ราคาที่ดิน 2565 แพงขึ้น 5% แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ขึ้นยกแผง

ราคาที่ดินขานรับเปิดเมือง AREA สำรวจก่อนยุคโควิดปี 2561-2562 ขึ้นแรง 7.9-14% ปีโควิด 2563-2564 ขึ้นช้าลงเหลือ 4.7% เทรนด์ปี 2565 ราคาไปต่อขึ้นอีก 5% สาเหตุจากรถไฟฟ้า “เหลือง-ชมพู” สร้างเสร็จกำหนดเปิดบริการกลางปี

เปิดท็อป 10 ทำเลแพงสุด “สยาม-เพลินจิต-ชิดลม” นำโด่งวาละ 3.3 ล้าน จับตาทำเลแนวรถไฟฟ้ากำลังก่อสร้างดันราคาขึ้นยกแผง “สะพานสูง-เกษตร-นวมินทร์-เสนานิคม-พหลโยธิน กม.33-รามอินทรา กม.11” ขึ้น 14-16%

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เทรนด์ราคาที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯหลังยุคโควิดในปี 2565 เป็นต้นไป มีทิศทางเป็นเส้นกราฟขาขึ้นอยู่ตลอดเวลา อยู่ที่จะขึ้นเร็วหรือขึ้นช้า

โดยแนวโน้มของปี 2564 (ประเมิน ณ ต้นเดือนธันวาคม 2564) ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าคาดว่าเพิ่มขึ้น 4.7% จากปี 2563 ขณะที่แนวโน้มปี 2565 มีปัจจัยรถไฟฟ้าสายใหม่วางแผนก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดบริการอย่างน้อย 2 สาย

คือ สายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ภายในกลางปี 2565 กับสายสีชมพู มีนบุรี-แคราย ภายในไตรมาส 3/65 เป็นตัวกดดันให้ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าเป็นขาขึ้นต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะปรับตัวขึ้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 5%

จับสัญญาณลงทุนคอนโดฯ

ดร.โสภณกล่าวต่อว่า AREA สำรวจความเคลื่อนไหวการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยปีนี้ พบว่าในช่วง 9 เดือนแรก 2564 แทบไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากรับผลกระทบสถานการณ์โควิดระลอก 3-4

ขณะที่หลังจากเปิดประเทศทำให้บรรยากาศการทำธุรกิจกลับมาเคลื่อนไหวอีกครั้ง ดูจากโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่เดือนพฤศจิกายนทำสถิตินิวไฮถึง 49 โครงการ จำนวน 11,051 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 54,071 ล้านบาท แต่คาดว่าเดือนธันวาคมจะเปิดตัวน้อยลง

ภาพรวมปี 2564 คาดว่ามีการเปิดตัวโครงการทั้งหมด 60,000 หน่วย รวมมูลค่า 270,000 ล้านบาท เฉลี่ยราคาหน่วยละ 4.5 ล้านบาท ลดลง -18% เมื่อเทียบกับปี 2563 ที่มีการเปิดตัวใหม่ 73,000 หน่วย ส่วนราคาที่ดินมีการขยับตัวขึ้นมาก สวนทางกับการหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัย

2565 ที่ดินแพงขึ้น 5%

โดยราคาที่ดินในปี 2564 คาดว่าขยับตัวสูงขึ้นกว่าปี 2563 อยู่ที่ 4.7% แต่ก็ยังเพิ่มขึ้นน้อยกว่าช่วงปี 2562-2563 ที่ราคาเพิ่มเฉลี่ยปีละ 6.5%

ทั้งนี้ มีข้อสังเกตในปี 2563 ราคาที่อยู่อาศัยในมือของผู้ประกอบการยอมลดลงไป -7% เพื่อเน้นระบายสินค้าคงค้างให้ขายออกไปให้ได้เร็วที่สุดและมากที่สุด

ถัดมาในปี 2564 ราคาที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้นแต่เพิ่มในอัตราต่ำกว่าเพราะมีปัจจัยกระทบจากโควิดระลอก 3-4 มาตรการล็อกดาวน์ รวมทั้งปิดแคมป์ก่อสร้างนาน 1 เดือน ทำให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าในปี 2565 ราคาที่ดินมีแนวโน้มขยับตัวสูงขึ้นอีกเพราะการเปิดใช้งานจริงของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองกับสีชมพู ย่อมส่งผลให้มีการขยับตัวของราคาที่ดินที่ชัดเจนกว่าเดิม คาดว่าน่าจะเพิ่มขึ้นถึง 5% แม้ภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวนักก็ตาม

ก่อนโควิดขึ้นปรู๊ด 7.9-14%

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเพิ่มขึ้นจาก 1 เป็น 72.6 ในระยะเวลา 36 ปี

โดยช่วง 11 ปี (2528-2539) ก่อนเกิดวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ราคาที่ดินพุ่งขึ้นร้อนแรงถึง 33.2 เท่า หลังจากนั้น ราคาก็ตกต่ำลงในช่วงปี 2540-2542 การขยับราคาจาก 33.2 ลดเหลือ 25.9 ในปี 2542 หรือเท่ากับลดลงปีละ -7.9% แบ่งเป็นปี 2540 ราคาที่ดินลดลง -12.6% ปี 2541 ลดลง -10.8% และกลับมาราคาคงที่ในปี 2542

หลังจากปี 2544 เป็นต้นมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่เคยลดลงอีกเลยจนถึงปัจจุบัน ซึ่งราคาที่ดินบางปีอาจเพิ่มสูงเป็นพิเศษ เช่น ช่วงเศรษฐกิจดีในปี 2547-2549 (ซึ่งต่อมามีรัฐประหารในวันที่ 19 กันยายน 2549) หลังจากนั้น ราคาที่ดินก็ขึ้น ๆ ลง ๆ ไม่มากนัก ยกเว้นหลังรัฐประหารปี 2557 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 3% ในปี 2558

ก่อนยุคโควิดพบว่าราคาที่ดินเพิ่มกระฉูดในปี 2561 ขึ้น 7.9% ปี 2562 ปรับขึ้น 14.0% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ใหม่เนื่องจากมีการเริ่มต้นก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสาย ทำให้ราคาที่ดินทั่วกรุงเทพฯ-ปริมณฑลกระเตื้องขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยลดลง -1.5% และพบมีภาวะล้นตลาดของสินค้าอาคารชุดอีกด้วย

ดัชนีที่ดินแซงค่าก่อสร้าง

ดร.โสภณกล่าวว่า เมื่อเทียบกับค่าก่อสร้างในช่วง 20 ปี (2544-2563) ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยจากดัชนี 100% เป็น 256% แสดงว่าเพิ่มขึ้น 2.5 เท่า ในขณะที่ราคาค่าก่อสร้างอาคารใหม่เพิ่มจากดัชนี 100% เป็น 172% เพิ่มขึ้น 1.72 เท่า หมายความว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงกว่าค่าก่อสร้างอาคาร สาเหตุเพราะซัพพลายที่ดินมีจำกัด

อย่างไรก็ตาม ในปี 2564 ราคาค่าก่อสร้างโดยเฉพาะเหล็กในไตรมาส 1/64 เพิ่มขึ้น 16% ทำให้ราคาค่าก่อสร้างในปีหน้ามีแนวโน้มขึ้นราคาตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

แนวสายสีเหลืองขึ้นแรงสุด

สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินปี 2563-2564 ตามแนวรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ แบ่งเป็น “รถไฟฟ้าที่เปิดบริการแล้ว” สำรวจ 10 จุดที่มีการปรับขึ้น 4.4-7.3% ประกอบด้วย 1.แนวรถไฟฟ้า airport rail link เพิ่มขึ้น 4.4% 2.โซนสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ เพิ่ม 4.9% 3.ส่วนต่อขยายบีทีเอส แบริ่ง-สมุทรปราการ เพิ่ม 6.0%

4.ส่วนต่อขยายบีทีเอสอ่อนนุช-แบริ่ง 5.แนวรถไฟฟ้า MRT และ 6.แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ เพิ่มเท่ากันที่ 6.3%



7.แนวรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน เพิ่ม 6.7% 8.ส่วนต่อขยายบีทีเอส ตากสิน-บางหว้า เพิ่ม 7.2% 9.แนวรถไฟฟ้าบีทีเอส และ 10.แนวรถไฟฟ้าสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค ขึ้นเท่ากันที่ 7.3%

และ “รถไฟฟ้าอยู่ระหว่างก่อสร้าง” 4 จุดมีการปรับขึ้น 8.5-13.7% ประกอบด้วย 11.แนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี เพิ่ม 8.5% 12.ส่วนต่อขยายบีทีเอส หมอชิต-คูคต เพิ่ม 10.4% 13.แนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู เพิ่ม 11.7% และ 14.แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เพิ่ม 13.7%

“สายสีเหลืองเป็นเส้นทางที่ราคาที่ดินเพิ่มมูลค่าได้สูงสุด เพราะแนวเส้นทางผ่านย่านชุมชนหนาแน่นโดยเฉพาะตามถนนลาดพร้าวและจุดตัดบางนา-ตราดกับเทพารักษ์ ส่วนสายสีชมพูแนวเส้นทางพาดผ่านชุมชนไม่หนาแน่น

ดังนั้น ราคาอาจไปต่อไม่มากนักในอนาคตที่เห็นชัดอีกสาย คือ แอร์พอร์ตเรลลิงก์ ซึ่งไม่มีการจัดรูปที่ดินโดยรอบพื้นที่ ราคาเพิ่มเพียง 4.4% ส่วนสายสีม่วงก็เพิ่ม 4.7% เช่นกัน”

อสังหาฯเฟ้นทำเล-คุมต้นทุน

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปี 2565 เตรียมงบฯซื้อที่ดิน 7,000 ล้านบาท รองรับการพัฒนาบ้านแนวราบ 80% คอนโดฯ 20% โดยโฟกัสทำเลยุทธศาสตร์การลงทุนของพฤกษาฯ 4 โซน ได้แก่ 1.suburban 2.CBD 3.in town และ 4.connecting

“กลยุทธ์บริษัทไม่ตุนแลนด์แบงก์ เมื่อซื้อที่ดินแล้วเรารีบพัฒนาเลย ทำเลและราคาที่เวิร์กในช่วงนี้คงเป็น connecting ที่มีคนค่อนข้างอาศัยอยู่เยอะ โดยเฉพาะสินค้าแนวราบ ส่วนคอนโดฯสนใจแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวโซนพหลโยธิน, รัชดาฯ, ห้วยขวาง กับรถไฟฟ้าที่เพิ่งเปิดใหม่ คำนวณต้นทุนที่ดินแล้วสามารถทำห้องชุดราคา 3-5 ล้านได้”

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า อนันดาฯมีแลนด์แบงก์ 11 แปลง มูลค่ารวม 12,000 ล้านบาทรอพัฒนา ดังนั้น จึงไม่มีแผนจัดซื้อที่ดินในปี 2565

“เราพยายามละลายแลนด์แบงก์เดิม จะเห็นว่าสถานการณ์โควิดไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินลดลงเลย ส่วนคำถามต้นทุนที่ดินแพงมีผลต่อการขึ้นราคาที่อยู่อาศัยหรือไม่นั้น ภาพรวมเศรษฐกิจวันนี้ด้วยสภาพตลาดที่ยังไม่เอื้ออำนวยต่อการปรับราคา คิดว่ายังเป็นโอกาสของผู้บริโภคเพราะเศรษฐกิจยังไม่ค่อยฟื้นตัว ก็ยังเป็นโอกาสของผู้บริโภคในการซื้อ RTM (ready to move in)โครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่เพราะได้ที่อยู่อาศัยราคาเดิม” นายประเสริฐกล่าว

ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat

ติดตามข่าวธุรกิจ