บ้านร้างญี่ปุ่นทำบ้านและที่ดินใกล้เคียงเสียมูลค่าไปรวม 3.9 ล้านล้านเยน ใน 5 ปีล่าสุด

บ้านร้างญี่ปุ่นเป็นปัญหาใหญ่ ส่งผลกระทบให้บ้านและที่ดินใกล้เคียงสูญเสียมูลค่าไป คิดเป็นมูลค่ารวมทั่วประเทศ 3.9 ล้านล้านเยน ในช่วง 5 ปีล่าสุด

วันที่ 18 มิถุนายน 2024 นิกเคอิเอเชีย (Nikkei Asia) รายงานว่า บ้านร้างที่มีอยู่หลายล้านหลังทั่วประเทศกำลังทำให้ราคาของบ้านและที่ดินโดยรอบลดลงหรือเพิ่มขึ้นน้อยกว่าที่ควรจะเป็น โดยคิดเป็นการสูญเสียมูลค่ารวมทั่วประเทศ 3.9 ล้านล้านเยน (ประมาณ 910,000 ล้านบาท) ในช่วง 5 ปีล่าสุด (สิ้นปี 2018 ถึงสิ้นปี 2023)

ตัวเลขนี้เน้นย้ำให้เห็นระดับความรุนแรงของปัญหา ซึ่งเป็นตัวกระตุ้นให้เกิดวงจรอุบาทว์ของการที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำและขายไม่ออกเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ

ข้อมูลนี้รวบรวมโดยสมาคมอากิยะญี่ปุ่น (Japan Akiya Consortium) ซึ่งเป็นสมาคมที่จัดตั้งเพื่อจัดการกับปัญหาบ้านร้าง หรือที่เรียกกันว่า “อากิยะ” ในภาษาญี่ปุ่น อ้างอิงตัวเลขตามสถิติของรัฐบาล ณ ปี 2023 และตัวเลขจากการวิจัยของศูนย์นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ (Center for Real Estate Innovation) มหาวิทยาลัยโตเกียว

บ้านร้างซึ่งหมายถึงบ้านที่ไม่ได้ประกาศขายหรือให้เช่า แต่ว่างเปล่าไม่มีผู้อาศัยเป็นเวลานาน มีจำนวนเพิ่มขึ้นประมาณ 360,000 ยูนิต นับจากสิ้นปี 2018 ถึง 2023 โดยมีจำนวนรวมเป็นประมาณ 3,850,000 ยูนิต ซึ่งกว่า 70% (ประมาณ 2,695,000 หลัง) เป็นบ้านเดี่ยว

การศึกษาของสมาคมอากิยะญี่ปุ่นพบว่า ในหลาย ๆ กรณีราคาที่ดินที่อยู่ในรัศมี 50 เมตรของบ้านร้างมีแนวโน้มที่จะลดลง

ซีอีโอของบริษัทก่อสร้างและรื้อถอนแห่งหนึ่งที่อยู่ในสมาคมอากิยะญี่ปุ่นกล่าวว่า ประมาณการมูลค่าความสูญเสียรวม 3.9 ล้านล้านเยนนั้น คำนวณเพียงผลกระทบของบ้านเดี่ยวที่ถูกทิ้งร้างต่อราคาที่ดินใกล้เคียงเท่านั้น แต่ผลกระทบด้านลบที่เกิดขึ้นจริงอาจมากกว่านั้นมาก ๆ

ส่วนกรณีของห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมที่ถูกทิ้งร้าง ซึ่งไม่ได้รวมอยู่ในการประมาณการนี้ การที่เจ้าของห้องหายไปอาจหมายถึงการชำระค่าส่วนกลางและค่าซ่อมแซมต่าง ๆ ล่าช้า แล้วส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินของอาคารทั้งหลังลดลง

ขณะที่ “กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยว” (MLIT) ของญี่ปุ่นระบุว่า โดยภาพรวมราคาที่ดินที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน ในช่วงปี 2022-2024 แต่บ้านร้างในพื้นที่อาจกดดันอัตราการเพิ่มขึ้นของที่ดินใกล้เคียงได้

ทาเคชิ อิเดะ (Takeshi Ide) จากบริษัทวิจัยอสังหาริมทรัพย์ โตเกียว คันเทอิ (Tokyo Kantei) แสดงความเห็นต่อเรื่องนี้ว่า มีความกังวลอย่างมากว่าความสูญเสียจะเพิ่มขึ้นอย่างทวีคูณในอนาคต เพราะในพื้นที่ที่มีบ้านร้างจำนวนมากนั้น ก็เป็นพื้นที่ที่มีผู้สูงอายุอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก ส่งผลให้บ้านเหล่านั้นมีโอกาสถูกทิ้งร้างในอนาคตเมื่อผู้สูงอายุที่อยู่ในบ้านเสียชีวิตไป และหากไม่มีผู้รับมรดกเข้าไปจัดการดูแลบ้านเหล่านั้น ปัญหาการสูญเสียมูลค่าของที่ดินในพื้นที่เหล่านั้นก็จะเป็นปัญหาใหญ่ขึ้นเรื่อย ๆ

ขณะที่จำนวนประชากรญี่ปุ่นกำลังลดลง แต่จำนวนครัวเรือนยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีผู้คนอาศัยอยู่ตามลำพังมากขึ้น และตามการประมาณการของสถาบันวิจัยประชากรและประกันสังคมแห่งชาติของญี่ปุ่นคาดว่าครัวเรือนญี่ปุ่นจะมีจำนวนมากถึงจุดสูงสุดในปี 2030 แล้วความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรวมจะลดลงอย่างจริงจังหลังจากนั้น ซึ่งอาจเร่งให้จำนวนบ้านร้างเพิ่มเร็วขึ้นอีก

อิเดะแสดงความเห็นอีกว่า แม้ว่ารัฐบาลได้ใช้มาตรการทางกฎหมายเพื่อจัดการกับปัญหานี้ เช่น การบังคับให้จดทะเบียนมรดก แต่เมื่อจำนวนครัวเรือนเริ่มลดลงก็จะมีข้อจำกัดในการจัดการบ้านว่างแต่ละหลังอยู่ดี