สัญญาณบวก “ลดดอกเบี้ย 1 สลึง” ปลุกอสังหาฯ ตัวแปรหลักพลิกฟื้นเศรษฐกิจ

เซอร์ไพรส์ไปทั้งประเทศกับมติคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย ในการลดดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% เป็นครั้งแรกในรอบ 4 ปี จาก 2.50% ลดเหลือ 2.25% โดยให้มีผลทันที เมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2567 ที่ผ่านมา ท่ามกลางเสียงขานรับจากวงการอสังหาริมทรัพย์ โดย “ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ” ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ให้สัมภาษณ์แบบมองไปข้างหน้า การลดดอกเบี้ยนับเป็นกุญแจสำคัญดอกแรกที่ส่งสัญญาณบวกให้กับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจรอบใหม่
ลดดอกเบี้ย-กุญแจ ศก.ฟื้นตัว

เปิดประเด็นด้วยมติ กนง. โดย “ภูมิภักดิ์” ระบุว่านับเป็นข่าวดีที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งธุรกิจทุกภาคส่วนของไทยรอคอยมานาน โดยจะเห็นว่าปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์ของโลก และผลกระทบจากสภาวะโลกร้อน ทำให้รัฐบาลทุกประเทศต้องใช้ความพยายามอย่างมากในการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศตัวเอง อาทิ สหรัฐอเมริกา อังกฤษ จีน เกาหลีใต้ ต่างก็มีความเคลื่อนไหวทางด้านนโยบายอย่างชัดเจน

เราเห็นสหรัฐปรับลดดอกเบี้ยลง 0.5% อังกฤษลดมาก่อนหน้านี้แล้ว 0.25% ล่าสุดเกาหลีใต้ประกาศลดดอกเบี้ยลงอีก 0.25% ส่วนจีนก็ออก 3 มาตรการใหญ่กระตุ้นเศรษฐกิจ มีทั้งการแจกเงินให้ผู้มีรายได้น้อยเหมือนบ้านเรา ลดดอกเบี้ยลง 0.20%, ลดดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน 0.50% และให้รัฐบาลท้องถิ่นเข้าไปซื้อหรืออุ้มโครงการอสังหาฯ ที่อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย โดยอาจซื้อ
โครงการมาในราคา Discount จากนั้นปล่อยเช่าให้ผู้มีรายได้น้อย เป้าหมายเพื่อไม่ให้สินทรัพย์หรือหนี้สินต่าง ๆ เป็นหนี้เสีย หรือ NPL

อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อกังวลจากเงินบาทแข็งค่า จาก 37 บาทมาอยู่ที่ 33.50 บาท/ดอลลาร์ กระทบต่อการส่งออกและท่องเที่ยวอย่างมีนัยสำคัญ จากตัวเลขธนาคารโลกล่าสุด GDP ไทยอยู่ที่ 2.4% ซึ่งมีองค์ประกอบหลัก 3 เซ็กเตอร์ คือ “การส่งออก การท่องเที่ยว และอสังหาริมทรัพย์” สัดส่วนอยู่ที่ 65%, 20% และ 5% ของ GDP ตามลำดับ

เป็นที่น่าเสียดายว่าในช่วงที่ผ่านมา ภาพรวมการส่งออกของไทยดีขึ้น แต่มูลค่าส่งออกเพิ่มขึ้นไม่ได้มาก เนื่องจากเงินบาทแข็งค่าขึ้นไปมาก จากจุดที่อ่อนสุดในปีนี้ที่ 37 บาท ไปอยู่ที่ 32.50 บาท/ดอลลาร์สหรัฐ ในช่วงสั้น ๆ หลังจากนั้นทางแบงก์ชาติมีการแทรกแซงค่าเงินทำให้อ่อนค่าเล็กน้อยมาอยู่ที่ 33.50 บาท/ดอลลาร์สหรัฐ แต่ก็ยังแข็งค่าอยู่เมื่อเทียบกับต้นปีที่ 34.50 บาท ทำให้ผู้ส่งออกไม่ได้รับผลบวกจากยอดการส่งออกที่เพิ่มขึ้นเท่าที่ควร

จุดเน้นอยู่ที่เงินบาทแข็งค่าส่งผลต่อกำลังซื้อในประเทศด้วยเช่นกัน ในแง่ภาคท่องเที่ยว ถึงแม้จำนวนนักท่องเที่ยวจะเพิ่มขึ้น แต่เงินบาทแข็งค่าทำให้เกิดการชะลอในการจับจ่ายใช้สอย จึงนับว่าน่าเสียดายที่การส่งออกและการท่องเที่ยวน่าจะปรับตัวได้ดีกว่านี้ ถ้าค่าเงินบาทเราอยู่ในระดับที่เหมาะสม

ดาบสองคมปัญหา “2 หนี้”

ขณะเดียวกันหันกลับมาดูหนี้สาธารณะไทยมีสัดส่วน 62% ของ GDP ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยโลก กับหนี้ครัวเรือนไทย สัดส่วน 92% ของ GDP สูงกว่าหลายประเทศพัฒนาแล้ว ดังนั้น ก่อนจะไปพูดถึงสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในโค้งสุดท้ายของปี คงต้องพูดถึงภาพรวมเศรษฐกิจตอนนี้ก่อน

ปัจจัยบวกที่เห็นตอนนี้ก็จะมีเรื่อง 10,000 บาท ที่ช่วยแก้ไขปัญหาปากท้องในระยะสั้นของผู้มีรายได้น้อย ตลาดหุ้นที่กระเตื้องขึ้นจากการกลับมาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ ถือเป็น 50% ของมูลค่าการซื้อขายของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

สาเหตุหลักก็น่าจะมาจากเสถียรภาพของรัฐบาล และมีข่าวดีทยอยออกมาในเรื่องของการลงทุนจากบริษัทต่างชาติยักษ์ใหญ่ จะส่งผลดีในแง่บวกกับภาคอุตสาหกรรม ซึ่งมีสัดส่วน 35% ของ GDP ผู้ได้ประโยชน์ข่าวดีตรงนี้ก็น่าจะเป็นเจ้าของกิจการ นักลงทุนในตลาดหุ้น พนักงานในโรงงานต่าง ๆ โดยจะช่วยขับเคลื่อนให้ GDP เติบโตได้ในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ประชาชนผู้หาเช้ากินค่ำและคนรากหญ้าก็ยังไม่ได้มีอะไรกระเตื้องขึ้น เพราะส่วนใหญ่ทำอาชีพค้าขาย เกษตรกรรม ข้าวของต้นทุนต่าง ๆ ก็แพงขึ้น จากค่าน้ำมัน ค่าไฟฟ้าที่สูงขึ้น แถมไทยยังมีระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงอยู่ แล้วเราจะแก้ไขปัญหาตรงนี้ได้อย่างไร

เมื่อพูดถึงเรื่องหนี้สินจะพบว่า หนี้สาธารณะไทยถือว่าอยู่ในระดับน้อยกว่ามาก เทียบกับอเมริกา อังกฤษ จีน และค่าเฉลี่ยกลุ่มเอเชีย-แปซิฟิก อยู่ที่ 122%, 89%, 84% และ 68% ตามลำดับ ในขณะที่ไทยเราอยู่ที่ 62%

นั่นหมายความว่า รัฐบาลยังมี Room ในการก่อหนี้เพื่อสร้างเมกะโปรเจ็กต์เพื่อผลักดันเศรษฐกิจในประเทศได้พอสมควร ถ้าเปรียบเทียบกับสิงคโปร์มีหนี้สาธารณะ 174% แสดงว่าการสร้างหนี้สาธารณะของรัฐบาลสิงคโปร์สามารถทำให้ประชาชนกินดีอยู่ดีขึ้น ส่วนอเมริกา อังกฤษ จีน และสิงคโปร์ มีหนี้ครัวเรือนอยู่ที่ 72%, 80%, 63% และ 46% ตามลำดับ

ในขณะที่ไทยอยู่ที่ 92% หมายความว่า ถ้ารัฐบาลมีการก่อหนี้มาช่วยเหลือเศรษฐกิจมาก ประชาชนก็อาจจะเป็นหนี้น้อยลงก็เป็นไปได้ แต่อย่างไรก็ดี ยังมีอีกหลายประเทศที่มีหนี้ครัวเรือนมากกว่าเรา ไม่ว่าจะเป็น สวิตเซอร์แลนด์ ออสเตรเลีย แคนาดา เนเธอร์แลนด์ และเกาหลีใต้

ปรับโฟกัสภาคธุรกิจอสังหาฯ

ในส่วนภาคธุรกิจอสังหาฯ หนี้ครัวเรือนสูง ทำให้การกู้ยืมเป็นไปได้ยาก เนื่องจากรายได้ไม่พอค่าใช้จ่าย สถานการณ์ในปีนี้ ความต้องการโดยรวมยังไม่ฟื้นตัว แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถปรับตัวได้ก็ยังทำผลประกอบการได้ดี เพราะมีสายป่านที่ยาวกว่า หันไปพัฒนาสินค้าราคาสูงขึ้นเจาะตลาดที่มีกำลังซื้ออยู่

อย่างไรก็ตาม ถ้าปล่อยต่อไปก็อาจจะไม่ส่งผลดีต่อภาพรวมเท่าไหร่ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในเซ็กเตอร์หลักที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ถามว่าสำคัญแค่ไหน ก็ขอให้ไปดูว่าทำไมจีนจึงให้ความสำคัญมากกับเรื่องนี้

ปัจจัยคำนึงอยู่ที่เรามีบริษัทข้ามชาติมาลงทุนเพิ่มขึ้น ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติจะต้องมีมากขึ้น การปรับกฎเกณฑ์ต่าง ๆ ให้สอดคล้องกับปัจจุบันน่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ คงไม่ไปบอกว่าอยากให้ปรับอะไร แต่การเก็บภาษีจากชาวต่างชาติและบริษัทต่างชาติก็เป็นสิ่งที่ต้องมาดูกันเข้มข้นขึ้น เพื่อไม่ให้ไทยเสียโอกาส

และในเมื่อจะมีการลงทุนอีกมากเกิดขึ้นในไทย ต้องอย่าลืมว่ากลไกสำคัญก็คือเรื่องภาษี ประเทศเรามีคนเรียกร้องสิทธิกับการใช้จ่ายเกี่ยวกับเรื่องภาษีกันมากมาย แต่เมื่อกางตัวเลขจริง ๆ ประชากรไทยมี 70 ล้านคน อยู่ในวัยทำงาน 40 ล้านคน ยื่นจ่ายภาษี 10 ล้านคน แต่จ่ายภาษีจริง ๆ แค่ 4 ล้านคน ถ้ายังเป็นแบบนี้อยู่ เราก็คงเป็นประเทศที่ฐานพีระมิดกว้างอยู่ดี

จึงมองว่าจะเป็นโอกาสที่ดี ถ้าเรามีต่างชาติมาลงทุนในอสังหาฯ ได้ง่ายขึ้น แล้วเราจัดเก็บภาษีจากต่างชาติได้มากขึ้นเพื่อนำมาพัฒนาประเทศ ซึ่งถือว่าระหว่างที่ดีมานด์ในประเทศยังไม่ฟื้น ดีมานด์ชาวต่างชาติจะช่วยขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ ให้เติบโตต่อได้

โดยสรุป แม้สถานการณ์จะท้าทาย แต่อสังหาฯ ไทยยังมีโอกาสเติบโตจาก 3 ปัจจัย คือ 1.ปรับนโยบายให้เอื้อต่อการลงทุนจากต่างชาติ 2.พัฒนาระบบภาษีให้มีประสิทธิภาพ และ 3.สร้างสมดุลระหว่างการพัฒนาและการกระจายรายได้

อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่ธุรกิจ แต่เป็นหัวใจสำคัญของเศรษฐกิจไทย การฟื้นตัวของภาคนี้จะเป็นกุญแจสำคัญสู่การเติบโตที่ยั่งยืนของประเทศ