คดีประวัติศาสตร์วงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย จากคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมโดยให้มีผลย้อนหลัง
สืบเนื่องจากศาลปกครองกลางมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมแบรนด์หรู “แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21” พัฒนาโครงการโดยบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) โดยให้มีผลย้อนหลัง
- ไทยตกขบวน ทุนต่างชาติไหลเข้าเวียดนาม 2 พันโปรเจ็กต์
- เบียร์ใหม่
- กทม.ลดภาษีที่ดิน 15% เจ้าของที่ดินต้าน ไม่ให้พนักงานสำรวจเข้าพื้นที่
ล่าสุด “น้ำทิพย์ พรโชคชัย” กรรมการผู้จัดการ บริษัท www.feasyonline.com จำกัด เว็บไซต์วิเคราะห์ศักยภาพที่ดินบนแผนที่ ในเครือเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ระบุว่า “แอชตัน อโศกฯ” มีการต่อสู้คดีที่ศาลปกครองตั้งแต่ปี 2559 โครงการสร้างเสร็จปี 2561 ปัจจุบัน ณ เดือนกรกฎาคม 2564 โอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าแล้ว 87%
ทั้งนี้ เมื่อศาลปกครองกลางพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างและอยู่ระหว่างการยื่นอุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุด ซึ่งคำตัดสินของคดีนี้อาจส่งผลกระทบต่อโครงการอสังหาฯอื่น ๆ ที่มีลักษณะคล้ายกันอีกนับสิบโครงการในกรุงเทพฯ
ที่ดินไพรมแอเรีย-ศักยภาพสูง
สำหรับ “แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21” ทำเลที่ตั้งอยู่บนถนนอโศกมนตรี เนื้อที่โครงการ 2-3-47.6 ไร่ จำนวน 783 ยูนิต ความสูง 51 ชั้น ราคาเปิดพรีเซลปี 2557 ห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 30 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 6.9 ล้านบาท เฉลี่ย 2.3แสนบาท/ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 6,300 ล้านบาท
ที่ตั้งโครงการเดิมเป็นที่ดินแปลงใหญ่รวม 3 โฉนด มีทางเข้าออก 2 ทาง คือ “ถนนอโศกมนตรี” กับ “ซอยสุขุมวิท 19 แยก 2” (กว้าง 3 เมตร)
ประเมินศักยภาพที่ดินตามกฎหมายผังเมือง อยู่ในพื้นที่ “สีแดง” ประเภท พ.5 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม), มีข้อกำหนด FAR-floor area ratio (สัดส่วนที่ดินต่อพื้นที่อาคาร) สูงสุด 1:10, OSR-open space ratio (อัตราส่วนพื้่นที่ว่างต่อพื้นที่อาคาร) 3%
หมายความว่า ทั้ง FAR-OSR มีศักยภาพสูงสุดหรือไพรมแอเรีย เหมาะนำไปพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม ทำเลอยู่ใจกลางเมือง เดินทางสะดวก อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้า MRT
รฟม.เวนคืนจนที่ดินตาบอด
ประเด็นอยู่ตรง “แปลงที่ดิน” จากเดิมศักยภาพที่ดินสามารถสร้างตึกสูงได้ทันที ต่อมาทาง “รฟม.-การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย” มีการเวนคืนบางส่วน จุดเริ่มต้นปัญหาเกิดขึ้นตรงนี้ เนื่องจากที่ดินที่เวนคืนครอบคลุมบริเวณทางเข้า-ออกฝั่งถนนอโศก จนทำให้ที่ดินแปลงใหญ่กลายเป็นที่ดินตาบอด
ถึงแม้ว่าลักษณะแปลงที่ดินมีทางเข้า-ออกได้ 2 ด้าน คือ 1.ฝั่งถนนอโศก ซึ่งถนนมีขนาดกว้างขวาง 2.ซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 ถนนซอยกว้างเพียง 3 เมตร แต่ผลของการเวนคืนทำให้ศักยภาพแปลงที่ดินลดลง เหลือเพียงก่อสร้างอาคารขนาดไม่เกิน 2,000 ตารางเมตรเท่านั้น
ทางเจ้าของที่ดินเดิม (landlord) จึงฟ้องร้อง รฟม. ขอให้มี “ทางจำเป็น” เพื่อใช้เป็นทางเข้า-ออกแปลงที่ดินได้ โดย รฟม.ให้ทางจำเป็นที่มีความกว้าง 6.4 เมตร ผ่านที่ดินเวนคืนสำหรับใช้เป็นทางเข้า-ออกสู่ถนนอโศก
อย่างไรก็ตาม ทางจำเป็นหรือถนนขนาดกว้าง 6.4 เมตร มีข้อจำกัดตามกฎหมายผังเมือง ที่สร้างได้แค่คอนโดฯโลว์ไรส์ สูงไม่เกิน 23 เมตร หรือสูงไม่เกิน 8 ชั้น ขนาดไม่เกิน 9,999 ตารางเมตร ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535)
ในขณะที่ทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง ราคาที่ดิน ณ ปี 2557 เฉลี่ยตารางวาละ 1 ล้านบวกลบ แต่สร้างได้แค่คอนโดฯโลว์ไรส์ มูลค่าโครงการจะต่ำกว่าการสร้างคอนโดฯไฮไรส์ ดีดตัวเลขคำนวณยังไงก็ไม่คุ้มค่าการลงทุน
นอกจากนี้ หากมองในมุมมองของการพัฒนาตามแนวคิด TOD-transit oriented development ที่รัฐบาลต้องการส่งเสริมให้เกิดการใช้ประโยชน์พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า แต่พัฒนาได้เพียงอาคารสูง 8 ชั้น เท่ากับใช้ประโยชน์ที่ดินไม่เต็มศักยภาพสีผังเมืองและ FAR
เช่าเพิ่ม-ขยายถนน 13 เมตร
ทางออกในการเพิ่มศักยภาพแปลงที่ดินตามกฎหมายผังเมือง ซึ่งมีข้อจำกัดเรื่องหน้ากว้างของ “ถนนเข้า-ออก” หรือ “ทางเข้า-ออกโครงการ” ดีเวลอปเปอร์ต้องแก้ปัญหาด้วยการซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อขยายความกว้างถนน
แต่เนื่องจากเป็นที่ดินเวนคืน ไม่สามารถซื้อขายกรรมสิทธิ์ได้ ไฮไลต์การแก้ปัญหาถนนเข้า-ออกคอนโดฯแอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 ฝั่งถนนอโศกติดกับที่ดินสมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ ทางบริษัทอนันดาฯจึงต้องใช้วิธีขอเช่าที่ดินจาก รฟม.เพิ่มเติม เพื่อขยายความกว้างถนนจาก 6.4 เมตร เป็น 13 เมตร คิดเป็นเนื้อที่ขอเช่าเพิ่มเติม 64 ตารางวา
ดังนั้น ผลของการเช่าทำให้ที่ดินทางเข้า-ออกยังเป็นกรรมสิทธิ์ของ รฟม. โดยมีเงื่อนไขสัญญาเช่าคือ ที่ดินเวนคืนที่ รฟม.ให้ “ทางจำเป็น” จะมีความกว้าง 4 เมตร แต่หากมีการเช่าความกว้างเกิน 4 เมตร ผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าตอบแทน (ค่าเช่า) ให้กับ รฟม.
ในกรณีนี้ อนันดาฯได้ตกลงจ่ายค่าตอบแทนมูลค่า 97 ล้านบาท ด้วยการสร้างอาคารจอดรถ 7-8 ชั้น
เคลียร์กฎหมายทีละข้อ
ในแง่มุมกฎหมาย เมื่อเปิดทางเข้า-ออกกว้าง 13 เมตรได้แล้ว ที่ดิน 2 ไร่เศษสามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ได้ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (2535) แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 50 (2540) ออกตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 2 วรรคสอง
“อาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินนั้นกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร”
เมื่อทำสัญญาเช่ากับ รฟม. ทำให้มีทางเข้า-ออกกว้าง 13 เมตร (กฎหมายกำหนดไว้ 12 เมตร) จึงเป็นเอกสารที่บริษัทนำไปประกอบการยื่นขอก่อสร้างอาคาร และยื่นทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA และได้รับอนุมัติอย่างถูกต้อง
นอกจากนี้ ระยะถอยร่น หรือ set back เพื่อคำนวณความสูงอาคารตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (2543) ข้อ 44 กำหนดไว้ว่า
“ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใด ต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบ วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด” ลองวัดดูด้วย Google จะได้ระยะ 90-95 เมตร เท่ากับสามารถสร้างอาคารสูง 190 เมตรจากพื้นดิน
ซึ่งแอชตัน อโศกฯ ออกแบบให้มีความสูง 190 เมตร จำนวน 51 ชั้น (รวมชั้นใต้ดิน) มีพื้นที่อาคารรวม 54,780.14 ตารางเมตร (ดูตารางประกอบ)
เคสแรก-เขย่าความเชื่อมั่น
อย่างไรก็ตาม เย็นวันศุกร์ 30 กรกฎาคม 2564 ศาลปกครองกลางวินิจฉัยว่า การอนุญาตให้โครงการแอชตัน อโศกฯ ใช้ประโยชน์ที่ดิน รฟม.นั้น
“…ไม่ใช่การใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์การเวนคืน และไม่ใช่การใช้เพื่อกิจการรถไฟฟ้า การออกใบอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ที่ดินของ รฟม. จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย และไม่อาจถือได้ว่าที่ดินของ รฟม. เป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศกฯ ดังนั้น ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศกฯ จึงไม่ชอบด้วยกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 ข้อ 2 วรรคสอง”
หมายความว่า การขอเช่าที่ดินเพิ่ม 64 ตารางวา เพื่อขยายความกว้างถนนเข้า-ออกโครงการ จาก 6.4 เมตร เป็น 13 เมตร “ไม่ชอบด้วยกฎหมาย”
และหมายความว่า ที่ดิน 2 ไร่เศษ (ที่มีการเวนคืนจนทำให้กลายเป็นที่ดินตาบอด) ไม่มีหน้ากว้างติดถนนอโศกขั้นต่ำ 12 เมตร ทำให้ไม่สามารถสร้างอาคารสูง 50 ชั้นอีกต่อไป
โดยบริษัทอนันดาฯเตรียมใช้สิทธิยื่นอุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุด โดยคาดว่าการพิจารณาใช้เวลา 3-5 ปี ซึ่งคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุดมี 2 แนวทาง 1.ยกฟ้อง หรือ 2.พิพากษายืนและเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง
กว่าคดีจะถึงที่สุด ผลกระทบที่เกิดขึ้นทันทีคือ เคสนี้เขย่าความเชื่อมั่นการสร้าง-การซื้อ และการลงทุนตึกสูง อย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน มีผู้บริโภครับโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 578 ครอบครัว ในจำนวนนี้เป็นลูกค้าต่างชาติรับโอนไปแล้ว 140 ห้อง จากผู้ซื้อ 20 ประเทศทั่วโลก
คดีประวัติศาสตร์คดีนี้จึงไม่ใช่ประเด็นฮอตอิสชูส์แค่ในเมืองไทย แต่ถูกยกระดับเป็นคดีอินเตอร์ไปเรียบร้อยแล้วในตอนนี้
