เวนคืนที่ดิน 14 เรื่องที่เจ้าของที่ดินควรรู้ พร้อมเกณฑ์คำนวณค่าทดแทน
24 ก.พ. 2566 | 19:49น.
เมื่อถูกเวนคืนที่ดิน เจ้าของที่ต้องทำอย่างไร เช็กขั้นตอน ค่าทดแทน ที่นี่
ในโครงการโครงสร้างพื้นฐานแทบทุกโครงการจะต้องตามมาด้วยการเวนคืนที่ดิน และไม่สามารถปฏิเสธได้เลยว่า การเวนคืนที่ดินนำมาสู่ความกังวลของเจ้าของที่ดิน โดยเฉพาะส่วนของค่าทดแทนการเวนคืนว่าจะได้คุ้มค่าหรือไม่ “ประชาชาติธุรกิจ” จึงรวบรวมเกร็ดน่ารู้เกี่ยวกับการเวนคืน ดังต่อไปนี้
ขั้นตอนการเวนคืน
- การเริ่มต้นเวนคืนนั้นไม่ใช่ว่าอยู่ดี ๆ หน่วยงานของรัฐจะสามารถเข้าพื้นที่และเวนคืนได้ทันที แต่ในลำดับแรกจะต้องมีการออกพระราชกฤษฎีกา เพื่อให้เจ้าพนักงานเวนคืนที่ดินเข้าสำรวจพื้นที่เสียก่อน โดยกรณีทั่วไปจะต้องสำรวจให้แล้วเสร็จ 180 วัน หรือ 2 ปี ในกรณีเวนคืนเพื่อก่อสร้าง สร้างหรือขยายทางหลวง ทางรถไฟ ทางพิเศษ คลองชลประทาน หรือกรณีที่คล้ายกัน
- เจ้าพนักงานเวนคืนจะเข้าสำรวจพื้นที่เพื่อปักเส้นแบ่งพื้นที่ของการเวนคืน รวมทั้งสำรวจสิ่งปลูกสร้างของเจ้าของที่ดินที่จะต้องเวนคืน
- ภายหลังจากขั้นตอนที่ 2 แล้วเสร็จ จะมีการจัดตั้งคณะกรรมการขึ้นชุดหนึ่ง เพื่อกำหนดอัตราราคาเบื้องต้นของอสังหาริมทรัพย์เพื่อจะทำการเวนคืน
- ก่อนจะมีการชำระค่าทดแทนการเวนคืน และเข้าครอบคครองพื้นที่เป็นขั้นตอนท้าย ๆ
ค่าทดแทนกำหนดอย่างไร
การกำหนดค่าทดแทนของคณะกรรมการกำหนดค่าทดแทนเบื้องต้น ต้องกำหนดโดยคำนึงถึงปัจจัยดังต่อไปนี้
- ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืนตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกา
- ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่
- ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
- สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น
- เหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน
หากการเวนคืนนั้นทำให้ที่ดินที่ไม่ถูกเวนคืนมีราคาสูงขึ้น จะต้องนำเอาราคาที่สูงขึ้นมาหักลบกับค่าทดแทนของที่ดินแต่ละแปลง
ข้อควรรู้ หากถูกเวนคืน
นอกจากขั้นตอนการเวนคืนและค่าทดแทนแล้ว ยังมีข้อควรรู้อื่นของผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินดังนี้
- หากกรณีเจ้าของที่ดินไม่พึงพอใจในค่าทดแทนที่ได้รับจากการเวนคืนที่ดิน สามารถอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีเจ้าของเรื่องได้ และหากยังไม่พงพอใจกับการวินิจฉัยของการอุทธรณ์รอบแรก ก็สามารถนำเรื่องไปฟ้องต่อศาลปกครองได้ด้วย
- เจ้าของที่ดินอาจจะรับเงินค่าทดแทนมาก่อน พร้อมกับสงวนสิทธิในการอุทธรณ์ค่าทดแทนก็ได้
- การต่อเติมหรือกระทำใด ๆ ให้มูลค่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในเขตเวนคืนสูงขึ้นภายหลังการประกาศพระราชกฤษฎีกา ไม่สามารถนำมาคิดเป็นค่าทดแทนเพิ่มขึ้นได้
- หากการเวนคืนทำให้ต้องรื้อสิ่งปลูกสร้างหรืออาคารบางส่วน จนทำให้ไม่สามารถใช้การได้ เจ้าของอาคารสิ่งปลูกสร้างสามารถร้องขอให้เวนคืนสิ่งอาคารสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดก็ได้
- กรณีเวนคืนที่ดินแล้ว หรือที่ดินน้อยกว่า 25 ตารางวา หรือด้านใดด้านหนึ่งน้อยกว่าห้าวา หรือเวนคืนผ่ากลางที่ดิน เจ้าของที่อาจร้องขอให้มีการเวนคืนที่ดินทั้งหมดก็ได้