โบรกฯ อสังหามองบวกเทรนด์ปี’64 บ้าน-คอนโดฯ ยังไปต่อได้ โตเฉียด 12%

มาตรการล็อกดาวน์ประเทศระลอกใหม่อาจกล่าวได้ว่าเขย่าขวัญวงการธุรกิจทุกแขนง อย่างไรก็ตาม สำนักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีมุมมองเป็นบวกต่อเทรนด์ธุรกิจที่อยู่อาศัยในปี 2564

ศูนย์ข้อมูลฯ ชี้ปีฉลูตลาดรวมโต 11.9%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า REIC คาดว่าในปี 2563 เศรษฐกิจของประเทศได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ COVID-19 ซึ่งสำนักงานสภาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์) ได้คาดการณ์แนวโน้มเศรษฐกิจไทยปี 2563 จะหดตัวลงร้อยละ -6.0 และปี 2564 จะขยายตัวร้อยละ 3.5 – 4.5 ซึ่งเป็นการขยายตัวจากฐานที่ต่ำผิดปกติในปี 2563

ขณะที่แนวโน้มเศรษฐกิจปี 2564 ยังคงมีความเสี่ยงในด้านการกลับมาระบาดรอบสองของเชื้อ COVID-19 ในช่วงปลายปี 2563 ความขัดแย้งทางการเมือง ความผันผวนทางเศรษฐกิจของทั่วโลก ทำให้ยังมีความเสี่ยงในการชะลอการฟื้นฟูภาคธุรกิจ โดยเฉพาะภาคธุรกิจท่องเที่ยว และธุรกิจโรงแรม ส่งผลให้การจ้างแรงงานกลับเข้าสู่ระบบมีระยะเวลานานมากขึ้น

ด้านตลาดที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้มีการปรับตัว โดยการชะลอการเปิดโครงการใหม่ทั่วประเทศมาตั้งแต่ปี 2562 ก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจจากเชื้อ COVID-19 เนื่องจากยอดขายที่อยู่อาศัยชะลอตัวจากผลกระทบของการประกาศมาตรการป้องกันการเก็งกำไรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือมาตรการ LTV เมื่อเดือนเมษายน 2562 และเมื่อเกิดการล็อกดาวน์ทางเศรษฐกิจในช่วงต้นปี 2563 ยอดขายที่อยู่อาศัยก็ยิ่งหดตัวเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะตลาดอาคารชุดซึ่งได้รับผลกระทบเพิ่มเติมจากการล็อกดาวน์ การเดินทางของชาวต่างชาติ ทำให้ยอดขายห้องชุดของชาวต่างชาติหดหายไปเกือบทั้งหมด

จากผลกระทบและความเสี่ยงดังกล่าวข้างต้น จะทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมีการปรับตัว เปิดขายโครงการใหม่ลดลง โดยคาดว่าใน 2563 จะมีจำนวนหน่วย Supply ที่เปิดขายใหม่ (ไม่นับรวมบ้านมือสอง) หดตัวลงร้อยละ -46.6 (จาก 148,639 หน่วย ในปี 2562 เหลือ 79,408 หน่วย ในปี 2563) โดยที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรหดตัวลงร้อยละ -34.7 และที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดหดตัวลงร้อยละ -59.2

ส่วนมูลค่าที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ หดตัวลงร้อยละ -30.6 (จาก 608,727 ล้านบาท ในปี 2562 เหลือ 422,243 ล้านบาท ในปี 2563)

แนวโน้มในปี 2564 คาดว่าจำนวนหน่วย Supply ที่เปิดขายใหม่จะขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.9 และมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.9 ซึ่งเป็นการเพิ่มจากฐานที่ต่ำในปี 2563 โดยมีบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นผู้พัฒนาหลักในการเพิ่ม Supply เปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาด และคาดว่าที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรจะมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 และอาคารชุดจะจำนวนเพิ่มขึ้นร้อยละ 25.1

สำหรับที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ทั่วประเทศคาดว่าในปี 2563 มีจำนวนหน่วยหดตัวลง -25.2 (จาก 120,673 หน่วยในปี 2562 เหลือ 90,267 หน่วย ในปี 2563) โดยโครงการบ้านจัดสรรคาดว่าหดตัวลงร้อยละ -2.8 โครงการอาคารชุดคาดว่าหดตัวลงร้อยละ -47.9 ส่วนมูลค่าของยอดขายใหม่ คาดว่าจะหดตัวลงร้อยละ -17.0 (จาก 473,919 ล้านบาท ในปี 2562 เหลือ 393,198 ล้านบาท ในปี 2563)

คาดว่าในปี 2564 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ทั่วประเทศ จะขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.2 และมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.0 ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานที่ต่ำในปี 2563 โดยคาดว่าจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ของบ้านจัดสรรจะขยายตัวร้อยละ 2.0 และอาคารชุดจะขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.4

ผลจากสถานการณ์การขายที่หดตัวลงดังกล่าวข้างต้น ทำให้ Supply หน่วยเหลือขาย ณ ครึ่งหลังของปี 2563 ในภาพรวมคาดว่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.1 (จาก 301,098 หน่วยในปี 2562 เพิ่มขึ้นเป็น 319,528 หน่วย ในปี 2563) โดยอาคารชุดเหลือขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 18.5 แต่บ้านจัดสรรเหลือขายลดลงร้อยละ -1.1 ส่วนมูลค่าจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 18.0 (จาก 1,215,299 ล้านบาท ในปี 2562 เพิ่มขึ้นเป็น 1,434,195 ล้านบาท ในปี 2563)

แนวโน้มในปี 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมหน่วยเหลือขายจะยังคงเพิ่มมากขึ้นร้อยละ 6.2 และมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8 เนื่องจากมีโครงการเปิดขายใหม่มากกว่าจำนวนหน่วยที่ขายได้ โดยคาดว่าจำนวนหน่วยเหลือขายโครงการอาคารชุดจะขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.5 เนื่องจากยังประสบปัญหากำลังซื้อของชาวต่างชาติที่คาดว่ายังหดตัวจนถึงกลางปี 2564 แต่สำหรับโครงการบ้านจัดสรรซึ่งส่วนใหญ่ผู้ซื้อเป็นคนไทยและเป็นกำลังซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง คาดว่าจะมีหน่วยเหลือขายลดลงร้อยละ -1.0 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

พลัสฯ ประกวดบิ๊กดาต้า ราคาต่ำ 4-5 ล้านมาแรง

เครือแสนสิริโดยพลัส พร็อพเพอร์ตี้ เปิดมุมมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 แนวราบยังนำตลาด ผู้ประกอบการเน้นเปิดโครงการเฉพาะบนทำเลศักยภาพ โดยบ้านเดี่ยวระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทยังมีสัดส่วนสูง ล่าสุดยังพบราคา 3-5 ล้านบาท เปิดขายบนทำเล ปทุมธานี-ลำลูกกา ส่วนทาวน์โฮมได้ปัจจัยหนุนจากการ New Normal กลุ่มคนเริ่มทำงานหันซื้อทาวน์โฮมเหตุต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นตอบโจทย์การอยู่บ้านที่มากขึ้น และคอนโดมิเนียมระดับราคา 80,000 – 150,000 บาทต่อตารางเมตรยังเป็นระดับที่กลุ่ม Real Demand ให้ความสนใจ

นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 จะยังคงมีทิศทางไม่แตกต่างจากปลายปี 2563 ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ผู้ประกอบการต้องพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศ จึงคาดการณ์ว่ากลยุทธ์ด้านการลดราคาที่อยู่อาศัยจะยังถูกนำมาใช้ต่อไป และผู้ประกอบการจะหันมาพัฒนาโครงการที่ลูกค้าสามารถซื้อได้เฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพเท่านั้น

โดยในส่วนของที่อยู่อาศัยที่ขับเคลื่อนตลาดยังคงเป็นตลาดแนวราบที่ตอบโจทย์กลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ที่แม้ว่ากำลังซื้อเหล่านี้จะมีอย่างจำกัด แต่ก็มีแรงกระตุ้นจากปัจจัยดอกเบี้ยและราคาที่อยู่ในระดับต่ำทำให้ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้

ปี 2564 ตลาดบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่มีสัดส่วนสูงที่สุด ทั้งนี้ในครึ่งปีหลัง 2563 ทำเลที่มีบ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทเปิดขายอยู่ในตลาดคือทำเลปทุมธานี-ลำลูกกา และบางบัวทอง สำหรับราคาใกล้เคียงกันคือ 5-7 ล้านบาท มีเปิดขายทำเลปทุมธานี-ลำลูกกา เช่นกัน และทำเลบึงกุ่ม-คลองสามวา

ระดับราคา 7-10 ล้านบาท พบที่ทำเลจตุจักร-ลาดพร้าว, ลาดกระบัง-มีนบุรี, ปากเกร็ด และบางกรวย ส่วนราคา 10 ล้านบาทพบในพื้นที่ ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา, บางแค, ศาลายา-บางใหญ่, สุวรรณภูมิ-บางเสาธง

ทั้งนี้ครึ่งหลังปี 2563 พบว่าบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท มีอุปทานขยายตัวมากที่สุด ขณะที่ระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทอุปทานเปิดใหม่ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก 2563

ส่วนตลาดทาวน์โฮม จะยังคงมีปัจจัยหนุนจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้เกิด New Normal ความต้องการพื้นที่ใช้สอยในที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพื่อการทำกิจกรรมที่บ้านมากขึ้นและการ work from home ทำให้ผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มเริ่มทำงานหันไปซื้อทาวน์โฮมแทนคอนโดมิเนียม

เนื่องจากมีพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่าในระดับราคาที่เปรียบเทียบกันได้ อีกทั้งระดับราคาของทาวน์โฮมสามารถเข้าถึงได้ง่ายกว่าเมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยวในทำเลเดียวกัน รวมถึงส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลที่ใกล้เมืองมากกว่าบ้านเดี่ยว

ทาวน์โฮมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทยังคงเป็นอุปทานหลักในตลาด โดยทำเลที่ยังพบการเปิดขายในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ได้แก่ ปทุมธานี-ลำลูกกา, กระทุ่มแบน-สามพราน ส่วนระดับราคา 3 – 5 ล้านบาท พบในทำเลบางแค-บางบอน-ราชพฤกษ์, ดอนเมือง-สายไหม ระดับราคา 5-7 ล้านบาท พบที่ทำเลอ่อนนุช-บางนา และระดับราคามากกว่า 7 ล้านบาทพบที่ทำเลจตุจักร-ลาดพร้าว

อย่างไรก็ดี ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมคาดว่าปี 2564 อุปทานจะลดลงต่อเนื่องจากปี 2563 ที่พบว่าครึ่งปีแรกอุปทานลดลง 11% มาอยู่ที่ 109,433 ยูนิต สะท้อนการปรับตัวที่ดีของผู้ประกอบการ และเกิดการพัฒนาคอนโดมิเนียมโครงการที่ราคาเอื้อมถึงง่ายขึ้น เพื่อช่วยดึงความต้องการของกลุ่ม Real Demand

โดยโครงการระดับกลางหรือมีราคา 80,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายต่อยูนิตไม่เกิน 4 ล้านบาทเป็นระดับราคาที่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อ โดยครึ่งปีหลัง 2563 คอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคานี้พบบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้างอยู่ทั้งสายสีเหลือง สายสีส้ม และสายสีชมพู

ไนท์แฟรงก์มองคอนโดใหม่เจาะเรียลดีมานด์

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเผยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2563

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาส 3/63 ปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสที่ผ่านมา หลังจากที่ทางรัฐบาลสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ทำให้จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่เริ่มกลับมาเปิดตัวเพิ่ม

จากการสำรวจพบว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่บางส่วน มีอัตราการขายที่ดีในการเปิดตัวระยะแรก โดยโครงการเหล่านี้เปิดตัวด้วยโปรดักซ์และราคาที่มุ่งเน้นไปที่กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มใหญ่ของตลาด ตั้งอยู่ในทำเลที่น่าสนใจ มีคอนโดมิเนียมในพื้นที่ไม่มาก ณ เวลานี้น่าจะเป็นเวลาที่ตลาดปรับสภาวะของคอนโดมิเนียมให้อยู่ในภาวะสมดุลย์ ทั้งในเรื่องราคาขายที่สูงเกินไป และปัญหาภาวะคอนโดมิเนียมที่ล้นตลาด

เนื่องจากผู้ประกอบการต่างชะลอการเปิดขายคอนโดมิเนียม และ หันไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวเฮ้าส์ และ โฮมออฟฟิต ในช่วงนี้ ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะกลับมาสร้างโอกาสในอนาคตอันใกล้

จากผลวิจัยของบริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า การเปิดตัวของคอนโดมิเนียม ณ ไตรมาส 3/63 มีอุปทานเปิดขายใหม่ 7,943 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 97.5 หาเทียบกับไตรมาส 2/63 จำนวน 4,022 หน่วย อย่างไรก็ดี อุปทานใหม่ลดลงร้อยละ 30.7 เทียบกับไตรมาส 3/62 ที่มีจำนวน 11,460 หน่วย

คอนโดที่เปิดขายใหม่ไตรมาส 3/63 ส่วนใหญ่เกรดบี ราคาขาย 80,000-120,000 บาท/ตาราง สัดส่วนร้อยละ 52 รองลงมาเกรดซี ราคา 55,000 – 70,000 บาท/ตารางเมตร ร้อยละ 43 คอนโดเกรดเอมีเพียง 1 โครงการ 380 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 5

ในด้านทำเลโดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ร้อยละ 68 รองลงมาตั้งอยู่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ ร้อยละ 26 ในส่วนบริเวณศูนย์กลางธุรกิจมีคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่เป็นอัตราส่วนร้อยละ 6 เท่านั้น

ในส่วนของอุปสงค์ ไตรมาส 3 /63 ตลาดเริ่มฟื้นตัวจากไตรมาส 2/63 มีจำนวนหน่วยขายได้ 3,123 หน่วยจากอุปทานเปิดขายใหม่ 7,943 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายร้อยละ 39 เพิ่มขึ้นร้อยละ 25 เทียบกับไตรมาส 2/63 ซึ่งมีอัตราการขายร้อยละ 14

ระดับราคาขายคอนโดทั้งตลาดในไตรมาส 3/63 ปรับตัวลดลงในทุกพื้นที่ โดยบริเวณศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 265,000 บาท/ตารางเมตร ลดลงร้อยละ 0.7 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/63 ซึ่งมีราคาเสนอขาย 267,000 บาท/ตารางเมตร

ราคาขายบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 146,000 บาท/ตารางเมตร ลดลงร้อยละ 0.9 เทียบกับไตรมาสที่แล้วซึ่งมีราคา 147,356 บาท/ตารางเมตร

ราคาขายบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 79,400 บาท/ตารางเมตร ลดลงร้อยละ 0.7 เทียบกับไตรมาสก่อนหน้าซึ่งราคาขาย 80,000 บาท/ตารางเมตร เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการสภาพคล่องการเงิน จึงลดราคาเพื่อสร้างรายได้ ส่วนใหญ่เป็นคอนโดสร้างเสร็จเรียบร้อยหรือคาดว่าจะสร้างเสร็จในปีนี้

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครว่า ไตรมาส 4/63 คาดว่ามีคอนโดเปิดขาย 8,000 หน่วย ส่งผลให้ทั้งปีมีการเปิดตัวใหม่ 25,000 – 30,000 หน่วย ลดลงร้อยละ 50 จากปี 2562 โดยหน่วยเปิดขายใหม่มีราคาขาย 1.5-3 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 60,000 – 80,000 เน้นขายผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand)