อยากซื้อบ้านเก่าในญี่ปุ่น ต้องทำอย่างไร ราคาเท่าไหร่ จ่าย “ภาษี” หนักแค่ไหน
หลังจากที่ “ประชาชาติธุรกิจ” นำเสนอข่าวว่า ชาวต่างชาติกำลังสนใจซื้อบ้านเก่าในญี่ปุ่นมากขึ้น อาจช่วยลดปัญหา “บ้านร้าง” กว่า 10 ล้านหลังทั่วประเทศ แล้วได้รับความสนใจจากผู้อ่านจำนวนมาก และผู้อ่านหลายคนสอบถามว่า ถ้าสนใจอยากซื้อบ้านเก่าในญี่ปุ่นจะต้องทำอย่างไร ราคาบ้านกี่บาท ต้องจ่ายภาษีแพงแค่ไหน
“ประชาชาติธุรกิจ” จึงหาข้อมูลมาเหล่านี้มาตอบคำถามที่ผู้อ่านสงสัย ถ้าใครสนใจอยากมีบ้านในแดนอาทิตย์อุทัย ก็เตรียมเงินและเตรียมตัวตามนี้ แล้วไปกันเลย
ราคาบ้านญี่ปุ่นกี่บาท
บ้านมือสอง บ้านเก่าในญี่ปุ่น ราคาเท่าไรนั้น ขึ้นอยู่กับสภาพของบ้าน ทำเลที่ตั้ง ขนาด และปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ โดยราคาต่ำสุดเท่าที่เห็นเว็บไซต์ให้คำปรึกษาการซื้อขายบ้านในญี่ปุ่นระบุไว้คือ 5 ล้านเยน หรือประมาณ 1.2 ล้านบาท ส่วนราคาสูงสุดนั้น มีไปจนทะลุหลักพันล้านเยน
หากใครสนใจสามารถเสิร์ชหาใน google เป็นภาษาไทยได้เลย มีเว็บไซต์ของบริษัทนายหน้า-บริษัทให้คำปรึกษาอยู่หลายเจ้าที่มีบ้านที่ประกาศขายให้เลือกไปในตัว
ชาวต่างชาติซื้อบ้านในญี่ปุ่นได้ และส่งต่อมรดกได้อย่างอิสระ
Japan-Property.jp เว็บไซต์ให้บริการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นอธิบายไว้ว่า ปัจจุบันญี่ปุ่นไม่มีข้อจำกัดทางกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ และไม่มีความแตกต่างทางอัตราภาษีระหว่างชาวญี่ปุ่นกับชาวต่างชาติ
ชาวต่างชาติไม่ว่าจะเป็นสถานะ “ผู้พำนัก” (ผู้ที่ได้รับอนุญาตอยู่ในประเทศญี่ปุ่นเป็นเวลาอย่างน้อย 1 ปี) หรือไม่ ก็สามารถซื้อและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้ทั้งบ้านและที่ดิน โดยไม่มีการจำกัดเวลาถือครองกรรมสิทธิ์
อย่างไรก็ตาม การซื้อบ้านในญี่ปุ่นของชาวต่างชาติสำหรับคนที่มีสถานะ “ผู้พำนัก” และคนที่ไม่มีสถานะ “ผู้พำนัก” จะมีความแตกต่างกันทางด้านเอกสารและข้อกำหนดเรื่องบัญชีธนาคารสำหรับการซื้อขายและทำธุรกรรมจ่ายภาษีหลังการซื้อ
ส่วนการซื้อ-ขายต่อ และส่งต่อมรดก ชาวต่างชาติก็สามารถทำได้อย่างอิสระ ถ้าเราซื้อบ้านในญี่ปุ่นแล้ว เราสามารถโอนหรือส่งมอบให้ใครก็ได้ที่เราอยากให้
ส่วนเรื่องการขอสินเชื่อจากธนาคารในญี่ปุ่นเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเรื่องยากสำหรับชาวต่างชาติที่ไม่มีสถานะ “ผู้พำนัก” ชาวต่างชาติที่ไม่ได้เป็นผู้พำนักในญี่ปุ่นจะต้องซื้อบ้านด้วยเงินสด หรือขอสินเชื่อจากธนาคารในประเทศของตัวเอง
อยากซื้อบ้านในญี่ปุ่น ต้องทำอย่างไร
ส่วนกระบวนการซื้อนั้น แม้ว่าเราจะสามารถหาข้อมูลหรือติดต่อกับตัวแทนจัดหาและจำหน่ายบ้านผ่านอินเทอร์เน็ตได้ แต่ก็จำเป็นที่จะต้องเดินทางไปประเทศญี่ปุ่นอย่างน้อย 2 ครั้ง เพื่อตรวจสอบทรัพย์สินที่จะซื้อและดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน
เพื่อความสะดวกในการทำธุรกรรม ควรดำเนินการซื้อโดยใช้บริการบริษัทให้คำปรึกษาหรือนายหน้า-ตัวแทนทำธุรกรรม ซึ่งผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมและการลงทะเบียนให้นายหน้า รวมถึงค่าใช้จ่ายในการเคลื่อนย้ายบ้านและอื่น ๆ รวมราว ๆ 5-10% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ซื้อ
ขั้นตอนในการดำเนินการมีดังนี้
ขั้นตอนที่ 1 เริ่มปรึกษานายหน้า : ปรึกษากับบริษัทให้คำปรึกษาหรือนายหน้าถึงเงื่อนไขต่าง ๆ และบอกความต้องการที่เฉพาะเจาะจงของเรา เช่น อยากได้บ้านรูปแบบไหน อยู่ในโลเกชั่นไหน ราคาเท่าไร เป็นต้น
ขั้นตอนที่ 2 เลือกบ้าน : บริษัทให้คำปรึกษาจะค้นหาบ้านที่ตรงตามเงื่อนไขมาให้เลือก
ขั้นตอนที่ 3 ทำคำขอซื้อ : เมื่อเลือกบ้านที่จะซื้อได้แล้วก็กรอกแบบฟอร์มประสงค์ซื้อบ้าน แล้วพนักงานของบริษัทให้คำปรึกษาจะประสานงานระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
ขั้นตอนที่ 4 ลงนามในสัญญาซื้อ : เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงเงื่อนไขในการทำธุรกรรม คนจากบริษัทให้คำปรึกษาหรือนายหน้าจะอธิบายรายละเอียดสำคัญทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการทำสัญญา รวมถึงสิทธิในทรัพย์สิน ข้อจำกัดทางกฎหมาย และข้อตกลงการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อและผู้ขาย แล้วลงนามในสัญญาการขายตามที่ได้ตกลงรายละเอียดไว้ ในวันทำการลงนาม ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินมัดจำ 5-10% ชำระค่าธรรมเนียมนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ (ครึ่งหนึ่งของจำนวนเต็ม) และชำระค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์
ขั้นตอนที่ 5 เสร็จสิ้นธุรกรรมและโอนกรรมสิทธิ์ : ขั้นตอนการลงทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์ ในตอนนี้ต้องชำระเงินส่วนที่เหลือ รวมทั้งค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เมื่อทำกระบวนการนี้ครบแล้วก็เปลี่ยนสถานะเป็นเจ้าของบ้าน จะได้รับกุญแจบ้าน สามารถเปิดเข้าไปนอนได้เลย
ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านในญี่ปุ่น
ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านในญี่ปุ่นแบ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในขั้นตอนต่าง ๆ ดังนี้
ค่าใช้จ่ายที่จ่ายในขั้นตอนลงนามในสัญญา
- ค่าอากรแสตมป์ จ่ายตอนทำสัญญาซื้อขาย ประมาณ 10,000-30,000 เยน ขึ้นอยู่กับราคาอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ
- ค่ามัดจำ 10-20% ของราคาขาย
ค่าใช้จ่ายส่วนที่เหลือ ชำระตามเวลาที่ตกลง
- ค่าบ้านส่วนที่เหลือ
- ค่าธรรมเนียมการจัดการ, กองทุนสำหรับซ่อมแซม (สำหรับอพาร์ตเมนต์)
- ค่านายหน้า ตามตกลง
- ภาษีจดทะเบียน การลงทะเบียนของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออาคาร อัตรา 2％ ของราคาทรัพย์สินซึ่งประเมินโดยหน่วยงานของเขตที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่
- ค่าธรรมเนียมอาลักษณ์ ค่าธรรมเนียมสำหรับการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์และการลงทะเบียนที่เกี่ยวข้อง จำนวนเงินจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ กองทุน และความซับซ้อนของขั้นตอนการลงทะเบียน แต่ปกติจะอยู่ที่ประมาณ 100,000 เยน
- ภาษีผู้บริโภค คิดที่อัตรา 8% ของราคาอสังหาริมทรัพย์เฉพาะราคาอาคาร-สิ่งปลูกสร้าง ไม่รวมราคาที่ดิน ซึ่งส่วนมากจะถูกรวมไว้ในราคาขายแล้ว
ค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นหลังจากการส่งมอบทรัพย์สิน
- ภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์ อัตรา 3％ ของครึ่งหนึ่งของราคาประเมินทรัพย์สินซึ่งประเมินโดยหน่วยงานของเขตที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ โดยจ่ายหลังจากการซื้อทรัพย์สินแล้วประมาณ 3-6 เดือน
- เบี้ยประกันภัยพิบัติ
“ภาษี” ที่ต้องจ่ายทุกปี
ภาษีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นต้องจ่ายทุกปีในระหว่างครอบครองทรัพย์สิน ประกอบด้วย
1.ภาษีทรัพย์สินถาวร จัดเก็บโดยรัฐบาลญี่ปุ่น โดยทั่วไปอัตราอยู่ที่ 1.4% ของมูลค่าของทรัพย์สินถาวร แต่อาจจะมากหรือน้อยกว่านี้ ขึ้นอยู่กับที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ
2.ภาษีผังเมือง จัดเก็บโดยรัฐบาลญี่ปุ่น อัตรา 0.3% ของมูลค่าของทรัพย์สินถาวร
ซึ่งมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จะอิงตามราคาประเมิน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีนั้น ๆ
ในกรณีที่ปล่อยเช่า ต้องจ่ายภาษีอัตราประมาณ 5％ ถึง 45％ ของกำไรที่ได้หลังหักค่าใช้จ่าย
ในกรณีซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วจะขายต่อ ถ้าขายภายใน 5 ปีที่ซื้อมา ต้องจ่ายภาษี 39.63% ของกำไรจากการขาย ถ้าขายหลังจากซื้อ 5 ปีขึ้นไป ต้องจ่ายภาษี 20.315％ ของกำไรจากการขาย
อ้างอิง :
อ่านเรื่องอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง :