หนี้ครัวเรือนสูง 86% ดึงยอดปฏิเสธกู้บ้านพุ่ง 50% สูงสุดรอบ 5 ปี BAM ผุดโมเดลพลิกบ้านมือสอง

BAM ชี้หนี้ครัวเรือนไทยยังสูง 86% ฉุดกำลังซื้อ ตลาดสินเชื่อบ้าน แบงก์เข้มปล่อยกู้ กระเทือนยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท สูงถึง 50% ตลาดเปลี่ยนทิศเข้าสู่บ้านมือมอง เร่งขยายโมเดล “Rent to Own” หนุนอาชีพอิสระออมเงินเปลี่ยนเป็นบ้าน

ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานเสวนาหัวข้อ “Thailand Beyond Tomorrow มองอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย ในฐานะผู้นำธุรกิจ AMC” ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปัจจุบันมีการขยายตัว (จีดีพี) เติบโตไม่ถึง 2% และเติบโตช้าที่สุดในอาเซียน

รวมถึงมีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงอยู่ที่ประมาณ 86% ของจีดีพี หรือประมาณ 16.41 ล้านล้านบาท ในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ แม้จะปรับลดลงจากช่วงที่ผ่านมา แต่ยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยของเอเชียที่มีสัดส่วนประมาณ 60% ของจีดีพี

ทั้งนี้ หากเปรียบเทียบง่าย ๆ เงินในกระเป๋าคนไทย 100 บาท มีภาระหนี้ถึง 86 บาท เหลือเงินสำหรับจับจ่ายใช้สอยเพียง 10 กว่าบาท ส่งผลต่อเนื่องไปยังตลาดสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยเมื่อสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (Debt to Income Ratio) สูงเกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด ที่ธนาคารประเมินไว้ 70% ทำให้การอนุมัติสินเชื่อทำได้ยากขึ้น

และเป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงที่สุดในรอบ 5 ปี โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อทะลุ 50% หมายความว่า หากมีผู้เดินเข้าไปขอสินเชื่อ 2 ราย อาจมี 1 รายที่ถูกปฏิเสธ

“เศรษฐกิจไทยเหมือนคนแก่ ที่ขับรถเก่า เราโตช้าสุดในอาเซียน มีปัญหาหนี้ครัวเรือน”

ตลาดมียอดโอนเพิ่มขึ้น แต่ตลาดขยับลงสู่บ้านราคาต่ำราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท

อีกความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในตลาดคือ แม้จำนวนยูนิตการโอนจะเพิ่มขึ้น แต่ Ticket Size หรือมูลค่าต่อธุรกรรมกลับลดลง โดยการโอนส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มบ้านและอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท โดยตลาดกำลังเข้าสู่ยุคของบ้านมือสอง ที่ครองส่วนแบ่งการตลาด 67% บ้านมือหนึ่งประมาณ 33%

ซึ่งภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์มีซัพพลายสะสมสูง มีจำนวนยูนิตที่อยู่ในตลาดประมาณใกล้ 600,000 ยูนิต ทำให้โจทย์สำคัญของตลาดไม่ใช่การเร่งสร้างโครงการใหม่ แต่เป็นการนำทรัพย์ที่มีอยู่เดิมกลับมาสร้างมูลค่าและส่งต่อให้ผู้ซื้อ

ขณะเดียวกันในปัจจุบัน BAM ซึ่งทำธุรกิจ AMC และรับโอนทรัพย์จากกระบวนการบริหารหนี้เอ็นพีแอล ในปัจจุบันมีทรัพย์ในพอร์ตจำนวนกว่า 120,000 ยูนิต แบ่งเป็น ทรัพย์พร้อมขายเกือบ 30,000 ยูนิต และทรัพย์ที่ยังอยู่ระหว่างการบริหารจัดการอีกเกือบ 100,000 ยูนิต

“เมื่อหนี้เดินทางมาถึงจุดที่ลูกหนี้ไม่สามารถปรับโครงสร้างหนี้ต่อได้ ทางออกหนึ่งคือการนำทรัพย์มาตีชำระหนี้ ส่งทรัพย์อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากไหลเข้าสู่พอร์ตของ AMC โดยจากซัพพลายที่มีจำนวนมากดังกล่าว BAM จึงมองเห็นโอกาสในการนำทรัพย์เดิมกลับมาปรับปรุงและขายต่อ แทนที่จะสร้างซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด”

เทรนด์เอกชนขยาย Flipper นำบ้านมือสองมาพัฒนา BAM เร่งขยายตลาดบ้านมือสอง

สำหรับโมเดลที่เห็นอยู่ในตลาดคือ “Flipper” หรือการซื้อทรัพย์มาปรับปรุงและขายต่อ โดยที่ผ่านมามีบริษัทได้นำทรัพย์ที่มีมูลค่าไม่เกินประมาณ 1.8 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพในการนำไปปรับปรุงและขายต่อในระดับประมาณ 2.5-3 ล้านบาท สามารถสร้างมาร์จิ้นได้ประมาณ 30%

พร้อมกันนี้ได้เปิดโมเดลให้พันธมิตรนำทรัพย์ไปปรับปรุงและทำงานเป็นเวลา 6 เดือน โดยยังไม่ต้องจ่ายเงินให้ BAM และชำระเมื่อขายทรัพย์ได้ ทำให้บ้านมือสองออกไปสู่ตลาดและระบายได้ดีขึ้น นอกจากนี้ยังร่วมมือกับพันธมิตรประมาณ 10 ราย เพื่อพัฒนาบ้านมือสองให้ตอบโจทย์ผู้ซื้อ จากเดิมที่ตลาดมักขายบ้าน “ตามสภาพ” ไปสู่บ้านที่ปรับปรุงและพร้อมเข้าอยู่อาศัย โดยบ้านมือสองมีราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่งประมาณ 15-25% ขึ้นอยู่กับทำเล และส่วนต่างดังกล่าวสามารถนำมาใช้ชดเชยต้นทุนการปรับปรุงบ้านได้

นอกจากนี้ โจทย์สำคัญของบ้านมือสองจาก AMC คือการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อ โดยเฉพาะเรื่องคดีความ ภาระผูกพัน ระบบไฟฟ้า ประปา และโครงสร้างอาคาร จึงได้พัฒนาแนวคิด “BAM การันตี” และทำงานร่วมกับบริษัทประกันภัยจำนวน 3 แห่ง เพื่อสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อว่าทรัพย์ที่ซื้อสามารถนำไปอยู่อาศัยได้อย่างมั่นใจมากขึ้น

ขยายโมเดล Rent to Own ให้ลูกค้าเริ่มจากการเช่า ต่อยอดสู่ขอสินเชื่อ

อีกทั้งได้เปิดให้กลุ่มอาชีพอิสระ ซึ่งไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารได้ เนื่องจากมีรายได้เข้ามาไม่สม่ำเสมอ BAM จึงพัฒนาโมเดล Rent to Own ให้ลูกค้าเริ่มจากการเช่า และนำเงินค่าเช่าที่จ่ายในแต่ละเดือนไปหักจากราคาซื้อของคอนโดในอนาคต เช่น คอนโดมิเนียมราคา 2 ล้านบาท หากจ่ายค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท เป็นเวลา 18 เดือน จะมีเงินค่าเช่าสะสม 180,000 บาท ส่วนประวัติการชำระเงินอย่างสม่ำเสมอสามารถนำมาใช้ประกอบการขอวงเงินสินเชื่อในอนาคต

นอกจากนี้ BAM ยังเดินหน้าลงนามความร่วมมือกับหน่วยงานภาครัฐ เพื่อเปิดโอกาสให้ภาครัฐ ที่มีพนักงานประมาณ 3 ล้านบาทและมีบ้านของตัวเองไม่ถึง 50% โดยสามารถซื้อทรัพย์และผ่อนตรงกับ BAM ได้และไม่เช็คเครดิต บูโร แต่เมื่อผ่อนตรงแล้วมีประวัติการชำระเงิน 12-18 เดือน ก็สามารถนำไปต่อยอดรีไฟแนนซ์เพื่อเข้าระบบกับสถาบันการเงินได้