JLL เผย 3 เทรนด์อสังหาฯมาแรง ชี้ตลาดออฟฟิศยังคึก แม้ยุค AI-ลดขนาดองค์กร

เจแอลแอล ประเทศไทย (NYSE: JLL) เปิดเผยบทวิเคราะห์ล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอสังหาฯไทยปี’68 สะท้อน 3 เทรนด์ธุรกิจมาแรงดึงดูดนักลงทุนไทย-ต่างประเทศ ด้านตลาดโรงแรมชะลอตัว นักลงทุนคิดถี่ถ้วนมากขึ้น จับตาเวียดนามเทียบเคียงไทย ขณะที่ตลาดออฟฟิศยังคึก พื้นที่ถูกใช้เยอะแม้มีการเข้ามาของเอไอและการลดขนาดองค์กร

นายกฤช ปิ่มหทัยวุฒิ กรรมการผู้จัดการและหัวหน้าหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุน เจแอลแอล ประเทศไทย (NYSE: JLL) เปิดเผยว่าภาพรวมปี 2568 มีเหตุการณ์เกิดขึ้นมากมาย อาทิ ภาษีทรัมป์ที่ทำให้ทั้งโลกหงุดชะงักไปช่วงขณะหนึ่ง ซึ่งหลังจากมีความชัดเจนเกิดขึ้น กลุ่มนักลงทุนก็กลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยเฉพาะกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม (Industrial Logistic) ที่ยังร้อนแรงจากโครงสร้างพื้นฐาน นโยบายที่แข็งแรงจาก BOI

ขณะที่นักลงทุนในประเทศเริ่มปรับตัวหาสินทรัพย์ใหม่ ๆ ที่เหมาะกับสภาพตลาดปัจจุบัน ทำให้การเปิดตัวโครงการมักจะมีลูกเล่นใหม่ ๆ (Key Selling Point) มานำเสนอผู้บริโภคมากขึ้น หรือบางผู้ประกอบการก็อาจลงทุนในสินทรัพย์ที่ไม่เคยลงทุนมาก่อน หรือเป็นหนึ่งในธุรกิจที่เคยลงทุนแต่ไม่ใช่จุดโฟกัสหลักของธุรกิจทั้งหมด

3 เทรนด์ธุรกิจยังได้ไปต่อ

ขณะเดียวกันธุรกิจเป็นที่สนใจของนักลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศมีทั้งหมด 3 ประเภท ได้แก่ 1.Data Center ประเทศไทยมีพื้นที่ และมีนโยบายสนับสนุนจากภาครัฐ คือ โครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ ที่รองรับการเข้ามาของดาต้าเซ็นเตอร์ 2.นิคมอุตสาหกรรม หรือ WareHouse ได้รับแรงหนุนจากนโยบาย China Plus one ที่ทำให้มีการมองหาฐานการผลิตอื่น ๆ โดยที่มีประเทศไทยเป็นหนึ่งในตัวเลือกอันดับต้น ๆ เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐาน ที่ดิน และแรงงาน และ 3.โรงแรม เป็นตลาดที่มีความยืดหยุ่นสูง และสามารถฟื้นตัวกลับมาได้ (bounce back)

“ความต้องการดาต้าเซ็นเตอร์ในปีนี้ได้รับแรงหนุนจากปัจจัยเชิงโครงสร้างไม่ใช่วงจรระยะสั้น ทำให้นักลงทุนยังคงมองบวกต่อสินทรัพย์ประเภทนี้ และคาดว่าในปี 2569 อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและคลังสินค้าจะยังคงเป็นกลุ่มที่ทำผลงานโดดเด่นจากทั้งความต้องการด้านโลจิสติกส์ที่แข็งแกร่ง และการขยายตัวของผู้ผลิตระดับภูมิภาค”

ขณะที่อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและคลังสินค้ายังคงแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง โดยมีความต้องการสูงจากกลุ่มผู้ผลิต ผู้ให้บริการโลจิสติกส์ และผู้ดำเนินงานกระจายสินค้า โดยตัวชี้วัดสำคัญ ได้แก่  อัตราพื้นที่ว่างที่ยังอยู่ในระดับต่ำและทรงตัว คิดเป็นสัดส่วน 11.0% ณ ไตรมาส 3/68

และการพัฒนาพื้นที่ใหม่ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง คิดเป็นสัดส่วนเพิ่มขึ้น 6.1% ณ ไตรมาส 3/68 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่ผ่านมา สะท้อนปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่งและจะส่งผลต่อเนื่องไปถึงปีหน้า

โรงแรมแข่งเดือด จับตาเวียดนามแทนที่ไทย

นางสาวพิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธานบริหาร ฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก บริการการลงทุนด้านโรงแรม เจแอลแอล ประเทศไทย (NYSE: JLL) เปิดเผยว่า ธุรกิจโรงแรมในปีนี้ชะลอตัวลงตั้งแต่เดือนมกราคม แม้จะมีมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยวและการอำนวยความสะดวกด้านวีซ่า โดยการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ช้ากว่าคาด และการแข่งขันที่ดุเดือดขึ้นจากประเทศเพื่อนบ้านได้กดดันทั้งอัตราเข้าพักและราคาห้องพัก

เวียดนามเป็นคู่แข่งที่ถูกจับตาอย่างใกล้ชิด แม้จะยังไม่แทนที่ตำแหน่งของไทย แต่ก็มีบทบาทชัดเจนยิ่งขึ้นทั้งในด้านการท่องเที่ยวและการลงทุน นักลงทุนยังคงต้องการลงทุนในธุรกิจโรงแรม แต่มีการคัดเลือกมากขึ้น โดยให้ความสนใจสินทรัพย์ที่สามารถปรับโฉมใหม่ได้ อยู่ทำเลในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวหลัก

ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดเปลี่ยนไปเมื่อเทียบกับปีก่อน นักลงทุนยังคงมองหาโอกาส แต่มีความพิถีพิถันมากขึ้น ทำเลโปรไฟล์สินทรัพย์ และศักยภาพในการยกระดับประสิทธิภาพล้วนเป็นปัจจัยสำคัญ ขณะที่ปี 2569 แรงขับเคลื่อนของการท่องเที่ยว การแข่งขันในภูมิภาค และประสิทธิภาพในการบริหารจะเป็นปัจจัยกำหนดผลตอบแทนการลงทุน

เจ้าของตึกเก่างัดไม้เด็ดสู้ศึกตลาดออฟฟิศ

นายจักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ หัวหน้าสายงานธุรกิจบริหารอาคาร เจแอลแอล ประเทศไทย (NYSE: JLL) เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดออฟฟิศในตอนนี้มีซัพพลายเหลือรอการระบาย แต่ไม่ได้แปลว่า การใช้พื้นที่จะน้อยลง กลับกันมีการใช้พื้นที่มากขึ้นสอดคล้องกับ GDP ที่เติบโต

ย้อนกลับไปปลายปี 2019 ตลาดออฟฟิศมีซัพพลาย 9.1 ล้านตร.ม. อัตราพื้นที่ว่างคิดเป็นสัดส่วน 9% และมีพื้นที่ถูกใช้ 8.27 ล้าน ตร.ม. ส่วนตัวเลขไตรมาส 3/68 มีพื้นที่ออฟฟิศทั้งหมด  11.1 ล้าน ตร.ม. อัตราพื้นที่ว่างคิดเป็นสัดส่วน 20% และพื้นที่ถูกใช้ 8.88 ล้าน ตร.ม. สะท้อนว่า มีการใช้พื้นที่มากขึ้น 600,000 กว่า ตร.ม. แม้จะมีปัจจัยลบ เช่น AI หรือการลดขนาดองค์กร

โดยมี 3 กลุ่มอาชีพที่ผลักดันตลาดนี้ ได้แก่ ธนาคาร (Finance), กลุ่มประกัน, และ professional service รวมถึงบริษัท Consult และ Lawfirm และตลาดออฟฟิศยังคงเป็นตลาดที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่า (tenant favorable market) ในปีนี้

สิ่งที่น่าสนใจ คือ ตึกออฟฟิศเก่าที่ถูกดูแลอย่างดีสามารถเอาชนะตึกสร้างใหม่ได้ ด้วย 3 กลยุทธ์ คือ

1. ดูแลตึกเป็นอย่างดี Well Maintain ตึกต้องไม่โทรม ลิฟท์ต้องใช้ได้ ไม่ตัดงบ Maintenance ระบบปรับอากาศต้องดี และมีคุณภาพอากาศที่ดี (Well being)
2. เจอจุดแข็ง ต้องสู้ในจุดแข็งที่ตึกเก่าทำได้ เช่น การทำล็อบบี้ให้ เนี้ยบ ดูอบอุ่น น่าอยู่ หรือเน้นการปรับปรุงสถานที่จอดรถให้อำนวยความสะดวก ซึ่งเป็นจุดแข็งของตึกเก่าที่ยืดหยุ่นกว่าตึกใหม่
3. รู้จักลูกค้า วิเคราะห์กลุ่มผู้เช่าเป้าหมายของตัวเอง ได้ เช่น ความต้องการโรงอาหารราคาไม่แพงสำหรับพนักงาน หรือร้านอาหารที่ตอบโจทย์ผู้บริหาร

นายธนานันต์ เรืองวีรวิชญ์ หัวหน้าสายงานบริการ ตัวแทนด้านการเช่าอาคารสำนักงาน เจแอลแอล ประเทศไทย (NYSE: JLL)  เปิดเผยว่า ตลาดออฟฟิศปีนี้โดดเด่นด้วยการปรับพื้นที่เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพความต้องการพื้นที่สำนักงานที่รองรับการทำงานแบบไฮบริด และการย้ายสู่ตึกที่มีมาตรฐานความยั่งยืนสูงองค์กรธุรกิจต่างให้ความสำคัญกับการออกแบบพื้นที่ที่ส่งเสริมการทำงานร่วมกัน ความคล่องตัว และสุขภาวะของพนักงาน

ออฟฟิศกลายเป็นเครื่องมือทางธุรกิจที่ส่งผลต่อการดึงดูดบุคลากรและประสิทธิภาพองค์กร รวมถึงเป็นตัวแทนแบรนด์ที่สะท้อนอัตลักษณ์ด้าน ESG และ DEI (Diversity, Equity and Inclusion หรือความหลากหลาย ความเท่าเทียม และการมีส่วนร่วม) ซึ่งคนเจเนอเรชัน Z ให้ความสำคัญมาก ทำให้หลายองค์กรใช้โอกาสที่ตลาดออฟฟิศในปัจจุบันมีตัวเลือกมากมายหลายแบบเพื่อยกระดับพื้นที่ ขณะเดียวกันก็เพิ่มประสิทธิภาพการใช้พื้นที่ (Space Efficiency) ขึ้น 10-30%