินต่อพื้นที่อาคาร) สูงสุด 1:10, OSR-open space ratio (อัตราส่วนพื้่นที่ว่างต่อพื้นที่อาคาร) 3%

หมายความว่า ทั้ง FAR-OSR มีศักยภาพสูงสุดหรือไพรมแอเรีย เหมาะนำไปพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม ทำเลอยู่ใจกลางเมือง เดินทางสะดวก อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้า MRT

รฟม.เวนคืนจนที่ดินตาบอด

ประเด็นอยู่ตรง “แปลงที่ดิน” จากเดิมศักยภาพที่ดินสามารถสร้างตึกสูงได้ทันที ต่อมาทาง “รฟม.-การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย” มีการเวนคืนบางส่วน จุดเริ่มต้นปัญหาเกิดขึ้นตรงนี้ เนื่องจากที่ดินที่เวนคืนครอบคลุมบริเวณทางเข้า-ออกฝั่งถนนอโศก จนทำให้ที่ดินแปลงใหญ่กลายเป็นที่ดินตาบอด

ถึงแม้ว่าลักษณะแปลงที่ดินมีทางเข้า-ออกได้ 2 ด้าน คือ 1.ฝั่งถนนอโศก ซึ่งถนนมีขนาดกว้างขวาง 2.ซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 ถนนซอยกว้างเพียง 3 เมตร แต่ผลของการเวนคืนทำให้ศักยภาพแปลงที่ดินลดลง เหลือเพียงก่อสร้างอาคารขนาดไม่เกิน 2,000 ตารางเมตรเท่านั้น

ทางเจ้าของที่ดินเดิม (landlord) จึงฟ้องร้อง รฟม. ขอให้มี “ทางจำเป็น” เพื่อใช้เป็นทางเข้า-ออกแปลงที่ดินได้ โดย รฟม.ให้ทางจำเป็นที่มีความกว้าง 6.4 เมตร ผ่านที่ดินเวนคืนสำหรับใช้เป็นทางเข้า-ออกสู่ถนนอโศก

อย่างไรก็ตาม ทางจำเป็นหรือถนนขนาดกว้าง 6.4 เมตร มีข้อจำกัดตามกฎหมายผังเมือง ที่สร้างได้แค่คอนโดฯโลว์ไรส์ สูงไม่เกิน 23 เมตร หรือสูงไม่เกิน 8 ชั้น ขนาดไม่เกิน 9,999 ตารางเมตร ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535)

ในขณะที่ทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง ราคาที่ดิน ณ ปี 2557 เฉลี่ยตารางวาละ 1 ล้านบวกลบ แต่สร้างได้แค่คอนโดฯโลว์ไรส์ มูลค่าโครงการจะต่ำกว่าการสร้างคอนโดฯไฮไรส์ ดีดตัวเลขคำนวณยังไงก็ไม่คุ้มค่าการลงทุน

นอกจากนี้ หากมองในมุมมองของการพัฒนาตามแนวคิด TOD-transit oriented development ที่รัฐบาลต้องการส่งเสริมให้เกิดการใช้ประโยชน์พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า แต่พัฒนาได้เพียงอาคารสูง 8 ชั้น เท่ากับใช้ประโยชน์ที่ดินไม่เต็มศักยภาพสีผังเมืองและ FAR

เช่าเพิ่ม-ขยายถนน 13 เมตร

ทางออกในการเพิ่มศักยภาพแปลงที่ดินตามกฎหมายผังเมือง ซึ่งมีข้อจำกัดเรื่องหน้ากว้างของ “ถนนเข้า-ออก” หรือ “ทางเข้า-ออกโครงการ” ดีเวลอปเปอร์ต้องแก้ปัญหาด้วยการซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อขยายความกว้างถนน

แต่เนื่องจากเป็นที่ดินเวนคืน ไม่สามารถซื้อขายกรรมสิทธิ์ได้ ไฮไลต์การแก้ปัญหาถนนเข้า-ออกคอนโดฯแอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 ฝั่งถนนอโศกติดกับที่ดินสมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ ทางบริษัทอนันดาฯจึงต้องใช้วิธีขอเช่าที่ดินจาก รฟม.เพิ่มเติม เพื่อขยายความกว้างถนนจาก 6.4 เมตร เป็น 13 เมตร คิดเป็นเนื้อที่ขอเช่าเพิ่มเติม 64 ตารางวา

ดังนั้น ผลของการเช่าทำให้ที่ดินทางเข้า-ออกยังเป็นกรรมสิทธิ์ของ รฟม. โดยมีเงื่อนไขสัญญาเช่าคือ ที่ดินเวนคืนที่ รฟม.ให้ “ทางจำเป็น” จะมีความกว้าง 4 เมตร แต่หากมีการเช่าความกว้างเกิน 4 เมตร ผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าตอบแทน (ค่าเช่า) ให้กับ รฟม.

ในกรณีนี้ อนันดาฯได้ตกลงจ่ายค่าตอบแทนมูลค่า 97 ล้านบาท ด้วยการสร้างอาคารจอดรถ 7-8 ชั้น

เคลียร์กฎหมายทีละข้อ

ในแง่มุมกฎหมาย เมื่อเปิดทางเข้า-ออกกว้าง 13 เมตรได้แล้ว ที่ดิน 2 ไร่เศษสามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ได้ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (2535) แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (2540) ออกตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 2 วรรคสอง

“อาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินนั้นกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร”

เมื่อทำสัญญาเช่ากับ รฟม. ทำให้มีทางเข้า-ออกกว้าง 13 เมตร (กฎหมายกำหนดไว้ 12 เมตร) จึงเป็นเอกสารที่บริษัทนำไปประกอบการยื่นขอก่อสร้างอาคาร และยื่นทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA และได้รับอนุมัติอย่างถูกต้อง

นอกจากนี้ ระยะถอยร่น หรือ set back เพื่อคำนวณความสูงอาคารตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (2543) ข้อ 44 กำหนดไว้ว่า

“ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใด ต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบ วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด” ลองวัดดูด้วย Google จะได้ระยะ 90-95 เมตร เท่ากับสามารถสร้างอาคารสูง 190 เมตรจากพื้นดิน

ซึ่งแอชตัน อโศกฯ ออกแบบให้มีความสูง 190 เมตร จำนวน 51 ชั้น (รวมชั้นใต้ดิน) มีพื้นที่อาคารรวม 54,780.14 ตารางเมตร (ดูตารางประกอบ)

เคสแรก-เขย่าความเชื่อมั่น

อย่างไรก็ตาม เย็นวันศุกร์ 30 กรกฎาคม 2564 ศาลปกครองกลางวินิจฉัยว่า การอนุญาตให้โครงการแอชตัน อโศกฯ ใช้ประโยชน์ที่ดิน รฟม.นั้น

“…ไม่ใช่การใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์การเวนคืน และไม่ใช่การใช้เพื่อกิจการรถไฟฟ้า การออกใบอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินของ รฟม. จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และไม่อาจถือได้ว่าที่ดินของ รฟม. เป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศกฯ ดังนั้น ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศกฯ จึงไม่ชอบด้วยกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ข้อ 2 วรรคสอง”

หมายความว่า การขอเช่าที่ดินเพิ่ม 64 ตารางวา เพื่อขยายความกว้างถนนเข้า-ออกโครงการ จาก 6.4 เมตร เป็น 13 เมตร “ไม่ชอบด้วยกฎหมาย”

และหมายความว่า ที่ดิน 2 ไร่เศษ (ที่มีการเวนคืนจนทำให้กลายเป็นที่ดินตาบอด) ไม่มีหน้ากว้างติดถนนอโศกขั้นต่ำ 12 เมตร ทำให้ไม่สามารถสร้างอาคารสูง 50 ชั้นอีกต่อไป

โดยบริษัทอนันดาฯเตรียมใช้สิทธิยื่นอุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุด โดยคาดว่าการพิจารณาใช้เวลา 3-5 ปี ซึ่งคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุดมี 2 แนวทาง 1.ยกฟ้อง หรือ 2.พิพากษายืนและเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง

กว่าคดีจะถึงที่สุด ผลกระทบที่เกิดขึ้นทันทีคือ เคสนี้เขย่าความเชื่อมั่นการสร้าง-การซื้อ และการลงทุนตึกสูง อย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน มีผู้บริโภครับโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 578 ครอบครัว ในจำนวนนี้เป็นลูกค้าต่างชาติรับโอนไปแล้ว 140 ห้อง จากผู้ซื้อ 20 ประเทศทั่วโลก

คดีประวัติศาสตร์คดีนี้จึงไม่ใช่ประเด็นฮอตอิสชูส์แค่ในเมืองไทย แต่ถูกยกระดับเป็นคดีอินเตอร์ไปเรียบร้อยแล้วในตอนนี้