‘ออฟฟิศเช่า’ กรุงเทพฯแข่งดุ ซัพพลายล้น ‘1.5 ล้าน ตร.ม.’

เมื่อเทรนด์การทำงานนอกสถานที่และแบบผสมผสานหรือไฮบริด กลายเป็น “จุดเปลี่ยน-จุดตัดสินใจ” ทำให้ตลาดสำนักงานให้เช่ากำลังเผชิญภาวะโอเวอร์ซัพพลาย จากซัพพลายเก่าที่ยังเหลือว่าง ขณะที่ซัพพลายใหม่เข้ามาเติมในตลาดไม่หยุด

“ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ช่วง 5 ปีที่ผ่านมามีสำนักงานเปิดใหม่ถึง 1,483,725 ตร.ม. จาก 45 อาคาร รวมมูลค่าลงทุน 242,590 ล้านบาท และพบว่ายังกระจุกตัวย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อย่างมีนัยสำคัญถึง 43.1% สะท้อนถึงบทบาทย่านศูนย์กลางธุรกิจ แต่การเพิ่มขึ้นของซัพพลายในระดับสูงสะท้อนการลงทุน การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการในช่วงก่อนและระหว่างการเปลี่ยนผ่านของวัฏจักรตลาด สวนทางการดูดซับพื้นที่มีเพียง 800,000 ตร.ม. หรือราวครึ่งหนึ่งของซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาด

พื้นที่ว่างพุ่ง-ตึกใหม่ต้องใช้เวลา

“ความไม่สมดุลระหว่างซัพพลายและความต้องการ ส่งผลให้พื้นที่ว่างในตลาดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะสำนักงานเกรดเอ โครงการเปิดใหม่ที่ต้องใช้เวลาสร้างการรับรู้ ดึงดูดผู้เช่า ยังสะท้อนการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของความต้องการใช้พื้นที่สำนักงาน ภายใต้บริบทการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ค่อยเป็นค่อยไป การปรับรูปแบบการทำงานขององค์กร และการให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพด้านต้นทุนมากขึ้น”

จากซัพพลายส่วนเกิน “ภัทรชัย” ระบุว่า ระยะสั้นเพิ่มแรงกดดันต่ออัตราการเช่า ราคาเสนอเช่า โดยเจ้าของอาคารหลายแห่งต้องปรับกลยุทธ์ด้านราคา เสนอส่วนลดค่าเช่า สิทธิประโยชน์เพิ่มเติม รวมถึงความยืดหยุ่นของเงื่อนไขสัญญา เพื่อรักษาผู้เช่าเดิม ดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ อีกมุมหนึ่งก็เปิดโอกาสให้ผู้เช่าเข้าถึงพื้นที่สำนักงานในทำเลศักยภาพ ด้วยต้นทุนที่เหมาะสมมากขึ้น

“ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯกำลังปรับสมดุล การดูดซับพื้นที่ในระยะถัดไปขึ้นอยู่กับจังหวะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจ และการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญช่วยให้ตลาดค่อย ๆ เคลื่อนผ่านจุดต่ำสุด และเข้าสู่ระยะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป คาดว่าตลาดจะกลับมาฟื้นตัวอีกครั้งหลังปี 2571”

“ภัทรชัย” รีวิวตลาดปี 2568 มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด 218,312 ตร.ม. ขณะที่ไตรมาสสุดท้ายของปีมีเปิดสำนักงานเกรดเอ 1 โครงการ ย่านพระราม 9 มีพื้นที่เช่า 38,000 ตร.ม. คาดว่า 3 ปีข้างหน้าตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯจะมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มกว่า 500,000 ตร.ม. โดยปี 2569 คาดว่าอาจมีเข้าสู่ตลาดมากกว่า 240,000 ตร.ม. เนื่องจากบางส่วนเลื่อนเปิดตัวจากปี 2568 จากความล่าช้าการก่อสร้างและยอดการจองล่วงหน้าที่ต่ำกว่าคาดไว้ ส่งผลการแข่งขันในตลาดเข้มข้นขึ้นในระยะถัดไป โดยเฉพาะสำนักงานเกรดเอที่มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง

“สิ้นปี 2568 พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯถูกใช้ไปกว่า 9 ล้าน ตร.ม. มีอัตราเช่า 86.2% ลดลง 0.1% มีความต้องการใช้พื้นที่ใหม่ 174,520 ตร.ม. ลดลงเล็กน้อย แต่ผู้พัฒนาบางรายย่านลุมพินีและพระราม 4 ยังปิดยอดใหม่เพิ่มขึ้น สะท้อนทำเลกลางเมืองยังได้รับความสนใจจากผู้เช่าคุณภาพสูง ส่วนใหญ่เป็นบริษัทต่างชาติ กลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค ธุรกิจโคเวิร์กกิ้งสเปซ กลุ่มการตลาดออนไลน์”

ปี’69 ดีมานด์เช่าชะลอตัว

ส่วนปี 2569 ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ยังคงลดลง จากความต้องการเริ่มชะลอตัว สารพัดปัจจัยลบมากระทบสภาวะตลาด ประกอบกับยอดจองพื้นที่ใหม่ล่วงหน้าต่ำ ผู้เช่าหลายแห่งขอคืนพื้นที่เช่า หรือขอปรับลดขนาด ลดต้นทุนการดำเนินธุรกิจตามสภาวะเศรษฐกิจ และแนวโน้มการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไป คาดว่าความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในกรุงเทพฯปีนี้อยู่ที่ 160,000 ตร.ม. ขณะที่พื้นที่ใหม่สร้างเสร็จเปิดบริการอาจมีมากกว่า 243,000 ตร.ม. ส่งผลให้ตลาดยังคงเผชิญกับแรงกดดันการแข่งขันอย่างต่อเนื่องในระยะสั้น

แข่งลดค่าเช่าจูงใจ

ภายใต้แรงกดดัน “ภัทรชัย” มองว่าแนวโน้มการย้ายสำนักงานไปในที่ที่มีมาตรฐานสูงกว่ายังมีอย่างต่อเนื่องในปีนี้ เพราะมีสำนักงานใหม่จำนวนมากจะเปิดบริการปีถัดไป ทำให้ผู้เช่าเก่าลดการต่อสัญญาเช่า ส่งผลให้ผู้พัฒนาบางส่วนต้องมีมาตรการจูงใจ เช่น ค่าเช่าพิเศษ ระยะเวลาปลอดค่าเช่า เงื่อนไขสัญญาที่ยืดหยุ่นขึ้น เพื่อรักษาฐานผู้เช่าเดิม ขณะที่สำนักงานบางส่วนอยู่ระหว่างปรับปรุงภาพลักษณ์และการปรับปรุงครั้งใหญ่ เพื่อยกระดับคุณภาพอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวก และประสบการณ์การใช้งานของผู้เช่า อาจกลายเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันในตลาด

ดังนั้น การปรับใช้พื้นที่ทำงานให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด จะกลายเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้เช่าให้ความสำคัญมากขึ้น ขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่มีการใช้พื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่ในแต่ละอาคารมีอำนาจต่อรองเพิ่มขึ้น ให้ได้รับอัตราค่าเช่าและเงื่อนไขสัญญาที่เอื้อต่อการดำเนินธุรกิจมากขึ้น เป็นแรงกดดันต่อเจ้าของอาคารด้านกลยุทธ์การปล่อยเช่าในระยะถัดไป