อสังหา สามแยกไฟฉาย ที่ดินพุ่ง-ที่อยู่อาศัยรัศมี 1 กม. เปิดตรึม AREA สำรวจ
รายงานพิเศษ
สิ้นสุดการรอคอย “ทางลอดแยกไฟฉาย” ซึ่งได้รับฉายาอุโมงค์ทรหดสร้างนาน 4,679 วัน หรือเกือบ 13 ปีเต็ม
ชื่อโครงการ “ทางลอดถนนจรัญสนิทวงศ์กับถนนพรานนก” จากจุดเริ่มต้นปี 2552 สัญญาแรกที่สำนักการโยธา กทม. เซ็นกับผู้รับเหมาก่อสร้าง “KPV Group-บริษัท กำแพงเพชรวิวัฒน์ก่อสร้าง จำกัด” มีระยะเวลาตามสัญญา 820 วัน
ในระหว่างทางมีเหตุการณ์พิเศษทั้งข้อร้องเรียนของชุมชนนำไปสู่การปรับแบบก่อสร้างที่กินเวลา 1,234 วัน การขยายเวลาจากอุปสรรคจุกจิกทั้งน้ำท่วมใหญ่ สถานการณ์โควิด
หนักสุดคือช่วงที่ KPV Group ต้องหยุดไซต์ก่อสร้างนาน 4-5 ปี เพื่อเปิดทางให้ “รฟม.-การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย” กระทรวงคมนาคม เข้าใช้พื้นที่ 100% ก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เพราะต้องการใช้ฐานรากร่วมกันทั้ง “รถไฟฟ้า+ทางลอด” โดย กทม.ชดเชยเวลาที่สูญเสียไป 1,622 วัน เป็นต้น
ล่าสุด “ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ประกาศเปิดใช้เป็นทางการวันแรก 1 สิงหาคม 2565 นี้ เท่ากับเป็นการประกาศปิดจ็อบอุโมงค์มาราธอนแห่งนี้โดยอัตโนมัติ
โฟกัสตลาดที่อยู่อาศัยในทำเลแยกไฟฉาย “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ทำเลแยกไฟฉายหรือแยกพรานนกได้รับปัจจัยบวกจากการมีแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ เป็นทุนเดิมอยู่แล้ว
ในอนาคตหลังจากเปิดใช้อุโมงค์ลอดแยกไฟฉาย จะยิ่งเพิ่มแรงดึงดูดให้ทำเลมีความเจริญเติบโตมากขึ้นไปอีก จุดเน้นอยู่ใน 2 เขตคือ “เขตบางกอกน้อย-เขตบางพลัด”
ราคาที่ดินเตลิด 3.8-3.9 แสน/วา
ทั้งนี้ อุโมงค์แยกไฟฉาย มีขนาด 2 ช่องจราจร 2 ทิศทาง (กว้าง 10.6 เมตร) ความยาวทางลอด 596 เมตร ซึ่งโครงการนี้จะเสริมสร้างศักยภาพในพื้นที่และลดทอนปัญหาการจราจร
ในด้านกายภาพ ตรงจุด “สามแยกไฟฉาย” เดิมเป็นสี่แยก มีอุโมงค์ลอด มีรถไฟฟ้า และมีถนนพรานนก-กาญจนาภิเษก-พุทธมณฑลสาย 4 ที่เวนคืนและก่อสร้างอย่าวยาวนานเช่นกัน ในอนาคตอันใกล้นี้จะพลิกโฉมหน้าทำเล จากเดิมเป็นบริเวณพื้นที่ค่อนข้างปิด กลายเป็นพื้นที่เปิดให้การเดินทางข้าม 2 ฝั่ง “ธนบุรี-พระนคร” สะดวกสบายขึ้น
ขณะเดียวกัน โซนแยกไฟฉายซึ่งมี “สถานีแยกไฟฉาย รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน” แนวโน้มจะเป็นศูนย์กลางแบบการพัฒนาตามสถานีรถไฟฟ้า หรือ TOD (transit-oriented development) รูปแบบเป็นโครงการมิกซ์ยูสผสมกับที่อยู่อาศัยโดยรอบ ๆ สถานี รวมทั้งเปิดหน้าดินให้กับโครงการบ้านแนวราบตามแนวถนนพรานนก-กาญจนาภิเษก-พุทธมณฑลสาย 4 อีกต่างหาก
ไฮไลต์อยู่ที่ “ราคาที่ดิน” ทาง AREA สำรวจระหว่างปี 2561-2565 และอ่านเทรนด์ปี 2566 ดังนี้
ปี 2561 ราคาที่ดินซื้อขายในตลาดอยู่ที่ 2.8 แสนบาท/ตารางวา ถัดมาปี 2562 การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าสี่แยกไฟฉายปรับเพิ่มมาอยู่ที่ 3.1 แสนบาท/ตารางวา, ปี 2563 เพิ่มเป็น 3.3 แสนบาท/ตารางวา, ปี 2564 ซึ่งเป็นปีเข้มข้นในยุคโควิด ราคาที่ดินยังคงไปต่อ อยู่ที่ 3.41 แสนบาท/ตารางวา
ปัจจุบันปี 2565 เทรนด์การพลิกฟื้นเศรษฐกิจหลังยุคโควิดเริ่มเด่นชัด ทำให้ราคาที่ดินขึ้นไปรอที่ 3.6 แสนบาท/ตารางวา ขณะที่แนวโน้มในปี 2566 ประเมินว่าขยับขึ้นไปรอที่ 3.9 แสนบาท/ตารางวา
บ้าน-คอนโดฯขยับลงทุนยกแผง
ในด้านตลาดที่อยู่อาศัยในรัศมี 1 กิโลเมตรจากแยกไฟฉาย พบว่า “ยอดสะสม” มีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงปี 2561 เป็นต้นมาถึงปัจจุบัน มีจำนวนรวม 6,547 หน่วย มูลค่าสะสมรวมกัน 22,969 ล้านบาท
ในจำนวนนี้เหลือขายในภาพรวม 38.3% จำนวน 2,443 หน่วย มูลค่าเหลือขายรวม 8,774 ล้านบาท (ดูตารางประกอบ)
โดยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม 2,048 หน่วย และเกือบทั้งหมดมีราคาห้องละไม่เกิน 3 ล้านบาท เฉลี่ยสถิติในแต่ละเดือนมีอัตราขายได้ 4.6% คำนวณทางสถิติแล้วคาดว่าจะสามารถขายได้หมดในเวลา 21 เดือน (กรณีไม่มีซัพพลายใหม่มาเติมในทำเล)
อย่างไรก็ตาม ราคาที่อยู่อาศัย ณ ปี 2565 ลดลง -0.37% ข้อสังเกตคือห้องชุดราคา 5-10 ล้านบาท ราคาลดลงมากที่สุด -1.3% สะท้อนสถานการณ์ซัพพลายดีมานด์ที่บ่งชี้ว่า ทำเลแยกไฟฉายไม่ควรรีบร้อนเปิดตัวโครงการใหม่มากนัก โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทขนาดเล็กนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ
คำอธิบายชัด ๆ ก็คือ ปี 2565 แม้เทรนด์เศรษฐกิจจะค่อย ๆ ฟื้นตัว แต่ควรจะ wait & see ไปก่อน รอจังหวะที่เห็นสัญญาณดีมานด์ไหลกลับเข้ามาในพื้นที่อย่างชัดเจนจะดีกว่า
ข้อแนะนำสำหรับดีเวลอปเปอร์หน้าใหม่-มือสมัครเล่น หรือรายเล็กรายน้อย มีแม่แบบจากบิ๊กแบรนด์บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ
อาทิ “บมจ.ศุภาลัย” โฟกัสเปิดขายคอนโดฯ กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาทเป็นหลัก และ “บมจ.ไซมิส แอสเซท” เลือกเปิดตัวบ้านแนวราบระดับไฮเอนด์ บนทำเลที่ห่างออกไปทางแขวงบางพรม บางเชือกหนัก ซึ่งพบว่าสามารถทำยอดขายได้ดีอย่างน่าสนใจ เป็นต้น