LPN ลุ้นฟื้นตัวครึ่งปีหลัง สต๊อก 36 บริษัท 6 แสนล้าน ใช้เวลาระบาย 10-50 เดือน

LPN Wisdom คาดตลาดอสังหาฯ เติบโตต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ผลจากการผ่อนคลายมาตรการ Lock Down และกลยุทธ์ด้านราคาของผู้ประกอบการ กระตุ้นกำลังซื้อในตลาด ส่งผลให้รายได้รวมของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 36 บริษัทในไตรมาส 2 ของปี 2563 เติบโต 4.36% เทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom หรือ LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) (LPN) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัวช่วงเดือนมิถุนายน 2563 ที่ผ่านมา หลังจากที่มีการผ่อนคลายมาตรการ Lock Down อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้กำลังซื้อในตลาดค่อยๆ ดีขึ้น ทำให้ยอดขายและการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวสูงขึ้นในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2563

จากการรวบรวมของ LPN Wisdom พบว่า รายได้รวมของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในไตรมาส 2 ของปี 2563 มีรายได้รวม 72,822.65 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.39% เทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562 เป็นผลจากการใช้กลยุทธ์ทางการตลาด การปรับลดราคาสินค้าเพื่อตอบโจทย์กับกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาด ในขณะที่ภาพรวมของกำไรสุทธิของทั้ง 36 บริษัทมีแนวโน้มลดลง โดยในไตรมาส 2 ของปี 2563 มีกำไรสุทธิรวม 4,191.53 ล้านบาท ลดลง 54.34% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562

ขณะที่รายได้รวมในครึ่งแรกของปี 2563 ของทั้ง 36 บริษัท มีรายได้รวม 143,202.37 ล้านบาท ลดลง 19.27% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562 กำไรสุทธิในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 อยู่ที่ 10,714.80 ล้านบาท ลดลง 55.11% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562

การปรับตัวลดลงของรายได้และกำไรของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 สอดคล้องกับทิศ-ทางการปรับตัวของเศรษฐกิจที่มีการเติบโตลดลง 6.9% ในครึ่งแรกของปี 2563 โดยปรับตัวลดลงต่ำสุดในไตรมาส 2 ของปี 2563 ที่ 12.2% ตามรายงานของสภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ

“ไตรมาส 2 ของปี 2563 เป็นช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโคโรน่าไวรัสสายพันธ์ใหม่ 2019 (COVID-19) ทำให้คาดการณ์ว่ากำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตลาดน่าจะลดลงผลจากมาตรการ Lock Down ทำให้ผู้ประกอบการปรับตัวด้วยการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ ซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคและนักลงทุนในตลาด ทำให้มีกำลังซื้อเข้ามาอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับสถานการณ์เศรษฐกิจที่เป็นอยู่ในขณะนั้น สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยและกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อระดับราคาสินค้ามีการปรับตัวลงมาในระดับราคาที่ผู้ซื้อสามารถรับได้ (Affordable Price)” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

จากผลการศึกษาของ LPN Wisdom พบว่า อาคารชุดที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้า หรือทำเลที่เดินทางได้สะดวก โดยเฉพาะ ทำเลคลองสาน-วงเวียนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 30-50% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขาย

สินค้าทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝดที่ระดับราคา 2-5 ล้านบาท ในทำเลที่เดินทางสะดวกใกล้แนวรถไฟฟ้า ถนน และรถขนส่งสาธารณะ อย่างทำเลอ่อนนุช-พัฒนาการ มียอดขายเฉลี่ย 15-18% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขาย ขณะที่บ้านเดี่ยวระดับราคา 6-20 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดโดยมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 10-13% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขายในช่วงที่ผ่านมา ส่วนมูลค่าการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี 2563 ตามรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า มีอัตราการเติบโตเฉลี่ย 4.2% ซึ่งสะท้อนถึงอัตราการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563

ในขณะที่แนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มคลี่คลายไปในทิศทางที่ดีขึ้นหลังจากที่รัฐบาลมีมาตรการผ่อนคลายกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ทำให้ผู้ประกอบการทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ของปี 2563 โดยประมาณว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วง 5 เดือนหลังของปี 2563 ประมาณ 31,000 – 41,000 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 174,000 – 189,000 เพิ่มขึ้น 20-34% เมื่อเทียบกับ 7 เดือนแรกของปี 2563 ที่มีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ 33,741 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่า 140,640 ล้านบาท เฉพาะเดือนกรกฎาคม 2563 พบว่ามีจำนวนโครงการที่เป็นตัวใหม่ 5,400หน่วย เพิ่มขึ้น 47% เมื่อเทียบกับเดือนมิถุนายน 2563 โดยมีมูลค่า 19,577 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับเดือนมิถุนายน 2563

LPN Wisdom ประมาณว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2563 ประมาณ 65,000 – 75,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 315,000 – 330,000 ล้านบาท หรือมีการปรับตัวลดลง 25-30% เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่มีจำนวนเปิดตัวโครงการใหม่ 110,000 หน่วย มูลค่า 440,000 ล้านบาท

“แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยในแนวราบมากขึ้น โดยยังคงชะลอแผนการเปิดตัวคอนโดมิเนียม เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อในตลาดและเป็นการบริหารกระแสเงินสดของบริษัท” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงมีแคมเปญทางการตลาดเพื่อลดจำนวนสินค้าคงเหลือที่มีอยู่โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม จากรายงานผลการดำเนินครึ่งแรกของปี 2563 พบว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้ง 36 แห่ง มีสินค้าคงเหลือและโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา มูลค่ารวม 601,441.55 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 70% ของสินค้าคงเหลือและโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาทั้งตลาด ซึ่งต้องใช้เวลาในการขายประมาณ 36-50 เดือน

“ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมที่เหลือขายอยู่ในตลาด ณ สิ้นไตรมาส 2 ของปี 2563 เท่ากับ 90,561 หน่วย เป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ 17,645 หน่วย ซึ่งต้องใช้เวลาในการขาย 50 เดือน และ 10 เดือนตามลำดับ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ในขณะที่มีที่อยู่อาศัยในแนวราบที่สร้างเสร็จพร้อมขายจำนวน 12,994 หน่วยอยู่ในตลาด ซึ่งใช้เวลาในการขายประมาณ 6 เดือน ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีหลังเป็นโครงการในแนวราบมากกว่าที่จะเป็นคอนโดมิเนียม” นายประพันธ์ศักดิ์กล่าว